Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-29-98 Eesti Vabariigi hagis AS-i Lebor vastu rendilepingute kehtetuks tunnistamiseks ning 690 638 krooni saamiseks — RT III, 18, 184

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 30. aprillil 1998. a 3-2-1-29-98 Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa, J. Luik ja T. Vernik, Eesti Vabariigi esindaja vandeadvokaat A. Hallmägi ja OÜ Lebor esindaja vandeadvokaat L. Glikmani osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 20. aprillil 1998. a OÜ Lebor kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 24. novembri 1997. a otsuse Eesti Vabariigi hagis AS-i Lebor vastu rendilepingute kehtetuks tunnistamiseks ning 690 638 krooni saamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulus Tallinnas Tatari 39 asuv polikliinik struktuuriüksusena endise NSV Liidu relvajõudude koosseisu. Vabariigi Valitsuse 9. mai 1994. a korralduse nr 298-k järgi tuli Tatari 39 hoone pärast Vene Föderatsiooni relvajõududelt ülevõtmist anda Justiitsministeeriumi haldusse. Vene Föderatsiooni esindaja kirjutas hoone üleandmis-vastuvõtmisaktile alla 31. mail 1994. a ning Kaitseministeerium andis 6. juuni 1994. a aktiga Justiitsministeeriumile üle hoonete kompleksi ja 6. juuli 1994. a aktiga kõik sellega seotud lepingud ja neist tulenevad nõuded. Hoonete ülevõtmisel selgus, et need on AS-i Lebor (nüüd OÜ Lebor) valduses sõjaväeosaga nr 87525 1. novembril 1991. a ja Kaitseministeeriumiga 19. oktoobril 1992. a sõlmitud rendilepingute alusel. Hagis taotleti rendilepingute kehtetuks tunnistamist, kuna need on vastuolus seadusega. TsK § 477 alusel taotleti kostjalt Eesti riigi arvel alusetult säästetud 690 638 krooni väljamõistmist. Tallinna Linnakohus jättis hagi rahuldamata. Kohtuotsuse motiivide kohaselt tunnistati Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 23. jaanuari 1992. a otsusega endise NSV Liidu relvajõudude struktuuriüksuste halduses olevad hooned, rajatised, relvastus ja muu vara Eesti Vabariigi territooriumil Eesti Vabariigi omandiks ning keelati kõik tehingud selle varaga ilma valitsuse loata. Vabariigi Valitsuse 24. juuli 1992. a määrusega nr 215 kehtestati, et kõik endise NSV Liidu relvajõudude formeeringutega sooritatud tehingud, mis on kooskõlas Eesti Vabariigi seadustega, tuleb ümber vormistada Kaitseministeeriumis. AS-i Lebor ja sõjaväeosa nr 87525 vahel 1. novembril 1991. a sõlmitud rendilepingu oli 2. aprillil 1992. a kooskõlastanud Riigikantselei. Rendileping oli sõlmitud vastavuses tolleaegsete seadustega ning see vormistati ümber 19. oktoobril 1992. a. Vaidlusaluse lepingu lõpetamiseks seaduslikud alused puuduvad. Rendiseaduse § 20 kohaselt jääb leping kehtima ka uue omaniku suhtes. TsK § 477 alusel ei saa kostjalt 690 638 krooni välja mõista, kuna ta kasutab hooneid rendilepingu alusel. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega tunnistas vaidlustatud rendilepingud kehtetuks, kohustas kostjat vabastama ruumid Tatari 39 ja saatis asja 690 638 krooni nõudes linnakohtule uueks läbivaatamiseks. Tuginedes Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 21. detsembri 1994. a otsusele III-4/A-10 (RT I 1995, 2/3, 34), leidis apellatsioonikohus, et NSV Liidu relvajõud ja tema struktuuriüksused ei saanud olla Eesti Vabariigi territooriumil paiknevate maa-alade, ehitiste ja objektidega tehtavate tehingute legaalseks subjektiks. Teostatud tehingute ümbervormistamisel tuli Vabariigi Valitsuse 24. juuli 1992. a määruse nr 215 kohaselt Eesti Vabariigi Kaitseministeeriumil arvestada valitsuskomisjoni seisukohta. Eesti Vabariigi Riigikantselei 11. augusti 1994. a kirjast nr 18-2/369 ilmneb, et valitsuskomisjoni