Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu

Noteikumi nosaka daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas (turpmāk – dzīvojamā māja), tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošanas, tehniskās apkopes un kārtējā remonta veikšanas kārtību un nosacījumus.

(MK 05.07.2022. noteikumu Nr. 394 redakcijā)

Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju (turpmāk – inženiertīkli) apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu (turpmāk – remonts) veic, lai nodrošinātu dzīvojamās mājas uzturēšanu (fizisku saglabāšanu) visā tās ekspluatācijas laikā un nepieļautu apdraudējuma iestāšanos.

(Grozīts ar MK 18.12.2018. noteikumiem Nr. 800)

Dzīvojamās mājas, tās konstrukciju, kā arī tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehnisko stāvokli nosaka vizuālajā apskatē. Vizuāli neapskata dzīvojamās mājas konstrukcijas, kā arī iekārtu un inženiertīklu daļas, kurām būves tehniskā risinājuma dēļ nevar piekļūt. Vizuālās apskates faktu fiksē dzīvojamās mājas apsekošanas reģistrācijas žurnālā, kas ir mājas lietas sastāvdaļa.

(MK 18.12.2018. noteikumu Nr. 800 redakcijā)

1 Dzīvojamās mājas konstrukcijas, koplietošanas iekārtas un inženiertīklu daļas, kas atrodas dzīvojamo un nedzīvojamo telpu grupās, vizuāli apskata reizi gadā izlases kārtībā, ja dzīvojamās mājas īpašnieks nodrošinājis šādu iespēju. Ja dzīvojamās mājas īpašnieks pārvaldītājam nenodrošina iespēju veikt vizuālo apskati, minēto faktu fiksē dzīvojamās mājas apsekošanas reģistrācijas žurnālā.

(MK 18.12.2018. noteikumu Nr. 800 redakcijā)

Remontu veic, lai nodrošinātu dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu turpmāku ekspluatāciju. Remonts var būt

4.1. ārpuskārtas remonts – šajos noteikumos minēto bojājumu savlaicīga novēršana;

4.2. plānotais remonts – bojājumu novēršana dzīvojamās mājas pārvaldītāja noteiktajā termiņā.

(MK 20.09.2011. noteikumu Nr. 720 redakcijā, kas grozīta ar MK 18.12.2018. noteikumiem Nr. 800)

Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu piederības robežu nosaka normatīvie akti vai dzīvojamās mājas pārvaldītāja un attiecīgā pakalpojuma sniedzēja noslēgtie līgumi.

(Grozīts ar MK 18.12.2018. noteikumiem Nr. 800)

Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehnisko apkopi, vizuālo apskati, tehnisko apsekošanu un bojājumu novēršanu nodrošina dzīvojamās mājas pārvaldītājs saskaņā ar šiem noteikumiem un standartu LVS 1077:2023 "Dzīvojamo māju teritorijas, būvkonstrukciju, iekārtu un inženiertīklu vizuālā apskate un tehniskā apkope".

(MK 04.06.2024. noteikumu Nr. 324 redakcijā)

Ja dzīvojamā mājā atrodas citām personām piederošas iekārtas un inženiertīkli, kas tur izvietoti atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajām prasībām, dzīvojamās mājas pārvaldītājs nodrošina iespēju attiecīgā inženiertīkla īpašniekam piekļūt tam piederošajām iekārtām un inženiertīklam, lai veiktu nepieciešamās darbības, tai skaitā nodrošinātu inženiertīkla un iekārtu vizuālo apskati, tehnisko apkopi un tehnisko apsekošanu.

(MK 26.05.2026. noteikumu Nr. 288 redakcijā)

Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehniskās apkopes intervālus un tehniskās apkopes darbības nosaka ražotājs vai normatīvie akti. Ja nav pieejama ražotāja instrukcija vai minētos intervālus un darbības nenosaka normatīvie akti, tās nosaka dzīvojamās mājas pārvaldītājs.

(Grozīts ar MK 18.12.2018. noteikumiem Nr. 800)

1 (Svītrots ar MK 05.07.2022. noteikumiem Nr. 394)

Ja dzīvojamā mājā atrodas citām personām piederošas iekārtas un inženiertīkli, to tehniskās apkopes intervālus un tehniskās apkopes darbības nosaka attiecīgās iekārtas vai inženiertīklu īpašnieks, ja tos nav noteicis ražotājs vai normatīvie akti.

