Obwieszczenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 3 marca 2021 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Rozporządzenie określa

1)

rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości

przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2)

sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych

praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia;

3)

sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości;

4)

sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego;

5)

uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej

nieruchomości.

Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem 7 października 2005 r.

Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o ustawie, rozumie się przez to ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

1.

Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub

innych praw do nieruchomości.

2.

Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności

w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

1.

Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych

nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech

tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2.

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania

ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

3.

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny,

której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem

obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji

oraz cechy tych nieruchomości.

4

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście

nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane

są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość

nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny

nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych

cechach tych nieruchomości.

5.

Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych

do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161

ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do

analiz statystycznych.

1

Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach,

w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny

w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

2.

Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach

transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych

na rynku za nieruchomości podobne.

3.

Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu

egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż

z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego

lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej

przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

1.

W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.

2.

Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących

lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można

ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

3.

Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub

mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym

mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach

osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny

i na nieruchomościach podobnych.

Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji

prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.

1.

Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako

iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości

i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy

kapitalizacji.

2.

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków,

poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów

możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych.

3.

Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie

badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację

między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi

do uzyskania z tych nieruchomości.

1.

Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa

się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania

z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną

o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość

nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania

strumieni dochodów.

2.

Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1, jest zależna od przewidywanego

okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.

3.

Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu

stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez

nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia

ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

Przy obliczaniu dochodów, o których mowa w § 9 i 10, nie uwzględnia się amortyzacji,

kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych

ze sprzedażą nieruchomości.

W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa

się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym,

z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości

wycenianej.

W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa

się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie

dochodów z nieruchomości podobnych.

Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności

do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji

albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

1.

Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości

mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie,

nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

2.

Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po

wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót,

z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.

3.

Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki

1)

istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub

dochodowego;

2)

znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust. 1;

3)

w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące

stan rynku.

4.

Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego

uzasadnienia w operacie szacunkowym.

1.

Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia

gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych

tego gruntu.

2.

Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, o których

mowa w § 23.

3

Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 1, powiększa się o wartość materiałów

pozostałych po likwidacji części składowych gruntu.

4

Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone

do likwidacji.

5.

Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości

wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

1.

Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku

braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

2.

Przy stosowaniu metody, o której mowa w ust. 1, wartość gruntu określa się jako iloczyn

wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m

3

Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, uwzględniającą koszty

jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje

się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości

lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem

rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

4.

Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu

typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy

przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

5.

Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego

lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia.

Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące

poszczególne cechy

1)

w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne - położenie w stosunku

do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę

rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie

urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;

2)

w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne - stopień degradacji siedliska

leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników,

położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna

do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów

przyległych, walory rekreacyjne.

W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.

1.

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym

mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych

cechach.

2.

Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy,

przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną

o wartość zużycia tych części składowych.

1.

Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych

gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do

wzniesienia lub powstania tych części składowych.

2

Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych

gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych,

jakie mają części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu

aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

1.

Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki

szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.

2.

Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa

się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych

tych robót.

3.

Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia

określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych

elementów tych robót.

4.

Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej

oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę

wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się,

są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

5.

Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji

i nadzoru.

W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu

umożliwiającego korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem, przekraczających wartość,

jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości

może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga

uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia

się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości. Tak określona

wartość może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystania lub inwestowania

w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.

1.

Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i

rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku

stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki

czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.

2.

W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne lub braku stawek czynszu

uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości,

o których mowa w ust. 1, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki

czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości.

3.

Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając

w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo

rynków.

1.

Jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości

brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale

dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,

wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się

na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa

własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi

przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.

2.

W przypadku braku możliwości ustalenia wzajemnych relacji, o których mowa w ust. 1,

wartość prawa własności określa się jako iloraz wartości nieruchomości jako przedmiotu

prawa użytkowania wieczystego i współczynnika korygującego, o którym mowa w § 29 ust.

