Riigikohtu Halduskolleegium — 3-3-1-35-05 Riigikohtu halduskolleegiumi 3. novembri 2005. a kohtuotsus Kaarli pst 11 KÜ kaebuses Tallinna Kesklinna Valitsuse vastu Tallinnas Kaarli pst 11 asuva mitteeluruumi alghinnaga erastamisel OÜ Apeki Investeeringud ostueesõigust omavaks tunnistamise õigusvastasuse ja rendilepingu tühisuse tuvastamiseks — RT III, 40, 401

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-3-1-35-05 Otsuse kuupäev 3. november 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Jüri Põld ja Harri Salmann Kohtuasi Kaarli pst 11 KÜ kaebus Tallinna Kesklinna Valitsuse vastu Tallinnas Kaarli pst 11 asuva mitteeluruumi alghinnaga erastamisel OÜ Apeki Investeeringud ostueesõigust omavaks tunnistamise õigusvastasuse ja rendilepingu tühisuse tuvastamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 7. märtsi 2005. a otsus haldusasjas nr 2-3/119/05 Menetluse alus Riigikohtus OÜ Apeki Investeeringud ja Tallinna Kesklinna Valitsuse kassatsioonkaebused Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus Resolutsioon 1. Jätta OÜ Apeki Investeeringud ja Tallinna Kesklinna Valitsuse kassatsioonkaebused rahuldamata. 2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 6. veebruari 2004. a otsus haldusasjas nr 3-239/2004 ja Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 7. märtsi 2005. a otsus haldusasjas nr 2-3/119/05. Teha uus otsus, millega tunnistada Tallinna Kesklinna vanema 5. juuli 1999. a korralduse nr 371 p 6 õigusvastaseks. 3. Poolte kohtukulud jätta nende endi kanda. Kautsjonid arvata riigituludesse. Asjaolud ja menetluse käik 1. 15. aprillil 1997 sõlmisid Tallinna linn ja Eesti Spordimeditsiini Keskus rendilepingu Kaarli pst 11 ruumide kasutamiseks meditsiinikeskusena tähtajaga kuni 1. august 1997. 12. juunil 1997 pikendati rendilepingut kuni 12. juunini 2002. 8. juunil 1999 esitas Eesti Spordimeditsiini Keskus avalduse, milles palus anda üle rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused OÜ-le Apeki Investeeringud ning teatas soovist jätkata ruumide kasutamist allrentnikuna. 7. juulil 1999 esitas OÜ Apeki Investeeringud taotluse rendilepingu sõlmimiseks. Tallinna Kesklinna vanema 5. juuli 1999. a korralduse nr 371 p-ga 6 rahuldati taotlus ning otsustati: «Muuta tähtajalist, 12.06.2002, rendilepingut nr 03-96317, 15.04.1996, Kaarli pst 11 aadressil /---/ lugeda uueks rentnikuks OÜ Apeki Investeeringud (reg. kood 10003991). Ruume kasutatakse konsultatsiooni- ja meditsiinilise nõustamiskeskusena. Anda neile allrendiõigus põhirendilepingu tähtaja piires. /---/» 23. augustil 1999 vormistati mitteeluruumi rendilepingu nr 03-96317 muudatus. 13. septembril 1999 esitas Kaarli pst 11 KÜ taotluse mitteeluruumide rendilevõtmiseks otsustuskorras. Tallinna Kesklinna vanema 29. novembri 1999. a korraldusega nr 593 tunnistati 5. juuli 1999. a korralduse nr 371 p 6 kehtetuks. Rendilepingu lõpetamist OÜ-ga Apeki Investeeringud ei vormistatud. 8. detsembril 1999 lõpetati Eesti Spordimeditsiini Keskuse tegevus. Tallinna Kesklinna vanema 7. augusti 2001. a korraldusega nr 633 muudeti poolte kokkuleppel rendilepingu tingimusi mitteeluruumi kasutusotstarbe ja rendimäära tõstmise osas. 29. mail 2002 taotles OÜ Apeki Investeeringud rendilepingu pikendamist, kuid Tallinna Kesklinna Valitsuse 3. juuli 2002. a kirjaga keelduti tähtaega pikendamast ja loeti, et rendileping on RendiS § 15 lg 1 alusel uuenenud määramata ajaks. Tallinna Kesklinna vanema 23. aprilli 2003. a käskkirjaga nr 379 tunnistati tagasiulatuvalt kehtetuks 29. novembri 1999. a korraldus nr 593 ning kehtivaks 5. juuli 1999. a korralduse nr 371 p 6. 