Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-39-00 Jeffrey Gordon Cohen'i hagis OÜ Jasme vastu rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks — RT III, 9, 99

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 27. märtsil 2000. a 3-2-1-39-00 Jeffrey Gordon Cohen’i hagi OÜ Jasme vastu rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa, vaatas 20. märtsil 2000. a kirjalikus menetluses läbi J. G. Cohen’i kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. novembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/961/99. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Lääne Maakohtule 28. jaanuaril 1999. a esitatud hagis palus J. G. Cohen lõpetada ennetähtaegselt OÜ-ga Jasme Haapsalus Ehte 2 hoones asuvate ruumide kasutamiseks 1. juunil 1996. a sõlmitud rendilepingu. Leping oli sõlmitud tähtajaga kuni 31. mai 2016. a. Hagi põhjenduste kohaselt läks Ehte 2 hoone omandiõigus 15. oktoobril 1998. a üle hagejale. Hoone eelmise omaniku AS Holm pankrotihaldur teatas sellest kostjale. Kostja ei ole tasunud renti 1. juunist 1996. a kuni 31. oktoobrini 1997. a ja 15. oktoobrist 1998. a kuni hagi esitamiseni. Sellega rikkus kostja ReS § 18 p 3 ja rendilepingu p 11.2.3. Lääne Maakohtu 10. juuni 1999. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendustel tekkis hagejal õigus nõuda kostjalt rendilepingu täitmist alles omandiõiguse saamisega 15. oktoobril 1998. a. See, kuidas AS Holm oma vara kasutas, ei puutunud hagejasse. Seetõttu ei oma asjas tähtsust, et kostja ei ole tasunud renti 1. juunist 1996. a kuni 31. oktoobrini 1997. a. Rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ei anna alust ka asjaolu, et kostja ei tasunud renti 15. oktoobris 1998. a kuni hagi esitamiseni. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on rendiarved kätte saanud. Kostja on korduvalt palunud hagejalt arvete esitamist ja deponeerinud renditasu Eesti Ühispangas avatud arvelduskontole. Kostja on tõendanud, et ta ei ole süüdi lepingu mittenõuetekohases täitmises. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. ReS § 20 lg 1 kohaselt renditud vara omandiõiguse üleminekul rendileandjalt teisele isikule jääb varem sõlmitud leping jõusse ka uue omaniku suhtes. Hagejal tekkis õigus nõuda rendilepingu täitmist alles omanikuks saamisel. Maakohus asus õigesti seisukohale, et asjasse ei puutu, kas kostja tasus või ei tasunud renti enne hoone omandiõiguse üleminekut hagejale. TsK § 173 lg 1 kohaselt tuleb kohustis täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks vastavalt lepingu sätetele. Rendilepingu p 4.4 järgi makstakse renditasu igakuiselt rendileandja arvete järgi. Arvete esitamist kostjale pole hageja tõendanud. Maakohus leidis õigesti, et kuna hageja ei pidanud kinni rendilepingu p-st 4.4, siis puudus rentnikul võimalus renti tasuda 1998. a oktoobrist kuni 1999. a märtsini. Õige on maakohtu järeldus, et kostja on tõendanud süü puudumist lepingu mittenõuetekohases täitmises, kuna palus korduvalt arvete esitamist ja deponeeris rendisummad. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Kohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi. ReS § 20 lg 1 järgi jääb renditud vara omandiõiguse üleminekul rendileandjalt teisele isikule varem sõlmitud rendileping jõusse ka uue omaniku suhtes. Õige on ringkonnakohtu väide, et hagejal tekkis õigus nõuda rendilepingu täitmist alles hoone omanikuks saamisel. Ebaõige on aga kohtu väide, et asjasse ei puutu, kas kostja tasus renti ka enne Ehte 2 hoonele omandiõiguse üleminekut. Rendileping läks hagejale üle koos kõigi lepingust tulenevate õiguste ja kohustustega. Ringkonnakohtu loogika kohaselt omandas hageja küll lepingujärgsed kohustused, kuid mitte õigused. Tõendamist on leidnud, et rentnik ei ole tasunud renti 1. juunist 1996. a kuni 31. oktoobrini 1997. a. See asjaolu on rendilepingu ja ReS § 18 p 3 sätete rikkumine, mille alusel rendileandjal on õigus nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele kostja kaebuse väidetega ei nõustu ja palus jätta kaebuse rahuldamata. Kohus on seadust kohaldanud õigesti. Hageja väide rendi mittetasumise kohta ei ole õige. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Vastavalt rendiseaduse § 20 lg-le 1 jääb renditud vara omandiõiguse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud rendileping jõusse ka uue omaniku suhtes. See tähendab, et renditud vara uus omanik asub rendilepingus esialgse rendileandja asemele, omandades kõik esialgse rendileandja lepingujärgsed õigused ja kohustused. Seega läheb renditud vara uuele omanikule üle ka õigus nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist rendileandja õiguste rikkumise tõttu, kui selline õigus oli rendileandjal omandiõiguse üleminekul teisele isikule. Kuna TsMS § 353 lg 3 kohaselt Riigikohus ei või tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid, tuleb asi saata apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks. Juhindudes TsMS § 363 p-st 2, kolleegium otsustas: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. novembri 1999. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Advokaadibüroole Aivar Ennok 29. novembril 1999. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. J. Luik A. Kull L. Laarmaa