Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-100-01 Tartu linna hagis Igor Tšaussovi, Ljudmilla Tšaussova ja Svetlana Tšaussova vastu üürilepingute kehtetuks tunnistamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks teist eluruumi vastu andmata ning Igor Tšaussovi vastuhagis Tartu linna vastu üürilepingu sõlmimise kohustamiseks — RT III, 25, 274

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 26. septembril 2001. a 3-2-1-100-01 Tartu linna hagi Igor Tšaussovi, Ljudmilla Tšaussova ja Svetlana Tšaussova vastu üürilepingute kehtetuks tunnistamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks teist eluruumi vastu andmata ning Igor Tšaussovi vastuhagi Tartu linna vastu üürilepingu sõlmimise kohustamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi kirjalikus menetluses 27. augustil 2001. a I. Tšaussovi kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 2. märtsi 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-101/2001.I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Hagiavalduse kohaselt oli NSV Liidu sõjaväe majavalitsus (KETŠ) sõlminud 21. veebruaril 1994. a üürilepingu I. Tšaussoviga eluruumi Tartus Riia 10–45 kasutamiseks. Tartu linna eluruumide haldamise asutus sõlmis sama korteri suhtes I. Tšaussoviga üürilepingu 22. augustil 1994 a. Sellesse korterisse ei ole kostjad sisse kirjutatud. Sissekirjutus on neil Tartus Ida 48–1. Tartu linn palus 9. märtsil 1998. a esitatud hagis tunnistada kehtetuks I. Tšaussoviga sõlmitud üürilepingud ja tõsta kostjad eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata, kuna üürilepingute sõlmimiseks puudus õiguslik alus. Tartu Linnavolikogu 30. augusti 1990. a otsusega nr 79 peatati Tartu linnas sõjaväelastele ja nende perekondadele elamispinna andmist reguleerivate normatiivaktide täitmine. Tartu Linnavalitsuse 5. märtsi 1992. a määrusega nr 97 tunnistati enne 20. augustit 1991. a Tartu Garnisonile eraldatud korterid Tartu linna elamufondi korteriteks. Tartu Linnavalitsuse 7. veebruari 1994. a korralduse nr 91 kohaselt tuli eluruumide andmine vormistada 28. veebruarini 1994. a korteriameti ja alates 1. märtsist 1994. a elamumajanduse osakonna tõendiga. 1. juulil 1994. a andis KETŠ elamufondi linnale üle. Tartu Linnavalitsuse 16. novembri 1992. a määrusega nr 561 kehtestatud üürilepingute registreerimise korra kohaselt tuli üürileping esitada pärast allakirjutamist seitsme päeva jooksul korteriametile registreerimiseks. 21. veebruari 1994. a lepingut korteriametile registreerimiseks ei esitatud. 22. augusti 1994. a lepingut elamumajanduse osakond ei registreerinud, kuna kostjatel puudus tõend eluruumi asustamiseks. I. Tšaussov esitas 27. oktoobril 1999. a vastuhagi, milles palus hagi rahuldamise korral kohustada hagejat sõlmima temaga ES § 57 lg 3 alusel uus üürileping. Tartu Maakohtu 15. veebruari 2000. a otsusega rahuldati osaliselt hagi ja vastuhagi. Kohus tunnistas üürilepingud kehtetuks. Kostjate väljatõstmise osas jättis kohus hagi rahuldamata. Hagejat kohustati sõlmima I. Tšaussoviga uus üürileping. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt rikuti eluruumide andmise korda, mille kehtestamine oli 1994. a kehtinud ES § 8 lg 1 p 2 järgi kohaliku omavalitsuse pädevuses. Kuna üürilepingute sõlmimise ajal kehtinud ES § 30 lg 1 kohaselt oli üürileandja kohustus järgida ES § 4 lg-s 2 sätestatud normatiivakte, siis on üürilepingud kehtetud üürileandja tegevuse tõttu ning kostjad ei kuulu korterist väljatõstmisele. Vastavalt ES § 57 lg-le 3 tuleb hagejat kohustada sõlmima I. Tšaussoviga uus üürileping. Tartu Ringkonnakohus tühistas 3. mail 2000. a linnakohtu otsuse väljatõstmise nõude rahuldamata jätmises ja vastuhagi rahuldamise osas. Uue otsusega tõstis ringkonnakohus kostjad eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata ning jättis vastuhagi rahuldamata. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. novembri 2000. