Riigikohtu Halduskolleegium — 3-3-1-40-00 Viljar Magnus Kaarle Pässi kassatsioonkaebuse läbivaatamine ORAS § 18 lg 1 kohaldamise asjas — RT III, 23, 248

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI OTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 10. oktoobril 2000. a 3-3-1-40-00 Viljar Magnus Kaarle Pässi kassatsioonkaebuse läbivaatamine ORAS § 18 lg 1 kohaldamise asjas. Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Hele-Kai Remmel ja Harri Salmann vaatas 21. septembril 2000 kirjalikus menetluses läbi Viljar Magnus Kaarle Pässi kassatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtu 17. mai 2000. a otsuse peale haldusasjas nr II-3-54/2000. ÕVVTK Tartu maakonnakomisjoni 14. märtsi 1996. a otsusega nr 176/1-8 tunnistati Viljar Magnus Kaarle Päss omandireformi õigustatud subjektiks Tartu maakonnas Haaslava külas asuva endise Südame A-18 talu 24,45 ha maa ja hoonete suhtes. Haaslava Vallavalitsuse 29. märtsi 1999. a korraldusega nr 888 jäeti maareformi seaduse § 6 lg 2 p 3 ja lg 3 ning § 9 lg 1 p 1 alusel õigustatud subjektidele tagastamata mitme talu, sh Südame A-18 talu juurde kuulunud maa ja otsustati erastada Riina Kaldale 102,2 ha maad (100,7 ha kalakasvatusrajatiste teenindamiseks ning 1,5 ha ehitusjärgus elumaja juurde). 21. juunil 1999 esitas V. M. K. Päss Tartu Maakohtu halduskohtunikule kaebuse, milles palus tunnistada Haaslava Vallavalitsuse 29. märtsi 1999. a korraldus nr 888 endise Südame A-18 talu 0,4555 ha maa mittetagastamise osas seadusevastaseks. Kaebuse kohaselt ostis R. Kalda 2. oktoobril 1991 Tartu Metsamajandilt endise Südame A-18 talu kuivati müürid. Nende juurde eraldati R. Kaldale 30. oktoobril 1991 tähtajata kasutamiseks 0,4777 ha rohumaad. Kaebaja väitis, et Tartu Metsamajandi ja R. Kalda vahel 2. oktoobril 1991 sõlmitud ostu-müügileping on õigustühine, kuna see oli vastuolus ORAS §-ga 18. Ebaseaduslik oli ka R. Kaldale maa eraldamine. Tartu Maakohtu halduskohtuniku 4. oktoobri 1999. a otsusega haldusasjas nr 3-35/99 jäeti see kaebus rahuldamata. Halduskohtuniku otsuse kohaselt on R. Kalda ja Tartu Metsamajandi vahel 2. oktoobril 1991 sõlmitud ostu-müügileping käesoleva ajani kehtiv. Kehtetu tehinguga oleks tegemist ainult juhul, kui oleks sellesisuline jõustunud kohtuotsus. 14. augustil 1992 R. Kaldale väljastatud ehitusluba ja selle seaduslikkus ei ole käesoleva kaebuse esemeks ja seetõttu ei anna kohus õiguslikku hinnangut ehitusloa seaduslikkuse kohta. MRS § 6 lg 2 p 3 kohaselt ei tagastata maad, kui sellel asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised. Kuna vaidlusalusel maal asub R. Kaldale kuuluv ehitusjärgus elumaja, on jäetud see 0,45 ha suurune maatükk kaebajale tagastamata põhjendatult ja seaduslikult. Halduskohtunik asus seisukohale, et vaidlustatud korraldus, mis tunnistab R. Kalda «maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjektiks 0,45 ha Südame A-18 talumaa osas, ei riku kaebaja õigusi ega piira tema vabadusi, sest maa ostueesõigusega erastamine järgneb maa tagastamata jätmisele, mis on kaks iseseisvat otsustust». V. M. K. Päss esitas 22. veebruaril 2000 Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles taotles halduskohtuniku otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega palus tunnistada Haaslava Vallavalitsuse 29. märtsi 1999. a korralduse nr 888 endise Südame A-18 talu 0,4777 ha maa mittetagastamise osas osaliselt seadusevastaseks. Tartu Ringkonnakohtu 17. mai 2000. a otsusega jäeti see apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu halduskohtuniku 4. oktoobri 1999. a otsus muutmata, täiendades seda ringkonnakohtu otsuses märgitud põhjendustega. