Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 7 lutego 2005 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym

zasobem gminy.

Przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji

Mieszkaniowej.

Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2005 r.

1.

Ilekroć w ustawie jest mowa o

1)

lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie

innego tytułu prawnego niż prawo własności;

2)

właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże

lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;

3)

współlokatorze - należy przez to rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny

do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem;

4)

lokalu - należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych,

a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie

kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone

do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów,

burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do

celów turystycznych lub wypoczynkowych;

5)

lokalu socjalnym - należy przez to rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze

względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca

na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m

6)

lokalu zamiennym - należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości,

w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia

techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej

jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka

gospodarstwa domowego przypada 10 m

7)

powierzchni użytkowej lokalu - należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń

znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi,

alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym

potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię

użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf

i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych

do przechowywania opału;

8

opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy

do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;

9)

gospodarstwie domowym - należy przez to rozumieć gospodarstwo domowe, o którym mowa

w przepisach o dodatkach mieszkaniowych;

10

mieszkaniowym zasobie gminy - należy przez to rozumieć lokale stanowiące własność

gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy,

z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu

samoistnym tych podmiotów;

11

publicznym zasobie mieszkaniowym - należy przez to rozumieć lokale wchodzące w skład

mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu

terytorialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych

osób prawnych;

12

wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m

a)

dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,

b)

dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres 6

miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych

według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim

dzienniku urzędowym.

2.

Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w

świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w

świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości

równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, o wysokości mniejszej

od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować

zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych

i kubaturowych w budownictwie.

1.

W razie oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta

w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, przepisów

ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1-3,

art. 13 i art. 18 ust. 1 i 2.

2.

Do lokali będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych

mu organów, do lokali będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej

oraz do lokali pozostających i przekazanych do dyspozycji Szefa Agencji Bezpieczeństwa

Wewnętrznego lub Szefa Agencji Wywiadu, przepisy ustawy stosuje się, jeżeli przepisy

odrębne dotyczące tych lokali nie stanowią inaczej.

3.

Przepisy niniejszej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę

praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora.

Przepisów art. 3 ust. 1 oraz art. 14 ust. 7 ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu

nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów o używanie lokali mieszkalnych,

zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy.

1.

Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy

do zadań własnych gminy.

2.

Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne

i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o

niskich dochodach.

3.

Gmina wykonuje zadania, o których mowa w ust. 1 i 2, wykorzystując mieszkaniowy zasób

gminy lub w inny sposób.

4.

Gminy mogą otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa na zadania, o których mowa

w ust. 1 i 2.

1.

Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

2.

Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub

innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu

związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba

że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.

3.

Właściciel nie może uzależnić zawarcia umowy od złożenia przez lokatora żądania, o

którym mowa w ust. 2.

Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2005 r.

1.

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej

pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia

lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany

lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2.

Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa

1)

dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

2)

jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania

jej waloryzacji.

3.

Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego

czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu

kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego

własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

1.

Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji

i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw

gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji

i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

2.

W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący

jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

3.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności

1)

utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku,

służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2)

dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz

przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym

że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3)

dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego

w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza

a)

napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez

armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej,

centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej

- z wyjątkiem osprzętu,

b)

wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin

podłogowych, a także tynków.

1.

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest

uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi

przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać

i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego

użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne

pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

2.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja

1)

podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych

i innych;

2)

okien i drzwi;

3)

wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4)

trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych

i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków

i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych,

w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5)

osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz

osprzętu anteny zbiorczej;

6)

pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7)

etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane

na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8)

przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne

usuwanie ich niedrożności;

9)

innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez

a)

malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b)

malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan

techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół

stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie

pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

1.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i

dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość

zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4,

które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie

najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot

kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia

lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących

w dniu rozliczenia.

2.

Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem

art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu,

albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia

według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony

mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w art. 6a-6e.

W okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie

o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego

obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem

odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.

1.

W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala

stawki czynszu za 1 m

1)

położenia budynku;

2)

położenia lokalu w budynku;

3)

wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu;

4)

ogólnego stanu technicznego budynku.

2.