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus materiaalõiguse normi ebaõige tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saadeti asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse kohaselt tunnistas maakohus ES § 57 lg 1 alusel üürilepingud kehtetuks seetõttu, et üürileandja ei täitnud nende sõlmimise ajal kehtinud ES § 30 lg-s 1 sätestatud kohustust. Üürileandja tegevuse või tegevusetuse tõttu seadusega vastuolus olevaks osutunud üürilepingu kehtetuks tunnistamisel kohustatakse üürileandjat vastavalt ES § 57 lg-le 3, kui üürnik seda nõuab, sõlmima uue üürilepingu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tartu Ringkonnakohtu 2. märtsi 2001. a otsusega tühistati maakohtu otsus osaliselt ning uue otsusega hagi rahuldati ja kostjad tõsteti välja teist eluruumi vastu andmata. I. Tšaussovi vastuhagi jäeti rahuldamata. Üürilepingute kehtetuks tunnistamise osas maakohtu otsust ei muudetud. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kohaldas maakohus vastuhagi rahuldamisel ebaõigesti elamuseaduse sätteid. Vaidlustatud üürilepingud sõlmiti 21. veebruaril 1994. a ja 22. augustil 1994. a. Tartu linn esitas maakohtule hagi 9. märtsil 1998. a. Nii lepingute sõlmimise kui ka hagi esitamise ajal kehtis ES § 57 kahelõikelisena, ning selles ei tehtud vahet, kelle tegevuse või tegevusetuse tõttu seadusega vastuolus olev leping kehtetuks tunnistatakse. Samuti ei andnud seadus üürnikule võimalust nõuda uue üürilepingu sõlmimist juhul, kui üürileping tunnistatakse kehtetuks üürileandja tegevuse või tegevusetuse tagajärjel. ES § 57 muudatus jõustus 16. juulil 1998. a. I. Tšaussov esitas ES § 57 uuele redaktsioonile tuginedes vastuhagi 27. oktoobril 1999. a. Maakohus kohaldas üürilepingute kehtetuse kindlakstegemisel lepingute sõlmimise ajal kehtinud elamuseaduse redaktsiooni, viidates ES § 30 lg-le 1 ja § 4 lg-le 2. Kostjate eluruumist väljatõstmise ja I. Tšaussovi vastuhagi osas kohaldas maakohus aga 16. juulil 1998. a kehtima hakanud ES § 57 redaktsiooni. Väljatõstmise nõude ja vastuhagi osas tuleb kohaldada elamuseaduse redaktsiooni, mis kehtis üürilepingute sõlmimise ja hagi esitamise ajal. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus kostja I. Tšaussov ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi ringkonnakohtule uueks arutamiseks. Ringkonnakohus oleks vastuhagi lahendamisel pidanud lähtuma vastuhagi esitamise ajal kehtinud ES § 57 redaktsioonist. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja kaebust põhjendamatuks ja palus selle jätta rahuldamata. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. ES § 57 lg 1 kohaselt elamuseaduse või muude seadustega vastuolus sõlmitud üürilepingu tunnistab kehtetuks kohus. Üürilepingute kehtetuks tunnistamise ja selle põhjenduste osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Maakohus leidis, et üürilepingud on kehtetud üürileandja tegevusetuse tõttu. 16. juulil 1998. a kehtima hakanud ES § 57 lg 3 kohaselt, kui üürileandja tegevuse või tegevusetuse tõttu seadusega vastuolus olevaks osutunud üürileping tunnistatakse kehtetuks, kohustatakse üürileandjat üürniku nõudel sõlmima uus üürileping. Üürnik sellise nõude esitas. Apellatsioonikohus leidis ekslikult, et kohaldades ES § 57 lg 3, andis maakohus sellele normile tagasiulatuva jõu. Kolleegium leiab, et kehtivas tsiviilõiguses valitseb TsÜS § 170 lg-st 2 tulenev põhimõte, mille kohaselt enne seadusemuudatuse jõustumist tekkinud ja jõustumise ajal kestvale õigussuhtele kohaldatakse muudetud seadust, kui seaduses ei sätestata teisiti. Kuna I. Tšaussovil oli TsÜS § 67 lg-st 1 tulenevalt õigus eluruumi kasutamisele üürilepingu alusel enne ES § 57 lg 3 jõustumist 16. juulil 1998. a ja see õigus kehtis kuni lepingu kehtetuks tunnistamiseni, siis on osundatud norm asjas kohaldatav. Küll on selle sätte kohaldamise eelduseks, et I. Tšaussovil oli õigus eluruumile kehtetuks tunnistatud üürilepingu sõlmimise hetkel. Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium otsustas: Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 2. märtsi 2001. a otsus osas, millega tõsteti Igor Tšaussov, Ljudmilla Tšaussova ja Svetlana Tšaussova välja eluruumist Tartus Riia 10–45 ja jäeti Igor Tšaussovi vastuhagi rahuldamata ning osas, millega mõisteti välja solidaarselt Igor Tšaussovilt, Ljudmilla Tšaussovalt ja Svetlana Tšaussovalt Tartu linna kasuks riigilõiv 350 krooni. Muus osas jätta Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 2. märtsi 2001. a otsus muutmata. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Igor Tšaussovile 30. märtsil 2001. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. H. Jõks J. Luik T. Vernik