Jõelähtme Vallavolikogu — Jõelähtme valla ehitusmääruse kehtestamine — KO, 32, 596

Võttes aluseks planeerimis- ja ehitusseaduse (RT I 1995, 59, 1006; 1996, 36, 738; 49, 953; 1999, 27, 380; 29, 398 ja 399; 95, 843; 2000, 54, 348) paragrahvi 4 ning kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (RT I 1993, 37, 558; 1999, 82, 755; 2000, 51, 322) paragrahvi 22 lõike 1 punkti 29, Jõelähtme Vallavolikogu määrab: 1. Kehtestada Jõelähtme valla ehitusmäärus (lisatud). 2. Tunnistada kehtetuks vallavolikogu 27. veebruari 1997. a määrus nr 5 «Jõelähtme valla ehitusmääruse kinnitamine». 3. Saata käesolev määrus avaldamiseks Riigikantseleile. 4. Käesolev määrus jõustub 19. märtsil 2001. a. Volikogu esimees Ardo LASS Kinnitatud Jõelähtme Vallavolikogu 27. veebruari 2001. a määrusega nr 4 JÕELÄHTME VALLA EHITUSMÄÄRUS I. ÜLDOSA 1. peatükk. ÜLDSÄTTED § 1. Valla ehitusmäärus Jõelähtme valla ehitusmäärus kehtestatakse kohalike olude arvestamiseks, üldiste ehitus- ja maakasutustingimuste seadmiseks, kohaliku omavalitsuse siseste ülesannete jaotuse ning planeerimis- ja ehitusseadusega (edaspidi PES) kehtestatud nõuete täpsustamiseks planeerimise ja ehitamise korraldamisel Jõelähtme valla territooriumil. § 2. Määruse eesmärk ja reguleerimisala (1) Käesoleva määruse eesmärk on tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete huvisid arvestavad tingimused keskkonna kujundamiseks, selle kestvaks ja säästvaks arenguks, maakasutuseks ning sotsiaal-majandusliku ja territoriaalse planeerimise sidumiseks. (2) Käesolev määrus reguleerib riigi, Jõelähtme Vallavalitsuse, vallavolikogu, vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakonna ja teiste isikute vahelisi suhteid planeeringute koostamisel, projekteerimisel, ehitamisel, ehitusejärelvalvel ja ehitiste kasutamisel Jõelähtme valla territooriumil. § 3. Planeerimise ja ehitamise põhimõtted (1) Uute hoonete ehitamine ja olemasolevatele hoonetele juurdeehitiste tegemine ning maa-alade jaotamine kruntideks ja olemasolevate kruntide piiride muutmine tiheasustusega ja detailplaneeringu kohustusega hajaasustusaladel ja üldplaneeringuga määratud detailplaneeringu kohustusega aladel on lubatud ainult kehtestatud detailplaneeringu alusel (planeeringu kohustuslikkus). (2) Planeeringute koostamine Jõelähtme valla territooriumil on lubatud ainult Jõelähtme Vallavalitsuse poolt kinnitatud lähteülesande alusel (planeeringu lähteülesande kohustuslikkus). (3) Hajaasustuses on uute hoonete ehitamine ja olemasolevatele hoonetele juurdeehitiste tegemine lubatud vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakonna poolt välja antud projekteerimistingimuste alusel (projekteerimistingimuste kohustuslikkus hajaasustuses). (4) Planeerimisalane tegevus on avalik, tagamaks huvitatud isikute õigeaegne informeeritus ja võimalus kaitsta oma huvisid (avalikustamise kohustuslikkus). (5) Ehituse alustamine on lubatud pärast ehitusprojekti kinnitamist ja ehitusprojekti alusel ehitusloa saamist vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakonnast (ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkus). (6) Ehitise kasutuselevõtmine on lubatud pärast ehitise ülevaatust ja kasutusloa saamist vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakonnast (kasutusloa kohustuslikkus). § 4. Planeerimis-, projekteerimis- ja ehitusala korraldamine (1) Planeerimis-, projekteerimis- ja ehitusalase tegevuse korraldamine Jõelähtme valla territooriumil kuulub Jõelähtme Vallavalitsuse ja Jõelähtme Vallavolikogu pädevusse. Vallavalitsus ja vallavolikogu: 1) tagavad maakasutuse ja ehitamise aluseks olevad planeeringud; 2) tagavad kõigi Jõelähtme vallaga seotud isikute huvide arvessevõtmise ja kooskõlastamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus; 3) tagavad kehtestatud planeeringute järgimise ja elluviimise; 4) korraldavad ehitusjärelevalvet; 5) võtavad vastu valla ehitusmääruse. (2) Planeerimis-, projekteerimis- ja ehitusalaste vaidluste lahendamiseks ja otsuste vaidlustamiseks on igal isikul õigus pöörduda kohtusse. II. MAA-ALADE PLANEERIMINE 2. peatükk. PLANEERINGUTE LIIGID § 5. Üldplaneering (1) Kehtestatud maakonnaplaneering on aluseks valla üldplaneeringule. (2) Üldplaneering on planeering, mis koostatakse valla territooriumi kohta. (3) Vallal peab olema üldplaneering, mida võib koostada vallaosade kaupa. (4) Üldplaneeringuid võib koostada mitme valla või linna või nende osade kohta kohalike omavalitsuste omavahelise kokkuleppe alusel. (5) Üldplaneeringu ülesanded on: 1) territoriaal-majandusliku arengu põhisuundade kavandamine; 2) kestva ja säästva arengu tingimuste määratlemine ning nende sidumine territoriaal-majandusliku arenguga; 3) maakonnaplaneeringus antud tiheasustuse ja hajaasustuse piiri täpsustamine või määramine, kui kehtestatud maakonnaplaneering puudub; 4) väärtuslike põllumaade, maastike ja looduskoosluste säilimise tagamine ning kasutamistingimuste määratlemine; 5) maa- ja veealade üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste kehtestamine; 6) territooriumi funktsionaalne tsoneerimine, mis määrab territooriumi või selle osa kasutamise juhtfunktsiooni; 7) põhiliste teede ja tänavate, raudteede, sadamate ja lennuväljade asukoha ning liikluskorralduse üldiste põhimõtete määramine; 8) põhiliste tehnovõrkude trasside ja tehnorajatiste asukoha määramine; 9) puhke- ja virgestusalade määramine; 10) ranna ja kalda ulatuse täpsustamine; 11) muinsuskaitse-, looduskaitse- ja muude kaitsealuste alade ja objektide ning nende kasutamistingimuste arvestamine planeeringus vastavalt kehtestatud kaitse-eeskirjadele või põhimäärustele ja vajadusel ettepanekute tegemine kaitse-eeskirjade või põhimääruste täpsustamiseks; 12) vajadusel ettepanekute tegemine maa-alade ja üksikobjektide kaitse alla võtmiseks; 13) riigikaitseliste maa-alade määramine; 14) vajadusel ettepanekute tegemine kehtiva maakonnaplaneeringu muutmiseks; 15) keskkonnamõjude hindamine. (6) Valla üldplaneeringuga määratakse piirkonnad, kus detailplaneeringute koostamine hajaasustuses on kohustuslik. (7) Kehtestatud üldplaneering on aluseks detailplaneeringutele ning maakorraldusele hajaasustuses. (8) Üldplaneeringuga määratakse detailplaneeringute koostamise vajadus ja järjestus ning näidatakse majanduslikud võimalused üldplaneeringu elluviimiseks. § 6. Detailplaneering (1) Detailplaneering on planeering, mis koostatakse valla territooriumi väiksema osa kohta ja mis on lähiaastate ehitustegevuse aluseks. (2) Detailplaneeringuga määratakse: 1) planeeritava ala kruntideks jaotamine; 2) krundi ehitusõigus; 3) tänavate maa-alad ja liikluskorralduse põhimõtted; 4) haljastus ja heakorrastus; 5) ehitistevahelised kujad; 6) tehnovõrkude ja -rajatiste