Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-75-01 Maimo Preiverki hagis Hans Luige vastu rendilepingu järgi 331 727 krooni saamiseks ja Hans Luige vastuhagis Maimo Preiverki vastu 29 920 krooni saamiseks — RT III, 29, 316

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 26. oktoobril 2001. a 3-2-1-75-01 Maimo Preiverki hagi Hans Luige vastu rendilepingu järgi 331 727 krooni saamiseks ja Hans Luige vastuhagi Maimo Preiverki vastu 29 920 krooni saamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja A. Kull, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 10. septembril 2001. a H. Luige kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. jaanuari 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/42/01. Istungist võtsid osa hageja esindaja vandeadvokaat I. Seimar ja kostja esindaja vandeadvokaat K. Ehasoo. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik M. Preiverk andis 28. oktoobril 1994. a H. Luigele rendile elamu Tallinnas Aasa 5. Rendileping lõpetati poolte kokkuleppel 16. detsembril 1996. a. Hagiavalduses palus M. Preiverk H. Luigelt välja mõista alates 1996. a aprillist saamata jäänud rendi 48 080 krooni, viivise 204 756 krooni 80 senti, vee tarbimise eest 3599 krooni ja elamule tekitatud kahju 75 292 krooni. Vastuhagis palus H. Luik M. Preiverkilt välja mõista rendi 29 920 krooni ruumide eest, mida hageja talle üle ei andnud, kuid mille eest H. Luik renti maksis. Vastuses hagile leidis H. Luik, et lisaks eeltoodule tuleb rendivõlast maha arvata elamu remondiks tehtud vajalikud kulutused. Tallinna Linnakohtu 31. mai 2000. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ja kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 2239 krooni vee tarbimise eest. Muus osas jäeti hagi rahuldamata. Vastuhagi rahuldati ja hagejalt mõisteti kostja kasuks välja enammakstud rent 29 920 krooni. Linnakohus tuvastas, et hageja andis kostjale tähtaegselt 1. novembriks 1994. a üle ühe osa elamust. Teise osa elamust üleandmisega viivitas hageja 1. oktoobrini 1995. a. Kostja tasus kogu elamu eest renti kuni 1996. a aprillini 93 500 krooni, kuid viivitas selle aja sees rendi 27 500 krooni maksmisega üks aasta, mille eest peab ta viivist maksma 39 710 krooni. Alates 1996. aprillist kuni rendilepingu lõpetamiseni 16. detsembril 1996 a. on kostjal rendivõlg 48 080 krooni ja viivis selle tasumata jätmise eest kuni 22. jaanuarini 1999. a 145 378 krooni 80 senti. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei pidanud kostja maksma renti elamu selle osa eest, mida hageja talle 1. oktoobrini 1995. a üle ei andnud ja põhjendamatult makstud rent 29 920 krooni tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Hageja tõendas, et vee tarbimise eest on kostja võlgu 2239 krooni ning see summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kostja on tõendanud, et ta tegi elamule hädavajalikku remonti 16 800 krooni eest ja sellega nõustumist kinnitas hageja oma allkirjaga rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise kokkuleppes. RenS § 10 lg 2 ja 3 alusel on kostjal õigus katta remondi maksumus rendi arvel ja 16 800 krooni tuleb rendivõlast maha arvata. Viivise nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna hageja viivitas elamu üleandmisega kostjale. Kahju hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata tõendamatuse tõttu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu 4. jaanuari 2001. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega oli jäetud rahuldamata hageja rendivõla ja viivise nõue ning millega oli rahuldatud kostja nõue enammakstud rendi 29 920 krooni tagasisaamiseks. Selles osas tegi ringkonnakohus uue otsuse ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja rendivõla 46 838 krooni 70 senti ja viivise 202 479 krooni 35 senti ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja enammakstud rendi 12 100 krooni. Linnakohtu otsus jäeti muutmata osas, millega kostjalt oli välja mõistetud 2239 krooni vee tarbimise eest. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuvastas linnakohus, et kostja ei tasunud renti 1996. a aprillist kuni lepingu ennetähtaegse lõpetamiseni 16. detsembril 1996. a. Tuvastanud rendivõla, jättis linnakohus selle põhjendamatult välja mõistmata. Vastavalt rendilepingule pidi kostja maksma renti 5500 krooni kuus. Tasumata jäi rent 8 kuu ja 16 päeva eest, s.o 46 838 krooni 70 senti, ja see tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Linnakohus jättis põhjendamatult välja mõistmata viivise. 15. jaanuaril 1995. a pidi kostja maksma ette viie kuu rendi 27 500 krooni, kuid viivitas sellega 361 päeva ja maksis rendi ära 12. jaanuaril 1996. a, mille eest peab ta maksma viivist 39 710 krooni. Alates 1996. a aprillikuust kostja enam renti ei maksnud ja rendilepingu lõpetamise ajaks 16. detsembril 1996. a oli rendivõlg 46 838 krooni 70 senti. Apellatsioonikohus leidis, et alates 1996. aprillist kuni 16. detsembrini 1996. a pidi kostja maksma viivist 20 196 krooni ja pärast rendilepingu lõpetamist kuni 18. jaanuarini 1999. a 142 573 krooni 35 senti. Hageja andis 20% elamust kostjale üle 1. oktoobril 1995. a, s.o 11 kuud lubatust hiljem. Kostja ei pidanud maksma renti ruumide eest, mida ta 11 kuu jooksul kasutada ei saanud. 11 kuu jooksul tasus kostja alusetult hagejale 12 100 krooni, mis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Vastuhagis ei nõudnud kostja elamule tehtud remondikulude hüvitamist ja kuna nõuet vastuhagis ei olnud, ei saanud seda ka rahuldada. Linnakohus ei arvestanud kostja vastuväidetega rendi ja remondimaksumuse tasaarvestamise kohta ning selles osas ei ole otsust vaidlustatud. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kostja palus apellatsioonikohtu otsuse tühistada osas, millega temalt mõisteti välja rendivõlg 46 838 krooni 70 senti ja viivis 202 479 krooni 35 senti. Apellatsioonikohus mõistis alusetult kostjalt välja kogu rendi, arvestamata kostja poolt kantud remondikulu 16 800 krooni. Kostja ei nõudnud vastuhagis remondikulude hüvitamist, sest ta kattis remondikulu rendi arvel. Linnakohus pidas tõendatuks, et kostja tegi elamule remonti 16 800 krooni eest ja RenS § 10 lg 3 järgi tuleb see summa rendivõlast maha arvata. Seega arvestas linnakohus kostja vastuväiteid hagile ja kostjal polnud põhjust apellatsioonkaebust esitada. Viivise 39 710 krooni väljamõistmine on vastuolus TsK § 232 lg-ga 4, mille kohaselt rahalise kohustuse järgi ei ole võlgnik kohustatud maksma viivist kreeditori viivituse aja eest. TsK § 183 järgi tuleb pooltel lepingust tulenevad vastastikused kohustised täita üheaegselt. Kuna apellatsioonikohus luges tõendatuks, et hageja viivitas kostjale elamust 20% üleandmisega kuni 1. oktoobrini 1995. a, siis on põhjendamatu kostjalt viivise väljamõistmine perioodi eest 15. jaanuarist 1995. a kuni 1. oktoobrini 1995. a. Apellatsioonikohus jättis tähelepanuta, et viivise arvutamiseks 17. detsembrist 1996. a kuni 18. jaanuarini 1999. a ei olnud õiguslikku alust. Pooled sõlmisid 16. detsembril 1996. a kirjaliku kokkuleppe rendilepingu lõpetamiseks. Selles kokkuleppes ei sisaldu klauslit vaidlustatud summadelt viivise arvutamiseks. Kokkuleppe sõlmimise päevast arvates ei olnud enam alust lepingulist viivist arvutada. III. Vastus kassatsioonkaebusele Hageja pidas apellatsioonikohtu otsust õigeks. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada osas, millega kostjalt mõisteti hageja kasuks välja rendivõlg 46 838 krooni 70 senti ja viivis 204 479 krooni 35 senti. TsMS § 227 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Apellatsioonikohus mõistis kostjalt välja viivise 142 573 krooni 35 senti rendivõla 46 838 krooni 70 sendi maksmisega viivitamise eest alates rendilepingu lõpetamisest 16. detsembril 1996. a kuni 18. jaanuarini 1999. a. Apellatsioonikohus tuvastas, et pooled lõpetasid rendilepingu kirjaliku kokkuleppega. Kostja leidis, et pärast lepingu lõpetamist poolte kokkuleppel polnud viivise arvestamiseks enam alust. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kostja sellele väitele vastata ja tuvastada, millisele lepinguliste kohustuste lõpetamisele oli poolte kokkulepe suunatud. Apellatsioonikohtu otsuse osa, milles märgitakse, et linnakohus ei arvestanud otsuse tegemisel kostja vastuväidetega rendivõlast remondimaksumuse maha arvestamise kohta ning selles osas ei ole otsust vaidlustatud, ei ole kooskõlas linnakohtu otsuse sisuga ega hageja apellatsioonkaebuse põhjendustega. Linnakohus käsitles kostja vastuväidet hagile arvata rendivõlast maha elamule tehtud hädavajaliku remondi maksumus 16 800 krooni ja tegi selle kohta kostjat rahuldava otsuse. Hageja vaidlustas selle apellatsioonkaebuses, leides, et sellist nõuet ei olnud kostja esitanud ja hageja ei ole kunagi aktsepteerinud remondi tegemist ja selle maksumust. RenS § 10 lg 2 ja 3 kohaselt on rendileandja kohustatud oma kulul remontima rendile antud vara, kui Eesti Vabariigi normatiivaktis või lepingus ei ole ette nähtud teisiti; kui rendileandja ei täida remondikohustust, siis on rentnikul õigus teha lepingus ettenähtud või hädavajalik remont ning nõuda rendileandjalt remondimaksumuse hüvitamist või katta see rendi arvel. Kostja ei nõudnud remondimaksumuse hüvitamist, vaid leidis, et see tuleb katta rendi arvelt. Kuna sellise võimaluse remondimaksumuse hüvitamiseks rendiseadus annab, siis tuleb rendinõude lahendamisel rentniku vastava väitega arvestada ja sellele anda sisuline hinnang. Rendilepingu p 5.8 kohaselt pidi rentnik viie kuu rendi 27 500 krooni ette maksma hiljemalt 5. jaanuaril 1995. a. Lepingu p 5.10 järgi, kui rentnik ei tasu renti fikseeritud tähtajal, lisandub iga viivitatud päeva eest 0,4% viivist. Apellatsioonikohus leidis, et välja tuleb mõista viivis 39 710 krooni. Ringkonnakohus on õigesti asunud seisukohale, et kuna 1. oktoobrini 1995. a oli 20% elamust kostjale üle andmata, siis ei pidanud ta maksma renti nende ruumide eest, mida ta kasutada ei saanud. TsK § 191 lg 3 kohaselt ei ole kreeditoril õigust nõuda leppetrahvi tasumist, kui võlgnik ei kanna vastutust kohustise mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise eest. Kuna ringkonnakohus leidis, et kostja ei vastuta rendi maksmata jätmise eest elamuosalt, mida ta ei saanud kasutada, siis ei ole hagejal õigust saada ka selle elamuosa eest maksmata rendilt viivist. Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium otsustas: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. jaanuari 2001. a otsus osas, millega H. Luigelt mõisteti välja rendivõlg 46 838 krooni 70 senti ja viivis 204 479 krooni 35 senti. Muus osas jätta kohtuotsus muutmata. Tühistatud osas saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada H. Luigele 5. veebruaril 2001. a tasutud kautsjon 2493 (kaks tuhat nelisada üheksakümmend kolm) krooni 20 senti. A. KULL J. LUIK T. VERNIK