Właściciele, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem art. 23 ust. 4, mogą na wniosek

najemcy, w oparciu o postanowienia odpowiednio uchwały organu stanowiącego jednostki

samorządu terytorialnego, zarządzenia wojewody lub uchwały organu wykonawczego państwowej

osoby prawnej, stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących

stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. Obniżki takie mogą być udzielane

najemcom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie

przekracza poziomu określonego w uchwale odpowiedniego organu lub w zarządzeniu wojewody.

Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa

domowego najemcy.

3.

Obniżki, o których mowa w ust. 2, udziela się najemcy na okres 12 miesięcy. W przypadku

gdy utrzymujący się niski dochód gospodarstwa domowego to uzasadnia, właściciel, na

wniosek najemcy, może udzielać obniżek czynszu na kolejne okresy dwunastomiesięczne.

4.

Najemca ubiegający się o obniżkę czynszu obowiązany jest przedstawić deklarację o

wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego.

5.

Za dochód, o którym mowa w ust. 2 i 4, uważa się dochód w rozumieniu przepisów o dodatkach

mieszkaniowych. W sprawach dotyczących deklarowania oraz wzoru deklaracji o wysokości

dochodów członków gospodarstwa domowego i rodzaju dokumentów, które powinny być przez

składających deklaracje przechowywane w celu udostępnienia na żądanie właściciela,

stosuje się odpowiednio przepisy o dodatkach mieszkaniowych.

6.

W razie wątpliwości, co do wiarygodności danych zawartych w przedstawionej deklaracji

właściciel może żądać od wnioskodawcy dostarczenia zaświadczenia naczelnika właściwego

miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz innych

członków jej gospodarstwa domowego.

7.

Właściciel może odstąpić od obniżenia czynszu, jeżeli w wyniku przeprowadzenia wywiadu

środowiskowego ustali, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi

w złożonej deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy wskazującym, że

jest on w stanie uiszczać czynsz nieobniżony, wykorzystując własne środki i posiadane

zasoby finansowe.

8.

Do sposobu przeprowadzenia wywiadu środowiskowego stosuje się odpowiednio przepisy

w sprawie sposobu przeprowadzania wywiadu środowiskowego, wzoru kwestionariusza wywiadu

oraz oświadczenia o stanie majątkowym wnioskodawcy i innych członków jego gospodarstwa

domowego, a także wzoru legitymacji pracownika upoważnionego do przeprowadzenia wywiadu.

9.

W przypadku złożenia deklaracji niezgodnej z prawdą, najemca obowiązany jest zwrócić

właścicielowi 200% kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu.

10.

Wnioskodawcy, który nie złożył deklaracji lub nie dostarczył na żądanie właściciela

zaświadczenia, o którym mowa w ust. 6, obniżki czynszu nie udziela się. A jeśli wnioskodawca

korzysta z obniżek udzielonych wcześniej, odstępuje się od stosowania obniżek po upływie

terminu, w którym powinien on dostarczyć deklarację lub zaświadczenie.

11.

Obniżki, o których mowa w ust. 2, mogą być stosowane także w stosunku do podnajemców,

którzy używają lokali wynajmowanych przez gminę od innych właścicieli i podnajmowanych

tym podnajemcom.

Jeżeli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, stawki czynszu, o których

mowa w art. 7, ustala organ wykonawczy tej jednostki

1)

w przypadku gminy - zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 21 ust. 2 pkt 4;

2)

w przypadku pozostałych jednostek samorządu terytorialnego - zgodnie z uchwałą odpowiednio

rady powiatu lub sejmiku województwa w sprawie zasad wynajmu lokali mieszkalnych stanowiących

własność tych jednostek lub własność samorządowych osób prawnych.

1.

Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając

jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem

terminów wypowiedzenia.

2.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi

3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

3.

Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod

rygorem nieważności dokonane na piśmie.

4.

Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu przekroczy

w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych

przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 7 dni przedstawi na

piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

5.

W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę, o której

mowa w ust. 4, wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo

jest zasadna, lecz w innej wysokości, albo odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem

rozwiązania umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Ciężar udowodnienia zasadności

podwyżki ciąży na właścicielu.

6.

W przypadkach określonych w ust. 5, lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne

opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości

1)

w razie zakwestionowania podwyżki - do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego

postępowanie w sprawie;

2)

w razie odmowy przyjęcia podwyżki - do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie

którego lokator zajmuje lokal.

7.

