Kuressaare Linnavolikogu — Hoonestusõiguse seadmise korra muutmine — KO, 48, 889

Vajadusest täpsustada kehtivat linnamaale hoonestusõiguse seadmise korda ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse paragrahvi 22 lõike 1 punkti 6, Kuressaare Linnavolikogu määrab: 1. Muuta Kuressaare Linnavolikogu 22. oktoobri 1998. a määrusega nr 46 kinnitatud «Linnamaale hoonestusõiguse seadmise kord Kuressaare linnas» järgmiselt: 1.1. Muuta punkti 2 ja kehtestada uus redaktsioon järgmisena: «2. Käesoleva korra alusel seatakse linnamaale hoonestusõigus, kui sellel on maaga püsivalt ühendatud ehitis või planeeringuga on ette nähtud maaga püsivalt ühendatud ehitise püstitamine. Hoonestusõiguse seadmine toimub: 2.1. avaliku enampakkumise või eelläbirääkimistega pakkumise korras hoonestamata linnamaale või linnamaaga püsivalt ühendatud ehitisele, kui nendel asjadel puudub kehtiv rendi- või tasuta kasutamise leping; 2.2. otsustuskorras volikogu otsuse alusel linnamaad või sellega püsivalt ühendatud ehitist rendi- või tasuta kasutamise lepingu alusel kasutava isiku kasuks või muudel juhtudel.» 1.2. Muuta punkti 5 ja kehtestada uus redaktsioon järgmisena: «5. Hoonestusõiguse seadja on Kuressaare linn. Hoonestusõiguse seadmise otsustab ja pakkumise tulemused kinnitab linnavolikogu. Hoonestusõiguse tingimused määrab ja teisi käesolevas korras ettenähtud hoonestusõiguse seadja toiminguid teeb linnavalitsus.» 1.3. Jätta välja punkti 6 kaks esimest lauset. 1.4. Tunnistada kehtetuks punkt 7. 1.5. Tunnistada kehtetuks punkt 8. 1.6. Täiendada punkti 11 alapunktiga 8 järgmises sõnastuses: «8) hoonestamise tingimused ja hoonestusõiguse tähtaeg.» 1.7. Muuta punkti 18 senist redaktsiooni ja kehtestada uus redaktsioon järgmisena: «18. Hoonestusõiguse seadmise pakkumisel osalemiseks tasutakse osavõtutasu ja tagatisraha, mille suuruse määrab igakordselt linnavalitsus. Tagatisraha tagastatakse pakkumise kaotanud osavõtjatele pärast hoonestusõiguse lepingu sõlmimist võitjaga.» 1.8. Muuta punkti 39 viimast lauset ja kehtestada selle uus redaktsioon järgmisena: «Nimetatud otsuse kinnitab linnavolikogu.» 1.9. Muuta punkti 40 senist redaktsiooni ja kehtestada uus redaktsioon järgmisena: «40. Hoonestusõiguse aastatasu algsuuruse määrab linnavalitsus.» 1.10. Muuta punkti 41 senist redaktsiooni ja kehtestada uus redaktsioon järgmisena: «41. Hoonestusõiguse aastatasu algsuuruse määramisel lähtutakse kinnistu turuväärtusest, mille aluseks on vajadusel eksperthinnang. Hoonestusõiguse aastatasu algsuuruse miinimummäär on: – ärimaale 5% maa maksustamishinnast; – tootmismaale 4% maa maksustamishinnast; – transpordimaale 4% maa maksustamishinnast; – muu sihtotstarbega maale 2% maa maksustamishinnast.» 1.9. Jätta välja punkti 43 teine lause. 2. Volikogu kantseleil avaldada «Linnamaale hoonestusõiguse seadmise kord Kuressaare linnas» terviktekst. 3. Määrus jõustub 7. mail 2001. a. Volikogu esimehe asendaja, aseesimees Juhan NEMVALTS Kuressaare Linnavolikogu 26. aprilli 2001. a määrus nr 16 lisa Terviktekst Kinnitatud Kuressaare Linnavolikogu 22. oktoobri 1998. a määrusega nr 46 Muudetud Kuressaare Linnavolikogu 10. detsembri 1998. a määrusega nr 53 LINNAMAALE HOONESTUSÕIGUSE SEADMISE KORD KURESSAARE LINNAS I. ÜLDSÄTTED 1. Käesolev «Linnamaale hoonestusõiguse seadmise kord Kuressaare linnas» reguleerib Kuressaare linna (edaspidi vastavas käändes linn) omandis olevate kinnistute (edaspidi vastavas käändes linnamaa) kasutada andmist hoonestusõiguse alusel. 