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on kaebuse esitaja tunnistatud ÕVVTK Tartu maakonnakomisjoni 14. märtsi 1996. a otsusega omandireformi õigustatud subjektiks tema onu M. Pässile kuulunud Südame A-18 talu maa ja hoonete osas. Ringkonnakohus asus seisukohale, et vaidlustatud haldusakt rikuks omandireformi õigustatud subjekti V. M. K. Pässi õigusi üksnes siis, kui V. M. K. Päss «oleks 2. oktoobril 1991. a tehingu sõlmimise ajal olnud 20. juuni 1991. a jõustunud ORAS § 8 sätestatud endise omaniku pärija». Kaebuse esitaja õigus taotleda tema onule kuulunud talu maad tuleneb aga 1. novembril 1991 jõustunud maareformi seaduse § 5 lg-st 1. Pealegi sai kaebuse esitaja õiguse taotleda onule kuulunud hooneid alles 19. jaanuaril 1993 jõustunud endiste omanike õdedele ja vendadele või nende alanejatele sugulastele endise omaniku maal asuvate endise omaniku hoonete ja rajatiste tagastamise seaduse alusel. Seega Tartu Metsamajandi ja R. Kalda vahel 2. oktoobril 1991 sõlmitud ostu-müügileping ei rikkunud kaebuse esitaja õigusi, sest viimasel ei olnud sel ajal õigust taotleda õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist. Ringkonnakohus selgitas, et omandi privatiseerimise kõige tähtsamaks õigusaktiks on 20. juunil 1991 jõustunud ORAS. Ülemnõukogu Presiidiumi 17. juuli 1990. a otsuse kehtivus ja mõju ulatus 20. juunini 1991, mil jõustus ORAS. Seega tehingute peatamise keelu rikkumine võis ja võib puudutada ainult ORAS-s sätestatud õigustatud subjektide õigusi. Endiste omanike õdede ja vendade või nende alanejate sugulaste õigus maa ja eriti muu vara tagasi taotlemiseks sätestati hilisemate õigusaktidega ja seetõttu enne nende õigusaktide jõustumist tehtud tehingud ei saa puudutada endiste omanike õdede ja vendade ning nende alanejate sugulaste õigusi. V. M. K. Päss esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Ringkonnakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega tunnistada Haaslava Vallavalitsuse 29. märtsi 1999. a korraldus nr 888 endise Südame A-18 talu 0,4777 ha maa mittetagastamise osas osaliselt seadusevastaseks ning välja mõista Haaslava vallalt kassaatori kasuks kantud kohtukulud. Kassaator leiab, et ringkonnakohus kohaldas vääralt materiaalõiguse norme ja rikkus kohtumenetluse norme. Kassaator väidab: 1. ORAS § 18 ei seo tehingu tühisust nõudeõigust omava isiku subjektsusega. Antud juhtumil müüs Tartu Metsamajand õigusvastaselt võõrandatud ehitise R. Kaldale 2. oktoobril 1991, s.o pärast ORAS jõustumist ning õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamist. Seega on Tartu Metsamajandi ja R. Kalda vahel 2. oktoobril 1991 sõlmitud tehing tühine ega anna R. Kaldale õigust selle ehitise juurde maad erastada, sõltumata sellest, kas kassaator oli tehingu tegemise ajal õigustatud subjekt või mitte, kas ta oli esitanud avalduse õigustatud subjektiks tunnistamiseks või kas R. Kalda teadis õigustatud subjekti olemasolust või mitte. 2. Edasikaebe eesmärgiks on parandada võimalikud vead, sh vastuolud kohtuotsustes. Antud haldusasja lahendamisel on apellatsioonikohus vastuolusid suurendanud, rikkudes sellega TsMS §-s 231 sätestatud nõudeid. Esimese astme kohus leidis, et 2. oktoobri 1991. a tehing on kehtiv ja seepärast pole õiguslikku alust vaidlustatud korralduse seadusevastaseks tunnistamiseks. Apellatsioonikohus asus seisukohale, et 2. oktoobril 1991 tehtud tehingu tõttu oleks kassaatoril õigus nõuda vaidlustatud korralduse õigusvastaseks tunnistamist üksnes siis, kui kassaator oleks olnud tehingu tegemise ajal vara endise omaniku pärija. Nimetatud motiivid on vastuolulised: esimese astme kohus kinnitab, et tehing on kehtiv, kuid apellatsioonikohus möönab tehingu õigusvastasust. Haaslava Vallavalitsuse kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele väidetakse, et halduskohtuniku ja ringkonnakohtu otsused on õiged ja seaduslikud. Tutvunud esitatud materjalidega, Riigikohtu halduskolleegium leidis: 1. MRS § 6 lg 2 p 3 sätestab, et maad ei tagastata kas osaliselt või tervikuna, kui maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised, sealhulgas aiandus-, suvila-, elamu- või garaažiühistu ringpiiri sees, ning ei lepita kokku hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmises, rendileandmises või muul viisil vastavalt käesoleva seaduse §-dele 7, 9 ja 10. MRS § 22 lg 1 kohaselt saavad teiste hulgas ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. 2. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et Ülemnõukogu Presiidiumi 17. juuli 1990. a otsuse kehtivus ja mõju ulatus vaid 20. juunini 1991, mil jõustus ORAS. Eesti Vabariigi Ülemnõukogu Presiidiumi 17. juuli 1990. a otsuse «Privatiseerimisprotsessi korraldamise esmajärgulistest abinõudest» punktis 1 sätestati: «Peatada ajutiselt kuni omandi privatiseerimist reguleerivate Eesti Vabariigi normatiivaktide vastuvõtmiseni riigi omanduses olevate ettevõtete ja muude organisatsioonide põhikirjafondi varaga kõik tehingud, mis põhjustavad selle vara omandivormi muutmise, välja arvatud käesoleva otsuse punktis 3.2 ettenähtud juhud, samuti ka vara üleandmine kehtestatud korras sovhoosidelt kolhoosidele.» Eesti Vabariigi Ülemnõukogu Presiidiumi 21. veebruari 1991. a otsusega «Eesti Vabariigi Ülemnõukogu Presiidiumi 1990. aasta 17. juulil otsuse «Privatiseerimisprotsessi korraldamise esmajärgulistest abinõudest» mittekohaldamise kohta» sätestati, et mitte kohaldada Eesti Vabariigi Ülemnõukogu Presiidiumi 1990. aasta 17. juuli otsust nende isikute suhtes, kes vastavalt Eesti NSV taluseadusele taastavad või rajavad uut talu. Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 20. juuni 1991. a otsuse «Omandireformi aluste seaduse rakendamise kohta» p 9 esialgse redaktsiooni kohaselt loeti kehtetuks kõik tehingud, mis rikuvad Eesti Vabariigi Ülemnõukogu Presiidiumi 1990. a 17. juuli otsust «Privatiseerimisprotsessi korraldamise esmajärgulistest abinõudest». Sama otsuse punktis 11 sätestati juhtumid, millistele ei laiene Eesti Vabariigi Ülemnõukogu Presiidiumi 1990. a 17. juuli otsus. Eesti Vabariigi Ülemnõukogu Presiidiumi 1990. a 17. juuli otsus «Privatiseerimisprotsessi korraldamise esmajärgulistest abinõudest» tunnistati kehtetuks 27. oktoobril 1993 vastu võetud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 25 lg-ga 6. 3. 19. jaanuaril 1993 jõustunud endiste omanike õdedele ja vendadele või nende alanejatele sugulastele endise omaniku maal asuvate endise omaniku hoonete ja rajatiste tagastamise seaduse § 5 sätestab, et selle seaduse alusel taotlejate avalduste esitamine, läbivaatamine, tõendite esitamine ja hindamine, hoonete ja rajatiste tagastamise otsustamine ning tagastamine toimub vastavalt Eesti Vabariigi omandireformi aluste seadusele ja sellest tulenevatele õigusaktidele, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. ORAS § 18 lg 1 keelas ja keelab kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni muuta selle vara omandivormi. Antud haldusasjas on ÕVVTK Tartu maakonnakomisjoni 14. märtsi 1996. a otsusega nr 176/1-8 tehtud kindlaks, et Haaslava vallas endise Südame A-18 talu hooned ja 24,45 ha maad, mis kuulusid õigusvastase võõrandamise ajal taotleja onule M. Pässile, on omandireformi objektiks. Kuna see maakonnakomisjoni otsus on seadusjõus, siis puudub vaidlus selle üle, et endise Südame A-18 taluhooned on omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara. Sellest tulenevalt kuulub selle vara suhtes kohaldamisele ORAS § 18 lg 1. 