Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

§ 1. W rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207,

poz. 2109 oraz z 2005 r. Nr 196, poz. 1628) wprowadza

się następujące zmiany

1) w § 4 ust. 4 otrzymuje brzmienie

4) w § 18 ust. 3 otrzymuje brzmienie

„3. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, uwzględniającą koszty jego

pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje

się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości

lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna

przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego

drewna.”;

5) w § 22 ust. 2 otrzymuje brzmienie

„2. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się

koszty zastąpienia części składowych gruntu

częściami składowymi o takiej samej funkcji

i podobnych parametrach użytkowych, jakie

mają części składowe, których wartość określa

się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.”;

6) § 25 i 26 otrzymują brzmienie

rcl

„4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do

porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były

przedmiotem obrotu rynkowego i dla których

znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia

transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice

w poszczególnych cechach tych nieruchomości.”;

2) w § 5 ust. 1 otrzymuje brzmienie

w.

„1. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych

nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia

transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen

uzyskiwanych na rynku nieruchomości.”;

3) § 12 i 13 otrzymują brzmienie

ww

„§ 12. W przypadku niewystarczających danych

z rynku nieruchomości stopę dyskontową

określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

§ 13. W przypadku niewystarczających danych

z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji

określa się na podstawie stopy dyskontowej

z uwzględnieniem przewidywanych zmian

w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych.”;

1) Zmiany

tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały

ogłoszone w Dz. U. z 2010 r. Nr 106, poz. 675, Nr 143,

poz. 963, Nr 155, poz. 1043, Nr 197, poz. 1307 i Nr 200,

poz. 1323 oraz z 2011 r. Nr 64, poz. 341, Nr 106, poz. 622,

Nr 115, poz. 673, Nr 129, poz. 732, Nr 130, poz. 762, Nr 135,

poz. 789 i Nr 163, poz. 981.

„§ 25. Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości

dla indywidualnych potrzeb inwestora

uwzględnia się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości. Tak określona wartość może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie

odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.

§ 26. 1. Przy określaniu wartości nieruchomości,

które ze względu na ich szczególne cechy

i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.

2. W przypadku braku cen transakcyjnych za

nieruchomości podobne lub braku stawek czynszu uzyskiwanych na krajowym

rynku nieruchomości, przy określaniu

wartości nieruchomości, o których mowa

w ust. 1, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu

uzyskiwane za nieruchomości podobne

na zagranicznych rynkach nieruchomości.

3. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy,

uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.”;

a) ust. 5 otrzymuje brzmienie

„5. Wartości nieruchomości, o których mowa

w ust. 1—4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według

stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego,

z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy.”,

b) dodaje się ust. 6 i 7 w brzmieniu

„6. Przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 77 ust. 4 i 5 ustawy, wartość nakładów stanowi iloczyn wartości

określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt 1

i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych

urządzeń infrastruktury technicznej.

7. Sposób określania wartości nakładów, o którym mowa w ust. 6, stosuje się odpowiednio

przy określaniu wartości nakładów koniecznych, o których mowa w art. 77 ust. 6 ustawy.”;

8) § 33 otrzymuje brzmienie

nienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się

nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

.go

v.p

l

7) w § 28

Poz. 985

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości,

wartość rynkową nieruchomości określa

się w następujący sposób

1) wartość działek gruntu wydzielonych

pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których

wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod

drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych

i ich powierzchni

— powiększony, na podstawie badania

rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

4. W przypadku gdy na realizację inwestycji

drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która

na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość

rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie

nieruchomości

przeważające

wśród gruntów przyległych, chyba że

określenie wartości jest możliwe przy

uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1—3

stosuje się odpowiednio.

rcl

„§ 33. Przy określaniu wartości budynków i innych

urządzeń w celu ustalenia wynagrodzenia,

o którym mowa w art. 33 ust. 2 ustawy,

określa się ich wartość rynkową, a jeżeli ze

względu na rodzaj nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, określa się

wartość odtworzeniową.”;

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

9) w § 34 dodaje się ust. 6 w brzmieniu

w.

„6. Przy określaniu wartości nakładów, o których

mowa w art. 87 ust. 4—6 ustawy, stosuje się

odpowiednio sposób określania wartości nakładów, o którym mowa w § 28 ust. 6.”;

10) w § 35 dodaje się ust. 7 w brzmieniu

„7. Przepisy ust. 1—5 stosuje się odpowiednio do

wartości nakładów, które zostaną poniesione

w przyszłości, a ich zakres rzeczowy został

ustalony.”;

ww

11) § 36 i 37 otrzymują brzmienie

„§ 36. 1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte

z mocy prawa na podstawie przepisów

ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194

i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72,

poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny

nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości

zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględ-

5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2

i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu

lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu

na realizację inwestycji drogowej, na

podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

6. Przepisy ust. 1—4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności

1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73

ust. 1 ustawy z dnia 13 października

1998 r. — Przepisy wprowadzające

ustawy reformujące administrację

2) przy określaniu wartości nieruchomości

dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod

linie kolejowe, o którym mowa w art. 9y

ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2007 r. Nr 16,

poz. 94, z późn. zm.4));