2. Käesoleva korra alusel seatakse linnamaale hoonestusõigus, kui sellel on maaga püsivalt ühendatud ehitis või planeeringuga on ette nähtud maaga püsivalt ühendatud ehitise püstitamine. Hoonestusõiguse seadmine toimub: 2.1. avaliku enampakkumise või eelläbirääkimistega pakkumise korras hoonestamata linnamaale või linnamaaga püsivalt ühendatud ehitisele, kui nendel asjadel puudub kehtiv rendi- või tasuta kasutamise leping; 2.2. otsustuskorras volikogu otsuse alusel linnamaad või sellega püsivalt ühendatud ehitist rendi- või tasuta kasutamise lepingu alusel kasutava isiku kasuks või muudel juhtudel. (Kuressaare Linnavolikogu 10. detsembri 1998. a määrus nr 53) (Kuressaare Linnavolikogu 26. aprilli 2001. a määrus nr 16) 3. Hoonestusõigust ei seata kinnistu üksikule osale sellest eraldi kinnistut moodustamata ega ehituse üksikule osale nagu korrus. 4. Kui enne käesoleva korra jõustumist on algatatud linnamaa rendile või tasuta kasutusse andmine, mille eesmärk on ehitise püstitamine, või on sõlmitud linnamaa rendi või tasuta kasutamise leping ehitise püstitamiseks, seatakse sellele maale hoonestusõigus, kui seadustest ja käesolevast korrast ei tulene teisiti. Enne käesoleva korra jõustumist toimunud hoonestamata linnamaa rendile andmise konkursi tulemused võrdsustatakse hoonestusõiguse seadmise konkursi tulemustega juhul, kui maa anti rendile ehitise püstitamiseks. 5. Hoonestusõiguse seadja on Kuressaare linn. Hoonestusõiguse seadmise otsustab ja pakkumise tulemused kinnitab linnavolikogu. Hoonestusõiguse tingimused määrab ja teisi käesolevas korras ettenähtud hoonestusõiguse seadja toiminguid teeb linnavalitsus. (Kuressaare Linnavolikogu 26. aprilli 2001. a määrus nr 16) 6. Hoonestusõiguse seadmise otsus peab sisaldama vähemalt järgmist: 1) hoonestusõigusega koormatava maa suurus, asukoht, sihtotstarve ja katastritunnus; 2) hoonestusõiguse tähtaeg; 3) hoonestusõiguse tasu suurus ja maksmise kord. (Kuressaare Linnavolikogu 26. aprilli 2001. a määrus nr 16) II. HOONESTUSÕIGUSE SEADMINE Hoonestusõiguse seadmise ja avaliku enampakkumise või eelläbirääkimistega pakkumise ettevalmistamine. 7. Kehtetu (Kuressaare Linnavolikogu 26. aprilli 2001. a määrus nr 16). 8. Kehtetu (Kuressaare Linnavolikogu 26. aprilli 2001. a määrus nr 16). 9. Hoonestusõiguse seadmise võivad algatada linnavalitsus, füüsilised või juriidilised isikud. Hoonestusõiguse seadmise algatamiseks esitavad füüsilised ja juriidilised isikud käesoleva korra juurde lisatud vormi kohase avalduse. 10. Hoonestusõiguse seadja: 1) määrab hoonestusõiguse aastatasu algsuuruse; 2) määrab kindlaks linnamaale hoonestusõiguse seadmise tingimused. Käesoleva korra punktis 2.2. märgitud hoonestusõiguse taotleja on kohustatud 15 kalendripäeva jooksul tingimused vastu võtma või esitama oma taotlused. Nimetatud tähtaja jooksul vastamata jätmise korral loetakse maale hoonestusõiguse seadmine kooskõlastatuks ilma märkusteta. Linnavalitsus vaatab ettepanekud läbi 15 kalendripäeva jooksul. (Kuressaare Linnavolikogu 10. detsembri 1998. a määrus nr 53) 11. Ettevalmistustööde järel kinnitab linnavalitsus järgmised hoonestusõiguse seadmise tingimused: 1) linnamaale hoonestusõiguse seadmise õiguslik alus; 2) koormatava maa