23. augustil 2001 esitas OÜ Apeki Investeeringud taotluse renditava mitteeluruumi erastamiseks. 30. novembril 2001 esitas Kaarli pst 11 KÜ avalduse kõnealuse mitteeluruumi erastamiseks. Tallinna Linnavalitsuse 30. aprilli 2003. a korralduse nr 1085-k p-ga 1.4 kinnitati Kaarli pst 11 nõustamiskeskuse ruumide üldpinnaga 223,1 m2 alghind 1 360 910,00 krooni. Tallinna Kesklinna Valitsuse 21. mai 2003. a kirjaga tunnistati OÜ Apeki Investeeringud mitteeluruumi ostueesõigusega alghinnaga erastajaks ning määrati müügilepingu tingimused. 14. juunil 2003 ilmus ajalehes Postimees teade mitteeluruumi Tallinnas Kaarli pst 11 ostueesõigusega alghinnaga erastamise kohta OÜ-le Apeki Investeeringud. 2. Kaarli pst 11 KÜ kaebuses paluti 1) tühistada otsus tunnistada mitteeluruumide alghinnaga erastamisel ostueesõigust omavaks OÜ Apeki Investeeringud; 2) tunnistada mitteeluruumide erastamisel ostueesõigust omavaks Kaarli pst 11 KÜ ning 3) tuvastada Tallinna Kesklinna vanema 5. juuli 1999. a korralduse nr 371 p 6 tühisus. Samuti taotles Kaarli pst 11 KÜ mitteeluruumide erastamise peatamist esialgse õiguskaitse korras. Kaarli pst 11 KÜ leidis, et mitteeluruumi rendileping sõlmiti OÜ-ga Apeki Investeeringud linnavara kasutusse andmise korda rikkudes ja see on TsÜS § 66 kohaselt tühine. Sellest tulenevalt leidis Kaarli pst 11 KÜ, et temal on õigus erastada mitteeluruum alghinnaga. 5. septembri 2003. a avalduses loobus Kaarli pst 11 KÜ taotlusest, et kohus tunnistaks tema mitteeluruumi alghinnaga erastamise õigust omavaks. Tallinna Halduskohtu otsusega rahuldati kaebus ja tuvastati Tallinna Kesklinna vanema 5. juuli 1999. a korralduse nr 371 p 6 tühisus. Halduskohus leidis, et vaidlustatud säte on tühine seetõttu, et kohustab panema toime õiguserikkumise (HMS § 63 lg 2 p 4). 3. OÜ Apeki Investeeringud apellatsioonkaebuses leiti, et linnavara kasutusse andmise korra p 74 võimaldas muuta rendilepingu tingimusi ning p 78 nägi ette võimaluse rentniku asendamiseks. Seetõttu ei olnud rendileping tühine. Tallinna Kesklinna Valitsuse apellatsioonkaebuses leiti, et Tallinna linn võis TsK § 220 alusel anda nõusoleku võla ülekandmiseks. Vaidlustatud korraldus oli sisu poolest tsiviilõiguslik nõusolek. Linnavara kasutusse andmise korra p-e 78 ja 80 tuli tõlgendada selliselt, et tsiviilkäibes on oluline tsiviilõiguste püsivus ja käibe lihtsus. RendiS § 15 lg 1 alusel on kõnealune rendileping muutunud määramata tähtajaga rendilepinguks ning rendilepingut ei ole RendiS § 17 lg 3 alusel lõpetatud. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi otsusega jäeti apellatsioonkaebused rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et HMS § 63 lg 2 p 4 alusel on haldusakt tühine üksnes siis, kui see ilmselgelt kohustab panema toime õiguserikkumist (väärtegu või kuritegu). TsÜS § 66 lg 2 kohaselt on nõusoleku andmine tühine, kui on rikutud oluliselt menetluskorda. RendiS ega linnavara kasutusseandmise kord ei näinud ette võimalust rentniku asendamiseks. Linnavara kasutamise korra p 78 võimaldas sõlmida allrendilepingut ja mitte rendilepingust tulenevat võlga üle kanda. Vastasel korral oleks linnavalitsusel olnud võimalik vältida linnavara kasutada andmiseks kohustuslikult korraldatavaid konkursse. Rentniku asendamise näol oli sisuliselt tegemist uue rendilepingu sõlmimisega. See leping oli tühine lepingu sõlmimise