Riigikohtu Halduskolleegium — 3-3-1-34-98 Aktsiaseltsi Eesti Statoil esindaja kassatsioonkaebuse läbivaatamine hoonestusõiguse seadmise suulise enampakkumise läbiviimise asjas — RT III, 1, 17

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI MÄÄRUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 3. detsembril 1998. a 3-3-1-34-98 Aktsiaseltsi Eesti Statoil esindaja kassatsioon-kaebuse läbivaatamine hoonestusõiguse seadmise suulise enampakkumise läbiviimise asjas. Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Jüri Põld ja Harri Salmann vaatas 2. detsembril 1998. a. avalikul kohtuistungil läbi aktsiaseltsi Eesti Statoil esindaja vandeadvokaat Vesse Võhma kassatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtu 5. oktoobri 1998. a. otsusele haldusasjas nr II-3-105/98. Protsessiosalistena võtsid istungist osa aktsiaseltsi Eesti Statoil esindaja vandeadvokaat Vesse Võhma ja Tartu Linnavalitsuse esindaja linnasekretär Jüri Mölder. Juures oli halduskolleegiumi sekretär Tiiu Varend. Tartu Linnavalitsuse 5. veebruari 1998. a korraldusega nr 288 otsustati korraldada avalik suuline enampakkumine hoonestusõiguse seadmiseks Tartu linna omandis olevale Tartu linnas Ülejõe linnaosas asuvale Kalda tee 24 krundile suurusega 5409 m2 tähtajaga 50 aastat ja määrati hoonestusõiguse aastatasu alghinnaks 85 000 krooni. Suuline enampakkumine hoonestusõiguse seadmiseks viidi läbi 3. märtsil 1998. a ja sellest võttis osa 3 pakkujat: AS Eesti Statoil, AS Favora Kinnisvara ja AS Vallikraavi Kinnisvara. Kõrgeima pakkumise tegi AS Vallikraavi Kinnisvara summaga 1 445 000 krooni. Kuna aktsiaseltsi Vallikraavi Kinnisvara esindaja keeldus pärast enampakkumise toimumist andmast allkirja selle kohta, et ta kohustub sõlmima märgitud enampakkumise lõpphinnaga hoonestusõiguse lepingu, siis Tartu linnavara eeskirja § 21 lg 5 kohaselt kaotas ta õiguse sõlmida hoonestusõiguse leping. Sama sätte kohaselt saab sellisel juhul lepingu sõlmimise õiguse suuruselt järgmise pakkumise teinud osavõtja, kelleks oli AS Favora Kinnisvara. Tema pakkumise summa oli 215 000 krooni. 4. märtsil 1998. a esitas AS Eesti Statoil protesti Tartu Linnavalitsusele selle avaliku suulise enampakkumise läbiviimise kohta. Protestis paluti linnavalitsusel mitte kinnitada enampakkumise tulemusi ja tunnistada enampakkumine nurjunuks. Protestis leiti, et enampakkumisel rikuti oluliselt enampakkumise läbiviimise korda, mis on Tartu linnavara eeskirja § 23 lg 3 p 1 kohaselt enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmise aluseks. Protesti kohaselt on suulise enampakkumise kord hoonestusõiguse seadmiseks sätestatud Tartu linnavara eeskirja §-des 21, 23 ja 53. Eeskirja § 21 lg 3 kohaselt on enampakkumise läbiviija kohustatud kehtestama enampakkumise sammu suuruse ja avalikustama selle enne pakkumiste alustamist. Enampakkumise läbiviija kehtestas aga enampakkumise määra, milleks oli 10 000 krooni või selle täiskordne. Aktsiaseltsi Eesti Statoil esindaja tegi enne pakkumiste alustamist läbiviijale taotluse kehtestada pakkumise maksimummäär, s.o konkreetne sammu suurus, kuid seda taotlust ei rahuldatud. Protesti esitaja oli seisukohal, et nimetatud sätte kohaselt peab enampakkumise samm olema kehtestatud konkreetse suurusena kindlate parameetritega. Sammu suurusena ei saa käsitleda 10 000 krooni või selle täiskordse määramist. Määrati vaid minimaalse pakkumise määr, maksimummäära, s.o sammu suurust ei kehtestatud. Kuna enampakkumise läbiviija ei täitnud kehtestatud nõuet, kahjustati sellega oluliselt kõigi pakkumisel osalejate õigusi ja huve. Protesti esitaja leidis, et enampakkumise samm tulnuks kehtestada ka seetõttu, et olid olemas esimese enampakkumise (23. detsembril 1997. a) kogemused, kus tunnistati enampakkumine nurjunuks. Seal tegi kõrgeima pakkumise AS Vallikraavi Kinnisvara 5,61 miljoni krooniga, kolmanda pakkumise tegi AS Favora 0,33 miljoni krooniga. Summade erinevus oli enam kui viisteist korda. Samas aga kaks kõrgeimat pakkumist teinud isikut keeldusid hoonestusõiguse lepingu sõlmimisest. Protesti esitaja arvates oli 3. märtsil 1998. a enampakkumisel osalenud isikute vahel kokkulepe, mis oluliselt mõjutas enampakkumise käiku. 