Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 8 kwietnia 2016 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się

do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego

lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej

domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności

domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

1.

Ustawa określa

1)

środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;

2)

zasady i tryb zawierania umów deweloperskich;

3)

obowiązki przedkontraktowe dewelopera;

4)

treść umowy deweloperskiej;

5)

prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej;

6)

zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

2.

Przepisy niniejszej ustawy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper

zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna).

Użyte w ustawie określenia oznaczają

1)

deweloper - przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny

(Dz. U. z 2016 r. poz. 380), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej

zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia tego

prawa na nabywcę;

2)

lokal mieszkalny - samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(Dz. U. z 2015 r. poz. 1892), z wyłączeniem lokali o innym przeznaczeniu;

3)

dom jednorodzinny - dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego

lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych;

4)

nabywca - osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest

do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia

świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;

5)

umowa deweloperska - umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia

lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa,

o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego

na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;

6)

przedsięwzięcie deweloperskie - proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy

ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę

w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane

(Dz. U. z 2016 r. poz. 290) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu

budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której

realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do

projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń

administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego

może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli

budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane

do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną;

7)

otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy - należący do dewelopera rachunek powierniczy

w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe

(Dz. U. z 2015 r. poz. 128, z późn. zm. służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone

w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie

z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie;

8)

zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy - należący do dewelopera rachunek powierniczy

w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone

w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo,

po przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;

9)

trwały nośnik informacji - materiał lub urządzenie umożliwiające przechowywanie przez

czas niezbędny, wynikający z charakteru informacji oraz celu ich sporządzenia lub

przekazania, zawartych na nim informacji w sposób uniemożliwiający ich zmianę lub

pozwalający na odtworzenie informacji w wersji i formie, w jakiej zostały sporządzone

lub przekazane;

10)

rozpoczęcie sprzedaży - podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia

procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego

przedsięwzięcia deweloperskiego.

Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony

1)

zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2)

otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3)

otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4)

otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

1.

Dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego

albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwanego dalej „mieszkaniowym

rachunkiem powierniczym”.

2.

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie

dla każdego nabywcy.

3.

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy na żądanie nabywcy informuje nabywcę

o dokonanych wpłatach i wypłatach.

4.

Prawo wypowiedzenia umowy, o której mowa w ust. 1, przysługuje wyłącznie bankowi i

tylko z ważnych powodów.

1.

W przypadku wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper niezwłocznie

zakłada nowy rachunek powierniczy w innym banku, nie później niż w ciągu 60 dni od

dnia wypowiedzenia tej umowy.

2.

Środki zgromadzone na likwidowanym mieszkaniowym rachunku powierniczym są przekazywane

przez bank, w którym dotychczas prowadzono taki rachunek, na rachunek powierniczy

otwarty przez dewelopera w innym banku.

3.

W przypadku niezłożenia przez dewelopera dyspozycji przelewu środków, o których mowa

w ust. 2, na mieszkaniowy rachunek powierniczy w innym banku, w terminie 60 dni od

dnia wypowiedzenia tej umowy, bank zwraca środki znajdujące się na rachunku nabywcom.

4.

W czasie obowiązywania umowy, o której mowa w art. 5 ust. 1, oraz w okresie, o którym

mowa w ust. 3, umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego nie może

ulec zmianie bez zgody nabywcy, z wyjątkiem oprocentowania środków pieniężnych gromadzonych

na rachunku, z tym że sposób ustalania wysokości oprocentowania określony jest w tej

umowie.

1.

W przypadku spełnienia warunku gwarancji, w rozumieniu art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym

(Dz. U. z 2014 r. poz. 1866 oraz z 2015 r. poz. 978, 1166, 1513 i 1844), deweloper w ciągu 20 dni od dnia spełnienia warunku gwarancji, zawiera umowę o prowadzenie

mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem.

2.

Wysokość roszczenia dewelopera w stosunku do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego z tytułu

środków gwarantowanych zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym stanowi

kwota obliczona według zasad ustalonych w art. 23 ustawy z dnia 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym.

3.

W przypadku spełnienia warunku gwarancji, w rozumieniu art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, wszelkie kwoty wypłacone deweloperowi na zaspokojenie wierzytelności wynikających

z umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego są przekazywane wyłącznie

na mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku.

Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku

powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego

prowadzony jest ten rachunek. Do kontroli wykonania obowiązków przepis art. 12 stosuje

się odpowiednio.

Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają

dewelopera.

Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy

rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na

nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń

osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.

Bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym

po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

1.

Bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego

określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty

z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie

wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez

bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

2.

W zakresie kontroli, o której mowa w ust. 1, bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków

bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji.

3.

Koszty kontroli, o której mowa w ust. 1, ponosi deweloper.

W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej zgodnie z art. 29 przez jedną ze stron,

bank wypłaca nabywcy przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym

niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

1.

W przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej, innego niż na podstawie art. 29, strony

przedstawią zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych

przez nabywcę na mieszkaniowym rachunku powierniczym.

2.

Bank wypłaca środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym w nominalnej

wysokości niezwłocznie po otrzymaniu oświadczeń, o których mowa w ust. 1.

1.

Deweloper zapewni nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy

której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy - na jego żądanie - środki w wysokości

wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku

1)

ogłoszenia upadłości dewelopera, albo

2)

odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 pkt

6.

2.

W przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29

ust. 1 pkt 6 wysokość wypłaty, o której mowa w ust. 1, pomniejsza się o kwotę środków

wypłaconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

2a

W przypadku, o którym mowa w art. 425m ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe

(Dz. U. z 2015 r. poz. 233, 978, 1166, 1259 i 1844) , wysokość wypłaty, o której mowa w ust. 1, pomniejsza się o kwotę środków w części

dotyczącej nabywcy przekazanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy przedsiębiorcy

nabywającego nieruchomość na podstawie art. 425l ust. 1 tej ustawy.

3.

Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego

umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń,

praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.

1.

W przypadku stosowania zabezpieczenia roszczeń nabywcy, o których mowa w art. 15,

z chwilą wypłaty środków z tytułu udzielonej gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej,

roszczenia przysługujące nabywcy przeciwko bankowi prowadzącemu rachunek powierniczy

przechodzą na gwaranta.

2.

Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa nie obejmują odsetek od wpłaconych środków

oraz utraconych korzyści.

1.

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny

dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

2.

W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego

prospekt informacyjny sporządza się dla zadania inwestycyjnego.

1.

Deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej

doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami.

2.

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym

nośniku informacji.

3.

W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym

nośniku informacji innym niż papier, deweloper przekazujący prospekt informacyjny

wraz z załącznikami jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy

deweloperskiej, do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w postaci

papierowej w lokalu przedsiębiorstwa.

1.

W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku

informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny

wraz z załącznikami, w postaci

1)

aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne

informacje, albo

2)

nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest

w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie

stosownych przypisów.

2.

Za wyraźną uprzednią zgodą osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej informacja

o zmianie prospektu informacyjnego lub załącznika może zostać doręczona w formie innej

niż ta, o której mowa w ust. 1.

3.

Deweloper jest obowiązany doręczyć informacje, o których mowa w ust. 1, w czasie umożliwiającym

zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej.

1.

Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej

sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego,

oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie

określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do ustawy.

2.

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia

możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z

1)

aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

2)

kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi

do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej

Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;

3)

kopią pozwolenia na budowę;

4)

sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji

inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej;

5)

projektem architektoniczno-budowlanym.

1.

Umowa deweloperska zawiera w szczególności

1)

określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2)

cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;

3)

informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie

obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności

oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach

hipotecznych i służebnościach;

4)

określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem

umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący

przedmiotem tej umowy;

5)

określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6)

określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych,

do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7)

termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;

8)

wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz

dewelopera;

9)

informacje dotyczące

a)

mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania

środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia

rachunku,

b)

gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin

obowiązywania gwarancji albo

c)

gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną

kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

10)

numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację

czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;

11)

termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;

12)

określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29,

a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania

z tego prawa;

13)

określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;

14)

wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

15)

oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu

się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości

zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;

16)

termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

17

informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe

wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej

ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej

zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką

na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym

lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego

stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości

wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu

potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie

istnieje, albo informację o braku takiej zgody;

18)

zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego

i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z

lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem

jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu

jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części

własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości

służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

2.

W przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku

w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem

umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych

zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny.

3.

Zmiany w treści umowy deweloperskiej, o których mowa w ust. 2, wiążą nabywcę tylko

wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy.

1.

Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń, o których

mowa w ust. 2.

2.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone

lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy

o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności

tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia

na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego

nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość

lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego

korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

3

Do wpisu roszczenia, o którym mowa w ust. 2, przepisu art. 19 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

(Dz. U. z 2013 r. poz. 707, z późn. zm. nie stosuje się.

