Riigikohtu Halduskolleegium — 3-3-1-7-01 Tiit Pärteli kassatsioonkaebuse läbivaatamine eluruumide erastamise asjas — RT III, 10, 109

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI OTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 20. märtsil 2001. a 3-3-1-7-01 Tiit Pärteli kassatsioonkaebuse läbivaatamine eluruumide erastamise asjas. Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Hele-Kai Remmel ja Harri Salmann vaatas 1. märtsil 2001. a kirjalikus menetluses läbi Tiit Pärteli kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 21. novembri 2000. a otsuse peale haldusasjas nr II-3/362/2000. Pärnu Linnavalitsuse Elamuameti juhataja 19. novembri 1997. a käskkirjaga nr 23 tunnistati Tiit Pärtel «eluruumi Kooli 5–19, Pärnus erastamise õigusest loobunuks ostu-müügilepingu ettevalmistamisele mitteilmumise tõttu». 17. detsembril 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel omandas Pärnus Kooli t 5–19 asuva kolmetoalise korteri üldpinnaga 60,6 m2 Anne Tops. T. Pärtel esitas 26. mail 1999. a Pärnu Linnakohtu halduskohtunikule kaebuse, milles ta palus tühistada Pärnu Linnavalitsuse Elamuameti juhataja 19. novembri 1997. a käskkiri nr 23 ja «teha kindlaks eluruumi Pärnus, Kooli 5–19 erastamise (toimingu) õigusvastasus 38/100 mõttelise osa erastamisel». Kaebuse kohaselt kasutas ta üürilepingu alusel Pärnus Kooli 5–19 asuvast 3-toalisest korterist ühte tuba, ülejäänud kahte tuba kasutas eraldi üürilepingu alusel Anne Tops oma perega. 28. veebruaril 1995 esitas kaebaja ettenähtud korras avalduse tema kasutuses oleva eluruumi erastamiseks. Kaebuse esitaja leidis, et vaidlustatud käskkiri ja A. Topsile Pärnus Kooli 5–19 asuva 3-toalise korteri erastamise ostu-müügilepingu ettevalmistamine kui haldustoiming oli õigusvastane. Pärnu Halduskohtu 19. juuni 2000. a otsusega haldusasjas nr 3-33/2000 jäeti T. Pärteli kaebus rahuldamata. Halduskohus leidis, et munitsipaalomandisse kuuluvate eluruumide puhul on eluruumi erastamise kohustatud subjektiks eluruumide erastamise seaduse § 6 p 2 järgi juriidiline isik, kelle valduses on erastatav eluruum. Pärnus Kooli 5–19 asuva korteri müüjaks oli 17. detsembril 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel Pärnu Linnavalitsuse Elamuamet. Eluruumi erastamise korra punkti 12, mis reguleerib ostu-müügilepingu ettevalmistamist, kohaselt täpsustatakse ostu-müügilepingu ettevalmistamise käigus lepingu tingimusi, informeeritakse õigustatud subjekti lepingu notariaalseks tõestamiseks vajalikest dokumentidest ning lepitakse kokku ja teatatakse lepingu notariaalse tõestamise aeg. Kohustatud subjekt on kohustatud teatama õigustatud subjektile ostu-müügilepingu ettevalmistamise aja. Õigustatud subjekti mitteilmumisel talle teatatud ajal peab kohustatud subjekt teatama lepingu ettevalmistamise uue aja tähtkirjaga. Kohtule esitatud tõendite kohaselt on T. Pärtelit korduvalt kutsutud Pärnu Linnavalitsuse Elamuametisse nimetatud lepingu ettevalmistamisele. Kahel korral on kaebajale saadetud kirjalik teade tähitult. Kaevatav käskkiri on samuti saadetud tähtkirjaga. Nimetatud teated on saadetud T. Pärtelile tema erastamise avalduses märgitud aadressil. Kohus märgib, et kirjavahetuses munitsipaalettevõttega Ranna viitab kaebaja küll soovile erastada eluruum, kuid esitatud tõenditest ei selgu, mis takistas