17. märtsi 1998. a Tartu Linnavalitsuse korralduse nr 867 punktis 1 otsustati mitte rahuldada aktsiaseltsi Eesti Statoil protesti. Korralduses leiti, et Tartu linnavara eeskirja § 21 lg 3 kohaselt on enampakkumise sammu suuruse kehtestamine enampakkumise läbiviija õigus ja kohustus ning see säte ei anna enampakkumisel osalejale õigust teha ettepanekut sammu suuruse suhtes. Seetõttu ei saanud enampakkumise läbiviija rahuldada aktsiaseltsi Eesti Statoil taotlust. Veel leiti korralduses, et Tartu Linnavalitsusel puuduvad igasugused objektiivselt hinnatavad tõendid AS Favora ja AS Vallikraavi Kinnisvara vahelise kokkuleppe kohta, mis mõjutas või võis mõjutada enampakkumise käiku. Samuti ei ole AS Eesti Statoil vastavaid tõendeid koos protestiga esitanud. Sama korralduse punktis 2 otsustati kinnitada hoonestusõiguse seadmise enampakkumise tulemused Tartu linna omandis olevale Kalda tee 24 asuvale kinnistule vastavalt 3. märtsil 1998. a koostatud enampakkumise protokollile. Sama korralduse punktis 3 otsustati seada hoonestusõigus AS Favora Kinnisvara kasuks. 8. aprillil 1998. a esitas AS Eesti Statoil Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palus tunnistada Tartu Linnavalitsuse 17. märtsi 1998. a korraldus nr 867 täielikult seadusevastaseks. Kaebuses leiti, et Tartu linnavara eeskirja § 21 lg 3 kohaselt on enampakkumise läbiviija kohustatud kehtestama enampakkumise sammu suuruse. 3. märtsil 1998. a toimunud enampakkumisel kehtestas läbiviija pakkumise määraks 10 000 krooni või selle täiskordse ja jättis rahuldamata AS Eesti Statoil esindaja poolt enne pakkumiste algust tehtud taotluse kehtestada pakkumise maksimummäär, s.o konkreetne sammu suurus. Kaebuse esitaja leidis, et läbiviija poolt pakkumise minimaalse määra kehtestamine ei ole enampakkumise sammu suuruse kehtestamine. Seetõttu oli enampakkumise läbiviija tegevus vastuolus Tartu linnavara eeskirja § 21 lg-ga 3 ja see kahjustas pakkumisel osalenud AS Eesti Statoil õigusi ja huve. Sammu puudumise tõttu sisuliselt enampakkumist ei toimunud, kuna pakkumiste algjärgus tegi üks isik teistest mitmeid kordi kõrgema pakkumise, kuid hiljem keeldus lepingu sõlmimisest. Kuna rikuti oluliselt enampakkumise läbiviimise korda, ei tohtinuks Tartu Linnavalitsus enampakkumise tulemusi kinnitada. Tartu Linnavalitsus jättis aktsiaseltsi Eesti Statoil protesti rahuldamata põhjusel, et enampakkumisel osalejal ei olnud õigust teha läbiviijale ettepanekut sammu suuruse kohta. See seisukoht ei ole asjakohane, kuna ei tehtud ettepanekut sammu suuruse suhtes, vaid taotleti enampakkumise läbiviimist vastavalt Tartu linnavara eeskirjale ja enampakkumise sammu suuruse kehtestamist. Tartu Halduskohtu 11. juuni 1998. a otsusega rahuldati AS Eesti Statoil kaebus ja tunnistati Tartu Linnavalitsuse 17. märtsi 1998. a korraldus nr 867 täielikult seadusevastaseks. Kohus leidis, et 3. märtsil 1998. a toimunud enampakkumisel kehtestas läbiviija pakkumise määraks 10 000 krooni või selle täiskordse. Tartu linnavara eeskirja § 21 lg 3 kohaselt peab sammu suuruseks olema konkreetne suurus ja seetõttu ei saa enampakkumise sammu suuruseks olla 10 000 krooni või selle täiskordne. Kohus leidis, et enampakkumise läbiviija tegevus oli vastuolus Tartu linnavara eeskirja § 21 lg 3 nõuetega, seega rikuti suulise enampakkumise läbiviimise korda. 