Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

§ 29. 1. Po przeprowadzeniu ustnej cz´Êci rokowaƒ

komisja ustala nabywc´ lub stwierdza, ˝e nie wybiera

nabywcy, z zastrze˝eniem ust. 2.

2. W przypadku z∏o˝enia przez uczestników rokowaƒ równorz´dnych propozycji komisja mo˝e zorganizowaç dodatkowe ustne rokowania z tymi osobami.

3. Z przeprowadzonych rokowaƒ przewodniczàcy

komisji sporzàdza protokó∏.

4. Rokowania uwa˝a si´ za zamkni´te z chwilà

podpisania protoko∏u.

Poz. 2108 i 2109

Rozdzia∏ 7

Przepisy przejÊciowe i koƒcowe

§ 31. W przetargach og∏oszonych przed dniem

wejÊcia w ˝ycie niniejszego rozporzàdzenia oraz w rokowaniach rozpocz´tych przed tym dniem do czynnoÊci podejmowanych po tym dniu stosuje si´ przepisy

niniejszego rozporzàdzenia.

§ 32. Rozporzàdzenie wchodzi w ˝ycie z dniem

22 wrzeÊnia 2004 r.2)

Prezes Rady Ministrów: M. Belka

5. Przewodniczàcy komisji zawiadamia ustnie

uczestników rokowaƒ o wyniku rokowaƒ bezpoÊrednio po ich zamkni´ciu.

§ 30. W sprawach nieuregulowanych w niniejszym

rozdziale, w odniesieniu do komisji przeprowadzajàcej

rokowania, a tak˝e w zakresie sposobu i trybu przeprowadzania rokowaƒ, stosuje si´ przepisy rozdzia∏u 1.

———————

2) Niniejsze

rozporzàdzenie by∏o poprzedzone rozporzàdzeniem Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. w sprawie

okreÊlenia szczegó∏owych zasad i trybu przeprowadzania

przetargów na zbycie nieruchomoÊci stanowiàcych w∏asnoÊç Skarbu Paƒstwa lub w∏asnoÊç gminy (Dz. U. Nr 9,

poz. 30 oraz z 2003 r. Nr 7, poz. 80), które traci moc z dniem

wejÊcia w ˝ycie ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomoÊciami oraz o zmianie

niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492).

2109

ROZPORZÑDZENIE RADY MINISTRÓW

z dnia 21 wrzeÊnia 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomoÊci i sporzàdzania operatu szacunkowego

Na podstawie art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomoÊciami (Dz. U.

z 2000 r. Nr 46, poz. 543, z póên. zm.1)) zarzàdza si´, co

nast´puje

Rozdzia∏ 1

Przepisy ogólne

§ 1. Rozporzàdzenie okreÊla

1) rodzaje metod i technik wyceny nieruchomoÊci

oraz sposoby okreÊlania wartoÊci nieruchomoÊci

przy zastosowaniu poszczególnych podejÊç, metod i technik wyceny;

2) sposoby okreÊlania wartoÊci nieruchomoÊci dla

ró˝nych celów, jako przedmiotu ró˝nych praw

———————

1) Zmiany

tekstu jednolitego wymienionej ustawy zosta∏y

og∏oszone w Dz. U. z 2001 r. Nr 129, poz. 1447 i Nr 154,

poz. 1800, z 2002 r. Nr 25, poz. 253, Nr 74, poz. 676, Nr 113,

poz. 984, Nr 126, poz. 1070, Nr 130, poz. 1112, Nr 153,

poz. 1271, Nr 200, poz. 1682 i Nr 240, poz. 2058, z 2003 r.

Nr 1, poz. 15, Nr 80, poz. 717, 720 i 721, Nr 96, poz. 874,

Nr 162, poz. 1568, Nr 203, poz. 1966 i Nr 217, poz. 2124

oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 39, Nr 19, poz. 177, Nr 91, poz. 870,

Nr 92, poz. 880 i Nr 141, poz. 1492.

oraz w zale˝noÊci od rodzaju nieruchomoÊci i jej

przeznaczenia;

3) sposoby okreÊlania wartoÊci nak∏adów i szkód na

nieruchomoÊci;

4) sposób sporzàdzania, form´ i treÊç operatu szacunkowego;

5) uwarunkowania dla stosowania podejÊcia mieszanego przy okreÊlaniu wartoÊci rynkowej nieruchomoÊci.

§ 2. Ilekroç w rozporzàdzeniu jest mowa o ustawie,

rozumie si´ przez to ustaw´ z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomoÊciami.

Rozdzia∏ 2

OkreÊlanie wartoÊci nieruchomoÊci

przy zastosowaniu poszczególnych podejÊç,

metod i technik wyceny

§ 3. 1. OkreÊlanie wartoÊci nieruchomoÊci polega

na okreÊlaniu wartoÊci prawa w∏asnoÊci lub innych

praw do nieruchomoÊci.

2. OkreÊlanie wartoÊci nieruchomoÊci poprzedza

si´ analizà rynku nieruchomoÊci, w szczególnoÊci

w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz

warunków zawarcia transakcji.

§ 7. 1. W podejÊciu dochodowym stosuje si´ metod´ inwestycyjnà albo metod´ zysków.

§ 4. 1. Przy stosowaniu podejÊcia porównawczego

konieczna jest znajomoÊç cen transakcyjnych nieruchomoÊci podobnych do nieruchomoÊci b´dàcej

przedmiotem wyceny, a tak˝e cech tych nieruchomoÊci wp∏ywajàcych na poziom ich cen.

2. Metod´ inwestycyjnà stosuje si´ przy okreÊlaniu

wartoÊci nieruchomoÊci przynoszàcych lub mogàcych

przynosiç dochód z czynszów najmu lub dzier˝awy,

którego wysokoÊç mo˝na ustaliç na podstawie analizy

kszta∏towania si´ stawek rynkowych tych czynszów.

2. W podejÊciu porównawczym stosuje si´ metod´

porównywania parami, metod´ korygowania ceny

Êredniej albo metod´ analizy statystycznej rynku.

3. Metod´ zysków stosuje si´ przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci przynoszàcych lub mogàcych

przynosiç dochód, którego wysokoÊci nie mo˝na ustaliç w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udzia∏owi w∏aÊciciela nieruchomoÊci w dochodach osiàganych z dzia∏alnoÊci prowadzonej na

nieruchomoÊci stanowiàcej przedmiot wyceny i na

nieruchomoÊciach podobnych.

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje si´ nieruchomoÊç b´dàcà przedmiotem wyceny,

której cechy sà znane, kolejno z nieruchomoÊciami podobnymi, które by∏y przedmiotem obrotu rynkowego

i dla których znane sà ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoÊci.

4. Przy metodzie korygowania ceny Êredniej do porównaƒ przyjmuje si´ z rynku w∏aÊciwego ze wzgl´du

na po∏o˝enie wycenianej nieruchomoÊci co najmniej

kilkanaÊcie nieruchomoÊci podobnych, które by∏y

przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane

sà ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz

cechy tych nieruchomoÊci. WartoÊç nieruchomoÊci

b´dàcej przedmiotem wyceny okreÊla si´ w drodze

korekty Êredniej ceny nieruchomoÊci podobnych

wspó∏czynnikami korygujàcymi, uwzgl´dniajàcymi

ró˝nic´ w poszczególnych cechach tych nieruchomoÊci.

5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje si´ zbiór cen transakcyjnych w∏aÊciwych do

okreÊlenia wartoÊci nieruchomoÊci reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. WartoÊç nieruchomoÊci okreÊla si´ przy u˝yciu metod stosowanych do analiz statystycznych.

§ 5. 1. èród∏em informacji o cenach transakcyjnych

nie mogà byç informacje o transakcjach, w których

wystàpi∏y szczególne warunki zawarcia transakcji powodujàce ustalenie zap∏aty w sposób ra˝àco odbiegajàcy od przeci´tnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomoÊci lub sprzeda˝ w drodze przetargu, z zastrze˝eniem ust. 2.