kaebajat teavitamast erastamise kohustatud subjekti oma asukoha muutusest. Eeltoodust tulenevalt leidis halduskohus, et vaidlustatud käskkiri on antud kooskõlas Eluruumide erastamise korraga. Avaldust eluruumi erastamise õiguse taastamiseks lähtudes «Eluruumide erastamise korra» punktist 12 kaebaja esitanud ei ole. Arvestades eeltoodut ei riku kaevatavad toimingud – A. Topsile vaidlusaluse eluruumi erastamise ostu-müügilepingu ettevalmistamine – kaebaja õigusi ning seega ei pea kohus hindama kaebuses toodud väiteid kaevatavate toimingute õigusvastasuse osas. 17. augustil 2000 esitas T. Pärtel Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada Pärnu Halduskohtu otsus ja teha uus otsus ning rahuldada tema kaebus. Apellant leidis, et antud juhtumil oli eluruumide erastamise kohustatud subjektiks mitte Pärnu Elamuvalitsus, vaid Pärnu Linnavalitsus. Lihtkirjaliku volikirja alusel Pärnu Elamuvalitsuse poolt volitatud isik tegutses lepingu sõlmimisel ebaseaduslikult, sest TsÜS § 98 lg 4 kohaselt on notariaalselt sõlmitava lepingu puhul vajalik ka notariaalselt sõlmitud volikiri. Seega toimus Pärnus Kooli 5–19 asuva eluruumi erastamine mitte selleks volitatud isikute poolt. Kuna Pärnu Linnavalitsusele oli teada, et T. Pärtel ei ole erastamisest loobunuks tunnistamisest informeeritud, siis oli antud juhtumil tegemist teatamiskohustuse rikkumisega. Sellest tulenevalt on vaidlustatud haldusakt õigusvastane ja see tuleb tühistada. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 21. novembri 2000. a otsusega jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata ja Pärnu Halduskohtu 19. juuni 2000. a otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et vaidlustatavaks toiminguks on «Eluruumide erastamise korra» punktis 26 sätestatud kokkuleppe sõlmimata jätmine mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumi erastamiseks. Sellest tulenevalt on asjassepuutumatu apellandi väide, et eluruumi ostu-müügileping pole seaduslik põhjusel, et Pärnu Elamuameti volikiri oli lihtkirjalik, mitte aga notariaalne. Sellist väidet ei sisaldanud ka halduskohtule esitatud kaebus. Ebaõige on apellandi väide, et vaidlustatud käskkiri on välja antud volitusi ületades. Eluruumi erastamise kohustatud subjektiks oli antud juhtumil eluruumi omanik, s.o Pärnu linn, kes täitis oma funktsioone linnavalitsuse struktuuriüksuse, s.o elamuameti kaudu. Pärnu Elamuameti põhimääruse punkti 5.1 kohaselt korraldab Pärnu Elamuamet kui Pärnu Linnavalitsuse struktuuriüksus eluruumide erastamist. Järelikult oli elamuameti juhatajal õigus välja anda ka «Eluruumide erastamise korra» punktis 12 märgitud otsust. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt leidis halduskohus õigesti, et kuivõrd T. Pärtel ei teatanud erastamise kohustatud subjektile erastamise avalduses märgitud aadressi muutumisest, siis loeti avalduses märgitud aadressile kutsete saatmisega kutsed kätteantuks. T. Pärtel esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus ja teha uus otsus ning rahuldada tema kaebus. Kassaator väidab: 1. Kohtud on jõudnud erinevatele järeldustele küsimuses, kes oli Pärnus Kooli 5–19 asuvate eluruumide erastamise kohustatud subjektiks. Antud haldusasjas on see oluliseks küsimuseks, sest sellest oleneb, kes oli pädev tegema vastavaid otsuseid eluruumide erastamisel. Eluruumide erastamise seaduse § 6 p 2 järgi on munitsipaalomandisse kuuluvate eluruumide erastamise kohustatud subjektiks juriidiline isik, kelle valduses (bilansis) on erastatav eluruum. Kohtule esitatud Pärnu Linnavalitsuse 20. juuni 1997. a korralduse nr 968-p kohaselt oli Kooli 5 elamu ME Ranna valduses (bilansis) kuni 20. juunini 1997, mil see anti üle Pärnu Linnavaraametile. Sellele tõendile ei ole ringkonnakohus hinnangut andnud. 