Riigikohtu Halduskolleegium — 3-3-1-6-98 Rävala pst 13 korteriühistu kassatsioonkaebuse läbivaatamine pädevust ületava haldusakti andmise asjas — RT III, 9, 103

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI MÄÄRUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 6. märtsil 1998. a. 3-3-1-6-98 Rävala pst 13 korteriühistu kassatsioonkaebuse läbivaatamine pädevust ületava haldusakti andmise asjas. Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Jüri Põld ja Hele-Kai Remmel vaatas 5. märtsil 1998. a avalikul kohtuistungil läbi Rävala pst 13 korteriühistu kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 9. detsembri 1997. a otsusele haldusasjas nr II-3/329/97. Protsessiosalisena võttis istungist osa Rävala pst 13 korteriühistu esindaja Tõnu Ligi. Tallinna Kesklinna Valitsuse 6. märtsi 1995. a korraldusega nr 287 kinnitati Tallinnas Rävala pst 13--12 asuv korter Tallinna Tehnikaülikooli tööandja eluruumiks. 28. augustil 1996. a esitas Rävala pst 13 korteriühistu Tallinna halduskohtule kaebuse, milles palus tunnistada Tallinna Kesklinna Valitsuse 6. märtsi 1995. a korraldus seadusevastaseks. Kaebuses väideti, et Tallinnas Rävala pst 13 asuva elamu osas sõlmiti esimesed eluruumi ostu-müügilepingud juba 1995. a jaanuarikuus ning et kaevatud korraldus on antud «pinna suhtes, mis vastavalt eluruumide erastamise seadusele on eluruumide erastajate kaasomandis ja mille haldamine toimub korteriühistu kaudu». Kaebuses leiti, et kaevatud korraldus on seadusevastane ka seetõttu, et selle andmisel ei järgitud kohaliku omavalitsuse korralduse seadust. KOKS § 57 lg. 4 kohaselt ei saanud linnaosa valitsus anda õigustloovat akti. Tallinna Halduskohtu 7. oktoobri 1997. a otsusega jäeti Rävala pst 13 korteriühistu kaebus rahuldamata. Kohtuotsuse kohaselt pole põhjendatud kaebuses esitatud väited, et Tallinna Kesklinna Valitsuse 6. märtsi 1995. a korraldus nr 287 ei ole kooskõlas eluruumide erastamise seaduse §-ga 3 ja KOKS § 57 lg-ga 4. Korteriühistuseaduse § 2 lg 1 alusel moodustavad korteriühistu korteriomanikud. Korteriomand tekib eluruumi erastamisel. EES § 12 lg 1 sätestab, et eluruumi erastamine vormistatakse ostja (õigustatud subjekti) ja müüja (kohustatud subjekti) vahel sõlmitava ostu-müügilepinguga. Erastamise objekt tehakse kindlaks ostja ja müüja vahel enne ostu-müügilepingu sõlmimist. Vastavalt Riigikohtu erikogu 17. juuni 1996. a määrusele nr 3-2-1-34-96 (RT III 1996, 24, 330) kuulunuks vaidlus Rävala pst 13--12 asuvate ruumide kui EES § 3 lg-s 3 tähendatud abiruumide erastamise objekti üle halduskohtu pädevusse enne ostu-müügilepingu sõlmimist. Pärast korterite erastamise ostu-müügilepingute sõlmimist lahendatakse eluruumide erastamisel kohustatud subjektiga tekkinud vaidlused tsiviilkohtupidamise seadustikus ettenähtud korras. Samuti leidis kohus, et vaidlustatud korraldus ei ole õigustloov akt, vaid on halduse üksikakt HKS § 4 lg 3 tähenduses. KOKS § 57 lg 5 (23. novembri 1994. a redaktsioonis) kohaselt võib osavalla või linnaosa vanem oma volituste piires ülesannete täitmiseks anda üksikaktina korraldusi. Kaevatud korraldus on linnaosa vanema volituse piires ja ülesannete täitmiseks antud üksikakt, mis vastab KOKS § 57 lg-s 6 sätestatud nõuetele. Rävala pst 13 korteriühistu esitas Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada Tallinna Halduskohtu 7. oktoobri 1997. a otsuse haldusasjas nr 3-67/97, teha asjas uus otsus ja tunnistada Tallinna Kesklinna Valitsuse 6. märtsi 1995. a korraldus nr 287 seadusevastaseks. Apellant väitis, Eesti Vabariigi elamuseaduse § 58 lg 3 kohaselt otsustab eluruumi arvamise tööandja eluruumi hulka kohaliku omavalitsuse organ. KOKS § 4 alusel on kohaliku omavalitsuse organiteks linna või valla volikogu või valitsus. Omavalitsusüksus korraldab KOKS § 6 lg 3 p 1 kohaselt neid kohaliku elu küsimusi, mis on talle pandud seadusega. Seega ei oma tähtsust, kas antud juhtumil on korralduse välja andnud linnaosa valitsus või vanem, igal juhul on see antud pädevust ületades ja on seetõttu seadusevastane. Apellant leidis, et kaevatud haldusakt on seadusevastane ka seetõttu, et selle andmisel rikuti tema õigusi, mis tulenevad eluruumide erastamise seadusest. Apellant ei nõustunud ka halduskohtu seisukohaga, et antud juhtumil on tegemist vaidlusega, mis kuulub läbivaatamisele tsiviilkohtupidamise seadustikuga sätestatud korras. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 9. detsembri 1997. a otsusega jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata, kuid muudeti halduskohtu 7. oktoobri 1997. a otsuse motiveerivat osa ning jäeti Rävala pst 13 korteriühistu kaebus rahuldamata halduskolleegiumi otsuses toodud motiividel. Ringkonnakohus leidis, et HKS § 5 sätestab igaühe halduskohtusse pöördumise õiguse rikutud õiguste või piiratud vabaduste kaitseks ning kehtestab, et ka isikute ühendus võib oma liikmete huvides halduskohtusse pöörduda, kui ühenduse asutamisakt, põhikiri või seadus talle sellise õiguse annab. Rävala pst 13 korteriühistu leiab, et tema õigusi on rikutud sellega, et korteriühistu liikmed ei saa realiseerida EES § 3 lg-st 3 tulenevat õigust erastada korter koos sellele vastava muu osaga elamust ja nimelt Rävala pst 13--12 asuvat elanike poolt varem klubiruumina kasutatavat pinda. EES § 4 lg. 1 kohaselt on eluruumi erastamise õigustatud subjektideks füüsilised isikud. Korteriomanikud loovad korteriühistu ühise majandamise ja ühistu liikmete ühiste huvide esindamise eesmärgil. Ringkonnakohus leidis, et kaevatud korraldus ei saanud selle vastuvõtmise ajal ega ka hiljem rikkuda korteriühistu õigusi. Vaidlustatud korraldus võib küll rikkuda Rävala pst 13 eluruumide erastamise õigustatud subjektide õigusi ja huve, kuid viimased ei ole korraldust vaidlustanud. Tulenevalt eeltoodust ei pidanud ringkonnakohus vajalikuks anda sisulist hinnangut asjaoludele, kas vaidlustatud korraldus on seadusevastane või mitte ja kas Tallinna Kesklinna Valitsus oli pädev nimetatud korraldust vastu võtma. Rävala pst 13 korteriühistu esitas Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 9. detsembri 1997. a otsusele kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebuses ei nõustuta ringkonnakohtu väitega, et kaevatav korraldus ei saanud selle vastuvõtmise ajal ega ka hiljem rikkuda korteriühistu õigusi. Kassaator väidab, et korteriühistuseaduse § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. EES §-st 15 tuleneb, et erastatud eluruumide ja nende juurde kuuluvate mõtteliste osade haldamiseks moodustatakse korteriühistu ja elamu antakse pärast korteriühistu moodustamist viimasele üle. Rävala pst 13 korteriühistu õigusi on rikutud sellega, et elamu üleandmisel ei antud kohustatud subjekti, s.o Tallinna Tehnikaülikooli poolt üle Rävala pst 13--12 ruume, mis kuni kaevatud korralduse andmiseni ja sisuliselt tänaseni kuulub mõttelise osa ehk abiruumide alla EES § 3 tähenduses. Ettekäändeks mitteüleandmisel oli see, et nimetatud ruumid on tunnistatud tööandja eluruumiks. Vaidlustatud korraldus anti aga pärast Rävala pst 13 eluruumide erastamist. Kassaator märgib, et kaebus on «esitatud ju sellepärast, et ühe mõttelise osa alla käiva pinna majandamisel on ühistu õigused ära võetud». Samuti leiab kassaator, et ringkonnakohtu otsuse jõusse jätmisel jääb ebaõiglaselt kehtima pädevust ületades ja juba seetõttu seadusevastane korraldus. Tallinna Linnavolikogu 12. juuni 1997. a määrusega nr 30 on kinnitatud «Eluruumide tööandja eluruumideks tunnistamise ja eluruumide tööandja eluruumide hulgast väljaarvamise kord». Selle korra p 5 kohaselt otsustab eluruumi tunnistamise tööandja eluruumiks ja eluruumi tööandja eluruumide hulgast väljaarvamise Tallinna Linnavalitsus. Kaevatud korralduse andmise ajal ei saanud Tallinna linnaosavalitsus sellesisulist korraldust anda. Tutvunud esitatud materjalidega ja ära kuulanud protsessiosalise, Riigikohtu halduskolleegium leidis: 1. Ekslik on ringkonnakohtu väide, et vaidlustatud «korraldus ei saanud selle vastuvõtmise ajal ega ka hiljem rikkuda korteriühistu õigusi, võis aga küll rikkuda Rävala pst 13 eluruumide erastamise õigustatud subjektide õigusi ja huve, kuid viimased ei ole korraldust nr 287 vaidlustanud». Eluruumide erastamise seaduse § 15 lg 1 kohaselt elamutes, kus korterite erastamise käigus on tekkinud viis või enam omanikku, asutavad omanikud elamu