2. Ceny uzyskane przy sprzeda˝y w drodze przetargu mogà byç êród∏em informacji o cenach transakcyjnych, je˝eli nie odbiegajà o wi´cej ni˝ 20 % od przeci´tnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomoÊci podobne.

3. Za szczególne warunki transakcji uwa˝a si´

w szczególnoÊci sprzeda˝ dokonanà w post´powaniu

egzekucyjnym, sprzeda˝ z bonifikatà, sprzeda˝ z odroczonym terminem zap∏aty lub sprzeda˝ z odroczonym

terminem wydania nieruchomoÊci nabywcy.

§ 6. Przy stosowaniu podejÊcia dochodowego konieczna jest znajomoÊç dochodu uzyskiwanego lub

mo˝liwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomoÊci stanowiàcej przedmiot wyceny

oraz z nieruchomoÊci podobnych.

§ 8. Metod´ inwestycyjnà i metod´ zysków stosuje si´ przy u˝yciu techniki kapitalizacji prostej albo

techniki dyskontowania strumieni dochodów.

§ 9. 1. Przy u˝yciu techniki kapitalizacji prostej wartoÊç nieruchomoÊci okreÊla si´ jako iloczyn sta∏ego

strumienia dochodu rocznego mo˝liwego do uzyskania z wycenianej nieruchomoÊci i wspó∏czynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia sta∏ego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.

2. Wspó∏czynnik kapitalizacji odzwierciedla okres,

w którym powinien nastàpiç zwrot Êrodków, poniesionych na nabycie nieruchomoÊci podobnych do nieruchomoÊci wycenianej, z dochodów mo˝liwych do uzyskania z tych nieruchomoÊci podobnych.

3. WysokoÊç wspó∏czynnika kapitalizacji i stop´ kapitalizacji ustala si´ na podstawie badania rynku nieruchomoÊci podobnych do nieruchomoÊci wycenianej

jako wzajemnà relacj´ mi´dzy cenami transakcyjnymi

uzyskanymi za nieruchomoÊci podobne a dochodami

mo˝liwymi do uzyskania z tych nieruchomoÊci.

§ 10. 1. Przy u˝yciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartoÊç nieruchomoÊci okreÊla si´

jako sum´ zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomoÊci wycenianej w poszczególnych latach przyj´tego

okresu prognozy, powi´kszonà o zdyskontowanà wartoÊç rezydualnà nieruchomoÊci. WartoÊç rezydualna

przedstawia wartoÊç nieruchomoÊci po up∏ywie ostatniego roku okresu prognozy przyj´tego do dyskontowania strumieni dochodów.

2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa

w ust. 1, jest zale˝na od przewidywanego okresu,

w którym dochody z wycenianej nieruchomoÊci b´dà

ulega∏y zmianie.

3. Dyskontowania dokonuje si´ na dzieƒ okreÊlenia wartoÊci nieruchomoÊci przy u˝yciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzgl´dniaç stop´

zwrotu wymaganà przez nabywców nieruchomoÊci

podobnych do nieruchomoÊci wycenianej, przy

uwzgl´dnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianà nieruchomoÊç.

§ 11. Przy obliczaniu dochodów, o których mowa

w § 9 i 10, nie uwzgl´dnia si´ amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych op∏at

i podatków zwiàzanych ze sprzeda˝à nieruchomoÊci.

§ 12. W przypadku braku danych z rynku nieruchomoÊci stop´ dyskontowà okreÊla si´ na podstawie

rentownoÊci bezpiecznych, d∏ugoterminowych lokat

na rynku kapita∏owym, z uwzgl´dnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomoÊci podobne do

nieruchomoÊci wycenianej.

§ 13. W przypadku braku danych z rynku nieruchomoÊci stop´ kapitalizacji okreÊla si´ na podstawie stopy dyskontowej z uwzgl´dnieniem przewidywanych

zmian w poziomie dochodów z nieruchomoÊci podobnych.

§ 14. Stop´ kapitalizacji i stop´ dyskontowà okreÊla si´ z zachowaniem zasady wspó∏miernoÊci do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomoÊci.

§ 15. W podejÊciu mieszanym stosuje si´ metod´

pozosta∏oÊciowà, metod´ kosztów likwidacji albo metod´ wskaêników szacunkowych gruntów.

§ 16. 1. Metod´ pozosta∏oÊciowà stosuje si´ do

okreÊlenia wartoÊci rynkowej, je˝eli na nieruchomoÊci

majà byç prowadzone roboty budowlane polegajàce

na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie,

przebudowie, monta˝u lub remoncie obiektu budowlanego.

2. WartoÊç, o której mowa w ust. 1, okreÊla si´ jako ró˝nic´ wartoÊci nieruchomoÊci po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartoÊci przeci´tnych

kosztów tych robót, z uwzgl´dnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomoÊci podobnych.

3. Metod´ pozosta∏oÊciowà mo˝na zastosowaç, je˝eli ∏àcznie zostanà spe∏nione warunki

1) istniejàce uwarunkowania nie pozwalajà na zastosowanie podejÊcia porównawczego lub dochodowego;

2) znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa

w ust. 1;

3) w przyj´tych do tej metody elementach odpowiednich podejÊç uwzgl´dnia si´ dane odwzorowujàce

stan rynku.

Poz. 2109

3. WartoÊç nieruchomoÊci, o której mowa w ust. 1,

powi´ksza si´ o wartoÊç materia∏ów pozosta∏ych po

rozbiórce, je˝eli istnieje mo˝liwoÊç ich odzyskania.

4. Metod´ kosztów likwidacji stosuje si´, je˝eli cz´Êci sk∏adowe gruntu sà przeznaczone do rozbiórki.

5. Zastosowanie metody kosztów likwidacji do

okreÊlenia wartoÊci rynkowej nieruchomoÊci wymaga

szczegó∏owego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

§ 18. 1. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci

przeznaczonych na cele rolne lub leÊne, w przypadku

braku transakcji rynkowych, stosuje si´ metod´

wskaêników szacunkowych gruntów.

2. Przy stosowaniu metody, o której mowa

w ust. 1, wartoÊç gruntu okreÊla si´ jako iloczyn

wskaênika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna ˝yta albo ceny 1 m3 drewna.

3. Cen´ ziarna ˝yta przyjmuje si´ z rynku lokalnego.

Cen´ drewna, skorygowanà o koszty jego pozyskania

i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje si´ z rynku lokalnego albo nadleÊnictwa w∏aÊciwego dla miejsca po∏o˝enia nieruchomoÊci lub nadleÊnictw sàsiednich. Cen´ drewna przyjmuje si´ jako Êrednià wa˝onà z uwzgl´dnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

4. Klasy gruntów przyjmuje si´ wed∏ug danych

z katastru nieruchomoÊci, a przy okreÊlaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje si´ dane z planów

urzàdzenia lasów. Okr´g podatkowy przyjmuje si´ wed∏ug przepisów o podatku rolnym.

5. Wskaêniki szacunkowe gruntów, w zale˝noÊci od

klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okr´gu podatkowego, okreÊla za∏àcznik do rozporzàdzenia.

§ 19. Przy stosowaniu metody wskaêników szacunkowych gruntów uwzgl´dnia si´ nast´pujàce poszczególne cechy

1) w odniesieniu do nieruchomoÊci przeznaczonych

na cele rolne — po∏o˝enie w stosunku do g∏ównych dróg, jakoÊç dróg dojazdowych, zagro˝enie

erozjà, trudnoÊç uprawy, kultur´ rolnà, wielkoÊç

zanieczyszczeƒ Êrodowiska, struktur´ u˝ytków

gruntowych, wyst´powanie urzàdzeƒ melioracyjnych, wyst´powanie infrastruktury utrudniajàcej

agrotechnik´;

§ 17. 1. WartoÊç nieruchomoÊci okreÊlona metodà

kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1, pomniejszonemu

o koszty likwidacji cz´Êci sk∏adowych tego gruntu.