(Grozīts ar MK 18.12.2018. noteikumiem Nr. 800)

Piesaistītā zemesgabala vizuālās apskates ietvaros tiek veiktas šādas darbības

10.1. ietvēm un piebraucamajiem ceļiem, tiltiem, laipām un kāpnēm

10.1.1. divas reizes gadā – lietusūdens noteces vizuālā apskate;

10.1.2. divas reizes gadā – seguma un malu stāvokļa vizuālā apskate;

10.2. apzaļumojumiem

10.2.1. divas reizes gadā – koku lapotņu un sakņu stāvokļa vizuālā apskate;

10.2.2. divas reizes gadā – apzaļumojumu ietekmes uz dzīvojamo māju, tās iekārtām un inženiertīkliem vizuālā apskate;

10.3. sētām, žogiem, vārtiem, atbalsta mūriem

10.3.1. vienu reizi gadā – krāsojuma un citu veidu apstrādes vizuālā apskate;

10.3.2. vienu reizi gadā – vizuālā apskate, lai konstatētu, vai nav notikusi nosēšanās;

10.3.3. vienu reizi gadā – vizuālā apskate, lai konstatētu, vai nav radušies citi bojājumi;

10.4. divas reizes gadā – notekūdeņu krājtvertņu un individuālo notekūdeņu attīrīšanas iekārtu, atkritumu konteineru un to laukumu vai atrašanās vietu vizuālā apskate.

(Grozīts ar MK 18.12.2018. noteikumiem Nr. 800)

Dzīvojamās mājas un tai piederīgo ēku pamatkonstrukciju profilaktiskajā apsekošanā reizi gadā, ja šajā noteikumu punktā nav minēts cits intervāls, veic šādas darbības

11.1. pamatu vizuālā apskate, lai konstatētu, vai

11.1.1. nav notikusi nosēšanās;

11.1.2. nav radušās plaisas;

11.1.3. nav notikusi šuvju atvēršanās starp mājas elementiem (piemēram, pamata blokiem, paneļiem);

11.1.4. nav atlobījies apmetums;

11.1.5. aukstums un mitrums nav nodarījis bojājumus;

11.2. nesošo sienu, pārsegumu un kāpņu vizuālā apskate, lai konstatētu, vai

11.2.1. nav notikusi nosēšanās;

11.2.2. nav notikusi šuvju atvēršanās starp mājas elementiem (piemēram, pamata blokiem, paneļiem);

11.2.3. nav radušās deformācijas (piemēram, nosvērumi, izliekumi);

11.2.4. nav radušies mitruma vai pelējuma plankumi, kondensāta radīti bojājumi, krāsojuma bojājumi;

11.3. jumta un jumta pārkares vizuālā apskate divas reizes gadā

11.3.1. jumta nesošajām konstrukcijām;

11.3.2. jumta segumam;

11.3.3. jumta šuvēm;

11.3.4. jumta lūkām un savienojumiem;

11.3.5. ūdensnoteku tīrībai;

11.3.6. ūdensnoteku sistēmai, lai konstatētu, vai nav radusies sistēmas daļu deformācija, caurrūsējumi, detaļu neesība, citi bojājumi;

11.4. fasādes elementu vizuālā apskate

11.4.1. fasādēm, balkoniem, cokoliem un karnīzēm;

11.4.2. logiem un durvīm, to rāmjiem, blīvēm;

11.4.3. slēdzenēm, eņģēm – reizi sešos mēnešos;

11.4.4. stiklojumam vai virsmai, kā arī koka logu un durvju rāmju pārklājumiem;

11.5. skursteņu un dūmvadu vizuālā apskate, lai konstatētu, vai nav radušās plaisas un mitruma radīti bojājumi;

11.6. pagraba telpu vizuālā apskate

11.6.1. sienām, grīdām un griestiem, lai konstatētu, vai nav parādījušies mitruma vai pelējuma plankumi vai kondensāts;

11.6.2. lai konstatētu, vai nav radies kondensāts uz ūdensvada caurulēm vai citām konstrukcijām pagraba telpās;

11.6.3. lai konstatētu, vai neiesūcas ūdens.

(MK 18.12.2018. noteikumu Nr. 800 redakcijā)

Reizi gadā veicama dzīvojamās mājas un tai piederīgo ēku iekštelpu grīdu, griestu un sienu virsmu vizuālā apskate, lai konstatētu, vai nav radušās plaisas, nosēdumi vai kondensāts, kā arī citi pelējumu veicinoši faktori vai pelējuma sēne.