Przepisy ust. 1-6 nie mają zastosowania do podwyżek

1)

nieprzekraczających w skali roku 10% dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych

opłat za używanie lokalu;

2)

opłat za używanie lokalu, do ponoszenia których są obowiązani członkowie spółdzielni

mieszkaniowych na podstawie art. 4 ust. 1 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

(Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 oraz z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 63, poz. 591) oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe

prawo do lokalu;

3)

opłat niezależnych od właściciela.

1

Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych

od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a jeżeli poziom

rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych

od właściciela, przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie

może być wyższa niż 10% dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie

lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela.

1a

Przepis ust. 1 stosuje się także w przypadku podwyższania czynszu lub innych opłat

za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, jeżeli poziom rocznego

czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela,

po podwyżce miałby przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

2

W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia

lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator

obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna

do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora

dostaw, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8.

3.

(utracił moc).

4.

(uchylony).

5.

W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne

od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu,

oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne

od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.

6.

Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach,

gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub

dostawcą usług.

7.

(uchylony).

8.

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika

przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m

9.

(uchylony).

Czynsz najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego regulują odrębne przepisy.

1.

W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody

lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli

lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść

do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy

wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale.

2.

Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale

z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się

w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.

3.

Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi

lokal w celu dokonania

1)

okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu

i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;

2)

zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

4.

Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal

i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy

niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi

w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny,

bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal

dotychczasowy.

1

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez

właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5

oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem

nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2.

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel

może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator

1)

pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie

z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub

niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza

w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie

z innych lokali, lub

2)

jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za

trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia

stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych

i bieżących należności, lub

3

wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej

pisemnej zgody właściciela, lub

4)

używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu

budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu

w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu

1)

z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania

najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2)

z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego,

osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości,

a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla

lokalu zamiennego.

4.

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel

może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego

lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w

warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu

lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych

od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego

do lokalu zwalnianego.

5.

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może

wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do

niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo

do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6.

Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5,

nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół

roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według

swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania

od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku

do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego

roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto

obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej

lokalu.

7

Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni

zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie

stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać

w lokalu właściciela.

8.

W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności

w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego

w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego

artykułu.

9.

W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa

na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10.

Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo

o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony

nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

11

Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także

na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania

budownictwa mieszkaniowego

(Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm..

12

Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat,

a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego

do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są

wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero

w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

(uchylony).

1.

Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,

czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel

innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku

prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

2.

Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego

małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym

postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

1.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu

socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek

zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia

lokalu podlegającego opróżnieniu.

2.

Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1, dwóch lub więcej

osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.

3.

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka

o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób

korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

4.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec

1)

kobiety w ciąży,

2)

małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej

(Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.

3)

obłożnie chorych,

4)

emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5

osoby posiadającej status bezrobotnego,

6)

osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

5

Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności

jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13.

6.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie

wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu

lokalu socjalnego.

7

Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego

w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione

do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową

albo z towarzystwem budownictwa społecznego.

1.

Jeżeli w sprawie o opróżnienie lokalu okaże się, że w razie uwzględnienia powództwa

obowiązane do opróżnienia lokalu mogą być jeszcze inne osoby, które nie występują

w sprawie w charakterze pozwanych, sąd wezwie stronę powodową, aby w wyznaczonym terminie

oznaczyła te osoby w taki sposób, by ich wezwanie było możliwe, a w razie potrzeby,

aby wystąpiła z wnioskiem o ustanowienie kuratora. Sąd wezwie te osoby do wzięcia

udziału w sprawie w charakterze pozwanych.

2.

W sprawie o opróżnienie lokalu sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze względu na

miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu w celu umożliwienia jej wstąpienia

do sprawy.

3.

Do udziału gminy w sprawie o opróżnienie lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o

interwencji ubocznej, z wyjątkiem art. 78, art. 79 zdanie drugie i art. 83 Kodeksu postępowania cywilnego. Gmina nie musi wykazywać interesu prawnego, a jej przystąpienie następuje po stronie

powoda.

4.

W sprawie, o której mowa w ust. 1, wydanie wyroku zaocznego może nastąpić wyłącznie

po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. Przepisu art. 339 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego nie stosuje się.

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada

do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu,

do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Przepisów art. 14 i art. 16 nie stosuje się do wypadków, w których powodem wydania

wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest znęcanie się nad rodziną.

1.

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu

co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

2.

Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości

czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie

nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.

