Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-136-96 Kuressaare Linnavarade Ameti hagis Arnold ja Astret L.-i vastu eluruumi halduskulude ja kommunaalteenuste eest võlgnevuse nõudes

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 24. detsembril 1996. a. 3-2-1-136-96 Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja T. Vernik vaatas läbi avalikul kohtuistungil 16. detsembril 1996. a. Arnold ja Astret L.-i kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. augusti 1996. a. otsuse Kuressaare Linnavarade Ameti hagis Arnold ja Astret L.-i vastu eluruumi halduskulude ja kommunaalteenuste eest võlgnevuse nõudes; ning Arnold L.-i vastuhagis elamu hooldusremondi kohustuse täitmiseks. 9. veebruaril 1994. a. sõlmitud ostu-müügilepingu alusel ostis kostja Arnold L. korteri Kuressaares Kohtu tn. 4 number 9. Korter koosneb kolmest toast, köögist, esikust, vannitoast ja WC-st üldpinnaga 63,2 m2, mis moodustab 8,5% elamu korterite kogu üldpinnast. Korterisse on sissekirjutatud kostjad Arnold ja Astret L. ja nende kaks alaealist last. Kostjad võlgnesid ajavahemiku 1. juuni 1994. a. kuni 1. juuni 1995. a. eest halduskulu 1492 krooni, kütte eest 4100 krooni, sooja vee eest 1618 krooni ja külma vee eest 890 krooni, kokku 8100 krooni, mis moodustas esialgse hagihinna. Oma nõudes tugines hageja eluruumide erastamise seaduse p.-le 15 ja elamuseaduse §-le 37. Kohtuistungil suurendas hageja oma nõuet ja taotles kostjatelt solidaarselt haldustasu ja tasu kommunaalteenuste eest väljamõistmist seisuga 1. mai 1996. a. kokku 20 418 krooni, millest 4639 krooni haldustasu, 8660 krooni kütte, 4888 krooni sooja vee ja 2231 krooni külma vee eest. Hageja taotles kostjatelt kohtukulu väljamõistmist ka vastavalt esitatud kohtukulu nimekirjale, s.o. 1017 krooni. Arnold L. esitas vastuhagi. Tuginedes TsÜS §-le 112 p. 5, palus kostja A. L. sundida Kuressaare Linnavarade Ametit täitma oma rendileandja ja elamu valdaja kohustusi ning tegema elamus vajalikud remonttööd koos katuse, vihmaveetorustiku, välisuste ja korterite nr. 2 ja 9 köögi aknaplokkide rekonstrueerimisega. Kohus rahuldas hagi ja mõistis välja Arnold L.-ilt Kuressaare Linnavarade Ameti kasuks 20 418 krooni ja riigilõivu. Vastuhagi jättis kohus rahuldamata. Ringkonnakohus jättis Saare Maakohtu otsuse muutmata, nõustudes maakohtu põhjendustega. Vastavalt otsusele määratakse ES § 37 kohaselt tasu eluruumi kasutamise eest ning selle tasumise kord eluruumi üürilepinguga. Lisaks üürile peab üürnik tasuma kommunaal- ja muude talle osutatavate teenuste eest. 9. veebruaril 1994. a. Kuressaare Linnavarade Ametiga sõlmitud ostu-müügilepingu alusel erastas Arnold L. korteri Kuressaare linnas Kohtu tn. 4--9. 25. jaanuaril 1973. a. kostja Astret L.-i ja tolleaegse Kingissepa Raj. Majavalitsuse vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu p. 2 alapunkt 2 kohaselt ning 28. juuni 1995. a. kostja Arnold L.-i poolt allakirjutatud elamu ühise haldamise lepingu p.-de 2.1 ja 2.2 kohaselt kohustub korteriomanik lepingu kehtivuse ajal tasuma põhiüüri -- halduskulud -- ja tähtaegselt tasuma kommunaalteenuste eest vastavalt kehtestatud tariifidele. Kuressaare Linnavarade Ameti poolt esitatud õiendi järgi oli kostjate võlgnevus seisuga juuni 1994. a. kuni 1. mai 1996. a. kokku 20 418 krooni. Kohus leidis, et tulenevalt seadusest ja elamu ühise haldamise lepingu p.-st 2 kuulub võlgnevus väljamõistmisele korteriomanikult Arnold L.