suurus, asukoht, sihtotstarve ja katastritunnus; 3) hoonestusõiguse aastatasu algsuurus; 4) pakkumise viis (avalik enampakkumine või eelläbirääkimistega pakkumine); 5) osavõtutasu ning tagatisraha suurus ja tasumise kord; 6) nõutavad tagatised (eelläbirääkimistega pakkumise korral); 7) pakkumiste hindamise kriteeriumid (eelläbirääkimistega pakkumise korral); 8) hoonestamise tingimused ja hoonestusõiguse tähtaeg. (Kuressaare Linnavolikogu 26. aprilli 2001. a määrus nr 16) 12. Hoonestusõiguse seadmise avaliku enampakkumise või eelläbirääkimistega pakkumise viib läbi linnavalitsuse poolt moodustatud vähemalt kolmeliikmeline komisjon kooskõlas käesoleva korra ja muude õigusaktidega. 13. Teate hoonestusõiguse konkursi väljakuulutamise seadmise (avaliku enampakkumise või eelläbirääkimistega pakkumise) kohta avaldab linnavalitsus vähemalt üks kuu enne pakkumiste esitamise tähtaega vähemalt ühes üleriigilise levikuga päevalehes või ühes Saare maakonna lehes. Teates näidatakse ära: 1) pakkumise korraldaja; 2) pakkumise viis; 3) maa asukoht, suurus ja katastritunnus; 4) maa sihtotstarve; 5) hoonestusõiguse aastatasu algsuurus; 6) hoonestamise tingimused ja hoonestusõiguse tähtaeg; 7) osavõtutasu ning tagatisraha suurus, nende tasumise kord; 8) avalduste esitamise koht, aeg (kuupäev, kellaaeg) ja viis; 9) konkursi tingimustega tutvumise aeg ja koht; 10) vajaduse korral muud tingimused. 14. Pakkumise nurjumise korral avaldatakse vastav teade samades ajalehtedes, kus avaldati teade pakkumise kohta. 15. Enampakkumisel võivad osaleda isikud, kes: 1) on tasunud osavõtutasu ja tagatisraha; 2) on kirjalikus avalduses nõustunud enampakkumise tingimustega. 16. Pakkumisel osalemiseks esitab taotleja pakkumise korraldajale kirjaliku avalduse pakkumise kohta avaldatud teates märgitud tähtajaks. Avalduses peab olema näidatud: 1) taotleja nimi ja isikukood (isikukoodi puudumisel sünniaeg ja passiandmed), juriidilise isiku nimi, asukoht ja kehtiv koopia äriregistri B kaardist; 2) taotletava maa asukoht, suurus ja sihtotstarve; 3) kirjaliku enampakkumise või eelläbirääkimistega pakkumise korral pakutava hoonestusõiguse aastatasu suurus (sõnadega); 4) maksuameti tõend võlgnevuste puudumise kohta. 17. Esitatud avaldusele lisab taotleja maksekorralduse koopia osavõtutasu ja tagatisraha tasumise kohta. 18. Hoonestusõiguse seadmise pakkumisel osalemiseks tasutakse osavõtutasu ja tagatisraha, mille suuruse määrab igakordselt linnavalitsus. Tagatisraha tagastatakse pakkumise kaotanud osavõtjatele pärast hoonestusõiguse lepingu sõlmimist võitjaga. (Kuressaare Linnavolikogu 26. aprilli 2001. a määrus nr 16) 19. Kui konkursil osaleb ainult üks isik, loetakse ta pakkumise võitjaks. 20. Otsuse pakkumise tulemuste kinnitamise või võitja määramise kohta teeb linnavalitsus mitte varem kui viis päeva ja mitte hiljem kui viisteist päeva pärast enampakkumise toimumist või võitja määramise ettepaneku tegemist komisjoni poolt. 