korra olulise rikkumise tõttu. Menetlusosaliste põhjendused Riigikohtus 4. Apeki Investeeringud OÜ kassatsioonkaebuses leitakse, et RendiS § 16 kohaselt võib rendilepingut muuta poolte kokkuleppel. Vaidlustatud korraldusega muudeti rendilepingut rentniku isiku osas muid tingimusi muutmata. Vale on ringkonnakohtu seisukoht, et linnavara kasutusse andmise korra p-s 78 peetakse silmas eelkõige allrendilepingu sõlmimist. Lepingupoole muutmine ei anna uuele rentnikule konkurentsieelist ning isikuid ei kohelda ebavõrdselt. Võlgniku asendamisel ei anta mitteeluruume rendile, vaid need juba on rendil. Teistel isikutel ei saa olla rendilepingu kehtivuse ajal õiguspärast ootust konkureerida mitteeluruumi kasutamisele. Kuna Kaarli pst 11 KÜ ei ole avaldanud soovi mitteeluruume rentida, siis ei ole tema subjektiivseid õigusi ka rikutud. Tallinna Kesklinna Valitsuse kassatsioonkaebuses leitakse, et kui vaidlustatud korraldust saab hinnata haldusaktina, siis on haldusorganil HMS § 2 lg 2 alusel kooskõlas haldusõiguse eesmärgipärasuse, lihtsuse ja efektiivsuse põhimõtetega otsustamisel ulatuslik kaalutlusõigus. Avalikku huvi konkursi läbiviimiseks ei saa pelgalt eeldada. Kaarli pst 11 KÜ oli teadlik rendilepingu sõlmimisest ja muutmisest, kuid ei ole avaldanud tahet kandideerida mitteeluruumi rendilepingu sõlmimisele ega ole õigeaegselt vaidlustanud rendilepingu sõlmimist. 5. Kaarli pst 11 KÜ vastuses leitakse, et tehingu tühisuse tuvastamiseks ei pea tehingut vaidlustama õigustatud isik iseseisvalt tehingu tühisuse tunnustamise nõudega kohtusse pöörduma. Kaarli pst 11 KÜ leiab, et 1996. a anti kõnealused ruumid Eesti Spordimeditsiini Keskusele kui riigiasutusele rendile soodustingimustel ning samadel tingimustel rendile andmine äriühingule ei olnud põhjendatud. Riigikohtu halduskolleegiumi seisukoht 6. Kaarli pst 11 KÜ taotleb, et halduskohus tuvastaks Tallinna Kesklinna Valitsuse 21. mai 2003. a kirjas väljenduva otsuse – tunnistada OÜ Apeki Investeeringud alghinnaga erastamise õigust omavaks – õigusvastasuse. Kassatsiooniastmes toimub vaidlus selle üle, kas Tallinna linn võis anda nõusoleku Eesti Spordimeditsiini Keskuse rendilepingu üleandmiseks OÜ-le Apeki Investeeringud. 7. Riigikohtu erikogu 20. detsembri 2001. a määruse haldusasjas nr 3-3-1-8-01 (RT III 2002, 4, 33) p-s 15 leiti, et linnavara käsutamine on avalik-õiguslik haldustegevus. Linnavara on valdavalt mõeldud avalike ülesannete täitmiseks. Linnavara kasutusse andmine tuleb otsustada avaliku õiguse põhimõtetest lähtudes, arvestades diskretsioonireegleid, avalikku huvi ja võrdse kohtlemise põhimõtet (vt Riigikohtu erikogu 20. detsembri 2001. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-15-01 – RT III 2002, 4, 34). Samadest põhimõtetest tuleb lähtuda ka siis, kui otsustatakse anda nõusolek lepingu üleandmiseks. Korralduse andmise hetkel kehtinud Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997. a määrusega nr 11 kinnitatud «Linnavara kasutusse andmise korra» p 78 ja TsK § 220 (kehtivas õiguses VÕS § 179) kohaselt võis linnavara kasutaja linna nõusolekul anda oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kolmandale isikule lepingu alusel. Need sätted reguleerivad linnavara kasutaja ja kolmanda isiku suhteid, mitte neid tingimusi ega korda, millest lähtuvalt linnavara valitseja võis anda nõusoleku lepingu ülevõtmiseks. Linnavara valitseja on nõusoleku andmisel piiratud otstarbekuse, seadustes ja määrustes sätestatud tingimuste ning avaliku õiguse põhimõtetega. 