(Grozīts ar MK 18.12.2018. noteikumiem Nr. 800)

Divas reizes gadā dzīvojamās mājas koplietošanas telpu grupās un citās kopīpašumā esošajās telpu grupās un daļās veicama inženiertīklu vizuālā apskate saskaņā ar šo noteikumu 3. punktu

13.1. apkures sistēmai;

13.2. ūdensapgādes sistēmai;

13.3. kanalizācijas sistēmai;

13.4. ventilācijas sistēmai un klimata iekārtām;

13.5. gāzesapgādes sistēmai;

13.6. elektroapgādes sistēmai.

(MK 18.12.2018. noteikumu Nr. 800 redakcijā)

1 Vizuālās apskates ietvaros veicama inženiertīklu ievadu hermētiskuma un koplietošanas telpu grupās esošo logu, durvju, lūku, šahtu, kā arī citu iekārtu un elementu pārbaude, lai konstatētu, vai nav radušies bojājumi vai citi apstākļi, kas rada siltuma noplūdi apkārtējā vidē. Vizuālās apskates intervālus ziemas un vasaras periodam nosaka dzīvojamās mājas pārvaldītājs.

(MK 20.09.2011. noteikumu Nr. 720 redakcijā, kas grozīta ar MK 18.12.2018. noteikumiem Nr. 800)

Papildus šo noteikumu 10., 11., 12., 13. un 13.1 punktā minētajām apskatēm vizuālo apskati veic arī pēc vētrām, plūdiem, spēcīgiem nokrišņiem un citām dabas stihijām, kas var radīt dzīvojamās mājas un tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumus, avārijas situācijām, kas var radīt apdraudējumu, kā arī standartā LVS 1077:2023 "Dzīvojamo māju teritorijas, būvkonstrukciju, iekārtu un inženiertīklu vizuālā apskate un tehniskā apkope" norādītajos gadījumos.

(MK 04.06.2024. noteikumu Nr. 324 redakcijā)

Ja vizuālajā apskatē ir konstatēti dzīvojamās mājas vai tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumi, pārvaldītājs

15.1. lemj par ārpuskārtas remonta veikšanu, ja ir konstatēts kāds no šo noteikumu 17.punktā minētajiem bojājumiem;

15.2. lemj par darba uzdevuma sastādīšanu tehniskajai apsekošanai, plānotā remonta veikšanu un pārvaldīšanas darba plāna papildināšanu vai dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju, ja dzīvojamās mājas pārvaldītājs ir dzīvojamās mājas īpašnieks vai pārvaldnieks, kas ir pilnvarots pieņemt šādu lēmumu;

15.3. sagatavo priekšlikumus dzīvojamās mājas īpašniekam (dzīvokļu īpašnieku kopībai) lēmuma pieņemšanai par darba uzdevuma sastādīšanu tehniskajai apsekošanai, nepieciešamā remonta veikšanu un pārvaldīšanas darba plāna papildināšanu vai dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju, ja dzīvojamo māju pārvalda pārvaldnieks, kas nav pilnvarots pieņemt šādu lēmumu.

(MK 20.09.2011. noteikumu Nr. 720 redakcijā, kas grozīta ar MK 18.12.2018. noteikumiem Nr. 800)

1 (Svītrots ar MK 05.07.2022. noteikumiem Nr. 394)

Būves tehnisko apsekošanu veic, ja kopš dzīvojamās mājas un tai piederīgo ēku (būvju) nodošanas ekspluatācijā vai saskaņā ar attiecīgās dzīvojamās mājas kapitalitātes grupu (1.pielikums) attiecīgajai būves daļai vai iebūvētajam būvizstrādājumam ir pagājis šo noteikumu 2.pielikumā minētais vidējais kalpošanas ilgums.

1 Dzīvojamās mājas apsekošanas reģistrācijas žurnāla paraugs norādīts šo noteikumu 3.pielikumā.

(MK 20.09.2011. noteikumu Nr.720 redakcijā)

Ārpuskārtas remontu veic, ja ir konstatēti šādi dzīvojamās mājas un tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumi

17.1. jumta seguma caurtece;

17.2. ūdens notekcauruļu, piltuvju, līkumu un to piestiprināšanas ierīču bojājumi;

17.3. zudusi fasādes arhitektonisko elementu vai ķieģeļu sasaiste ar sienu;

17.4. apmetuma vai karnīžu elementu noslāņošanās;

17.5. izsisti logu vai durvju stikli, norautas logu rāmju vērtnes;

17.6. durvju vērtņu un aizverošo ierīču nenoturība;

17.7. caurtecējumi grīdu pārsegumos sanitāro mezglu vietās grīdas hidroizolācijas bojājumu dēļ;