3

Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu

wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie

w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane

opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

4

Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy

wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy w wysokości odpowiadającej

różnicy między odszkodowaniem określonym w ust. 2 a odszkodowaniem, do płacenia którego

jest obowiązany były lokator, jeżeli osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela.

Do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie

własności.

1

W celu realizacji zadań, o których mowa w art. 4, gmina może tworzyć i posiadać zasób

mieszkaniowy.

2.

Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy, z wyjątkiem lokali socjalnych i lokali,

o których mowa w ust. 3, mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony.

2a

W celu wykonywania zadań, o których mowa w art. 4, gmina może także wynajmować lokale

od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają

niski dochód.

2b

Od podnajemców, o których mowa w ust. 2a, gmina może pobierać czynsz niższy niż ten,

który sama opłaca właścicielowi lokalu.

3.

Rada gminy może wydzielić w zasobie mieszkaniowym lokale przeznaczone do wynajmowania

na czas trwania stosunku pracy.

4.

Przepisy ust. 2 i 3 oraz art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 dotyczące mieszkaniowego zasobu

gminy oraz praw i obowiązków organów gminy stosuje się odpowiednio do mieszkaniowego

zasobu innych jednostek samorządu terytorialnego oraz praw i obowiązków organów takich

jednostek.

1

Rada gminy uchwala

1)

wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy;

2)

zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym

zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy,

jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w

razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych

przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład

mieszkaniowego zasobu gminy.

2.

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany

na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności

1)

prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w

poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne;

2)

analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego

budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;

3)

planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;

4

zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;

5)

sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego

zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem

gminy w kolejnych latach;

6)

źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;

7)

wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji,

koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego

zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym

ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne;

8)

opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania

mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności

a)

niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,

b)

planowaną sprzedaż lokali.

3

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny

określać w szczególności

1)

wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem

lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa

domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;

2)

warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3)

kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu

na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

4)

warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy

oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi

lokale w innych zasobach;

5)

tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony

i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6)

zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez

najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

7)

kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m

4.

Ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy,

o których mowa w ust. 2 pkt 8 lit. b, mogą, z zastrzeżeniem ust. 5, stanowić podstawę

do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia

pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego

lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal

zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni

i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5.

Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu wchodzącego

w skład mieszkaniowego zasobu gminy, przepis ust. 4 stosuje się pod warunkiem, że

najemcy temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z

przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu.

Z zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część lokali, które przeznacza się na wynajem

jako lokale socjalne.

1.

Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony.

2

Umowa najmu lokalu socjalnego, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 1, może być zawarta z

osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego

nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art.

21 ust. 3 pkt 1.

3.

Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć

na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie

takiej umowy. W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość

określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego od

dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu stosuje się przepisy art. 18

ust. 1 i 2.

4.

Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu

obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

Prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal

i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego

byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia,

jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu.

W Kodeksie cywilnym wprowadza się następujące zmiany

1)

po art. 343 dodaje się art. 343

„

Art. 343

Do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania.

”

;

2)

po art. 365 dodaje się art. 365

„

Art. 365

Zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika

lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w

razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu.

”

;

3)

w art. 659 w § 2 skreśla się zdanie drugie;

4)

w art. 673 dodaje się § 3 w brzmieniu

„

§ 3.

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą

wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

”

;

5)

w art. 675 dodaje się § 3 w brzmieniu

„

§ 3.

Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego

użytku.

”

;

6)

tytuł rozdziału II w dziale I tytułu XVII księgi trzeciej otrzymuje brzmienie

„

Najem lokalu

”

;

7)

art. 680 otrzymuje brzmienie

„

Art. 680.

Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów

poniższych.

”

;

8)

po art. 680 dodaje się art. 680

„

Art. 680

§ 1.

Małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami

lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb

mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje

się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

§ 2.

Ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania

wspólności najmu lokalu. Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy o zniesieniu

wspólności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść

wspólność najmu lokalu.

”

;

9)

po art. 685 dodaje się art. 685

„

Art. 685

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu

najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

”

;

10)

po art. 688 dodaje się art. 688

„

Art. 688

§ 1.

Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale

zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

§ 2.

Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i

innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Art. 688

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego

używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem

której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

”

;

11)

w art. 690 po wyrazach „praw najemcy” dodaje się wyrazy „do używania”;

12)

po art. 690 dodaje się art. 691 w brzmieniu

„

Art. 691.