3.

1.

Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie

wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu

prawa własności, stosując podejście porównawcze.

2.

Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się, z zastrzeżeniem § 27,

ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności.

3.

Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po

określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności, z wartości tej wyodrębnia

się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń.

4.

Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat

z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ust. 1 i 2.

5

Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1-4, określa się według stanu nieruchomości

i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości

i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem

celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem

art. 73 ust. 2 ustawy.

6

Przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, o których

mowa w art. 77 ust. 4 i 5

7

Sposób określania wartości nakładów, o którym mowa w ust. 6, stosuje się odpowiednio

przy określaniu wartości nakładów koniecznych, o których mowa w art. 77 ust. 6 ustawy.

1.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania

wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane

przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania

wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego

okresu trwania prawa użytkowania wieczystego.

2.

Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości,

brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,

ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość

rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa

się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu

prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności,

uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.

3.

Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa

użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których

mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej

niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego

według wzoru

[wzór]

gdzie

Wk - współczynnik korygujący;

Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3%;

t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego;

T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste;

R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości

przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12.

Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania

wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę

określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu

prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego

w § 29 ust. 3.

Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania

wieczystego, wnoszonej do spółki w formie wkładu niepieniężnego (aportu), stosuje

się przepisy § 29.

1.

Na potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności,

jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i

udziałem w nieruchomości wspólnej.

2.

Określenie wartości lokalu, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić po uprzednim oznaczeniu

przez właściciela przedmiotu odrębnej własności lokalu i po wydaniu zaświadczenia

wymienionego w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(Dz. U. z 2020 r. poz. 1910 oraz z 2021 r. poz. 11).

3.

Z wartości, o której mowa w ust. 1, wyodrębnia się wartość gruntu wchodzącego w skład

nieruchomości wspólnej, odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości,

jeżeli wymaga tego cel wyceny. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału w prawie

użytkowania wieczystego związanego z lokalem, o którym mowa w ust. 1.

4.

Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości lokalu stanowiącego

odrębną własność w chwili wyceny.

Przy określaniu wartości budynków i innych urządzeń w celu ustalenia wynagrodzenia,

o którym mowa w art. 33 ust. 2 ustawy, określa się ich wartość rynkową, a jeżeli ze

względu na rodzaj nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, określa się

wartość odtworzeniową.

1.

Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości oddawanej w trwały zarząd lub na potrzeby

aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności.

2.

Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się łącznie dla gruntu i dla części składowych

tego gruntu.

3.

Przy określaniu wartości nieruchomości oddanej w trwały zarząd nie uwzględnia się

wartości budynków i innych urządzeń, o których mowa w art. 88 ust. 1 ustawy. Rodzaje

tych budynków i innych urządzeń określa w zleceniu zamawiający wykonanie wyceny.

4

Przy ustalaniu ceny nieruchomości w przypadku, o którym mowa w art. 88 ust. 2 ustawy,

określa się jej wartość łącznie dla gruntu oraz dla jego części składowych. Przepis

ust. 3 zdanie drugie oraz przepisy § 35 stosuje się odpowiednio.

5.

Jeżeli w trwały zarząd oddawana jest nieruchomość stanowiąca przedmiot użytkowania

wieczystego, wartość, o której mowa w ust. 2, obejmuje wartość tego prawa oraz wartość

budynków i innych urządzeń stanowiących odrębną własność. Przepisy ust. 3 i 4 oraz

§ 29 stosuje się odpowiednio.

6

Przy określaniu wartości nakładów, o których mowa w art. 87 ust. 4-6 ustawy, stosuje

się odpowiednio sposób określania wartości nakładów, o którym mowa w § 28 ust. 6.

1.

Na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na której

dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami.

2.

Z wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 1, wyodrębnia się odpowiednio

1)

nakłady, których wartość określa się według zasad rynkowych;

2)

nakłady, których wartość określa się według zasad kosztowych.