seisukoht sõjaväeosaga sõlmitud rendilepingu suhtes puudub. Seega ei saanud olla seaduslik sõjaväeosa ja kostja vaheline rendileping. Tehingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 51 lg 1 kohaselt on selline tehing kehtetu. Kaitseministeeriumiga 19. oktoobril 1992. a sõlmitud rendilepingu kehtetuks tunnistamist põhjendas apellatsioonikohus sellega, et EV Ülemnõukogu 23. jaanuari 1992. a otsuse p-ga 3 keelati kõik tehingud Eesti Vabariigi territooriumil paiknevate maade, hoonete, rajatiste, relvastuse, lahingutehnika, varustuse ja muu varaga, mis kuuluvad endise NSV Liidu relvajõudude struktuuriüksustele, ilma Vabariigi Valitsuse loata. Valitsuse luba ei saa asendada EV Riigikantselei kooskõlastus sõjaväeosaga sõlmitud rendilepingule. Kaitseministeerium ei saanud 19. oktoobril 1992. a rendilepingut sõlmida, kuna sel ajal ei olnud hooned tema bilansis. Asjaolu, et Justiitsministeerium võttis vastu renditasu, ei saa käsitleda tehingute aktsepteerimisena. Ruumide eest tasumine on igati põhjendatud. Seega on ka Kaitseministeeriumi ja AS-i Lebor 19. oktoobril 1992. a sõlmitud rendileping Tatari tn 39 asuva hoone osas kehtetu TsK § 51 lg 1 alusel kui seadusega vastuolus olev tehing. Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada. Apellatsioonikohus on rikkunud materiaal- ja protsessiõiguse norme. Kassatsioonkaebuse väite kohaselt vaatas kohus läbi Justiitsministeeriumi kui tsiviilprotsessi teovõimet mitteomava riigiasutuse apellatsioonkaebuse. Seega ei ole otsust Eesti Vabariigi osas tehtud. Kuna kohus tuvastas, et protsessiosaliseks on õigus- ja teovõimetu ministeerium, pidi ta menetluse lõpetama. Apellatsioonikohtu otsus ei ole vastavuses TsKS § 228 lg 1, § 229, § 232 lg 4 ja § 313 lg 1 sätetega: kohtuotsus peab põhinema seadusel ja olema põhjendatud. Kohus on jätnud otsuses kajastamata kostja väited ega ole motiveerinud, miks ta nendega ei nõustu. Õigusemõistmine ja õigele otsusele jõudmine eeldab kummagi poole põhiliste väidete analüüsi. Kohus rikkus TsKS § 319 p 3, kuna kohtul puudusid protsessuaalsed alused saata asi 690 638 krooni nõudes esimese astme kohtusse uueks läbivaatamiseks. Sellega kaasnes TsKS § 70 lg 1 rikkumine. Kuna hageja ei ole esitanud piisavalt selget nõuet ega põhjendanud oma kalkulatsioone, kuulunuks hagi rahuldamata jätmisele. Seadus ei näe ette hagejale «uue võimaluse» andmist hagihinna täpsustamiseks. Apellatsioonikohtu otsuses puudub viide konkreetsele seadusele, millega AS-i Lebor ja NSVL sõjaväe struktuuriüksuse vaheline leping on vastuolus. TsK § 51 lg 1 ja § 62 lg 1 on blanketsed normid, mis näevad ette materiaalõiguse normi rikkumise. 1. novembri 1991. a leping ei ole asjassepuutuv ega saa rikkuda omaniku, keda esindab Justiitsministeerium, subjektiivseid õigusi, kuna AS Lebor kasutab hoonet EV Kaitseministeeriumiga 19. oktoobril 1992. a sõlmitud lepingu alusel. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et Vabariigi Valitsuse 27. novembri 1991. a määrusega nr 244 peatati NSV Liidu relvajõududega sõlmitavad lepingud ja uute lepingute sõlmimine NSV Liidu relvajõududega lubati kooskõlastatult Riigikantseleiga. Riigikantselei kooskõlastas 1. novembri 1991. a lepingu ja Vabariigi Valitsuse luba ei olnud enam vajalik. Apellatsioonikohus kohaldas ekslikult Ülemnõukogu 23. jaanuari 1992. a otsust. Kohus eiras asjaolu, et see otsus puudutas endise NSV Liidu armee ebaseaduslikus halduses olevaid hooneid, mitte aga hooneid, mis olid Kaitseministeeriumi seaduspärases halduses. Eesti Vabariigi Valitsuse 15. oktoobri 1992. a korraldusega nr 415-k anti Tatari 39 hoone Kaitseministeeriumi haldusse, kes sõlmis rendilepingu. Ringkonnakohus on vääralt