ühiseks haldamiseks korteriühistu, kusjuures korteriühistu liikmeks on ka eluruumi erastamise kohustatud subjekt erastamata korterite ja neile vastava muu osaga elamust. Korteriühistuseaduse § 2 lg 1 alusel on korteriühistu korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistuseaduse § 17 lg 1 alusel kohaldatakse selle seaduse sätteid ka vallasasjana erastatud või osaliselt erastatud elamu mõtteliste osade ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks asutatud korteriühistu suhtes. Sama paragrahvi lg 2 kehtestab: «Käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud korteriühistu liikmeks võib olla iga erastatud korteri ja sellele vastava elamu muu mõttelise osa omanik, samuti kohustatud subjekt erastamata eluruumide osas.» Rävala pst 13 korteriühistu põhikirja p. 2 sätestab, et ühistu on korteriomanike mittetulundusühing, mille eesmärgiks on elamu ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kuna korteriühistu liikmeks on ka eluruumi erastamise kohustatud subjekt erastamata korterite ja neile vastava muu osaga elamust, siis omab korteriühistule tähtsust asjaolu, kas ühistusse kuuluv eluruumi erastamise kohustatud subjekt kui ühistu liige on seaduspärane või mitte. Vaidlustatud korraldus võib rikkuda korteriühistu õigusi sellega, et ühistule pannakse kohustused vale subjekti, s.o ühistu vale liikme ees. 2. Õige on kassaatori väide, et vaidlustatud korraldus on antud pädevust ületades. Eesti Vabariigi elamuseaduse § 58 lg 3 sätestab, et eluruumi arvamise tööandja eluruumi hulka otsustab kohaliku omavalitsuse organ. Omavalitsusorganiteks on KOKS § 4 kohaselt volikogu ja valitsus. Osavald või linnaosa on KOKS § 56 alusel valla või linna maa-alal ja koosseisus volikogu poolt kinnitatud osavalla või linnaosa põhikirja alusel tegutsev üksus. Sama seaduse § 57 lg 5 kohaselt võib osavalla või linnaosa vanem oma volituste piires ja ülesannete täitmiseks anda üksikaktina korraldusi. Tallinna Linnavolikogu 8. veebruari 1996. a määruse nr 4 «Eluruumi tööandja eluruumi hulka arvamise otsustusõiguse andmine» p 1 sätestas: «Anda eluruumi tööandja eluruumi hulka arvamise otsustusõigus linnaosa vanemale kooskõlastatult halduskoguga.» Sama määruse p 2 sätestas, et otsus eluruumi arvamise kohta tööandja eluruumi hulka vormistatakse linnaosa vanema korraldusega. Tulenevalt eeltoodust puudus 6. märtsil 1995. a Tallinna linnaosa valitsusel õigus tunnistada eluruumi tööandja eluruumiks. Seega on vaidlustatud korraldus seadusevastane, sest see on antud pädevust ületades. Kui kaebuses vaidlustatud haldusakt on antud pädevust ületades, siis ei pea kohus kontrollima, kas see akt oli seadusevastane kaebuses märgitud põhjustel. Riigikohtu halduskolleegium peab vajalikuks märkida, et Tallinna Linnavolikogu 12. juuni 1997. a määruse nr 30 punktiga 1 kinnitati «Eluruumide tööandja eluruumideks tunnistamise ja eluruumide tööandja eluruumide hulgast väljaarvamise kord». Nimetatud määruse punktiga 5 tunnistati kehtetuks linnavolikogu 8. veebruari 1996. a määruse nr 4 punktid 1 ja 2. Kehtiva «Eluruumide tööandja eluruumideks tunnistamise ja eluruumide tööandja eluruumide hulgast väljaarvamise korra» punkti 5 kohaselt otsustab eluruumi tunnistamise tööandja eluruumiks ja eluruumi tööandja eluruumide hulgast väljaarvamise Tallinna Linnavalitsus. Nendel põhjustel kuulub kassatsioonkaebus rahuldamisele. Tallinna Halduskohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsused antud asjas kuuluvad tühistamisele. Asjas on võimalik teha uus otsus. Juhindudes HKS § 57 p-st 4 ja § 68 lg-st 3, Riigikohtu halduskolleegium otsustab: 1. Rahuldada Rävala pst 13 korteriühistu kassatsioonkaebus. 2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 7. oktoobri 1997. a otsus haldusasjas nr 3-67/97 ja Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 9. detsembri 1997. a otsus haldusasjas nr II-3/329/97. 3. Tunnistada Tallinna Kesklinna Valitsuse 6. märtsi 1995. a korraldus nr 287 seadusevastaseks. 4. Tagastada Rävala pst 13 korteriühistule kassatsioonikautsjon 550 (viissada viiskümmend) krooni. Määrus jõustub 16. märtsil 1997. a teatavaks tegemisest. Tõnu ANTON Jüri PÕLD Hele-Kai REMMEL