Określenie wartości nakładów poprzedza się ustaleniem okresu, w którym dokonano nakładów,

i ich zakresu rzeczowego.

3.

Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan

po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem

tych nakładów, przy czym

1)

przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości

nieruchomości określa się jej wartość rynkową;

2)

przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości

nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową.

4.

W przypadku braku danych umożliwiających określenie wartości nieruchomości uwzględniającej

jej stan przed dokonaniem nakładów albo gdy mały zakres nakładów nie uzasadnia zastosowania

sposobu, o którym mowa w ust. 3, wartość nakładów określa się jako równą wartości

nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów, pomniejszonej o wartość

gruntu jako przedmiotu prawa własności i pomnożonej przez wskaźnik przeliczeniowy

dokonanych nakładów. Wskaźnik przeliczeniowy ustala się jako

1)

stosunek wysokości nakładów, obliczonych z uwzględnieniem ich zakresu rzeczowego oraz

uzyskiwanych na rynku lokalnym cen robót wykonanych w ramach tych nakładów, do kosztów

odtworzenia części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, z uwzględnieniem

ich stanu po dokonaniu nakładów, albo

2)

udział wysokości nakładów w kosztach odtworzenia tych części składowych, o ile istnieją

dane pozwalające na jego ustalenie na podstawie analizy obiektów podobnych

- z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego odpowiednio tych elementów części

składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, oraz części składowych gruntu po dokonaniu

nakładów.

5.

Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 4, określa się jako wartość rynkową, jeżeli

wartość nakładów jest określana według zasad rynkowych albo jako wartość odtworzeniową,

jeżeli wartość nakładów jest określana według zasad kosztowych.

6.

Przepisy ust. 1-5 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nakładów dokonanych

na nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego.

7

Przepisy ust. 1-5 stosuje się odpowiednio do wartości nakładów, które zostaną poniesione

w przyszłości, a ich zakres rzeczowy został ustalony.

1.

Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości

wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji

inwestycji w zakresie dróg publicznych

(Dz. U. z 2020 r. poz. 1363) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości

z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy

bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości

po dniu wydania decyzji.

2.

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające

do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją

określa się w podejściu kosztowym.

3.

W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje

zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący

sposób

1)

wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie

dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m

2)

wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

4.

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta

z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję

drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające

wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu

cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

5.

Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,

decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi

krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację

inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

6.

Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych,

wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności

1)

przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania,

o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy

reformujące administrację publiczną

(Dz. U. poz. 872, z późn. zm., z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.;

nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do

władania gruntem;

2)

przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których

mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których

wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej

podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu

do scalenia i podziału nieruchomości;

3)

przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa

w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw

Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012

(Dz. U. z 2020 r. poz. 2008);

4)

przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym

że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia

umowy;

5)

przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne.

Przepisy § 36 ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości

przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie kolejowe,

a w szczególności

1

przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa

w art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji i restrukturyzacji

przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe”

(Dz. U. z 2021 r. poz. 146);

2)

przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości

przejęte z mocy prawa pod linie kolejowe, o którym mowa w art. 9y ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym

(Dz. U. z 2020 r. poz. 1043, 1378 i 1778);

3)

przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa

w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw

Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012;

4)

przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod linie kolejowe w drodze umowy,

z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień

zawarcia umowy.

1.

Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi

prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.

2.

Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie

wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

3.

W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2,

wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania

tego prawa.

4.

Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem

umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie

z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości.

5.

W przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania

za jej wywłaszczenie uwzględnia się jej obciążenie prawem dożywocia.

Przy ustalaniu stopnia zmniejszenia albo zwiększenia wartości nieruchomości, o którym

mowa w art. 140 ust. 4 ustawy, uwzględnia się wyłącznie zmianę stanu nieruchomości

spowodowaną działaniami dokonanymi bezpośrednio na tej nieruchomości.

1.

Przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury

technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa

w art. 107 ust. 1 i art. 146 ust. 3 ustawy, nie uwzględnia się wartości części składowych

tej nieruchomości.

2.

Przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej

uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz

warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń.

3.

W przypadku, o którym mowa w art. 144 ust. 2 ustawy, określenie wartości przed wybudowaniem

urządzeń infrastruktury i po ich wybudowaniu dotyczy nieruchomości jako przedmiotu

użytkowania wieczystego.

4

(uchylony).

(uchylony).

(uchylony).

1.

Przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art.

128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności

1)

stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu,

ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości

oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających

wydanie tej decyzji;

2)

utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających

jej wydanie.

2.

Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie

i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy

tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem

linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu.

3.

Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust.

4 ustawy, uwzględnia się

1)

zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2)

zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3)

trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4)

skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności

związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których

mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

4.

Wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust.

6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.

1.

Przy stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości wpisanych

do rejestru zabytków uwzględnia się

1)

cechy materialne oraz możliwości rozwojowe nieruchomości, wynikające z ustaleń służby

ochrony zabytków;

2)

cechy niematerialne, w tym wartość artystyczną i historyczną, estetykę formy architektonicznej

i unikalny charakter nieruchomości;

3)

ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, uzyskiwane na rynku lokalnym, krajowym

lub zagranicznym;

4)

inne okoliczności związane z zabytkowym charakterem nieruchomości.

2.

Przy stosowaniu podejścia dochodowego w celu, o którym mowa w ust. 1, uwzględnia się

dochody, jakie można osiągnąć z nieruchomości, oraz ograniczenia i koszty, jakie należy

ponosić ze względu na objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską.

1.

Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych

w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie lub przeznaczonych

na te cele, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne, w razie

braku transakcji rynkowych przyjmuje się, że wartość tych nieruchomości stanowi suma

wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym

gruncie, przy czym

1)

dla określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1 m

2)

dla określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich nasadzenia

oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości.

2

Przy określaniu wartości gruntów wchodzących w skład nieruchomości, o których mowa

w ust. 1, położonych poza strefami zainwestowania miejskiego, w razie braku transakcji

rynkowych oraz braku transakcji rynkowych dokonywanych na gruntach przyległych, stosuje

się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

3

Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych uwzględnia

się spełniane przez nie funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe.

Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących

przedmiot własności górniczej, o których mowa w art. 10 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. - Prawo geologiczne i górnicze

(Dz. U. z 2020 r. poz. 1064, 1339 i 2320 oraz z 2021 r. poz. 234), nie uwzględnia się wartości złoża.

1

Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin niestanowiących

przedmiotu własności górniczej jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża.

2.

Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości

podobnych do wycenianej nieruchomości położonych na złożach kopalin, w szczególności

tego samego rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie geologicznej.

3.

Przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody zysków, dochód z nieruchomości przyjmuje

się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych przez

przedsiębiorcę z eksploatacji złoża na nieruchomościach tego rodzaju.

4.

Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa

do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji złoża kopalin, określa się

wartość nieruchomości według stanu nieruchomości przed eksploatacją złoża oraz według

przewidywanego stanu nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża, przyjmując ceny

na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.

5.

Przy określaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża stosuje się

podejście porównawcze albo dochodowe, uwzględniając zasobność złoża pozostałego po

zakończeniu eksploatacji. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się

poniesionych kosztów rekultywacji wyrobiska.

6.

Przy określaniu wartości, o których mowa w ust. 1-5, uwzględnia się ustalenia zawarte

w dokumentacji geologicznej złoża, w projekcie zagospodarowania złoża, w koncesji

na wydobywanie kopaliny, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

gminy oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także dane zawarte

w dokumentacji mierniczo-geologicznej złoża.

1.

Przy określaniu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z

tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej

(Dz. U. z 2017 r. poz. 2097), charakterystykę miejscowości porównywalnych położonych w Rzeczypospolitej Polskiej

i miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, przyjmuje się z okresu

przed 1939 r.