2) w odniesieniu do nieruchomoÊci przeznaczonych

na cele leÊne — stopieƒ degradacji siedliska leÊnego, szkodliwe oddzia∏ywanie przemys∏u na drzewostan, masowe wyst´powanie szkodników, po∏o˝enie w stosunku do siedlisk i g∏ównych dróg,

mo˝liwoÊç przemieszczenia drewna do miejsca

odbioru transportem mechanicznym, jakoÊç dróg

dojazdowych, rodzaje gruntów przyleg∏ych, walory rekreacyjne.

2. Koszty likwidacji cz´Êci sk∏adowych gruntu ustala si´ przy u˝yciu technik, o których mowa w § 23.

§ 20. W podejÊciu kosztowym stosuje si´ metod´

kosztów odtworzenia i metod´ kosztów zastàpienia.

4. Zastosowanie metody pozosta∏oÊciowej do

okreÊlenia wartoÊci rynkowej wymaga szczegó∏owego

uzasadnienia w operacie szacunkowym.

§ 21. 1. Przy okreÊlaniu wartoÊci odtworzeniowej

nieruchomoÊci za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje si´ wartoÊç rynkowà gruntu o takich samych cechach.

2. Za koszt odtworzenia cz´Êci sk∏adowych gruntu,

o którym mowa w art.153 ust. 3 ustawy, przyjmuje si´

kwot´ równà kosztom ich odtworzenia lub kosztom

ich zastàpienia, pomniejszonà o wartoÊç zu˝ycia tych

cz´Êci sk∏adowych.

§ 22. 1. Przy metodzie kosztów odtworzenia okreÊla si´ koszty odtworzenia cz´Êci sk∏adowych gruntu

przy zastosowaniu tej samej technologii i materia∏ów,

które wykorzystano do wzniesienia lub powstania

tych cz´Êci sk∏adowych.

Poz. 2109

sowych oraz stopy zwrotu zainwestowanego kapita∏u.

WartoÊç ta mo˝e s∏u˝yç wy∏àcznie do oceny mo˝liwego sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomoÊç, co stwierdza si´ przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.

Rozdzia∏ 3

OkreÊlanie wartoÊci nieruchomoÊci

dla ró˝nych celów

§ 26. 1. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci,

które ze wzgl´du na ich szczególne cechy i rodzaj nie

sà przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomoÊci, mo˝na przyjmowaç ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomoÊci podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomoÊci.

2. Przy metodzie kosztów zastàpienia okreÊla si´

koszty zastàpienia cz´Êci sk∏adowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych

parametrach u˝ytkowych, jakie majà obiekty, których

wartoÊç okreÊla si´, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materia∏ów.

2. W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomoÊci podobne uzyskiwanych na krajowym rynku

nieruchomoÊci, przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci, o których mowa w ust. 1, mo˝na przyjmowaç ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomoÊci podobne na zagranicznych rynkach nieruchomoÊci.

§ 23. 1. Metod´ kosztów odtworzenia lub kosztów

zastàpienia stosuje si´ przy u˝yciu techniki szczegó∏owej, techniki elementów scalonych albo techniki

wskaênikowej.

3. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania okreÊla rzeczoznawca majàtkowy, uwzgl´dniajàc w szczególnoÊci przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny oraz

dost´pnoÊç danych.

2. Przy u˝yciu techniki szczegó∏owej koszty odtworzenia albo koszty zastàpienia okreÊla si´ na podstawie iloÊci niezb´dnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

§ 27. 1. Je˝eli na rynku nieruchomoÊci w∏aÊciwym

ze wzgl´du na po∏o˝enie wycenianej nieruchomoÊci

brak jest transakcji sprzeda˝y nieruchomoÊci jako

przedmiotu prawa w∏asnoÊci, ale dokonano transakcji

sprzeda˝y nieruchomoÊci jako przedmiotu prawa u˝ytkowania wieczystego, wartoÊç rynkowà wycenianej

nieruchomoÊci jako przedmiotu prawa w∏asnoÊci

okreÊla si´ na podstawie wzajemnych relacji pomi´dzy cenami nieruchomoÊci jako przedmiotu prawa

w∏asnoÊci a cenami nieruchomoÊci jako przedmiotu

prawa u˝ytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy

transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomoÊci.

3. Przy u˝yciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastàpienia okreÊla si´ na

podstawie iloÊci scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

4. Przy u˝yciu techniki wskaênikowej koszty okreÊla si´ jako iloczyn ceny wskaênikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena zosta∏a ustalona. Technik´ wskaênikowà mo˝na stosowaç tylko wtedy, gdy obiekty, których wartoÊç okreÊla si´, sà porównywalne z obiektami, dla których znane sà ceny

wskaênikowe.

5. Przy u˝yciu technik, o których mowa w ust. 2—4,

uwzgl´dnia si´ koszty dokumentacji i nadzoru.

§ 24. W przypadku koniecznoÊci poniesienia nak∏adów na przywrócenie nieruchomoÊci do stanu umo˝liwiajàcego korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem,

przekraczajàcych wartoÊç, jakà nieruchomoÊç mia∏aby, gdyby te nak∏ady nie by∏y konieczne, wartoÊç tej

nieruchomoÊci mo˝e byç wyra˝ona liczbà ujemnà.

Wyra˝enie wartoÊci nieruchomoÊci liczbà ujemnà wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

§ 25. Przy dokonywaniu wyceny nieruchomoÊci

dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzgl´dnia si´

jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju

tej nieruchomoÊci, w tym sposobu zarzàdzania, stawek czynszu, poziomu pustostanów, warunków finan-

2. W przypadku braku mo˝liwoÊci ustalenia wzajemnych relacji, o których mowa w ust. 1, wartoÊç prawa w∏asnoÊci okreÊla si´ jako iloraz wartoÊci nieruchomoÊci jako przedmiotu prawa u˝ytkowania wieczystego i wspó∏czynnika korygujàcego, o którym mowa

w § 29 ust. 3.

§ 28. 1. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomoÊci

gruntowej niezabudowanej oddawanej w u˝ytkowanie wieczyste oraz aktualizacji op∏at z tego tytu∏u okreÊla si´ jej wartoÊç jako przedmiotu prawa w∏asnoÊci,

stosujàc podejÊcie porównawcze.

2. Przy okreÊlaniu wartoÊci, o której mowa

w ust. 1, stosuje si´, z zastrze˝eniem § 27, ceny transakcyjne sprzeda˝y nieruchomoÊci niezabudowanych

jako przedmiotu prawa w∏asnoÊci.

3. Je˝eli nieruchomoÊç gruntowa oddawana

w u˝ytkowanie wieczyste jest zabudowana, po okreÊleniu jej wartoÊci jako przedmiotu prawa w∏asnoÊci,

z wartoÊci tej wyodr´bnia si´ wartoÊç gruntu, budynków lub ich cz´Êci oraz innych urzàdzeƒ.

Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga szczegó∏owego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

4. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci gruntowej zabudowanej dla aktualizacji op∏at z tytu∏u u˝ytkowania wieczystego stosuje si´ przepisy ust. 1 i 2.

§ 30. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci

gruntowej jako przedmiotu prawa u˝ytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3

i art. 69 ustawy, wartoÊç t´ okreÊla si´ jako iloczyn

wartoÊci nieruchomoÊci gruntowej niezabudowanej

jako przedmiotu prawa w∏asnoÊci i wspó∏czynnika korygujàcego, okreÊlonego wed∏ug wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3.

5. WartoÊci nieruchomoÊci, o których mowa

w ust. 1—4, okreÊla si´ wed∏ug stanu nieruchomoÊci

i cen na dzieƒ oddania nieruchomoÊci w u˝ytkowanie

wieczyste albo wed∏ug stanu nieruchomoÊci i cen na

dzieƒ aktualizacji op∏at z tytu∏u u˝ytkowania wieczystego.