§ 1.

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek

niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec

których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała

faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2.

Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale

zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3.

W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4.

Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą

go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta

na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób

stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5.

Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.

””

(pominięty).

1.

Ustawa niniejsza znajduje również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed

dniem jej wejścia w życie.

2.

Przepis art. 5 nie znajduje zastosowania do stosunków prawnych, o których mowa w ust.

1.

1.

Do dnia 31 grudnia 2004 r. najemcy lokali mieszkalnych w budynkach spółdzielni mieszkaniowych

opłacają czynsz w wysokości odpowiadającej kosztom eksploatacji i remontów, ponoszonym

przez członków spółdzielni.

2.

Do dnia 31 grudnia 2004 r., w stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie

ustawy, wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie

ustawy czynsz regulowany, nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej

lokalu.

(pominięty).

(uchylony).

Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 lipca 2004 r., z wyjątkiem

1)

art. 1 pkt 6, który wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia;

2)

art. 7, który wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2005 r.

1.

Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres

nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie

12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie

w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli

w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.

2.

W dniu nawiązania umowy najmu, o której mowa w ust. 1, czynsz najmu takich lokali

jest naliczany w wysokości 3% wartości odtworzeniowej.

Do osób, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę na podstawie

umowy zawartej z najemcą przed dniem 12 listopada 1994 r., spełniającej wymagania

określone w art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe

(Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165, z późn. zm., stosuje się art. 691 Kodeksu cywilnego w brzmieniu obowiązującym przed dniem 12 listopada 1994 r.

W razie wypowiedzenia najmu, na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4, najemcy opłacającemu

w dniu poprzedzającym dzień wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia

temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa, do dnia

31 grudnia 2015 r., na właściwej gminie.

1.

W razie ustania po dniu 12 listopada 1994 r. najmu lokalu zawartego przed tym dniem

na czas trwania stosunku pracy były najemca lub osoby pozostające w lokalu po śmierci

najemcy zachowują prawo do lokalu zamiennego, jeżeli przysługiwało im ono na podstawie

przepisów obowiązujących przed tym dniem; w razie oddania w najem lokalu zamiennego,

czynsz najmu za ten lokal w dniu zawarcia umowy najmu nie może w stosunku rocznym

przekraczać 3% jego wartości odtworzeniowej.

2.

Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu

przed dniem 12 listopada 1994 r. z powodu śmierci najemcy lub wypowiedzenia najmu

przez wynajmującego.

3.

W razie likwidacji, przekształcenia lub upadłości zakładu pracy, a także przeniesienia

własności budynków mieszkalnych na inną osobę po dniu 12 listopada 1994 r. umowy najmu

lokalu zawarte na czas trwania stosunku pracy stają się umowami zawartymi na czas

nieoznaczony.

4.

Osobie uprawnionej do lokalu zamiennego na podstawie ust. 1 lub 2, która nie otrzymała

propozycji jego dostarczenia w okresie 12 miesięcy od dnia utraty tytułu prawnego

do zajmowanego lokalu, przysługuje roszczenie o zawarcie umowy najmu tego lokalu na

czas nieoznaczony.

5.

Do czasu dostarczenia lokalu zamiennego lub zawarcia umowy najmu, o której mowa w

ust. 4, do osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego stosuje się odpowiednio przepis

art. 18 ust. 3.

Wydane i niewykonane przed dniem wejścia w życie ustawy prawomocne orzeczenia sądowe

oraz ostateczne decyzje administracyjne w sprawach opróżnienia lokali podlegających

przepisom ustawy, o której mowa w art. 31, są wykonywane przez organy gmin w trybie

przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

1

Osobie, o której mowa w art. 14 ust. 4, przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego,

jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy została objęta orzeczeniem sądowym, chociażby

nieprawomocnym, nakazującym opróżnienie lokalu, lub ostateczną decyzją administracyjną,

o której mowa w art. 34, a orzeczenie to lub decyzja nie zostały wykonane przed dniem

wejścia w życie ustawy.

2.

Na żądanie osoby, o której mowa w ust. 1, o uprawnieniu do lokalu socjalnego orzeka

sąd w sprawie przeciwko gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego

opróżnieniu. Roszczenie to wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu sześciu miesięcy

od zawiadomienia uprawnionego przez komornika lub organ, o którym mowa w art. 34,

o przysługującym uprawnieniu. Przepis art. 14 ust. 6 stosuje się odpowiednio.