21. Pakkumise läbiviimise kohta võib pakkumise korraldajale esitada kirjaliku protesti kolme päeva jooksul pärast suulise enampakkumise toimumist, kirjaliku enampakkumise tulemuste teatavaks tegemist või eelläbirääkimistega pakkumise lõppemist. Protesti võivad esitada komisjoni liikmed, pakkumisel osalejad, samuti teised käesoleva korra punktides 33–36 ettenähtud tingimustele vastavad isikud. Pakkumise korraldaja registreerib saadud protesti, vaatab selle läbi ja esitab koos oma arvamusega kolme päeva jooksul registreerimise päevast arvates hoonestusõiguse seadjale, kes viie päeva jooksul teeb otsuse protesti rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta. 22. Pakkumise tulemusi ei kinnitata, kui on rikutud pakkumise korda või hoonestusõiguse seadja on võtnud käesoleva korra punkti 21 kohaselt vastu otsuse protesti rahuldamise kohta. 23. Pakkumine tunnistatakse nurjunuks, kui ei laekunud ühtegi pakkumise tingimustele vastavat avaldust. Teistkordse pakkumise korraldamisel võib linnavalitsus muuta pakkumise tingimusi. 24. Osavõtutasu ja tagatisraha ei tagastata osavõtjatele, kelle süül nurjati konkurss. 25. Avalik enampakkumine on suuline või kirjalik. Suuline enampakkumine viiakse läbi käesoleva korra punktide 26–33, 38, 39 kohaselt ja kirjalik enampakkumine punktide 34–37 kohaselt. 26. Enne enampakkumise algust osalejad registreeritakse ja neile antakse registreerimisnumber, mille all nad teevad pakkumisi enampakkumise lõpuni. Enampakkumisel osalejad annavad allkirja, millega nad tõendavad, et on teadlikud konkursi tingimustest. 27. Enampakkumise alguses tutvustab komisjoni esimees komisjoni koosseisu. Kui komisjoni koosseisu osas on osalejatel taandusi, otsustab komisjon taanduse põhjendatuse ja enampakkumise jätkamise võimaluse. Komisjoni mõne liikme taandamise korral ja kõigi osalejate nõusolekul võib üks komisjoni liikmetest täita enampakkumise läbiviija kohuseid. 28. Kõik registreeritud osalejad ja kohalviibijad on kohustatud enampakkumise ajal alluma komisjoni esimehe korraldustele, kes tutvustab osalejatele enampakkumise läbiviimise korda ja teatab osalejad ning nende registreerimisnumbrid. 29. Pakkumise sammu otsustab komisjon, kes teeb selle teatavaks enne enampakkumise algust. Komisjonil on õigus muuta pakkumise sammu kõigi osalejate nõusolekul. Sammu suurendamise ettepaneku võib teha enampakkumise läbiviija või sellel osaleja. 30. Enampakkumine algab alghinna teatavaks tegemisega enampakkumise läbiviija poolt ja tema haamrilöögiga. Enampakkumisel osaleja annab oma soovist suurendada pakkumist märku registreerimisnumbri tõstmisega. Enampakkumise läbiviija teatab osaleja numbri ja pakkumise suuruse. Kõik pakkumised fikseeritakse pakkumiste lehel. 31. Enampakkumise läbiviijal on õigus: 1) teha osalejale või muule kohalviibijale märkus enampakkumise korra esmakordsel rikkumisel; 2) nõuda osaleja või muu kohalviibija lahkumist enampakkumise ruumist enampakkumise korra teistkordsel rikkumisel; 3) peatada enampakkumine, kui osaleja või muu kohalviibija segab või takistab selle läbiviimist; 4) jätkata enampakkumist pärast korrarikkujate lahkumist või teha komisjonile ettepanek enampakkumise nurjunuks tunnistamise kohta. 32. Enampakkumine lõpeb komisjoni esimehe haamrilöögiga pärast suurima pakutud hoonestusõiguse aastatasu kolmekordset teatamist. Enampakkumise võitjaks loetakse kõige suurema pakkumise teinud osaleja. 