-ilt. Eluruumide erastamise seaduse p. 15 ja Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a. määrusega kinnitatud eluruuumide erastamise korra p. 11 alusel, kuni korteriühistu asutamiseni korraldab elamu haldamist eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kellele eluruumide omanikud on kohustatud maksma halduskulusid vastavalt sõlmitud pooltevahelisele kokkuleppele. Vastuhagi rahuldamata jätmist põhjendas kohus sellega, et kostja Arnold L. ja Kuressaare Linnavarade Ameti suhteid eluruumide haldamisel ei saa lahendada TsÜS § 112 lg. 2 p. 5 alusel, kuna tegemist ei ole tsiviilsuhtega, vaid elamuõiguslike suhetega. Elamuseaduse § 1 kohaselt reguleerib elamuseadus suhteid, mis tekivad eluruumide alaliseks kasutamiseks andmisel ja kasutamisel ja on aluseks Eesti Vabariigis elamusuhteid reguleerivatele teistele normatiivaktidele. ES § 4 lg. 1 alusel on eluruumide kasutamise õiguslikeks alusteks omandiõigus eluruumile, liikmelisus elamukooperatiivis, eluruumi üürileping või muu seaduses ettenähtud alus. Apellatsioonikohtu otsuse kohaselt on maakohus tulnud õigesti järeldusele, et kostjad on nii üürilepingu alusel kui ka hilisema ostu-müügilepingu järgselt kohustatud tasuma põhiüüri--halduskulud ja kommunaalteenuste eest. Antud vaidlus on õigesti lahendatud elamusuhteid reguleerivate normatiivaktide alusel. Pretensioonid korteri suhtes tulnuks lahendada korteri ostu-müügilepingu sõlmimisel. Arnold ja Astred L. palusid kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada. Kaebuses leiti, et kohus on lahendanud asja vale materiaalõiguse normi alusel -- elamuseaduse asemel pidanuks kohus kohaldama asjaõigusseaduse sätteid. Kohus rahuldas hagi ebaõigesti eluruumide erastamise seaduse p. 15 ja eluruumide erastamise korra p. 11 alusel. Kohtuotsus on rajatud 28. juuni 1995. a. ühise haldamise lepingule, kuid kohus jättis tähelepanuta, et nimetatud kuupäeval seda lepingut ei sõlmitud, kuna see on linnavarade ameti poolt allkirjastamata. Elamu haldamise leping sõlmiti 11. juulil 1996. a. Seega puudus vaidlusaluse ajavahemiku eest haldustasu nõudmiseks õiguslik alus. Haldustasu ja ekspluatatsioonikulude väljamõistmisel lähtus kohus hagiavalduses märgitud 1. juunist 1994. a., mitte halduslepingu sõlmituks arvamise kuupäevast (28. juuni 1995. a.). Kassatsioonkaebuses leitakse, et vastuhagi sisuline lahendamata jätmine on ebaõige, kuna pooltevahelisi suhteid ei saa käsitleda elamuõiguslikena, tegemist on asjaõigusliku suhtega kahe kaasomaniku vahel, mida peaks reguleerima vastav leping. Vastustaja Kuressaare Linnavarade Amet palus jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsKS § 347 p. 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et halduskulu väljamõistmisel on kohus ebaõigesti tuginenud eluruumide erastamise seaduse p.-le 15 ja eluruumide erastamise korra p.-le 11. Nimetatud sätete kohaselt korraldab kuni korteriühistu asutamiseni elamu haldamist eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kellele eluruumide omanikud on kohustatud maksma halduskulusid vastavalt sõlmitud pooltevahelisele kokkuleppele. Arnold L. erastas korteri 9. veebruaril 1994. a., saades omanikuks. Elamu ühise haldamise lepingule kirjutas Arnold L. alla 28. juunil 1995. a. Enne seda kuupäeva halduskulude maksmise kokkulepe puudus. Haldustasu väljamõistmisel 1. juunist 1994. a. kuni 28. juuni 1995. a. tugines kohus ekslikult 1973. a. sõlmitud üürilepingule, kuna puudusid üürilepingu pooled. Vastuhagi lahendamisel tuleb kohtul tuvastada, kas kostja Arnold L.-il oli vastuhagi esitamisel tekkinud õiguslik alus nõuda Kuressaare Linnavarade Ametilt elamus vajalike remonttööde tegemist. Juhindudes TsKS § 346 p. 2, kolleegium otsustas: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. augusti 1996. a. otsus ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Arnold L.-ile 18. oktoobril 1996. a. tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni ja Astret L.-ile 18. oktoobril 1996. a. tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. LUIK Liikmed A. KULL T. VERNIK