17.8. plaisas un bojājumi krāsnīs vai dūmvados, kas var izraisīt cilvēku saindēšanos ar dūmgāzēm un apdraudēt mājas ugunsdrošību;

17.9. plaisas un neblīvumi dūmkanālos un to sajūguma vietās ar krāsnīm;

17.10. bojājumi cauruļvados un to sajūgumos ar veidgabaliem, armatūru un ierīcēm;

17.11. dzīvojamās mājas elektroapgādes kabeļa bojājumi, kas var radīt elektroenerģijas piegādes pārtraukumus apgaismei vai radīt ierīču un inženiertīklu darbības traucējumus;

17.12. apkures sistēmas bojājumi apkures sezonā;

17.13. gāzesapgādes sistēmas bojājumi;

17.14. pelējuma sēne un pelējumu veicinoši apstākļi;

17.15. citi šajā punktā neminēti bojājumi, ja to neatliekamu novēršanu paredz normatīvie akti vai ja tie rada būtisku apdraudējumu;

17.16. inženiertīklu ievadu hermetizācijas bojājumi;

17.17. ugunsdrošībai nozīmīgo inženiertehnisko sistēmu bojājumi;

17.18. bīstamo iekārtu (liftu) atsevišķu elementu bojājumi.

(Grozīts ar MK 20.09.2011. noteikumiem Nr. 720; MK 18.12.2018. noteikumiem Nr. 800)

Tādu dzīvojamās mājas, tās iekārtu un inženiertīklu bojājumu novēršanu, kas nav minēti šo noteikumu 17.punktā, veic dzīvojamās mājas pārvaldītāja noteiktajā termiņā.

(Grozīts ar MK 18.12.2018. noteikumiem Nr. 800)

Ja vizuālajā apskatē vai tehniskajā apsekošanā ir konstatēti apstākļi, kas var radīt bojājumu rašanos, dzīvojamās mājas pārvaldītājs veic nepieciešamos pasākumus minēto apstākļu novēršanai.

(Grozīts ar MK 18.12.2018. noteikumiem Nr. 800)

(Svītrots ar MK 05.07.2022. noteikumiem Nr. 394)

(Svītrots ar MK 05.07.2022. noteikumiem Nr. 394)

1 (Svītrots ar MK 05.07.2022. noteikumiem Nr. 394)

(Svītrots ar MK 05.07.2022. noteikumiem Nr. 394)

(Svītrots ar MK 05.07.2022. noteikumiem Nr. 394)

1 (Svītrots ar MK 05.07.2022. noteikumiem Nr. 394)

Šo noteikumu 8.1, 13.1, 15.1, 21., 22. un 23. punkts stājas spēkā 2012. gada 1. janvārī.

No 2022. gada 1. oktobra līdz 2023. gada 30. aprīlim dzīvojamās mājas pārvaldītājs nodrošina atbilstošus apkures sistēmas iestatījumus, lai apkures sezonas laikā ikvienā dzīvojamās mājas dzīvojamo telpu grupā gaisa temperatūra nepārsniedz 19 °C, ja dzīvojamās mājas kopīpašnieki vai dzīvokļu īpašumu mājā – dzīvokļa īpašnieki nav lēmuši citādi.

(MK 20.09.2022. noteikumu Nr. 592 redakcijā)

Ja, izpildot šo noteikumu 25. punktā minētās prasības, kādā no dzīvojamās mājas dzīvojamo telpu grupām gaisa temperatūra ir zemāka par 18 °C, dzīvojamās mājas pārvaldītājs nepiemēro prasību nodrošināt, lai gaisa temperatūra nepārsniedz 19 °C, ja vien dzīvojamās mājas kopīpašnieki vai dzīvokļu īpašumu mājā – dzīvokļa īpašnieki nav lēmuši citādi.

(MK 20.09.2022. noteikumu Nr. 592 redakcijā)

Šo noteikumu 6. un 14. punktā minētais standarts LVS 1077:2023 "Dzīvojamo māju teritorijas, būvkonstrukciju, iekārtu un inženiertīklu vizuālā apskate un tehniskā apkope" piemērojams ar 2025. gada 1. janvāri, izņemot gadījumu, ja pārvaldīšanas līgumos, kas noslēgti līdz 2024. gada 1. jūlijam, dzīvokļu īpašnieku kopība nav nodrošinājusi minētā standarta ieviešanai nepieciešamo finansējumu.

(MK 04.06.2024. noteikumu Nr. 324 redakcijā)