2. Vastavalt «Eluruumide erastamise korra» punktile 12 saab avalduse esitanud isiku tunnistada eluruumide erastamise õigusest loobunuks kohustatud subjekti poolt väljaantava dokumendiga. Antud juhtumil on eluruumi erastamise kohustatud subjektiks Pärnu Linnavalitsus. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, kuidas struktuuriüksuse põhimääruses struktuuriüksuse ülesandena sätestatud «erastamise korraldamine» annab õiguse selliste otsuste tegemiseks, mis kuuluvad linnavalitsuse pädevusse. 3. Vastavalt «Pärnu linnavara valdamise, kasutamise ja käsutamise korra» §-le 8 on linnavara valitsejaks linnavolikogu ja linnavalitsus ning linnavara valitsema volitatud asutus on struktuuriüksus või munitsipaalasutus, kelle valdusse on valitseja oma valitsemisel oleva vara andnud. Kuna elamu valduse küsimust ringkonnakohus ei käsitlenud, on kasseeritud kohtuotsus vastuolus TsMS § 330 lg-ga 6. Vastuseta on ka T. Pärteli küsimus, et miks tema poolt ME-le Ranna antud teadet eluruumide erastamise kohta ei saa lugeda kohustatud subjektile esitatud teateks, sest sel ajal oli munitsipaalvara valdaja ME Ranna. T. Pärtel oli korduvalt teavitanud ME Rannat oma asukohast, kuhu saadeti talle ka üüriarveid. 4. Kohtute järeldus, et ostu-müügilepingule eelnenud kaevatavaid toiminguid ei tule antud asjas käsitleda, sest need ei riku T. Pärteli, kes on tunnistatud eluruumi erastamise õigusest loobunuks, õigusi, ei ole põhjendatud ega kooskõlas eluruumide erastamise seaduse § 3 lg-ga 10. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta kaebaja väite, et «Eluruumide erastamise korras» ettenähtud kokkuleppe puudumisel ei saanudki alustada eluruumide erastamise protsessi. Mitme üürilepingu alusel kasutatavate eluruumide puhul saab erastamise protsessi alguseks lugeda hetke, mil on esitatud «Eluruumide erastamise korrast» tulenev kokkulepe. Pärnus Kooli 5–19 asuva eluruumi erastamisel sellist kokkulepet ei olnud. Pärnu Linnavalitsuse kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leitakse, et ringkonnakohus pole rikkunud protsessi- ja materiaalõiguse norme ning seetõttu on kassatsioonkaebus põhjendamatu. Riigikohtu halduskolleegiumi seisukoht 1. Eluruumide erastamise seaduse § 4 punkti 1 kohaselt on eluruumi erastamise õigustatud subjektiks üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt üürniku ja temaga koos elavate täisealiste perekonnaliikmete ja samas eluruumis elavate üürniku täisealiste endiste perekonnaliikmete omavahelisele kohustatud subjekti poolt kinnitatud kirjalikule kokkuleppele. 