§ 29. 1. Przy okreÊlaniu wartoÊci rynkowej nieruchomoÊci gruntowej jako przedmiotu prawa u˝ytkowania wieczystego stosuje si´ podejÊcie porównawcze, przyjmujàc ceny transakcyjne uzyskiwane przy

sprzeda˝y nieruchomoÊci gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa u˝ytkowania wieczystego, z uwzgl´dnieniem wysokoÊci stawek procentowych op∏at rocznych i niewykorzystanego okresu

trwania prawa u˝ytkowania wieczystego.

2. Je˝eli na rynku nieruchomoÊci, w∏aÊciwym ze

wzgl´du na po∏o˝enie wycenianej nieruchomoÊci,

brak jest transakcji sprzeda˝y nieruchomoÊci jako

przedmiotu prawa u˝ytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzeda˝y nieruchomoÊci jako

przedmiotu prawa w∏asnoÊci, wartoÊç rynkowà wycenianej nieruchomoÊci jako przedmiotu prawa u˝ytkowania wieczystego okreÊla si´ na podstawie wzajemnych relacji pomi´dzy cenami nieruchomoÊci jako

przedmiotu prawa u˝ytkowania wieczystego a cenami

nieruchomoÊci jako przedmiotu prawa w∏asnoÊci, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomoÊci.

3. Je˝eli przy okreÊlaniu wartoÊci rynkowej nieruchomoÊci gruntowej jako przedmiotu prawa u˝ytkowania wieczystego nie ma mo˝liwoÊci zastosowania

sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartoÊç t´ okreÊla si´ jako iloczyn wartoÊci nieruchomoÊci gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa

w∏asnoÊci i wspó∏czynnika korygujàcego obliczonego

wed∏ug wzoru





Sr

t

T–t

Wk = 1 – —-  · — + 0,25 · ——



R

T

T

gdzie

Wk — wspó∏czynnik korygujàcy;

Sr — stawka procentowa op∏aty rocznej nie wi´ksza

ni˝ 3 %;

§ 31. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci

gruntowej jako przedmiotu prawa u˝ytkowania wieczystego, wnoszonej do spó∏ki w formie wk∏adu niepieni´˝nego (aportu), stosuje si´ przepisy § 29.

§ 32. 1. Na potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odr´bnej w∏asnoÊci, jego

wartoÊç okreÊla si´ ∏àcznie z pomieszczeniami przynale˝nymi do tego lokalu i udzia∏em w nieruchomoÊci

wspólnej.

2. OkreÊlenie wartoÊci lokalu, o którym mowa

w ust. 1, mo˝e nastàpiç po uprzednim oznaczeniu

przez w∏aÊciciela przedmiotu odr´bnej w∏asnoÊci lokalu i po wydaniu zaÊwiadczenia wymienionego w art. 2

ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w∏asnoÊci lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r.

Nr 141, poz. 1492).

3. Z wartoÊci, o której mowa w ust. 1, wyodr´bnia

si´ wartoÊç gruntu wchodzàcego w sk∏ad nieruchomoÊci wspólnej, odpowiadajàcà udzia∏owi w∏aÊciciela

lokalu w tej nieruchomoÊci, je˝eli wymaga tego cel

wyceny. Przepis stosuje si´ odpowiednio do udzia∏u

w prawie u˝ytkowania wieczystego zwiàzanego z lokalem, o którym mowa w ust. 1.

4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje si´ odpowiednio przy

okreÊlaniu wartoÊci lokalu stanowiàcego odr´bnà

w∏asnoÊç w chwili wyceny.

§ 33. Przy okreÊlaniu wartoÊci budynków i innych

urzàdzeƒ dla ustalenia wynagrodzenia, o którym mowa w art. 33 ust. 2 ustawy, okreÊla si´ ich wartoÊç rynkowà, a je˝eli ze wzgl´du na rodzaj nieruchomoÊci nie

mo˝na okreÊliç wartoÊci rynkowej, okreÊla si´ wartoÊç

odtworzeniowà.

§ 34. 1. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomoÊci

oddawanej w trwa∏y zarzàd lub na potrzeby aktualizacji op∏at z tego tytu∏u okreÊla si´ jej wartoÊç jako

przedmiotu prawa w∏asnoÊci.

t

— liczba lat niewykorzystanego okresu u˝ytkowania wieczystego;

2. WartoÊç, o której mowa w ust. 1, okreÊla si´ ∏àcznie dla gruntu i dla cz´Êci sk∏adowych tego gruntu.

T

— liczba lat, na które ustanowiono u˝ytkowanie

wieczyste;

R

— przeci´tna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomoÊci przez rzeczoznawc´ majàtkowego, nie mniejsza jednak

ni˝ 0,09 i nie wi´ksza ni˝ 0,12.

3. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci oddanej w trwa∏y zarzàd nie uwzgl´dnia si´ wartoÊci budynków i innych urzàdzeƒ, o których mowa w art. 88

ust. 1 ustawy. Rodzaje tych budynków i innych urzàdzeƒ okreÊla w zleceniu zamawiajàcy wykonanie wyceny.

4. Przy ustalaniu ceny nieruchomoÊci w przypadku, o którym mowa w art. 88 ust. 2 ustawy, okreÊla si´

jej wartoÊç ∏àcznie dla gruntu oraz dla jego cz´Êci sk∏adowych. Przepisy § 35 stosuje si´ odpowiednio.

5. Je˝eli w trwa∏y zarzàd oddawana jest nieruchomoÊç stanowiàca przedmiot u˝ytkowania wieczystego, wartoÊç, o której mowa w ust. 2, obejmuje wartoÊç

tego prawa oraz wartoÊç budynków i innych urzàdzeƒ

stanowiàcych odr´bnà w∏asnoÊç. Przepisy ust. 3 i 4

oraz § 29 stosuje si´ odpowiednio.

§ 35. 1. Na potrzeby okreÊlenia wartoÊci nak∏adów

okreÊla si´ wartoÊç nieruchomoÊci, na której dokonano nak∏adów, ∏àcznie z tymi nak∏adami.

2. Z wartoÊci nieruchomoÊci, o której mowa

w ust. 1, wyodr´bnia si´ odpowiednio

1) nak∏ady, których wartoÊç okreÊla si´ wed∏ug zasad

rynkowych;

2) nak∏ady, których wartoÊç okreÊla si´ wed∏ug zasad

kosztowych.

OkreÊlenie wartoÊci nak∏adów poprzedza si´ ustaleniem okresu, w którym dokonano nak∏adów, i ich zakresu rzeczowego.

3. WartoÊç nak∏adów odpowiada ró˝nicy wartoÊci

nieruchomoÊci uwzgl´dniajàcej jej stan po dokonaniu

nak∏adów i wartoÊci nieruchomoÊci uwzgl´dniajàcej

jej stan przed dokonaniem tych nak∏adów, przy czym

1) przy okreÊlaniu wartoÊci nak∏adów wed∏ug zasad

rynkowych, dla ustalenia ró˝nicy wartoÊci nieruchomoÊci okreÊla si´ jej wartoÊç rynkowà;

2) przy okreÊlaniu wartoÊci nak∏adów wed∏ug zasad

kosztowych, dla ustalenia ró˝nicy wartoÊci nieruchomoÊci okreÊla si´ jej wartoÊç odtworzeniowà.

4. W przypadku braku danych umo˝liwiajàcych

okreÊlenie wartoÊci nieruchomoÊci uwzgl´dniajàcej jej

stan przed dokonaniem nak∏adów albo gdy ma∏y zakres nak∏adów nie uzasadnia zastosowania sposobu,

o którym mowa w ust. 3, wartoÊç nak∏adów okreÊla si´

jako równà wartoÊci nieruchomoÊci uwzgl´dniajàcej

jej stan po dokonaniu nak∏adów, pomniejszonej o wartoÊç gruntu jako przedmiotu prawa w∏asnoÊci i pomno˝onej przez wskaênik przeliczeniowy dokonanych

nak∏adów. Wskaênik przeliczeniowy ustala si´ jako

1) stosunek wysokoÊci nak∏adów, obliczonych

z uwzgl´dnieniem ich zakresu rzeczowego oraz

uzyskiwanych na rynku lokalnym cen robót wykonanych w ramach tych nak∏adów, do kosztów odtworzenia cz´Êci sk∏adowych gruntu, których te

nak∏ady dotyczà, z uwzgl´dnieniem ich stanu po

dokonaniu nak∏adów, albo

Poz. 2109

gruntu, których te nak∏ady dotyczà, oraz cz´Êci sk∏adowych gruntu po dokonaniu nak∏adów.