4. Alates 2. märtsist 1997 kehtib ORAS § 18 lg 1 järgmises redaktsioonis: «Kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni (sealhulgas kohtueelse või kohtuliku vaidluse lõppemiseni) on riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Nimetatud vara võib võõrandada riigile või kohalikule omavalitsusüksusele või õigustatud subjektide kirjalikul nõusolekul teistele isikutele. Kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni on vara praegustel valdajatel õigus seda rentida või muul viisil valdusse anda üksnes tähtaega määramata. Tähtajatu üürilepingu suhtes ei kohaldata käesoleva seaduse § 121 sätteid. Tähtajatud lepingud kuuluvad lõpetamisele kolmekuulise etteteatamisega. Kirjaliku nõusoleku andmisel peab õigustatud subjekti allkiri sellel olema notariaalselt tõestatud.» 1. septembril 1994 jõustunud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 66 lg 3 järgi on tühine tehing kehtetu algusest peale. Sama seaduse § 66 lg 4 kohaselt ei pea tühist tehingut täitma. Sellest tulenevalt on ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keeldu rikkuv tehing kehtetu algusest peale. Selline tehing ei vaja kohtu korras kehtetuks tunnistamist. 5. TsÜS § 175 kehtestab, et paragrahvide 69–74, 76, 79 ja 80 sätteid kohaldatakse ka enne 1994. aasta 1. septembrit tehtud tehingute suhtes. Seega ei kuulu enne 1994. aasta 1. septembrit tehtud tehingute suhtes kohaldamisele TsÜS § 66. 6. Tartu Metsamajandi ja R. Kalda vahel ostu-müügilepingu sõlmimise ajal 2. oktoobril 1991 kehtis ORAS § 18 lg 1 redaktsioonis: «Kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni on riigi- ja kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omanduses või valduses vara on, keelatud vara omandivormi muuta, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud.» Kuna tehingu seaduslikkust hinnatakse tehingu sõlmimise ajal kehtinud seaduse alusel, siis tuleb antud juhtumil juhinduda TsK § 51. Selle paragrahvi lõige 1 sätestas, et seaduse nõuetele mittevastav tehing on kehtetu. Kuna antud juhtumil tehingu sõlmimise ajal sätestas ORAS § 18 lg-s 1 sõnaselgelt, et seda sätet rikkuvad tehingud on kehtetud, siis ei vaja selline tehing kohtu korras kehtetuks tunnistamist. 7. MRS § 15 lg 1 kohaselt otsustab maa tagastamise ja kompenseerimise kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse 5. veebruari 1993. a määrusega nr 36 on kinnitatud «Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise kord». Selle korra punkti 49 järgi otsustab õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise õigustatud subjektidele vara asukoha järgne valla- või linnavalitsus kuue kuu jooksul õigustatud subjektiks tunnistamise otsuse kättesaamise päevast, võttes aluseks kohaliku komisjoni otsuse, õigusvastaselt võõrandatud vara toimiku ning maa tagastamiseks täiendavalt kogutud dokumendid. Sama korra punkti 51 alapunkti 5 kohaselt paigutatakse maa tagastamise toimikusse õiendid õigusvastaselt võõrandatud maal paiknevate hoonete ja rajatiste ning nende kuuluvuse kohta või kohaliku omavalitsuse õiend selle kohta, et tagastataval maal ei asu teistele isikutele kuuluvaid hooneid. Otsustades õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise küsimust, on valla- või linnavalitsus pädev võtma seisukoha sellel maal paiknevate hoonetega tehtud tehingu tühisuse suhtes. Eeltoodu põhjal kuulub kassatsioonkaebus rahuldamisele osaliselt. Tartu Ringkonnakohtu 17. mai 2000. a otsus tuleb tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Juhindudes HKMS § 72 lg 1 p-st 2 ja § 90 lg-st 2, Riigikohtu halduskolleegium otsustab: 1. Rahuldada Viljar Magnus Kaarle Pässi kassatsioonkaebus osaliselt. 2. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 17. mai 2000. a otsus haldusasjas nr II-3-54/2000 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. 3. Tagastada Advokaadibüroole Bachmann & Partnerid OÜ kautsjon 700 (seitsesada) krooni. Otsus jõustub 10. oktoobril 2000 teatavaks tegemisest. Tõnu ANTON Hele-Kai REMMEL Harri SALMANN