25. juunil 1998. a esitas Tartu Linnavalitsus apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule, milles palus tühistada halduskohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, jättes aktsiaseltsi Eesti Statoil kaebuse rahuldamata. Apellant oli seisukohal, et Tartu linnavara eeskirja § 21 lg-st 3 ei tulene, et enampakkumise sammu suuruseks võib olla ainult konkreetne suurus. Tartu Linnavolikogu kui Tartu linnavara eeskirja kehtestaja ei ole piiranud enampakkumise läbiviijat ühegi kitsenduse või juhisega. Senisest Tartu linna suuliste enampakkumiste praktikast tuleneb, et enampakkumise sammu suurust ei ole seni kehtestatud konkreetse suurusena. AS Eesti Statoil ei ole esitanud tõendeid, et vaidlustatud korraldus kahjustab tema õigusi ja huve. Kõiki osavõtjaid koheldi võrdsetena, enampakkumisest osavõtjatel oli võimalus nimetatud enampakkumise sammu kasutades teha oma maksimumpakkumine. Tartu Ringkonnakohtu 5. oktoobri 1998. a otsusega haldusasjas nr II-3-105/98 rahuldati apellatsioonkaebus, tühistati halduskohtu otsus ja tehti uus otsus, millega jäeti aktsiaseltsi Eesti Statoil kaebus rahuldamata. Kohtuotsuses märgiti, et Tartu linnavara eeskirja § 21 lg 3 kohaselt kehtestab enampakkumise sammu suuruse ja avalikustab enne pakkumiste alustamist enampakkumise läbiviija. Ringkonnakohus leidis, et protsessiosaliste vahel ei ole vaidlust selles, et enne pakkumiste alustamist kehtestas läbiviija enampakkumise sammu suuruse ja avalikustas selle. Tartu linnavara eeskirja § 21 lg 3 ei näe ette, et enampakkumise samm peaks olema kehtestatud konkreetses suuruses. Seega on ebaõige halduskohtu seisukoht, et sammu suuruseks ei saa olla 10 000 krooni või selle täiskordne, vaid peab olema konkreetne suurus. AS Eesti Statoil esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega tunnistada linnavalitsuse vaidlustatud korraldus täielikult seadusevastaseks. Kassaatori arvates ei saa 10 000 krooni või selle täiskordne olla enampakkumise sammu suuruseks, kuna fikseeritud on ainult pakkumise minimaalne määr. Seetõttu enampakkumise läbiviija enampakkumise sammu suurust ei kehtestanud. Kassaator leiab, et väär on ringkonnakohtu otsuses sisalduv väide, mille kohaselt ei ole protsessiosaliste vahel vaidlust selles, kas enne pakkumiste alustamist läbiviija kehtestas või ei kehtestanud enampakkumise sammu suuruse. Asjas on tuvastatud, et AS Eesti Statoil on alates 3. märtsist 1998. a püüdnud korduvalt tõendada asjaolu, et enampakkumise läbiviija ei kehtestanud enampakkumise sammu suurust, millega rikuti Tartu linnavara eeskirja § 21 lg 3 nõudeid. Kuna sellega rikuti oluliselt enampakkumise läbiviimise korda, siis ei tohtinuks Tartu Linnavalitsus Tartu linnavara eeskirja § 23 lg 3 p 1 alusel kinnitada enampakkumise tulemusi. Kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leiab Tartu Linnavalitsus, et enampakkumise läbiviija kehtestas enampakkumise sammuks 10 000 krooni või selle täiskordse kooskõlas Tartu linnavara eeskirja § 21 lg-ga 3. See säte ei piira läbiviijat ühegi kitsenduse või juhisega, üheski õigustloovas aktis ei sätestata, et enampakkumise sammuks võib olla ainult konkreetne suurus. Läbiviija tegutses sammu kehtestamisel kooskõlas Tartu linnavara eeskirja rakendamisel kujunenud praktikaga. Enampakkumise samm kehtestati kõigi osalejate suhtes võrdsena. Kõigil oli võimalik teha oma maksimumpakkumine. AS Eesti Statoil ei ole esitanud tõendeid selle kohta, milliseid konkreetseid õigusi ja huve Tartu Linnavalitsus on rikkunud. Tutvunud esitatud materjalidega ja ära kuulanud protsessiosalised, Riigikohtu halduskolleegium leidis: 1. Ebaõige on Tartu Ringkonnakohtu seisukoht, et antud asjas ei ole protsessiosaliste vahel vaidlust selles, kas enne enampakkumise alustamist enampakkumise läbiviija kehtestas või ei kehtestanud enampakkumise sammu suuruse. 