5. WartoÊç nieruchomoÊci, o której mowa w ust. 4,

okreÊla si´ jako wartoÊç rynkowà, je˝eli wartoÊç nak∏adów jest okreÊlana wed∏ug zasad rynkowych albo jako

wartoÊç odtworzeniowà, je˝eli wartoÊç nak∏adów jest

okreÊlana wed∏ug zasad kosztowych.

6. Przepisy ust. 1—5 stosuje si´ odpowiednio do

okreÊlenia wartoÊci nak∏adów dokonanych na nieruchomoÊci b´dàcej przedmiotem u˝ytkowania wieczystego.

§ 36. 1. Przy okreÊlaniu wartoÊci rynkowej gruntów

przeznaczonych lub zaj´tych pod drogi publiczne stosuje si´ podejÊcie porównawcze, przyjmujàc ceny

transakcyjne uzyskiwane przy sprzeda˝y gruntów na

te cele.

2. W przypadku braku cen, o których mowa

w ust. 1, wartoÊç gruntów okreÊla si´ w sposób nast´pujàcy

1) wartoÊç dzia∏ek gruntu wydzielonych pod nowe

drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejàcych okreÊla si´ jako iloczyn wartoÊci 1 m2 gruntów, z których wydzielono te dzia∏ki gruntu, i ich

powierzchni, z tym ˝e je˝eli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono dzia∏ki pod nowe drogi

publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejàcych,

powoduje, ˝e wartoÊç tych gruntów jest ni˝sza ni˝

wartoÊç gruntów przeznaczonych pod drogi, tak

okreÊlonà wartoÊç powi´ksza si´ o 50 %;

2) wartoÊç gruntów zaj´tych pod drogi publiczne

okreÊla si´ jako iloczyn wartoÊci 1 m2 gruntów

o przeznaczeniu przewa˝ajàcym wÊród gruntów

przyleg∏ych i ich powierzchni, z tym ˝e je˝eli przeznaczenie gruntów przyleg∏ych powoduje, ˝e ich

wartoÊç jest ni˝sza ni˝ wartoÊç gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustalonà wartoÊç powi´ksza si´ o 50 %.

3. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje si´ odpowiednio do ustalenia odszkodowania za dzia∏ki gruntu,

o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy,

z tym ˝e stan nieruchomoÊci, z których wydzielono te

dzia∏ki, przyjmuje si´ na dzieƒ wydania decyzji zatwierdzajàcej podzia∏ nieruchomoÊci albo na dzieƒ wejÊcia

w ˝ycie uchwa∏y rady gminy o przystàpieniu do scalenia i podzia∏u nieruchomoÊci, a ceny przyjmuje si´ na

dzieƒ wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania.

2) udzia∏ wysokoÊci nak∏adów w kosztach odtworzenia tych cz´Êci sk∏adowych, o ile istniejà dane pozwalajàce na jego ustalenie na podstawie analizy

obiektów podobnych

4. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje si´ odpowiednio do okreÊlenia wartoÊci nieruchomoÊci lub ich

cz´Êci nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg

krajowych, z tym ˝e stan tych nieruchomoÊci przyjmuje si´ na dzieƒ wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji

autostrady lub drogi krajowej, a ceny — na dzieƒ zawarcia umowy, je˝eli nabycie nast´puje w drodze

umowy, albo na dzieƒ wydania decyzji o odszkodowaniu, je˝eli nabycie nast´puje w drodze wyw∏aszczenia.

— z uwzgl´dnieniem stopnia zu˝ycia technicznego

odpowiednio tych elementów cz´Êci sk∏adowych

5. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 2 stosuje si´ odpowiednio do okreÊlenia wartoÊci nieruchomoÊci lub ich

cz´Êci dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa

w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 paêdziernika 1998 r. —

Przepisy wprowadzajàce ustawy reformujàce administracj´ publicznà (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z póên.

zm.2)), z tym ˝e stan tych nieruchomoÊci przyjmuje si´

na dzieƒ 29 paêdziernika 1998 r., a ceny na dzieƒ wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nie

uwzgl´dnia si´ nak∏adów dokonanych przez osob´

uprawnionà po utracie prawa do w∏adania gruntem.

6. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje si´ odpowiednio przy

okreÊlaniu wartoÊci gruntów przeznaczonych lub zaj´tych pod drogi wewn´trzne.

§ 37. Przy okreÊlaniu wartoÊci gruntów przeznaczonych lub zaj´tych pod linie kolejowe stosuje si´ odpowiednio przepisy § 36 ust. 1 i 2.

§ 38. 1. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci

uwzgl´dnia si´ obcià˝enia nieruchomoÊci ograniczonymi prawami rzeczowymi, je˝eli wp∏ywajà one na

zmian´ tej wartoÊci.

2. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci obcià˝onej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartoÊç

pomniejsza si´ o kwot´ odpowiadajàcà wartoÊci tego

prawa, równej zmianie wartoÊci nieruchomoÊci, spowodowanej nast´pstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

3. W przypadku braku mo˝liwoÊci okreÊlenia wartoÊci w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartoÊç

ograniczonego prawa rzeczowego okreÊla si´ przez

obliczenie kosztów uzyskania tego prawa.

4. Przepisy ust. 2 i 3 stosuje si´ odpowiednio, je˝eli nieruchomoÊç jest przedmiotem umowy najmu,

dzier˝awy, u˝yczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomoÊci, je˝eli wp∏ywa to na zmian´ wartoÊci nieruchomoÊci.

5. W przypadku okreÊlenia wartoÊci nieruchomoÊci na potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wyw∏aszczenie uwzgl´dnia si´ jej obcià˝enie prawem do˝ywocia.

§ 39. Przy ustalaniu stopnia zmniejszenia albo

zwi´kszenia wartoÊci nieruchomoÊci, o którym mowa

w art. 140 ust. 4 ustawy, uwzgl´dnia si´ wy∏àcznie

zmian´ stanu nieruchomoÊci spowodowanà dzia∏aniami dokonanymi bezpoÊrednio na tej nieruchomoÊci.

§ 40. 1. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci

przed wybudowaniem urzàdzeƒ infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia op∏at

adiacenckich, o których mowa w art. 107 ust. 1

i art. 146 ust. 3 ustawy, nie uwzgl´dnia si´ wartoÊci

cz´Êci sk∏adowych tej nieruchomoÊci.

————————

2) Zmiany wymienionej ustawy zosta∏y og∏oszone w Dz. U. z

1998 r. Nr 162, poz. 1126, z 2000 r. Nr 6, poz. 70, Nr 12,

poz. 136, Nr 17, poz. 228, Nr 19, poz. 239, Nr 52, poz. 632,

Nr 95, poz. 1041 i Nr 122, poz. 1312 oraz z 2001 r. Nr 45,

poz. 497, Nr 100, poz. 1084, Nr 111, poz. 1194 i Nr 145,

poz. 1623.

Poz. 2109

2. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci po wybudowaniu urzàdzeƒ infrastruktury technicznej

uwzgl´dnia si´ odleg∏oÊç nieruchomoÊci od urzàdzeƒ

infrastruktury technicznej oraz warunki pod∏àczenia

nieruchomoÊci do tych urzàdzeƒ.

3. W przypadku, o którym mowa w art. 144 ust. 2

ustawy, okreÊlenie wartoÊci przed wybudowaniem

urzàdzeƒ infrastruktury i po ich wybudowaniu dotyczy

nieruchomoÊci jako przedmiotu u˝ytkowania wieczystego.