tõlgendanud kehtivuse kaotanud omandiseadust. Omandiseaduse § 37 lg 2 näeb ette, et Eesti Vabariigi omandi valdamine, kasutamine ja käsutamine toimub riigiasutuste ja riigiorganisatsioonide kaudu, kellele Eesti Vabariik eraldab vara vastavalt nende tegevuse eesmärkidele. Vabariigi Valitsuse 15. oktoobri 1992. a korraldusega nr 415-k anti Tatari 39 hoone Kaitseministeeriumi haldusse. Lähtudes TsÜS § 6 lg 3 põhimõttest, on ministeerium kui riigiasutus õigustatud riiki esindama rendilepingu sõlmimisel. Kohus jättis kohaldamata rendisuhteid reguleerivad normid. Rendiseadus lubas vara omanikul, sh riigil, piiranguid kehtestamata vara rendile anda. Ringkonnakohus jättis kohaldamata Vabariigi Valitsuse 24. juuli 1992. a määruse nr 215 motiivil, et puudub valitsuskomisjoni seisukoht. Kohus ei ole motiveerinud, miks loetakse valitsuskomisjoni seisukoha ärakuulamata jätmist niivõrd oluliseks seaduserikkumiseks, mis peaks kaasa tooma lepingu kehtetuse. Nii Kaitseministeerium kui ka Justiitsministeerium kui omaniku esindajad on tunnistanud ja täitnud rendilepingut ja selle ka heaks kiitnud vastavuses TsK §-ga 66 lg 2 ja TsÜS §-ga 103 lg 2. Ringkonnakohus läks vaikides mööda kahepoolsest restitutsioonist kui tehingu kehtetuks tunnistamise imperatiivsest tagajärjest (TsK § 51 lg 2 ja TsÜS § 66 lg 5). Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et kostja väited selle kohta, et protsessiosaliseks on õigus- ja teovõimetu ministeerium, mistõttu pidanuks asjas menetluse lõpetama, on alusetud. Vastustajale on selgusetu, kelle oleks ta pidanud kaasama teise poolena sõjaväeosa nr 87525 õigusjärglasena. AS-i Lebor poolt viidatud Riigikantselei kooskõlastus AS-i Lebor ja sõjaväeosa nr 87525 vahel sõlmitud rendilepingule ei saa asendada selleks ettenähtud Vabariigi Valitsuse luba. Kolleegiumi istungil palus kostja esindaja apellatsioonikohtu otsuse tühistada kassatsioonkaebuses märgitud põhjustel. Hageja esindaja palus jätta kaebuse rahuldamata. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsKS § 347 p 2 alusel tühistada 690 638 krooni nõude linnakohtule uueks läbivaatamiseks saatmise osas. Muus osas kohtuotsuse tühistamiseks puudub alus. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et apellatsioonikohus on alusetult saatnud asja 690 638 krooni nõudes linnakohtule uueks läbivaatamiseks. Esimese astme kohtu otsuse tühistamisel on apellatsioonikohtul TsKS § 319 p 3 alusel õigus saata asi esimese astme kohtusse uueks läbivaatamiseks teises kohtu kooseisus, kui see on vajalik asja õigemaks ja kiiremaks lahendamiseks. Apellatsioonikohtu tuvastatud TsKS § 232 lg 4 nõuete rikkumine -- linnakohus ei ole haginõuet 690 638 krooni väljamõistmiseks otsuses kirjeldanud ega seisukohta selle nõude kohta otsuse põhjendavas osas võtnud -- ei ole selliseks protsessiõiguse normi rikkumiseks, mis tingiks asja tagasisaatmise linnakohtusse. Asja kiiremaks ning õigemaks lahendamiseks pidanuks apellatsioonikohus ise selle nõude kohta tegema otsuse TsKS § 319 p 2 alusel. Kostja väide, et protsessiosaliseks on asjas olnud õigus- ja teovõimetu ministeerium, ei ole õige. Hagiavalduse kohaselt on hagejaks Eesti Vabariik Justiitsministeeriumi kaudu. Ka Riigikohtu 4. septembri 1997. a otsuses nr 3-2-1-90-97 on samas asjas hagejana käsitletud Eesti Vabariiki. Apellatsioonikohtu otsus tehingute kehtetuks tunnistamise nõudes on lõppjärelduses õige. Vabariigi Valitsuse 27. novembri 1991. a määruse nr 244 p 1 kohaselt peatati kuni Eesti Vabariigi Ülemnõukogu vastava otsuse vastuvõtmiseni NSVL Kaitseministeeriumi poolt ilma Eesti Vabariigi Valitsuse nõusolekuta Eesti Vabariigi territooriumil paiknevate hoonete, rajatiste ja muu kinnisvaraga