2.

W przypadku gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość pozostawiona położona w miejscowości

o statusie miasta, jako rynek lokalny, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy wymienionej

w ust. 1, przyjmuje się rynek odpowiedniej miejscowości porównywalnej, a gdy przedmiotem

wyceny jest nieruchomość pozostawiona położona w miejscowości o statusie wsi lub osady,

przyjmuje się odpowiednio rynki porównywalnych gmin lub powiatów.

3.

Przy określaniu wartości gruntu metodą wskaźników szacunkowych gruntów, o której mowa

w art. 11 ust. 3 ustawy wymienionej w ust. 1, dla nieruchomości podobnych przyjmuje

się

1)

okręg podatkowy na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 10 grudnia 2001 r. w sprawie zaliczenia gmin

oraz miast do jednego z czterech okręgów podatkowych

(Dz. U. poz. 1614);

2)

typ siedliskowy lasu według planu urządzenia lasu.

Wartość gruntu określa się jako iloczyn ceny 1 m

4.

Przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków, o której mowa

w art. 11 ust. 4 ustawy wymienionej w ust. 1, stosuje się średnie koszty ich odtworzenia

lub ich zastąpienia, określone na podstawie analizy własnej rzeczoznawcy majątkowego,

uwzględniającej właściwe cenniki obiektów lub robót budowlanych.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych

stosuje się podejście porównawcze.

(uchylony).

Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych

uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych

dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym.

1.

Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby regulacji spraw majątkowych kościelnych

osób prawnych i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki z państwem stosuje

się odpowiednio przepisy art. 128 ust. 1 i 2 i art. 134 ust. 1 i 2 ustawy.

2.

Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa

w ust. 1, stan nieruchomości przyjmuje się z dnia utraty praw własności przez kościelną

osobę prawną, a ceny i przeznaczenie nieruchomości - z dnia ustalenia odszkodowania.

Przy określaniu wartości nieruchomości, których przepadek orzeczono na rzecz Skarbu

Państwa, w przypadku stwierdzenia nieważności tego orzeczenia zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 23 lutego 1991 r. o uznaniu za nieważne orzeczeń wydanych

wobec osób represjonowanych za działalność na rzecz niepodległego bytu Państwa Polskiego

(Dz. U. z 2020 r. poz. 1820) stosuje się przepisy § 52.

1

Na potrzeby określenia wartości nieruchomości lub jej części, o których mowa w art.

37 ust. 2 pkt 6 ustawy, określa się różnicę wartości nieruchomości przyległej wraz

z nieruchomością lub jej częścią, która ma być nabyta, i wartości nieruchomości przyległej

przed nabyciem nieruchomości lub jej części.

2.

Przy ustalaniu różnicy, o której mowa w ust. 1, nie uwzględnia się wartości części

składowych nieruchomości przyległej.

1.

Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy.

2.

Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości

przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych

czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

1.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym

1)

określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2)

określenie celu wyceny;

3)

podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4)

ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5)

opis stanu nieruchomości;

6)

wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7)

analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu

wyceny;

8)

wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9)

przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

2

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości

można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku

wyceny.

3.

W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne

okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.

4.

Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

5.

(uchylony).

1.

Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz

naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych

w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia.

2.

W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych,

każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer

uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób, o którym mowa w

ust. 1.

Dane, o których mowa w art. 155 ust. 2 ustawy, rzeczoznawca majątkowy poświadcza podpisem

wraz z podaniem imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych w zakresie szacowania

nieruchomości, chyba że poświadczenie tych danych jest możliwe w sposób, o którym

mowa w § 57 ust. 1. Przepis stosuje się również w przypadku poświadczenia danych przez

kilku rzeczoznawców majątkowych.

1

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który

go sporządził, następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której

rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu szacunkowego, oraz analizy,

o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy. Przepis § 57 stosuje się odpowiednio.

2.

(uchylony).

Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem ogłoszenia