§ 41. 1. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci

dla ustalenia op∏aty adiacenckiej, o której mowa

w art. 98a ust. 1 ustawy, okreÊla si´ wartoÊç wed∏ug

stanu nieruchomoÊci przed podzia∏em i po jej podziale, a ceny — na dzieƒ wydania decyzji o ustaleniu

op∏aty adiacenckiej. Przepis § 40 ust. 1 stosuje si´ odpowiednio.

2. Stan nieruchomoÊci przed podzia∏em przyjmuje

si´ na dzieƒ wydania decyzji zatwierdzajàcej podzia∏

nieruchomoÊci.

3. Stan nieruchomoÊci po podziale przyjmuje si´

na dzieƒ, w którym decyzja zatwierdzajàca podzia∏ nieruchomoÊci sta∏a si´ ostateczna.

§ 42. Przepisy § 41 stosuje si´ przy podziale nieruchomoÊci gruntowej jako przedmiotu prawa u˝ytkowania wieczystego, je˝eli u˝ytkownik wieczysty na

podstawie odr´bnych przepisów nie ma obowiàzku

wnoszenia op∏at rocznych za u˝ytkowanie wieczyste

albo wniós∏, za zgodà w∏aÊciwego organu, jednorazowo op∏aty roczne za ca∏y okres u˝ytkowania wieczystego. Przepisy § 40 ust. 3 stosuje si´ odpowiednio.

§ 43. 1. Przy okreÊlaniu wartoÊci poniesionych

szkód na nieruchomoÊci, o których mowa w art. 128

ust. 4 ustawy, uwzgl´dnia si´ w szczególnoÊci

1) stan zagospodarowania nieruchomoÊci na dzieƒ

wydania decyzji odpowiednio o wyw∏aszczeniu,

ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zaj´cie nieruchomoÊci oraz stan

zagospodarowania nieruchomoÊci na dzieƒ zakoƒczenia dzia∏aƒ uzasadniajàcych wydanie tej decyzji;

2) utrat´ po˝ytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakoƒczenia dzia∏aƒ uzasadniajàcych jej

wydanie.

2. Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomoÊci zabudowanej rozumie si´ przeznaczenie

i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych

oraz ich stan techniczny, a tak˝e cechy tych obiektów,

a w szczególnoÊci gabaryty, form´ architektonicznà,

usytuowanie wzgl´dem linii zabudowy oraz intensywnoÊç wykorzystania terenu.

3. Przy okreÊlaniu zmniejszenia wartoÊci nieruchomoÊci, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy,

uwzgl´dnia si´

1) zmian´ warunków korzystania z nieruchomoÊci;

2) zmian´ przydatnoÊci u˝ytkowej nieruchomoÊci;

3) trwa∏e ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomoÊci;

4) skutki spowodowane obowiàzkiem udost´pnienia

nieruchomoÊci w celu wykonania czynnoÊci zwiàzanych z konserwacjà oraz usuwaniem awarii ciàgów, przewodów i urzàdzeƒ, o których mowa

w art. 124 ust. 1 ustawy.

4. WartoÊç poniesionych szkód spowodowanych

dzia∏aniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy,

okreÊla si´ po wystàpieniu szkody. Przepis ust. 1 stosuje si´ odpowiednio

§ 44. 1. Przy stosowaniu podejÊcia porównawczego w celu okreÊlenia wartoÊci nieruchomoÊci wpisanych do rejestru zabytków uwzgl´dnia si´

1) cechy materialne oraz mo˝liwoÊci rozwojowe nieruchomoÊci, wynikajàce z ustaleƒ s∏u˝by ochrony

zabytków;

2) cechy niematerialne, w tym wartoÊç artystycznà

i historycznà, estetyk´ formy architektonicznej

i unikalny charakter nieruchomoÊci;

3) ceny transakcyjne nieruchomoÊci podobnych, uzyskiwane na rynku lokalnym, krajowym lub zagranicznym;

4) inne okolicznoÊci zwiàzane z zabytkowym charakterem nieruchomoÊci.

2. Przy stosowaniu podejÊcia dochodowego w celu, o którym mowa w ust. 1, uwzgl´dnia si´ dochody,

jakie mo˝na osiàgnàç z nieruchomoÊci, oraz ograniczenia i koszty, jakie nale˝y ponosiç ze wzgl´du na obj´cie nieruchomoÊci ochronà konserwatorskà.

§ 45. 1. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci zadrzewionych, zakrzewionych lub leÊnych, po∏o˝onych

w strefie zainwestowania miejskiego, udost´pnionych

publicznie lub przeznaczonych na te cele, stanowiàcych parki, ogrody ozdobne, zieleƒce lub lasy ochronne, w razie braku transakcji rynkowych przyjmuje si´,

˝e wartoÊç tych nieruchomoÊci stanowi suma wartoÊci gruntu oraz wartoÊci drzew, krzewów i innych roÊlin znajdujàcych si´ na tym gruncie, przy czym

1) dla okreÊlenia wartoÊci gruntu przyjmuje si´, ˝e

wartoÊç 1 m2 tych gruntów jest równa 50 % wartoÊci 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przewa˝ajàcym wÊród gruntów przyleg∏ych;

2) dla okreÊlenia wartoÊci drzew, krzewów i innych

roÊlin ustala si´ koszt ich nasadzenia oraz piel´gnacji do dnia okreÊlenia ich wartoÊci.

2. Przy okreÊlaniu wartoÊci gruntów wchodzàcych

w sk∏ad nieruchomoÊci, o których mowa w ust. 1, po∏o˝onych poza strefami zainwestowania miejskiego,

w razie braku transakcji rynkowych dokonywanych na

gruntach przyleg∏ych, stosuje si´ metod´ wskaêników

szacunkowych gruntów.

Poz. 2109

3. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci zadrzewionych, zakrzewionych lub leÊnych, spe∏niajàcych

funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe,

uwzgl´dnia si´ szczególne funkcje tych nieruchomoÊci.

§ 46. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci po∏o˝onych na z∏o˝ach kopalin niestanowiàcych cz´Êci

sk∏adowych nieruchomoÊci, o których mowa w art. 7

ust. 1 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. — Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. Nr 27, poz. 96, z póên. zm.3)),

nie uwzgl´dnia si´ wartoÊci z∏o˝a.

§ 47. 1. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci

po∏o˝onych na z∏o˝ach kopalin stanowiàcych cz´Êci

sk∏adowe nieruchomoÊci jej wartoÊç okreÊla si´

z uwzgl´dnieniem wartoÊci z∏o˝a.

2. Przy stosowaniu podejÊcia porównawczego

uwzgl´dnia si´ ceny transakcyjne nieruchomoÊci podobnych do wycenianej nieruchomoÊci po∏o˝onych

na z∏o˝ach kopalin, w szczególnoÊci tego samego rodzaju, o zbli˝onej zasobnoÊci z∏ó˝ i podobnej budowie

geologicznej.

3. Przy stosowaniu w podejÊciu dochodowym metody zysków, dochód z nieruchomoÊci przyjmuje si´

w wysokoÊci równej udzia∏owi w∏aÊciciela nieruchomoÊci w zyskach osiàganych przez przedsi´biorc´

z eksploatacji z∏o˝a na nieruchomoÊciach tego rodzaju.

4. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci dla

ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do w∏adania nieruchomoÊcià, niezb´dnego do eksploatacji

z∏o˝a kopalin, okreÊla si´ wartoÊç nieruchomoÊci wed∏ug stanu nieruchomoÊci przed eksploatacjà z∏o˝a

oraz wed∏ug przewidywanego stanu nieruchomoÊci

po zakoƒczeniu eksploatacji z∏o˝a, przyjmujàc ceny na

dzieƒ sporzàdzenia operatu szacunkowego.

5. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci po zakoƒczeniu eksploatacji z∏o˝a stosuje si´ podejÊcie porównawcze albo dochodowe, uwzgl´dniajàc zasobnoÊç z∏o˝a pozosta∏ego po zakoƒczeniu eksploatacji.

Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci nie uwzgl´dnia si´ poniesionych kosztów rekultywacji wyrobiska.