teostatud tehingud. Uute tehingute sõlmimine võis toimuda ainult kooskõlastatult Eesti Vabariigi Riigikantseleiga. Kuna kõik valitsuse nõusolekuta teostatud tehingud peatati, siis peatati ka 1. novembri 1991. a rendileping. Peatatud tehingute kooskõlastamist nimetatud määrus ette ei näinud. Ülemnõukogu 23. jaanuari 1992. a otsusega tunnistati endise NSV Liidu relvajõudude struktuuriüksuste halduses olevad varad Eesti Vabariigi territooriumil Eesti Vabariigi omandiks. Vabariigi Valitsus pidi kindlaks määrama Eesti Vabariigi omandiks tunnistatud vara koosseisu ja korraldama vara ülevõtmise ning üleantud vara haldamise, kasutamise ja käsutamise. Kolleegium asus seisukohale, et nimetatud otsuse p 3 järgi keelati ilma valitsuse loata kõik tehingud nii endise NSV Liidu relvajõudude struktuuriüksuste valduses oleva kui ka valduses olnud varaga. NSV Liidu relvajõudude formeeringutega varem sõlmitud tehingud, mis olid kooskõlas Eesti Vabariigi seadustega, tuli Vabariigi Valitsuse 24. juuli 1992. a määruse nr 215 kohaselt ümber vormistada Kaitseministeeriumis 15. augustiks 1992. a. Kuna 27. novembri 1991. a määrus nr 244 peatatud tehingute kooskõlastamist ette ei näinud ning ka Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 23. jaanuari 1992. a otsusega ei antud Riigikantseleile õigust neid tehinguid kooskõlastada, siis ei oma Riigikantselei 2. aprilli 1992. a kooskõlastus sõjaväeosaga 1. novembril 1991. a sõlmitud lepingule õiguslikku tähendust. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 21. detsembri 1994. a otsuse «NSVL relvajõudude maa-alade, hoonete ja rajatistega sooritatud tehingute kehtetuks tunnistamise seaduse § 1 kehtetuks tunnistamise kohta» kohaselt ei ole Vabariigi Valitsuse 24. juuli 1992. a määrus, millega kitsendati riigi omandi kasutamist, vastuolus põhiseaduse § 32 lg-ga 2. Tulenevalt põhiseaduslikkuse järelvalve kohtumenetluse seaduse §-st 23 on nimetatud otsus täitmiseks kohustuslik kõigile Eesti Vabariigi kohtutele. Kolleegium leidis, et 19. oktoobri 1992. a rendileping on käsitletav uue lepingu sõlmimisena, kuna muutusid lepingu olulised tingimused: kostja sai ruumide allrendile andmise õiguse ja pikenes rendilepingu tähtaeg. Sõjaväeosaga 1. novembril 1991. a sõlmitud rendilepingu tähtaeg oli viis aastat, Kaitseministeeriumiga sõlmiti aga leping 15 aastaks. Seega on 1. novembri 1991. a leping kehtetu selle ümbervormistamata jäämise tõttu. Tehingu vastavust Eesti Vabariigi seadustele ei ole kooskõlas Vabariigi Valitsuse 24. juuli 1992. a määrusega nr 215 kontrollitud. Kuna apellatsioonikohus tuvastas, et 19. oktoobri 1992. a rendileping sõlmiti ilma Vabariigi Valitsuse loata, siis on see leping kehtetu selle loa puudumise tõttu. Kolleegium leidis, et TsK §-st 51, mille kohaselt pooled on kehtetu tehingu korral kohustatud tagastama teisele poolele kogu tehingu järgi saadu, natuuras saadu tagastamise võimatuse korral aga hüvitama selle väärtuse rahas, kui seadusega ei ole sätestatud muid tehingu kehtetuse tagajärgi, ei tulene tehingu kehtetuks tunnistamise korral kohtule kohustust restitutsiooni kohaldada poolte nõudeta. Juhindudes TsKS § 346 p-st 2, kolleegium otsustas: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 24. novembri 1997. a otsus osas, millega Eesti Vabariigi hagi AS Lebor vastu 690 638 krooni saamiseks saadeti uueks läbivaatamiseks Tallinna Linnakohtule ja saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Muus osas jätta kohtuotsus muutmata. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada OÜ-le Lebor 6. detsembril 1997. a tasutud kautsjon 5000 (viis tuhat) krooni. Eesistuja J. ODAR Liikmed H. JÕKS A. KULL L. LAARMAA J. LUIK T. VERNIK