Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 23 marca 2018 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o własności lokali

1.

Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych,

lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd

nieruchomością wspólną.

2.

W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela

lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16.

1.

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”,

mogą stanowić odrębne nieruchomości.

1a

Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie

z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę

albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną

nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne

lokale mieszkalne.

2.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami

w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz

z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis

ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie

z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3.

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4.

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet

do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej

poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych,

komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

5.

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich

kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem

mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik

do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

6.

W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5,

dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie

odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

1.

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości

wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności

nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą

wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi

powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej

powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej

odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń

przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami

do nich przynależnymi.

3a.

Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela

lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności

lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej

na ten lokal.

4.

Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie

dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń

do niego przynależnych.

5.

Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany

kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej

odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń

przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami

do nich przynależnymi.

6.

W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub

przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich

lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie

właściciel lub współwłaściciele.

7.

W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu

i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni

pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu

kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób,

do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości

wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego

nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy

właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości

wspólnej.

1.

Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego

z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady

1)

nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności

związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali;

2)

nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot

współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali;

3)

ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich

udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu,

z którym jest związany udział w tym prawie.

2.

Jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania

prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej,

właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego

terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem

takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego

terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.

1.

Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali

oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom

lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.

2.

Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali

już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.

3.

Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem

wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu

stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

1.

Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono

własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów

o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele

mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

2.

Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej

w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału

tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch

lub więcej działek budowlanych.

3.

Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce

nieruchomościami.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy

wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania,

pozywać i być pozwana.

1.

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności

prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

2.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu

notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

3

W razie ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia, o którym mowa w

art. 2 ust. 3, powództwo o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia może wnieść

również właściwy z uwagi na położenie nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent

miasta, starosta.

1.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności

1)

rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

2)

wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości

wspólnej.

2.

Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.

3.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli

nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

1.

Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela

gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy

- odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na

inną wskazaną w umowie osobę.

2.

Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca

się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała

pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie

tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

3.

W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego

nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie

umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy

jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy

o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.

1.

Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również

odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność

nieruchomości.

2.

Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych,

sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności

lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania

do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych

uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może

wydać stosowne nakazy lub zakazy.

3

Jeżeli wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z art. 2 ust. 1a, sąd, znosząc współwłasność

nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie lokalu, a ustala udziały

współwłaścicieli w nieruchomości.

1.

Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z

jej przeznaczeniem.

2.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych

z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom

lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą

wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej

pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3.

Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli

lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

1.

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać

swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach

zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób

nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi

w ochronie wspólnego dobra.

2.

Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu,

ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii

w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych

lokali w dodatkowe instalacje.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności

1)

wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2)

opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej

nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3)

ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio

przez właścicieli poszczególnych lokali;

4)

wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5)

wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

1.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących

opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

2.

Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym,

bez względu na ich wysokość.

1.

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub

wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu

albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości

wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży

lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2.

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa

bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi

w tej nieruchomości.

1.

Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie

zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością

wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2.

W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli

sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy

lokalu.

2a.

Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić

na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała

ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

3.

Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale

zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do

dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością

wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

1.

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem,

właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego

zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli

lokali lub spoza ich grona.

2.

Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli

lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

1.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz

w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

2.

Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają

przynajmniej dwaj jego członkowie.

3.

Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia

w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6,

ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

1.

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna

jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca

zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające

zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3.

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności

1)

ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2)

przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3)

ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4)

zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5)

udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie

odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie

tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności

lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a)

udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6)

dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a)

nabycie nieruchomości;

7)

wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

8)

ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją

urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli

lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane

będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9)

udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym

budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz

ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10)

określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd

nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej

kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów,

a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4.

Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub

podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy

zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

1.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego

zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo

na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów,

chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej

sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a.

Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów

należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie

według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde

żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości

wspólnej.

2b.

Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele

celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady,

że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej

pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością

głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

3.

O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie,

każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu

zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może

żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej

czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu

nieprocesowym.

1.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami

prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania

nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a.

Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej

w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali

albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie

indywidualnego zbierania głosów.

2.

Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu

zakończenia sprawy.

1.

Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków

albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia

zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne

mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

2.

Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości,

w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem,

właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością

wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego

przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd

nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował

zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością

wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.

Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia

odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

1.

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony

w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną

przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością

wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych

tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

1a.

Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

1b.

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony

w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej

dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego)

w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz

prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości

wspólnej.

1c.

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony

w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania

lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych

z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.

1d.

Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji

dokumentacji technicznej budynku obciążają

1)

do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu - dotychczasowego właściciela nieruchomości;

2)

po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu - wszystkich właścicieli lokali w częściach

odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.

1e.

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony

w art. 18 ust. 1, może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających

prawo własności lokali.

2.

Właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi

lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony

w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.

3.

Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.

1.

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony

w art. 18 ust. 1, jest obowiązany

1)

dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;

2)

składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;

3)

zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż

w pierwszym kwartale każdego roku.

1a.

W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono

w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w

terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

2.

Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności

1)

uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na

pokrycie kosztów zarządu;

2)

ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono

w sposób określony w art. 18 ust. 1;

3)

sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Zebrania ogółu właścicieli lokali

a)

mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd

nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,

b)

zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów

w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością

wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

1.

O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością

wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela

lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

2.

W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej

zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść

tej zmiany.

Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych

dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków

i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną

powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom

lokali projekty uchwał w sprawie

1)

wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie

wymogów przewidzianych dla działek budowlanych;

2)

udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono

w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem

przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych

na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w

art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy

niniejszego rozdziału.

(pominięte)

1.

(pominięty)

2.

Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określa tryb egzekucji z lokali

stanowiących odrębne nieruchomości.

1.

Państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawujące na podstawie przepisów

dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, są obowiązane zapewnić dla każdej

z zarządzanych nieruchomości wspólnych ewidencję umożliwiającą najpóźniej od dnia

1 października 1994 r. ustalenie kosztów i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości

oraz powiadomić współwłaścicieli, nie później niż do dnia 30 listopada 1994 r., o

zmianach, jakie wprowadza niniejsza ustawa co do sposobu zarządzania nieruchomością

wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów.

2.

Do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do zarządu, o którym mowa w ust.

1, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące zarządu zleconego

przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej.

Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 1995 r., z wyjątkiem przepisu art. 40 ust.

1, który wchodzi w życie z dniem ogłoszenia

„1. Do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje

się przepisy dotychczasowe.

Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 4 ust.

6, art. 17, art. 129, art. 130, art. 132-134 i art. 140, które wchodzą w życie w dniu

następującym po dniu ogłoszenia.