2. Eluruumide erastamise seaduse § 3 lg 10 sätestab, et mitme üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid erastatakse nende üürnikele kaasomandina Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 on kinnitatud «Eluruumide erastamise kord». «Eluruumide erastamise korra» punkt 26 sätestab, et mitme üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid erastatakse nende isikute kaasomandisse, kes on esitanud eluruumide erastamise kohustatud subjektile 1. märtsiks 1995 selle korra lisas 1 esitatud vormi kohase avalduse ja lisas 2 esitatud vormi kohase kokkuleppe. Kui mõni mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnikest ei ole esitanud 1. märtsiks 1995 avaldust eluruumi mõttelise osa erastamiseks, erastatakse eluruum mõttelistes osades nendele selle eluruumi üürnikele, kes on esitanud erastamisavalduse 1. märtsiks 1995. Mitme üürilepingu alusel kasutatavas eluruumis, kui kõik selle eluruumi üürnikud on nõus, sõlmitakse vormikohane kokkulepe, s.o «Kokkulepe mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumi ostmiseks», milles märgitakse eluruumi ostja ees- ja perekonnanimi. Selle kokkuleppe kinnitab kohaliku omavalitsuse esindaja oma allkirja ja pitseriga. 3. Haldusasja materjalidest nähtub, et A. Tops esitas avalduse Pärnus Kooli 5–19 asuva eluruumi erastamiseks 7. novembril 1993. Avalduses ta märkis, et soovib «vabaneda ühiskorterist, et luua normaalsed elamistingimused». Samas avalduses on kirjas, et koos temaga on nimetatud korterisse registreeritud järgmised perekonnaliikmed: lahutatud abikaasa Viljar Tops, tütar Merilen Tops, tütar Helerin Tops, poeg Kristjan Tops ja tütar Lilyan Tops. Avalduses märgitud andmed on kontrollitud 22. novembril 1993 Pärnu Linnavalitsuse Elamuameti sekretäri poolt. T. Pärtel esitas avalduse samas korteris tema kasutuses oleva ühe toa erastamiseks 28. veebruaril 1995. Esimese astme kohtu toimikus on Pärnu Linnavalitsuse Elamuameti konsultandi allkirja ja pitseriga kinnitatud «Kokkulepe üürilepingu alusel kasutatava eluruumi ostmiseks», mis on koostatud ja allkirjastatud A. Topsi, M. Topsi, H. Topsi ja V. Topsi poolt 19. novembril 1997, seega samal päeval, mil vaidlustatud aktiga tunnistati T. Pärtel Pärnus Kooli 5–19 asuva eluruumi erastamisest loobunuks ostu-müügilepingu ettevalmistamisele mitteilmumise tõttu. Nendele dokumentidele ei ole kohtud oma otsustes tähelepanu pööranud. Ringkonnakohus pole kontrollinud kaebaja väidet, et kuna antud juhtumil ei olnud sõlmitud kokkulepet mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumi ostmiseks, siis ei saanudki alustada Pärnus Kooli 5–19 asuva eluruumi erastamise protsessi. 4. Eluruumide erastamise seaduse § 12 lg 1 kehtestab, et eluruumi erastamine vormistatakse ostja (õigustatud subjekti) ja müüja (kohustatud subjekti) vahel sõlmitava ostu-müügilepinguga. Eluruumide erastamise seaduse § 12 lg 6 sätestab, et kui isik, kes on esitanud avalduse eluruumi erastamiseks, hoidub ostu-müügilepingu sõlmimisest, tunnistatakse ta Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras eluruumi erastamise õigusest loobunuks. Sellest tulenevalt saab tunnistada eluruumi erastamise õigusest loobunuks sellist isikut, kes hoidub kõrvale eluruumi ostu-müügilepingu sõlmimisest. «Eluruumide erastamise korra» punkti 12 kohaselt peab eluruumide erastamise kohustatud subjekt teatama õigustatud subjektile eluruumi erastamisel sõlmitava ostu-müügilepingu ettevalmistamise aja. Sama säte näeb ette, et ostu-müügilepingu ettevalmistamine selle korra tähenduses on ostu-müügilepingu notariaalsele tõestamisele eelnev toiming, mille käigus täpsustatakse ostu-müügilepingu vormistamiseks vajalikke