8. aprillil 1998. a esitas AS Eesti Statoil Tartu Halduskohtule kaebuse Tartu Linnavalitsuse 17. märtsi 1998. a korralduse nr 867 peale, paludes tunnistada see täielikult seadusevastaseks, kuna tema arvates 3. märtsil 1998. a toimunud hoonestusõiguse seadmise avalikul suulisel enampakkumisel ei kehtestanud enampakkumise läbiviija enne pakkumiste alustamist enampakkumise sammu suurust, millega rikkus Tartu linnavara eeskirja § 21 lg-s 3 sätestatud nõudeid. Tartu Linnavalitsus väitis aga vastupidiselt, et enampakkumisel sammu suurus kehtestati. Seega on antud asjas protsessiosaliste vahel vaidlus enampakkumise sammu suuruse kehtestamise üle. 2. Tartu linnavara eeskirja § 21 lg 3 kohaselt kehtestab ja avalikustab enampakkumise sammu suuruse enne pakkumiste alustamist enampakkumise läbiviija (juhataja). Eeskirja § 23 lg 1 kohaselt kinnitab enampakkumise tulemused linnavalitsus ja § 23 lg 3 p 1 kohaselt ei kinnita ta enampakkumise tulemusi, kui enampakkumise läbiviimisel rikuti oluliselt enampakkumise läbiviimise korda. Tartu Linnavalitsuse 5. veebruari 1998. a korralduse nr 288 kohaselt tuli hoonestusõiguse seadmiseks ja parima aastatasu saamiseks läbi viia avalik suuline enampakkumine, lähtudes kehtestatud alghinnast. See enampakkumine ei saanud toimuda vaba enampakkumise korras, vaid oli seotud Tartu linnavara eeskirja § 21 lg-s 3 sätestatud tingimusega, et eelnevalt tuleb kehtestada enampakkumise sammu suurus. Enampakkumise läbiviija poolt kehtestatud enampakkumise samm 10 000 krooni või selle täiskordne ei ole kooskõlas enampakkumise sammu kehtestamise eesmärgiga ja on seetõttu vastuolus Tartu linnavara eeskirja § 21 lg-ga 3 ega ole käsitatav eeskirjas silmas peetud enampakkumise sammuna. Enampakkumise sammu kehtestamise põhiliseks eesmärgiks avalikul suulisel enampakkumisel on tagada aus enampakkumine. Ausal enampakkumisel on pakkumisest osavõtjatel võrdsed võimalused võita ja on välistatud kahe enampakkumisest osavõtja ebaaus kokkulepe, mille tagajärjel enampakkumise võidab ebareaalselt suure ootamatu pakkumise teinud osavõtja, kelle võimalikuks eesmärgiks on anda lepingu sõlmimisest loobumise teel lepingu sõlmimise õigus suuruselt järgmise pakkumise teinud osavõtjale, kelle pakkumine oli ebareaalselt väike ja välistada sel teel ülejäänud osavõtjate võimalus enampakkumisel tegelikult osaleda. Ausal suulisel enampakkumisel peab sammu suuruseks olema kas igakordse võimaliku rahalise pakkumise konkreetne suurus või rahasummade mõistliku suurusega vahemik, kuhu peab mahtuma igakordne pakkumine. Seega oli enampakkumise läbiviija tegevus vastuolus Tartu Linnavara eeskirja § 21 lg-s 3 sätestatud nõuetega, millega rikuti suulise enampakkumise läbiviimise korda. Eeltoodud põhjustel kuulub Tartu Ringkonnakohtu 5. oktoobri 1998. a otsus haldusasjas nr II-3-105/98 tühistamisele ja jõusse tuleb jätta Tartu Halduskohtu 11. juuni 1998. a otsus haldusasjas nr 3-41/98. Kassatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. Juhindudes HKS § 57 p-st 4 ja § 68 lg-st 3, Riigikohtu halduskolleegium otsustab: 1. Rahuldada aktsiaseltsi Eesti Statoil esindaja vandeadvokaat Vesse Võhma kassatsioonkaebus. 2. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 5. oktoobri 1998. a otsus haldusasjas nr II-3-105/98 ja jätta jõusse Tartu Halduskohtu 11. juuni 1998. a otsus haldusasjas nr 3-41/98. 3. Tagastada advokaadibüroole «Lepik & Luhaäär» kassatsioonikautsjon 550 (viissada viiskümmend) krooni. Määrus jõustub 14. detsembril 1998. a teatavaks tegemisest. Tõnu ANTON Jüri PÕLD Harri SALMANN