3.

Postępowanie w sprawach, o których mowa w ust. 2, jest wolne od opłat sądowych.

4.

Jeżeli w toku postępowania egzekucyjnego okaże się, że obowiązkiem opróżnienia lokalu

objęta jest osoba, o której mowa w art. 14 ust. 4, komornik albo organ, o którym mowa

w art. 34

1)

zawiadamia tę osobę, że może wystąpić z powództwem o ustalenie uprawnienia do lokalu

socjalnego w terminie, o którym mowa w ust. 2;

2)

zawiesza postępowanie egzekucyjne;

3)

o zawieszeniu postępowania egzekucyjnego zawiadamia prokuratora.

5.

W razie wytoczenia powództwa, o którym mowa w ust. 4 pkt 1, sąd nakazuje wstrzymanie

wykonania opróżnienia lokalu do czasu zakończenia postępowania w sprawie o ustalenie

uprawnienia do lokalu socjalnego.

6.

Postępowanie egzekucyjne podejmuje się z urzędu, jeżeli w terminie sześciu miesięcy

od jego zawieszenia komornikowi lub organowi, o którym mowa w art. 34, nie zostanie

przedłożony nakaz sądu, o którym mowa w ust. 5.

1.

Kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r., pomniejszona o ewentualne

należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia

opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.

2

Kaucja wpłacona przez najemcę w okresie obowiązywania ustawy, o której mowa w art.

39, podlega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu

procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w terminie

określonym w ust. 1. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji wpłaconej

przez najemcę.

1.

Jeżeli najemca przed dniem 12 listopada 1994 r., za zgodą wynajmującego, dokonał w

lokalu ulepszeń mających wpływ na wysokość czynszu regulowanego, wynajmujący może

zwrócić najemcy wartość ulepszenia i podwyższyć odpowiednio czynsz; w razie niezwrócenia

wartości ulepszenia najemca opłaca czynsz w wysokości nieuwzględniającej ulepszenia.

2.

Rozliczeń z tytułu ulepszeń dokonywanych przez najemcę w lokalu w okresie obowiązywania

ustawy, o której mowa w art. 39, strony dokonują zgodnie z treścią zawartej w tej

sprawie umowy.

Ilekroć w innych ustawach jest mowa o przepisach ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, rozumie się przez to przepisy niniejszej ustawy.

2.

W rozdziale 6 ustawy, o której mowa w ust. 1, w art. 39 wprowadza się następujące

zmiany

1)

ust. 3 otrzymuje brzmienie

„

3.

Dodatek mieszkaniowy, z zastrzeżeniem ust. 4, nie przysługuje najemcom opłacającym

czynsz wolny.

”

;

2)

dodaje się ust. 4 w brzmieniu

„

4.

Dodatek mieszkaniowy przysługuje najemcom opłacającym czynsz wolny za lokale, za które

przed wejściem w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie

gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

(Dz. U. Nr 71, poz. 733) opłacali oni czynsz regulowany.

””

;

1.

Traci moc ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych

(Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 i Nr 162, poz. 1119, z 1999 r. Nr 111, poz. 1281, z 2000 r. Nr 3, poz. 46, Nr 5, poz. 67, Nr 83, poz. 946, Nr 88, poz. 988, Nr 95, poz. 1041 i Nr 122, poz. 1317 oraz z 2001 r. Nr 4, poz. 27 i Nr 32, poz. 386), z wyjątkiem przepisów rozdziału 6.

2.

(pominięty).

Ustawa wchodzi w życie z dniem ogłoszenia

Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, z tym że przepisy art.

28-81, art. 82 pkt 1 i 6 oraz art. 83-99 wchodzą w życie w dniu wyborów do organów

stanowiących jednostek samorządu terytorialnego przeprowadzonych w związku z zakończeniem

kadencji tych organów wybranych w dniu 11 października 1998 r.

Do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania.

Zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika

lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w

razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu.

Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów

poniższych.

§ 1.

Małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami

lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb

mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje

się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

§ 2.

Ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania

wspólności najmu lokalu. Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy o zniesieniu

wspólności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść

wspólność najmu lokalu.

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu

najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

§ 1.

Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale

zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

§ 2.

Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i

innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego

używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem

której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

§ 1.

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek

niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec

których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała

faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2.

Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale

zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3.

W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4.

Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą

go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta

na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób

stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5.

Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.