33. Enampakkumine protokollitakse käesoleva korra juurde lisatud vormi kohaselt. Komisjoni esimees ja liikmed kirjutavad protokollile alla vahetult pärast enampakkumise lõppu. Protokollile lisatakse pakkumiste leht. Pakkumiste lehele kirjutavad alla komisjoni esimees, protokollija ja enampakkumisest osavõtjad. Enampakkumise protokoll ja pakkumiste leht koostatakse ka siis, kui pakkumisel osales ainult üks isik. 34. Kirjalikul avalikul enampakkumisel esitatakse pakkumised kinnistes ümbrikutes märkega «Pakkumine» vahetult komisjonile või saadetakse need talle posti teel linnavalitsusse. Ümbrikule peab olema kirjutatud, missuguse katastriüksuse kohta pakkumine esitatakse. Kirjalikud pakkumised esitatakse vastavalt pakkumise tingimustele. Pakkumise korraldaja peab suletud ümbriku saamise registreerima. 35. Pakkumised peavad vastama käesoleva korra punktide 15–18 nõuetele ja sisaldama täiendavalt järgmisi andmeid: 1) pakkumise suurus (hoonestusõiguse aastatasu) sõnadega; 2) pakkumise esitaja allkiri, juriidilisel isikul pitser ja pakkumise esitaja volitusi tõendav dokument. 36. Ümbrikud avab komisjon üks tund pärast pakkumiste esitamise tähtaja möödumist. Ümbrikute avamine on avalik ja sellel võivad osaleda kõik soovijad. Pakkumine, mis ei vasta eespool nimetatud nõuetele, jäetakse arvestamata. Võrdsete suuremate pakkumiste korral antakse need pakkumised teinud osavõtjatele võimalus pakkumise suurendamiseks. Võrdseteks loetakse pakkumised, mis erinevad vähem kui 5%. Teise ringi kirjaliku enampakkumise alghinnaks määratakse esimese pakkumise kõige suurem pakkumine. Teises ringis tehtud pakkumiste põhjal kuulutatakse enampakkumise võitjaks suurima pakkumise tegija. Kui teise ringi pakkumised erinevad vähem kui 5%, selgitatakse võitja läbirääkimiste teel. Läbirääkimiste protokollimise tagab pakkumise korraldaja. 37. Eelläbirääkimistega pakkumistel ei pea parima pakkumisena käsitama suurima tasu pakkumist, kui muud tingimused koos võimaldavad käsitada teise osaleja poolt tehtud pakkumist paremana. 38. Pakkumised protokollitakse. Pakkumiste protokolli juurde lisatakse pakkumiste leht. Pakkumise tulemustest teatab pakkumise korraldaja viivitamata kirjalikult kõigile osavõtjatele. 39. Otsuse võitja kohta teeb komisjon. Nimetatud otsuse kinnitab linnavolikogu. (Kuressaare Linnavolikogu 26. aprilli 2001. a määrus nr 16) III. HOONESTUSÕIGUSE AASTATASU MÄÄRAMINE 40. Hoonestusõiguse aastatasu algsuuruse määrab linnavalitsus. (Kuressaare Linnavolikogu 10. detsembri 1998. a määrus nr 53) (Kuressaare Linnavolikogu 26. aprilli 2001. a määrus nr 16) 41. Hoonestusõiguse aastatasu algsuuruse määramisel lähtutakse kinnistu turuväärtusest, mille aluseks on vajadusel eksperthinnang. Hoonestusõiguse aastatasu algsuuruse miinimummäär on: – ärimaale 5% maa maksustamishinnast; – tootmismaale 4% maa maksustamishinnast; – transpordimaale 4% maa maksustamishinnast; – muu sihtotstarbega maale 2% maa maksustamishinnast. (Kuressaare Linnavolikogu 10. detsembri 1998. a määrus nr 53) (Kuressaare Linnavolikogu 26. aprilli 2001. a määrus nr 16) 42. Kui hoonestusõiguse aluseks on rendileping, mille tingimuseks on ehitise püstitamine, määratakse hoonestusõiguse tasu vastavalt käesoleva korra punktis 41 sätestatud määradele, võttes aluseks hoonestusõiguse tasu määramise ajal kehtiva maa maksustamishinna, kui pooled ei lepi kokku teisiti. IV. HOONESTUSÕIGUSE LEPINGU SÕLMIMINE 43. Hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmib linnavalitsus pakkumise võitjaga pakkumise tulemuste kinnitamisel määratud hoonestusõiguse aastatasu suuruses. (Kuressaare Linnavolikogu 26. aprilli 2001. a määrus nr 16) 44. Kui pakkumise võitja ei ole ühe kuu jooksul tulemuste kinnitamisest arvates sõlminud hoonestusõiguse seadmise lepingut ja asjaõiguslepingut, on pakkumise korraldajal õigus tühistada läbiviidud pakkumise tulemused ja korraldada uus pakkumine. Pakkumise võitja poolt sissemakstud tagatisraha sel juhul ei tagastata. Tagastamata jääv tagatisraha kantakse linnaeelarvesse. 