2) przy określaniu wartości działek gruntu

wydzielonych pod drogi publiczne,

o których mowa w art. 98 ust. 1

i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan

nieruchomości, z których wydzielono

te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości

albo na dzień wejścia w życie uchwały

rady gminy o przystąpieniu do scalenia

i podziału nieruchomości;

3) przy określaniu wartości nieruchomości

dla ustalenia odszkodowania, o którym

mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego

turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012;

.go

v.p

l

publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872,

z późn. zm.2)), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień

29 października 1998 r.; nie uwzględnia

się nakładów dokonanych przez osobę

uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem;

3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia

7 września 2007 r. o przygotowaniu

finałowego turnieju Mistrzostw Europy

w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012

(Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133 i Nr 127,

poz. 857);

4) przy określaniu wartości nieruchomości

nabywanych pod linie kolejowe w drodze

umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy.”;

12) w § 40 dodaje się ust. 4 w brzmieniu

„4. Przy określaniu wartości nakładów, o których

mowa w art. 148 ust. 4 ustawy, stosuje się odpowiednio sposób określenia wartości nakładów, o którym mowa w § 28 ust. 6.”;

13) uchyla się § 41 i 42;

4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze

umowy, z tym że wszystkie czynniki

wpływające na wartość nieruchomości

przyjmuje się na dzień zawarcia umowy;

14) w § 45 ust. 3 otrzymuje brzmienie

5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne.

15) uchyla się § 50;

rcl

„3. Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych

uwzględnia się spełniane przez nie funkcje

ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe.”;

w.

§ 37. Przepisy § 36 ust. 1—4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie

kolejowe, a w szczególności

ww

1) przy określaniu wartości nieruchomości

dla ustalenia odszkodowania, o którym

mowa w art. 37a ust. 1 ustawy z dnia

8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz. U. Nr 84, poz. 948, z późn.

zm.3));

2) Zmiany wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U.

z 1998 r. Nr 162, poz. 1126, z 2000 r. Nr 6, poz. 70, Nr 12,

poz. 136, Nr 17, poz. 228, Nr 19, poz. 239, Nr 52, poz. 632,

Nr 95, poz. 1041 i Nr 122, poz. 1312, z 2001 r. Nr 45,

poz. 497, Nr 100, poz. 1084, Nr 111, poz. 1194 i Nr 145,

poz. 1623 oraz z 2009 r. Nr 31, poz. 206.

3) Zmiany wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U.

z 2001 r. Nr 100, poz. 1086 i Nr 154, poz. 1802, z 2002 r.

Nr 205, poz. 1730 i Nr 240, poz. 2055, z 2003 r. Nr 6, poz. 63,

Nr 80, poz. 720 i Nr 203, poz. 1966, z 2004 r. Nr 96, poz. 959

i Nr 120, poz. 1252, z 2005 r. Nr 157, poz. 1315 i Nr 184,

poz. 1539, z 2006 r. Nr 12, poz. 63 i Nr 157, poz. 1119,

z 2008 r. Nr 97, poz. 624, Nr 193, poz. 1196 i Nr 206,

poz. 1289, z 2009 r. Nr 6, poz. 33 oraz z 2010 r. Nr 108,

poz. 686 i Nr 247, poz. 1651.

16) w § 54 ust. 1 otrzymuje brzmienie

„1. Na potrzeby określenia wartości nieruchomości lub jej części, o których mowa w art. 37

ust. 2 pkt 6 ustawy, określa się różnicę wartości

nieruchomości przyległej wraz z nieruchomością lub jej częścią, która ma być nabyta, i wartości nieruchomości przyległej przed nabyciem

nieruchomości lub jej części.”;

17) w § 56 ust. 2 otrzymuje brzmienie

„2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się

w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.”.

§ 2. Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie

14 dni od dnia ogłoszenia.

Prezes Rady Ministrów: D. Tusk

4) Zmiany

tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały

ogłoszone w Dz. U. z 2007 r. Nr 176, poz. 1238 i Nr 191,

poz. 1374, z 2008 r. Nr 59, poz. 359, Nr 144, poz. 902,

Nr 206, poz. 1289 i Nr 227, poz. 1505, z 2009 r. Nr 1, poz. 3,

Nr 18, poz. 97, Nr 19, poz. 100, Nr 98, poz. 817, Nr 115,

poz. 966, Nr 157, poz. 1241 i Nr 214, poz. 1658 oraz z 2011 r.

Nr 5, poz. 13, Nr 102, poz. 586 i Nr 106, poz. 622.

Elektronicznie

podpisany przez

Grzegorz Paczowski

Data: 2011.08.11

18:39:39 +02'00'

— 9604 —

Poz. 985

.go

v.p

l

985

ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW

z dnia 14 lipca 2011 r.

zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Na podstawie art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.

z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.1)) zarządza się,

co następuje