1.

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego określa co najmniej

1)

etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;

2)

procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach

przedsięwzięcia deweloperskiego.

2.

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego zawiera co najmniej cztery etapy realizacji.

Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty

kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu.

Wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych

zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

1.

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego.

2.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem

umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych

przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym

obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

1.

Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem

lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu

o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony

właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

2.

Odbiór, o którym mowa w ust. 1, dokonywany jest w obecności nabywcy.

3.

Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może

zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

4.

Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć

nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej

przyczynach.

5.

Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć

uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania

należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni,

inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

6.

W zakresie nieuregulowanym w przepisach ust. 1-5 do odpowiedzialności dewelopera za

wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy

ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny o rękojmi.

Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy

są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

1.

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej

1)

jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22;

2)

jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi

w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których mowa

w art. 22 ust. 2;

3)

jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu informacyjnego

wraz z załącznikami;

4)

jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie

których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w

dniu podpisania umowy deweloperskiej;

5)

jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie

zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik

do ustawy;

6)

w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, w terminie

określonym w umowie deweloperskiej.

2.

W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1-5, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy

deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

3.

W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia

od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie

prawa, o którym mowa w art. 1, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu

będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu

kary umownej za okres opóźnienia.

4.

Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez

nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej,

mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30

dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia

pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.

5.

Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy

do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego

przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia

wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się

nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

1.

W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 29,

nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej

za zapłatą oznaczonej sumy.

2.

W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 29,

umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych

z odstąpieniem od umowy.

1.

Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli

zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone

w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony

wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

2.

W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera na podstawie art.

29 ust. 4 i 5, nabywca zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o

przeniesienie własności nieruchomości.

1.

Kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną w ramach

umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, wbrew postanowieniom

art. 17 ust. 1, nie sporządza tego prospektu, podlega karze grzywny.

2.

Orzekanie w sprawach, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. - Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia

(Dz. U. z 2013 r. poz. 395, z późn. zm..

Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje

nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia

wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Kto, wbrew przepisom ustawy wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym

mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym,

podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

W ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane

(Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm. wprowadza się następujące zmiany

1)

w art. 34 ust. 6 otrzymuje brzmienie

„

6.

Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi,

w drodze rozporządzenia

1)

szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego, uwzględniając zawartość projektu

budowlanego w celu zapewnienia czytelności danych;

2)

szczegółowe zasady ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych,

uwzględniając przydatność gruntu na potrzeby projektowanego obiektu i jego charakteru

oraz zakwalifikowania go do odpowiedniej kategorii geotechnicznej.

”

;

2)

w art. 57 po ust. 1 dodaje się ust. 1a w brzmieniu

„

1a.

W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia

na użytkowanie budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną, w oświadczeniu,

o którym mowa w ust. 1 pkt 2 lit. a, zamieszcza się informację o dokonaniu pomiarów

powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny

z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1.

”

.

(pominięty)

W ustawie z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze

(Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361, z późn. zm. w części trzeciej po art. 425 dodaje się tytuł Ia w brzmieniu

„

Tytuł Ia

Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów

Art. 425

Przepisy niniejszego tytułu stosuje się w razie ogłoszenia upadłości dewelopera w

rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego

lub domu jednorodzinnego

(Dz. U. Nr 232, poz. 1377), zwanej dalej „ustawą o ochronie nabywcy”.

Art. 425

1.

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach

powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na

której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez

nabywców na podstawie art. 425

2.

Środki, prawa oraz dopłaty, o których mowa w ust. 1, związane z realizacją poszczególnych

przedsięwzięć deweloperskich stanowią odpowiednio osobne masy upadłości.

3.

Mienie wchodzące w skład osobnych mas upadłości oznaczy sędzia-komisarz.

Art. 425

Do zobowiązań niepieniężnych upadłego względem nabywców lokali mieszkalnych lub domów

jednorodzinnych przepisu art. 91 ust. 2 nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 425

Art. 425

1.

Zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych (zgromadzenie

nabywców) podejmuje uchwałę w przedmiocie

1)

zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych,

o których mowa w ustawie o ochronie nabywcy, albo

2)

kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę, gdy odebrano zarząd własny

upadłemu, albo syndyka i wysokości dopłat koniecznych do jego zakończenia albo

3)

zawarcia układu, o którym mowa w art. 271 ust. 1.

2.

Zgromadzenie nabywców może wyrazić zgodę na swobodny wybór wykonawcy przez zarządcę

albo syndyka, z jednoczesnym określeniem istotnych warunków umowy. Przepisy art. 320-322

stosuje się odpowiednio.