6. Przy okreÊlaniu wartoÊci, o których mowa

w ust. 1—5, uwzgl´dnia si´ ustalenia zawarte w dokumentacji geologicznej z∏o˝a, w projekcie zagospodarowania z∏o˝a, w koncesji na wydobywanie kopaliny, w studium uwarunkowaƒ i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz w miejscowym

planie zagospodarowania przestrzennego, a tak˝e da————————

3) Zmiany wymienionej ustawy zosta∏y og∏oszone w Dz. U.

z 1996 r. Nr 106, poz. 496, z 1997 r. Nr 88, poz. 554, Nr 111,

poz. 726 i Nr 133, poz. 885, z 1998 r. Nr 106, poz. 668,

z 2000 r. Nr 109, poz. 1157 i Nr 120, poz. 1268, z 2001 r.

Nr 110, poz. 1190, Nr 115, poz. 1229 i Nr 154, poz. 1800,

z 2002 r. Nr 113, poz. 984, Nr 117, poz. 1007, Nr 153,

poz. 1271, Nr 166, poz. 1360 i Nr 240, poz. 2055, z 2003 r.

Nr 223, poz. 2219 oraz z 2004 r. Nr 96, poz. 956 i Nr 173,

poz. 1808.

ne zawarte w dokumentacji mierniczo-geologicznej

z∏o˝a.

1) okr´g podatkowy I przyjmuje si´ dla miasta Wilna

i dla miasta Lwowa;

§ 48. 1. WartoÊç rynkowà nieruchomoÊci, o której

mowa w art. 8 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzeda˝y albo op∏at z tytu∏u

u˝ytkowania wieczystego nieruchomoÊci Skarbu Paƒstwa wartoÊci nieruchomoÊci pozostawionych poza

obecnymi granicami paƒstwa polskiego (Dz. U.

z 2004 r. Nr 6, poz. 39), okreÊla si´ na podstawie podobnych rynków lokalnych funkcjonujàcych obecnie

w Rzeczypospolitej Polskiej w województwach lub

miastach porównywalnych pod wzgl´dem liczby

mieszkaƒców i stopnia urbanizacji do województw lub

miast, w których by∏y po∏o˝one nieruchomoÊci pozostawione.

2) okr´g podatkowy II przyjmuje si´ dla miejscowoÊci

o statusie miasta;

2. Za województwa lub miasta porównywalne,

o których mowa w ust. 1, oraz za wspó∏czynniki

uwzgl´dniajàce ró˝nice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast uznaje si´

1) województwo lwowskie — województwo podkarpackie, wspó∏czynnik 1,0;

2) województwo tarnopolskie — województwo ma∏opolskie, wspó∏czynnik 0,66;

3) województwo stanis∏awowskie — województwo

ma∏opolskie, wspó∏czynnik 0,74;

4) województwo wo∏yƒskie — województwo lubelskie, wspó∏czynnik 0,85;

5) województwo poleskie — województwo podlaskie,

wspó∏czynnik 0,70;

6) województwo nowogródzkie — województwo

podlaskie, wspó∏czynnik 0,80;

7) województwo wileƒskie — województwo podlaskie, wspó∏czynnik 0,64;

8) województwo bia∏ostockie — województwo podlaskie, wspó∏czynnik 0,64;

9) miasto Lwów — miasto Kraków, wspó∏czynnik 1,0;

10) miasto Wilno — miasto Lublin, wspó∏czynnik 1,0.

3. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci przyjmuje si´ przeci´tne ceny transakcyjne uzyskane za

nieruchomoÊci podobne sprzedawane w województwach lub miastach, o których mowa w ust. 2.

4. WartoÊç nieruchomoÊci stanowiàcych lasy oraz

nieruchomoÊci stanowiàcych plantacje kultur wieloletnich okreÊla si´ jako sum´ wartoÊci gruntu i odpowiednio wartoÊci drzewostanu albo kultur wieloletnich. Przy okreÊlaniu wartoÊci gruntu stosuje si´ metod´ wskaêników szacunkowych gruntów, z wy∏àczeniem przepisu § 19 pkt 2, przyjmujàc tabel´ zamieszczonà w ust. 7 za∏àcznika do rozporzàdzenia, przy nast´pujàcych za∏o˝eniach

3) okr´g podatkowy III przyjmuje si´ dla miejscowoÊci o statusie wsi.

Przy okreÊlaniu wartoÊci drzewostanu i kultur wieloletnich stosuje si´ przepisy art. 135 ust. 5 i 6 ustawy.

5. W przypadku braku cen transakcyjnych, o których mowa w ust. 3, przy okreÊlaniu wartoÊci budynków lub ich cz´Êci stosuje si´ Êrednie koszty odtworzenia lub Êrednie koszty zastàpienia 1 m3 kubatury lub

1 m2 powierzchni u˝ytkowej tych budynków, okreÊlone na podstawie analizy w∏asnej rzeczoznawcy majàtkowego, uwzgl´dniajàcej w∏aÊciwe cenniki obiektów

lub robót budowlanych.

6. WartoÊç nieruchomoÊci okreÊlonà wed∏ug zasad, o których mowa w ust. 3—5, mno˝y si´ przez

wspó∏czynniki wymienione w ust. 2.

§ 49. Przy okreÊlaniu wartoÊci rynkowej nieruchomoÊci na potrzeby zobowiàzaƒ podatkowych stosuje

si´ podejÊcie porównawcze.

§ 50. 1. Przy okreÊlaniu wartoÊci rynkowej nieruchomoÊci dla ustalenia odszkodowania lub op∏aty,

o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia

27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r.

Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), okreÊla si´ wartoÊç

nieruchomoÊci, uwzgl´dniajàc jej przeznaczenie przed

uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego

zmianà oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu

miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzgl´dnia si´

cz´Êci sk∏adowych tej nieruchomoÊci.

2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje si´ stan nieruchomoÊci z dnia wejÊcia w ˝ycie planu

miejscowego lub jego zmiany, a ceny — z dnia zbycia

nieruchomoÊci.

§ 51. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci na

potrzeby okreÊlenia skutków finansowych uchwalenia

lub zmiany planów miejscowych okreÊla si´ wartoÊç

nieruchomoÊci reprezentatywnych dla ka˝dego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym.

§ 52. 1. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci na

potrzeby regulacji spraw majàtkowych koÊcielnych

osób prawnych i zwiàzków wyznaniowych majàcych

uregulowane stosunki z paƒstwem stosuje si´ odpowiednio przepisy art. 128 ust. 1 i 2 i art. 134 ust. 1 i 2

ustawy.

2. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci dla

ustalenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 1,

stan nieruchomoÊci przyjmuje si´ z dnia utraty praw

w∏asnoÊci przez koÊcielnà osob´ prawnà, a ceny

i przeznaczenie nieruchomoÊci — z dnia ustalenia odszkodowania.

§ 53. Przy okreÊlaniu wartoÊci nieruchomoÊci, których przepadek orzeczono na rzecz Skarbu Paƒstwa,

w przypadku stwierdzenia niewa˝noÊci tego orzeczenia zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 23 lutego

1991 r. o uznaniu za niewa˝ne orzeczeƒ wydanych wobec osób represjonowanych za dzia∏alnoÊç na rzecz

niepodleg∏ego bytu Paƒstwa Polskiego (Dz. U. Nr 34,

poz. 149, z póên. zm.4)) stosuje si´ przepisy § 52.

§ 54. 1. Na potrzeby okreÊlenia wartoÊci nieruchomoÊci lub jej cz´Êci, o których mowa w art. 37 ust. 2

pkt 6 ustawy, zbywanej na poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomoÊci przyleg∏ej, stanowiàcej w∏asnoÊç lub oddanej w u˝ytkowanie wieczyste,

okreÊla si´ ró˝nic´ wartoÊci nieruchomoÊci przyleg∏ej

wraz z nieruchomoÊcià lub jej cz´Êcià, która ma byç

nabyta, i wartoÊci nieruchomoÊci przyleg∏ej przed nabyciem nieruchomoÊci lub jej cz´Êci.