45. Hoonestusõiguse tasu laekub hoonestusõiguse seadjale, kes kannab selle linnaeelarvesse. 46. Hoonestusõiguse aastatasu maksab hoonestaja osadena kaks korda aastas, 1. juuliks ja 1. jaanuariks, järgneva perioodi eest ette. Tasu maksmise kohustus algab hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Tasu maksmise kord hoonestusõiguse kinnistamisest kuni esimese makse tähtajani määratakse hoonestusõiguse seadmise lepingus. 47. Hoonestusõiguse eest tasu maksmise kohustus tuleb kanda hoonestusõiguse kinnistusregistri ossa reaalkoormatisena maaomaniku kasuks. 48. Hoonestusõiguse tasu makstakse Eesti Vabariigis käibivates maksevahendites. Hoonestusõiguse tasu mittetasumisel hoonestusõiguse lepingus ettenähtud tähtajaks on hoonestaja kohustatud maksma viivist 0,1% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. 49. Linnavalitsusel on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist vastavalt maa maksustamishinna muutumisele. Tasu muutmist võib nõuda kõige varem kolme aasta möödudes hoonestusõiguse tekkimisest ning uuesti kolme aasta möödumisel viimasest tasu muutmisest. Tasu muutmise nõude tagamiseks tuleb kinnistusregistri hoonestusõiguse ossa kanda reaalkoormatisega samale järjekohale vastav märge. 50. Maa parendamisel hoonestaja poolt, mille tulemusena tõuseb maa maksustamishind, ei ole linnavalitsusel õigust hoonestusõiguse tasu suurendamiseks. 51. Linnavalitsus ei vastuta ehitusloa saamise ja maa puuduste eest. 52. Hoonestaja on kohustatud rajama hoonestustingimustes kokkulepitud ehitise(d) hoonestusõiguse lepingus kindlaks määratud tähtajaks või valmis ehitama poolelioleva ehitise. Kui hoonestaja ei täida nimetatud tingimust, võib hoonestusõiguse seadja nõuda hoonestusõiguse lõpetamist ja kinnistusregistri kande kustutamist. 53. Hoonestusõiguse leping peab sisaldama poolte kokkuleppe hoonestusõiguse koormamise kohta reaalkoormatisega maaomaniku kasuks, samuti reaalkoormatise suuruse muutmise ning sellekohaste kannete kinnistusraamatusse tegemise kohta. 54. Hoonestusõiguse leping sõlmitakse notariaalses vormis ning hoonestaja esitab kinnistusametile hoonestusõiguse kinnistamiseks vajalikud dokumendid. Lepingu notaritasu ja riigilõivu tasub hoonestaja. Hoonestusõiguse seadmise leping peab sisaldama ka asjaõiguslepingu sätteid. 55. Enne hoonestusõiguse kandmist kinnistusraamatusse korraldab hoonestusõiguse seadja linna kinnistu ja seda koormava hoonestusõiguse kandmise linnavara registrisse. 56. Hoonestusõiguse võõrandamisel on linnavalitsusel ostueesõigus vastavalt asjaõigusseaduse paragrahvile 249 ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse paragrahvile 20. 57. Hoonestusõiguse lõppemisel muutuvad linnamaale püstitatud ehitised maa oluliseks osaks. Hoonestajal on õigus nõuda hoonestusõiguse seadjalt hüvitust ehitise äravedamise õiguse kaotamise tõttu tekkiva kahju ulatuses. Linnavalitsusel on õigus esitada ehitiste äravedamise nõue ainult juhul, kui kooskõlas kinnitatud planeerimiskavaga on ette nähtud maa majandusliku otstarbe muutmine või uus hoonestamine.