andmeid, informeeritakse õigustatud subjekti ostu-müügilepingu notariaalseks tõestamiseks vajalikest dokumentidest ning lepitakse kokku ja teatakse õigustatud subjektile allkirja vastu ostu-müügilepingu notariaalse tõestamise aeg. 5. Põhjendamatult asus ringkonnakohus seisukohale, et halduskohus on «õigesti leidnud, et kuivõrd Tiit Pärtel ei teatanud erastamise kohustatud subjektile erastamise avalduses märgitud aadressi muutumisest, siis loeti avalduses märgitud aadressile kutsete saatmisega kutsed kätteantuks». Kohtud on tuvastanud, et Pärnus Kooli 5–19 asuva eluruumi puhul on tegemist munitsipaalomandisse kuuluva eluruumiga. Eluruumide erastamise seaduse § 6 punkt 2 sätestab, et munitsipaalomandisse kuuluvate eluruumide puhul on eluruumide erastamise kohustatud subjektiks juriidiline isik, kelle valduses (bilansis) on erastatav eluruum. Nende eluruumide erastamine toimub vastava kohaliku omavalitsuse täitevorgani nõusolekul. «Eluruumide erastamise korra» punkti 12 järgi isikud, kes soovivad eluruumi osta, esitavad vormikohase avalduse eluruumi erastamise kohustatud subjektile. Ringkonnakohtu toimikus on Pärnu Linnavalitsuse 20. juuni 1997. a korraldus nr 968-p. Selle korralduse punktiga 2 kohustati munitsipaalettevõtet Ranna andma «linnavaraameti valdusse hooned punktis 1 nimetatud loetelu alusel». Viidatud loetelus on märgitud ka Kooli 5 asuv eluhoone. Esimese astme kohtu toimikus on T. Pärteli 9. jaanuari 1997. a kiri ME-le Ranna, milles ta märgib, et on huvitatud tema kasutuses oleva elamispinna kiirest erastamisest ja teatab oma postiaadressiks Pärnu Rohu 105–26 ning T. Pärteli 5. mai 1997. a kiri ME-le Ranna, milles ta palub saata tema poolt kasutatava Kooli 5–19 asuva eluruumi üüri arved «aadressil Rohu 105–26 Pärnu, Tiit Pärtel». Ringkonnakohus pole nimetatud tõenditele hinnangut andnud ega põhjendanud, miks antud juhul polnud tegemist eluruumi erastamise kohustatud subjekti teavitamisega T. Pärteli asukoha muutusest. 6. Halduskohtule esitatud kaebuses palus kaebaja kohtul teha kindlaks Pärnus Kooli 5–19 eluruumi erastamise kui haldustoimingu õigusvastasus. Halduskohus leidis, et kuna T. Pärtel ei ole esitanud «Eluruumide erastamise korra» punkti 12 lõikes 6 sätestatud avaldust eluruumi erastamise õiguse taastamiseks, siis ei riku kaevatavad toimingud – A. Topsile vaidlusaluse eluruumi erastamise ostu-müügilepingu ettevalmistamine – kaebaja õigusi ja seepärast ei pea kohus hindama kaebuses toodud väiteid kaevatavate toimingute õigusvastasuse osas. Halduskohtu selle seisukoha vaidlustas T. Pärtel apellatsioonkaebuses. Ringkonnakohus ei ole oma otsuses apellatsioonkaebuse sellele väitele tähelepanu pööranud. Seega ei vasta ringkonnakohtu otsus HKMS § 34 lg 2 ja § 47 lg 3 ning TsMS § 330 lg 6 nõuetele. Õige on kassaatori väide, et ringkonnakohus kohaldas vääralt materiaalõiguse norme ja rikkus kohtumenetluse norme. Eeltoodu alusel ja juhindudes HKMS § 72 lg 1 p-st 2 ja § 90 lg-st 2, Riigikohtu halduskolleegium otsustab: 1. Rahuldada Tiit Pärteli kassatsioonkaebus. 2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 21. novembri 2000. a otsus haldusasjas nr II-3/362/2000 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. 3. Tagastada kautsjon. Otsus jõustub 20. märtsil 2001 teatavaks tegemisest. Tõnu ANTON Hele-Kai REMMEL Harri SALMANN