2. Przy ustalaniu ró˝nicy, o której mowa w ust. 1,

nie uwzgl´dnia si´ wartoÊci cz´Êci sk∏adowych nieruchomoÊci przyleg∏ej.

Rozdzia∏ 4

Sposób sporzàdzania, forma i treÊç

operatu szacunkowego

§ 55. 1. Operat szacunkowy przedstawia post´powanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy.

2. Operat szacunkowy zawiera informacje niezb´dne przy dokonywaniu wyceny nieruchomoÊci przez

rzeczoznawc´ majàtkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowaƒ dokonanych czynnoÊci, rozwiàzaƒ merytorycznych, przedstawienia toku

obliczeƒ oraz wyniku koƒcowego.

§ 56. 1. W operacie szacunkowym przedstawia si´

sposób dokonania wyceny nieruchomoÊci, w tym

1) okreÊlenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) okreÊlenie celu wyceny;

3) podstaw´ formalnà wyceny nieruchomoÊci oraz

êród∏a danych o nieruchomoÊci;

4) ustalenie dat istotnych dla okreÊlenia wartoÊci nieruchomoÊci;

5) opis stanu nieruchomoÊci;

————————

4) Zmiany wymienionej ustawy zosta∏y og∏oszone w Dz. U.

z 1993 r. Nr 36, poz. 159, z 1995 r. Nr 28, poz. 143, z 1998 r.

Nr 97, poz. 604 oraz z 2002 r. Nr 240, poz. 2055.

Poz. 2109

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomoÊci;

7) analiz´ i charakterystyk´ rynku nieruchomoÊci

w zakresie dotyczàcym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju okreÊlanej wartoÊci, wyboru

podejÊcia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeƒ wartoÊci nieruchomoÊci

oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

2. Kwot´ wartoÊci nieruchomoÊci wyra˝a si´

w pe∏nych z∏otych.

3. W operacie szacunkowym zamieszcza si´ tak˝e

stosowne klauzule wskazujàce na szczególne okolicznoÊci dotyczàce wyceny nieruchomoÊci.

4. Do operatu szacunkowego do∏àcza si´ istotne

dokumenty wykorzystane przy jego sporzàdzaniu.

5. Wyciàg, o którym mowa w art. 158 ustawy, zamieszcza si´ na poczàtku operatu szacunkowego.

§ 57. 1. Rzeczoznawca majàtkowy sporzàdzajàcy

operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczajàc dat´

i piecz´ç rzeczoznawcy majàtkowego.

2. Je˝eli operat szacunkowy zosta∏ sporzàdzony

przez kilku rzeczoznawców majàtkowych, operat podpisujà wszyscy sporzàdzajàcy go rzeczoznawcy majàtkowi w sposób, o którym mowa w ust. 1.

§ 58. 1. Potwierdzenie aktualnoÊci operatu szacunkowego przez rzeczoznawc´ majàtkowego, który sporzàdzi∏ operat, nast´puje poprzez do∏àczenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca

oÊwiadcza o aktualnoÊci operatu. Rzeczoznawca majàtkowy podpisuje klauzul´ w sposób, o którym mowa

w § 57 ust. 1. Przepis § 57 ust. 2 stosuje si´ odpowiednio.

2. W przypadku dalszego potwierdzania aktualnoÊci operatu szacunkowego stosuje si´ ust. 1.

Rozdzia∏ 5

Przepis koƒcowy

§ 59. Rozporzàdzenie wchodzi w ˝ycie z dniem

og∏oszenia.5)

Prezes Rady Ministrów: M. Belka

————————

5) Niniejsze rozporzàdzenie by∏o poprzedzone rozporzàdzeniem Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegó∏owych zasad wyceny nieruchomoÊci oraz zasad i trybu sporzàdzania operatu szacunkowego (Dz. U.

Nr 230, poz. 1924), które traci moc z dniem wejÊcia w ˝ycie ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy

o gospodarce nieruchomoÊciami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492).

Za∏àcznik do rozporzàdzenia Rady Ministrów

z dnia 21 wrzeÊnia 2004 r. (poz. 2109)

WSKAèNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW

1. Wskaêniki szacunkowe gruntów ornych oraz ∏àk i pastwisk trwa∏ych

1) dla gruntu ornego

Wskaêniki szacunkowe w decytonach ziarna ˝yta z 1 ha gruntów ornych

Okr´g

podatkowy

klasy gruntów

I

II

IIIa

IIIb

IVa

IVb

V

VI

VIz

I

145

132

118

100

80

60

35

15

8

II

126

115

103

86

70

52

30

12

5

III

110

100

90

75

60

45

25

10

1

IV

94

85

76

64

50

38

20

6

1

2) dla ∏àk trwa∏ych i pastwisk trwa∏ych

Wskaêniki szacunkowe w decytonach ziarna ˝yta z 1 ha ∏àk i pastwisk

Okr´g

podatkowy

klasy gruntów

I

II

III

IV

V

VI

VIz

I

145

118

93

67

35

13

5

II

126

103

80

58

30

10

3

III

110

90

70

50

25

8

1

IV

94

76

60

43

20

5

1

2. Dla gruntów stanowiàcych sady wskaênik szacunkowy ustala si´ jak dla klasy gruntu, na którym zosta∏

za∏o˝ony sad.

3. Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaênik szacunkowy ustala si´ jak dla klasy I gruntu ornego.

4. Dla gruntów pod wodami stanowiàcymi jeziora i inne zbiorniki ni˝ stawy rybackie wskaênik szacunkowy

ustala si´

1) je˝eli grunty sà klasyfikowane — jak dla danej klasy gruntu;

2) je˝eli grunty nie sà klasyfikowane — jak dla klasy IV ∏àk i pastwisk trwa∏ych.

5. Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaênik szacunkowy ustala si´

1) je˝eli grunty sà klasyfikowane — jak dla danej klasy gruntu;

2) je˝eli grunty nie sà klasyfikowane — jak dla klasy I ∏àk i pastwisk trwa∏ych.

6. Dla gruntów stanowiàcych zadrzewienia Êródpolne wskaênik szacunkowy ustala si´

1) je˝eli grunty sà klasyfikowane — w wysokoÊci 50 % wskaênika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej

klasy gruntu ornego, z tym ˝e dla klasy III i IV przyjmuje si´ wskaêniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb;

2) je˝eli grunty nie sà klasyfikowane — jak dla klasy VI gruntu ornego.

7. Wskaêniki szacunkowe gruntów stanowiàcych lasy

Wskaêniki szacunkowe w m3 drewna z 1 ha gruntów stanowiàcych lasy

Okr´g

podatkowy

grupy typów siedliskowych lasów

1

2

3

4

5

I

31

26

23

14

9

II

29

24

21

13

8

III

26

22

19

12

7

IV

23

19

17

11

6

Grupy typów siedliskowych lasów tworzà

Grupa

Typy siedliskowe lasów

1

Lasy: Êwie˝y, wilgotny, ∏´gowy, ∏´gowy wy˝ynny, ∏´gowy górski wilgotny, ols jesionowy, ols

jesionowy wy˝ynny, ols jesionowy górski, wy˝ynny Êwie˝y, wy˝ynny wilgotny, górski Êwie˝y,

górski wilgotny, ols górski, górski, wy˝ynny

2

Lasy mieszane: Êwie˝y, wilgotny, bagienny, wy˝ynny Êwie˝y, wy˝ynny wilgotny, górski Êwie˝y,

górski wilgotny, ols

3

Bory mieszane: Êwie˝y, wilgotny, bagienny, wy˝ynny Êwie˝y, wy˝ynny wilgotny, górski Êwie˝y,

górski wilgotny, górski bagienny

4

Bory: Êwie˝y, wilgotny, górski Êwie˝y, górski wilgotny, górski bagienny, wysokogórski Êwie˝y,

wysokogórski wilgotny, wysokogórski bagienny

Bory: suchy, bagienny