8. Nõusoleku andmisel rendilepingu ülevõtmiseks pidi linn arvestama eelkõige avalikust huvist, vara kasutusse andmise eesmärgist ja isikute põhjendatud huvidest tulenevaid tingimusi. Kui lepingu kavatseb võtta üle isik, kes ei vasta nendele tingimustele, on nõusoleku andmine reeglina õigusvastane. Kui vara on antud kasutusse otsustuskorras, on ebaseaduslik anda kasutusleping üle isikule, kellele ei või seaduse või määruse järgi otsustuskorras vara kasutusse anda. Kui vara on soodustingimustel antud kasutusse mittetulunduslikul eesmärgil, siis üldjuhul ei või seda avaliku konkursita anda kasutusse ettevõtluseks. 9. Kohalikul omavalitsusel on ulatuslik omakorraldusõigus oma vara käsutamise ja kasutamise küsimuste otsustamisel (PS § 154 lg 1). Kohtud võivad reeglina kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse vara käsutamise ja kasutamise õiguspärasust, mitte otstarbekust (EKOVH art 8 ja 9). KOKS § 22 lg 1 p 6 ja § 34 lg 2 volitavad valla- või linnavolikogu kehtestama valla- või linnavara valitsemise korda. Kuigi seaduses on sõnaselgelt kehtestatud piirangud vaid laenu andmise ja võtmise suhtes (KOKS § 38 lg 2 ja VLES § 8), peavad valla- ja linnavolikogud vara kasutamise ja käsutamise korraldamisel järgima riigi- ja haldusõiguse üldpõhimõtteid ning kehtestama täpsed reeglid (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 4. aprilli 2003. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-32-03), kui nende põhimõtete järgimine ei ole muul viisil piisavalt tagatud. Riigiasutusega sotsiaalteenuse osutamiseks sõlmitud rendilepingu üleandmine äriühingule avalikku konkurssi korraldamata ei ole kooskõlas hea halduse põhimõttega, st et selline üleandmine on õigusvastane. 10. Kuni 1. juulini 2002 kehtinud TsÜS § 66 lg 2 kohaselt oli seadusega vastuolus olev tehing tühine, välja arvatud, kui seadust ei olnud oluliselt rikutud. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi praktikas on peetud oluliseks keelunormi rikkumist. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 13. mai 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-19-05 (RT III 2005, 18, 190) leidis kohus, et seaduse mõttega vastuolus olev tehing ei ole tühine, kui seaduses puudub selge keeld tehingut teha. Seetõttu ei anna TsÜS § 66 lg 2 alust Tallinna Kesklinna vanema 5. juuli 1999. a korralduse nr 371 p 6 tühisuse tuvastamiseks. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et Tallinna Kesklinna vanema 5. juuli 1999. a korralduse nr 371 p 6 on õigusvastane. Kuid korralduse õigusvastasus ei too kaasa Tallinna linna ja OÜ Apeki Investeeringud vahelise rendilepingu tühisust. 11. Kaarli pst 11 KÜ on taotlenud ringkonnakohtus kohtukulude summas 10 974 krooni (rkk tl 44) väljamõistmist. Kassatsiooniastmes Kaarli pst 11 KÜ kohtukulude hüvitamist taotlenud ei ole. Haldus- ja ringkonnakohtute toimikute põhjal on OÜ Apeki Investeeringud ja Tallinna Kesklinna Valitsus mõlemad tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 10 krooni, kuid kohtukulude nimekirja ega õigusabikulusid tõendavaid dokumente esitatud ei ole. OÜ Apeki Investeeringud ja Tallinna Kesklinna Valitsus on mõlemad tasunud kautsjoni summas 1345 krooni. Kuna nii Kaarli pst 11 KÜ kaebus kui ka OÜ Apeki Investeeringud ja Tallinna Kesklinna Valitsuse kassatsioonkaebused jäävad sisuliselt rahuldamata, jäävad kohtukulud protsessiosaliste endi kanda ja tasutud kautsjon arvatakse riigituludesse. Tõnu ANTON Jüri PÕLD Harri SALMANN