Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

1.

Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych,

lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd

nieruchomością wspólną.

2.

W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

1.

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”,

mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami

w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz

z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis

ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie

z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3.

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdzają w formie zaświadczenia organy

właściwe w sprawach nadzoru architektoniczno-budowlanego.

4.

Pomieszczenia przynależne do lokalu, a w szczególności piwnica, strych lub magazyn,

są jego częścią składową, choćby nawet do tego lokalu bezpośrednio nie przylegały,

chyba że czynność prawna lub orzeczenie sądu dotyczące odrębnej własności lokalu stanowią

inaczej.

1.

W razie wyodrębnienia własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne

urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego

właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale,

stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni

użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku; w obydwu wypadkach powierzchnię

tę liczy się wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.

2.

Udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości, zwanej dalej „nieruchomością

wspólną”, jest prawem związanym z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności

nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali.

3.

Jeżeli w skład nieruchomości wchodzi kilka budynków, udział właściciela lokalu we

współwłasności nieruchomości wspólnej wyznacza stosunek powierzchni użytkowej lokalu

do łącznej powierzchni użytkowej tych budynków, liczonej w obu wypadkach wraz z powierzchnią

pomieszczeń przynależnych.

1.

Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do nie wyodrębnionych lokali

oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom

lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.

2.

Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali

już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.

3.

Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem

wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu

stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

Jeżeli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność

lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego, współwłaściciele

mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy

wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania,

pozywać i być pozywana.

1.

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności

prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

2.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu

notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

1.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności

1)

rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

2)

wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości

wspólnej.

2.

Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.

3.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli

nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

1.

Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela

gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy

- odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na

inną wskazaną w umowie osobę.

2.

Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca

się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała

pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie

tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

3.

W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego

nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie

umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy

jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy

o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.

1.

Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również

odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność

nieruchomości.

2.

Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych,

sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności

lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania

do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych

uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może

wydać stosowne nakazy lub zakazy.

1.

Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z

jej przeznaczeniem.

2.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych

z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom

lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą

wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej

pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3.

Uchwała zebrania właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli

lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

1.

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać

swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach

zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób

nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi

w ochronie wspólnego dobra.

2.

Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu,

ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii

w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych

lokali w dodatkowe instalacje.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności

1)

wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2)

opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej

nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3)

ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio

przez właścicieli poszczególnych lokali,

4)

wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5)

wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

1.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących

opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

2.

Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym,

bez względu na ich wysokość.

1.

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub

wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu

albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości

wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży

lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2.

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa

bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi

w tej nieruchomości.

1.

Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie

zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością

wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2.

W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli

sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy

lokalu.

3.

Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, obowiązują zasady uregulowane w niniejszym

rozdziale.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali należących nadal do dotychczasowego właściciela

nie jest większa niż dziesięć, do zarządu wspólną nieruchomością mają odpowiednie

zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

1.

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż

dziesięć, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego

lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być zarówno właściciel lokalu,

jak i osoba nie należąca do grona właścicieli lokali.

2.

Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli

lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

1.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz

w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

2.

Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają

przynajmniej dwaj jego członkowie.

1.

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna

jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.

3.

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności

1)

ustalenie wynagrodzenia zarządu,

2)

przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3)

ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4)

zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5)

udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej oraz na zmianę

wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego

lub przebudowanego,

6)

dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 5,

7)

wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8)

udzielanie zarządowi pełnomocnictw do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające

zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

4.

Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub

podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany

właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

1.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego

zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo

na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów,

chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej

sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

3.

O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie,

każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

W razie braku zgody większości właścicieli lokali zarząd może żądać rozstrzygnięcia

przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy

wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

1.

Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy

szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości,

w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

2.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została

wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w

razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy.

3.

Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określa zakładanie i prowadzenie

ksiąg wieczystych dla lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz dla nieruchomości,

w których wyodrębnienia dokonano.

1.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami

prawa lub z umową właścicieli lokali w terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia na

zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia go o treści uchwały podjętej

w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powództwo należy wytoczyć przeciwko wspólnocie

mieszkaniowej.

2.

Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu

zakończenia sprawy.

Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków

albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia

zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne

mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością

wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.

Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia

odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

1.

Zarząd jest obowiązany prowadzić dla nieruchomości wspólnej odpowiednią księgowość

finansową, dokonywać rozliczeń poprzez rachunek bankowy oraz składać ze swojej działalności

roczne sprawozdanie.

2.

Właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi z prowadzonej

przez niego działalności. Na żądanie właściciela lokalu zarząd jest obowiązany udzielić

mu stosownych informacji.

1.

Zarząd jest obowiązany zwołać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie

później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Gdy zarząd tego w terminie nie uczyni,

zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

2.

Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności

1)

uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na

pokrycie kosztów zarządu,

2)

ocena pracy zarządu,

3)

sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

W razie potrzeby, zebrania właścicieli mogą być także zwoływane na wniosek zarządu

lub jednej dziesiątej ogółu właścicieli.

O terminie i proponowanym porządku zebrania ogółu właścicieli właściciele powinni

być powiadomieni na piśmie.

W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w braku odmiennych postanowień

umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.

W Kodeksie cywilnym skreśla się art. 136 i art. 137.

W ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny

(Dz. U. Nr 16, poz. 94, z 1974 r. Nr 24, poz. 142, z 1982 r. Nr 19, poz. 147 i z 1990 r. Nr 55, poz. 321) skreśla się art. XIX.

W ustawie z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe

(Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165, z 1989 r. Nr 10, poz. 57, Nr 20, poz. 108, Nr 34, poz. 178 i Nr 35, poz. 192, z 1990 r. Nr 4, poz. 19, Nr 32, poz. 190 i Nr 34, poz. 198 oraz z 1991 r. Nr 115, poz. 496) wprowadza się następujące zmiany

1)

w art. 2 w ust. 1 dodaje się pkt 5 w brzmieniu

„

5)

lokale stanowiące odrębne nieruchomości.

”

;

2)

w art. 3 skreśla się ust. 2;

3)

skreśla się art. 4;

4)

w art. 23

a)

skreśla się ust. 3,

b)

ust. 8 otrzymuje brzmienie

„

8.

Przepisy ust. 6 i 7 stosuje się odpowiednio do osób zajmujących lokale w domach spółdzielni

mieszkaniowej.

”

;

5)

w art. 24 dodaje się ust. 4 w brzmieniu

„

4.

Przepisów ust. 1-3 nie stosuje się do budynków mieszkalnych, w których wyodrębniono

własność wszystkich lub części lokali.

”

;

6)

w art. 25

a)

ust. 1 otrzymuje brzmienie

„

1.

Budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami związanymi z wykonywaniem zarządu i eksploatacją

budynków mieszkalnych, stanowiącymi w całości własność Skarbu Państwa lub własność

gminy, wraz z przynależnymi gruntami, które nie zostały oddane w zarząd lub użytkowanie,

zarządzają organy gminy lub utworzone w tym celu przedsiębiorstwa bądź inne państwowe

lub komunalne jednostki organizacyjne.

”

,

b)

dodaje się ust. 6 w brzmieniu

„

6.

Przepisów ust. 2-4 oraz wydanych na podstawie art. 26 nie stosuje się do domów, w

których wyodrębniono własność wszystkich lub części lokali.

”

;

7)

w art. 65 w ust. 5 w zdaniu drugim skreśla się wyraz „własność”.

W ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

(Dz. U. Nr 19, poz. 147 oraz z 1991 r. Nr 22, poz. 92 i Nr 115, poz. 496) art. 24 otrzymuje brzmienie

„

Art. 24.

1.

Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy

szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości,

w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

2.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została

wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w

razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy.

3.

Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określa zakładanie i prowadzenie

ksiąg wieczystych dla lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz dla nieruchomości,

w których wyodrębnienia dokonano.

”

W ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości

(Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, Nr 103, poz. 446 i Nr 107, poz. 464, z 1993 r. Nr 47, poz. 212 i Nr 131, poz. 629 oraz z 1994 r. Nr 27, poz. 96, Nr 31, poz. 118 i Nr 84, poz. 384) wprowadza się następujące zmiany

1)

w art. 21 skreśla się ust. 1-6 i ust. 10;

2)

w art. 31

a)

skreśla się ust. 1-4,

b)

ust. 5 otrzymuje brzmienie

„

5.

Rada Ministrów, w drodze rozporządzenia, określa szczegółowe zasady i tryb oddawania

w użytkowanie wieczyste gruntów, sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu

Państwa lub własność gminy, sposób zapłaty ceny sprzedaży, rozliczeń z tytułu rozwiązania

umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży.

”

1.

Minister Sprawiedliwości dostosuje do niniejszej ustawy rozporządzenie z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach

wieczystych i hipotece

(Dz. U. Nr 29, poz. 128).

2.

Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określa tryb egzekucji z lokali

stanowiących odrębne nieruchomości.

1.

Państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawujące na podstawie przepisów

dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, są obowiązane zapewnić dla każdej

z zarządzanych nieruchomości wspólnych ewidencję umożliwiającą najpóźniej od dnia

1 października 1994 r. ustalenie kosztów i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości

oraz powiadomić współwłaścicieli, nie później niż do dnia 30 listopada 1994 r., o

zmianach, jakie wprowadza niniejsza ustawa co do sposobu zarządzania nieruchomością

wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów.

2.

Do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do zarządu, o którym mowa w ust.

1, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące zarządu zleconego

przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej.

Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 1995 r., z wyjątkiem przepisu art. 40 ust.

1, który wchodzi w życie z dniem ogłoszenia.