3.

Zwołanie zgromadzenia nabywców dla każdej osobnej masy upadłości jest obowiązkowe.

4.

Zgromadzenie nabywców podejmuje uchwałę, o której mowa w ust. 1, w obecności co najmniej

połowy nabywców mających łącznie trzy czwarte ogólnej sumy wierzytelności przypadających

nabywcom uprawnionym do uczestniczenia w tym zgromadzeniu.

5.

W przypadku podjęcia uchwały, o której mowa w ust. 1 pkt 1, lub uchylenia podjętej

uchwały przez sędziego-komisarza, mienie stanowiące osobną masę upadłości wchodzi

do masy upadłości, a zobowiązania niepieniężne upadłego przekształcają się w zobowiązania

pieniężne.

6.

W pozostałym zakresie do zgromadzenia nabywców stosuje się odpowiednio przepisy o

zgromadzeniu wierzycieli.

Art. 425

1.

W przypadku, o którym mowa w art. 425

”

;

(pominięty)

Przepis art. 4 ustawy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do

których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy.

W przypadku przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży

nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, deweloper w prospekcie informacyjnym

zamieszcza w sposób widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania środków ochrony,

o których mowa w art. 4.

Jeżeli wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę został złożony przed dniem

wejścia w życie ustawy, pomiaru powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego

i wielorodzinnego dokonuje się na zasadach dotychczasowych.

Rada Ministrów dokona przeglądu funkcjonowania przepisów ustawy i przedłoży Sejmowi

informację o skutkach jej obowiązywania wraz z propozycjami zmian, w terminie 2 lat

od dnia jej wejścia w życie.

Ustawa wchodzi w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia

Przepisy niniejszego tytułu stosuje się w razie ogłoszenia upadłości dewelopera w

rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego

lub domu jednorodzinnego

(Dz. U. Nr 232, poz. 1377), zwanej dalej „ustawą o ochronie nabywcy”.

1.

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach

powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na

której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez

nabywców na podstawie art. 425

2.

Środki, prawa oraz dopłaty, o których mowa w ust. 1, związane z realizacją poszczególnych

przedsięwzięć deweloperskich stanowią odpowiednio osobne masy upadłości.

3.

Mienie wchodzące w skład osobnych mas upadłości oznaczy sędzia-komisarz.

Do zobowiązań niepieniężnych upadłego względem nabywców lokali mieszkalnych lub domów

jednorodzinnych przepisu art. 91 ust. 2 nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 425

1.

Zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych (zgromadzenie

nabywców) podejmuje uchwałę w przedmiocie

1)

zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych,

o których mowa w ustawie o ochronie nabywcy, albo

2)

kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę, gdy odebrano zarząd własny

upadłemu, albo syndyka i wysokości dopłat koniecznych do jego zakończenia albo

3)

zawarcia układu, o którym mowa w art. 271 ust. 1.

2.

Zgromadzenie nabywców może wyrazić zgodę na swobodny wybór wykonawcy przez zarządcę

albo syndyka, z jednoczesnym określeniem istotnych warunków umowy. Przepisy art. 320-322

stosuje się odpowiednio.

3.

Zwołanie zgromadzenia nabywców dla każdej osobnej masy upadłości jest obowiązkowe.

4.

Zgromadzenie nabywców podejmuje uchwałę, o której mowa w ust. 1, w obecności co najmniej

połowy nabywców mających łącznie trzy czwarte ogólnej sumy wierzytelności przypadających

nabywcom uprawnionym do uczestniczenia w tym zgromadzeniu.

5.

W przypadku podjęcia uchwały, o której mowa w ust. 1 pkt 1, lub uchylenia podjętej

uchwały przez sędziego-komisarza, mienie stanowiące osobną masę upadłości wchodzi

do masy upadłości, a zobowiązania niepieniężne upadłego przekształcają się w zobowiązania

pieniężne.

6.

W pozostałym zakresie do zgromadzenia nabywców stosuje się odpowiednio przepisy o

zgromadzeniu wierzycieli.

1.

W przypadku, o którym mowa w art. 425

Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2016 r., z wyjątkiem

1)

art. 5, który wchodzi w życie z dniem 1 lutego 2018 r.;

2)

art. 148 i art. 149, które wchodzą w życie z dniem 1 września 2015 r.;

3)

art. 428 pkt 138 w zakresie dotyczącym art. 227, który wchodzi w życie po upływie

14 dni od dnia ogłoszenia.