paigutus; 7) keskkonnakaitse abinõud; 8) maakasutuse ja ehitamise erinõuded kaitsealadel ja kaitsealustel objektidel vastavalt kaitstavate loodusobjektide seadusele (RT I 1994, 46, 773; 1998, 36/37, 555, 1999, 54, 583; 95, 843), muinsuskaitseseadusele (RT I 1994, 24, 391; 1996, 49, 953; 86, 1538; 1997, 93, 1559) ja teistele seadustele ning nende seaduste alusel kehtestatud kaitse-eeskirjadele, põhimäärustele, kaitsekohustuse teatistele või muudele kasutamistingimustele, samuti ettepanekute tegemine kaitse-eeskirjade, põhimääruste ja muude kasutamistingimuste täpsustamiseks; 9) vajadusel ettepanekud maa-alade ja objektide kaitse alla võtmiseks; 10) olulisemad arhitektuurinõuded ehitistele; 11) servituutide vajadus; 12) riigikaitselised maa-alad; 13) muud seadustest tulenevad kinnisomandi kitsendused. (3) Krunt on ehitamiseks mõeldud, piiritletud maatükk tiheasustuses või detailplaneeringu kohustusega aladel hajaasustuses. (4) Krundi ehitusõigus sisaldab: 1) krundi kasutamise sihtotstarvet; 2) lubatud ehitiste arvu krundil; 3) ehitiste lubatud suurimat ehitusalust pinda; 4) ehitiste lubatud kõrgust. (5) Kuja on ehitiste lubatud väikseim vahekaugus. (6) Detailplaneeringuga võib teha ettepaneku kehtiva üldplaneeringu muutmiseks. (7) Kehtestatud detailplaneering on aluseks ehitiste projekteerimisele ja uute kinnistute moodustamisele ning olemasolevate kinnistute piiride muutmisele tiheasustuses ja detailplaneerimise kohustusega aladel hajaasustuses. (8) Kohalik omavalitsus võib nõuda detailplaneeringule illustreerivate jooniste või makettide lisamist, et muuta planeering arusaadavamaks avalikustamises ja otsustamises osalejatele. (9) Naaberkruntide piire võib muuta ilma detailplaneeringut koostamata, kui piiride muutmine ei too endaga kaasa krundi ehitusõiguse ja seniste kasutamistingimuste muutumist ning toimub naabrite kokkuleppel. (10) Detailplaneeringute koostamisel arvestatakse kehtivaid tervisekaitse, keskkonnakaitse, riigikaitse, tuleohutuse ning muid seadusi ja norme ning keskkonnamõjude hindamise tulemusi. 3. peatükk. PLANEERINGUTE KOOSTAMINE JA AVALIKKUSE OSALEMINE SELLES § 7. Planeeringu koostamise algatamine ja korraldamine (1) Planeeringu koostamist võib algatada valla territooriumil Jõelähtme Vallavolikogu, Jõelähtme Vallavalitsus või muu planeeringualaga seotud isik. (2) Üldplaneeringute koostamist korraldab Jõelähtme Vallavalitsus ning koordineerivad maavalitsus ja Keskkonnaministeerium. (3) Detailplaneeringu koostamist korraldab Jõelähtme Vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond. (4) Jõelähtme Vallavalitsus võib sõlmida lepingu detailplaneeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse andmiseks kinnisasja omanikule või teistele isikutele, kes on huvitatud vastava maa-ala kohta planeeringu koostamisest. § 8. Planeeringukavatsusest informeerimine Jõelähtme Vallavalitsus informeerib avalikkust vallavalitsuse ja vallavolikogu poolt kavatsetavatest üldplaneeringutest ja detailplaneeringutest kohaliku Jõelähtme vallalehe ja maakondliku ajalehe Harjumaa kaudu vähemalt kord aastas. § 9. Algatatud planeeringust informeerimine (1) Jõelähtme Vallavalitsus tutvustab iga tema või vallavolikogu poolt algatatud planeeringu eesmärke kohalikus Jõelähtme vallalehes ja maakondlikus ajalehes Harjumaa kuu aja jooksul pärast planeeringu algatamise otsuse tegemist. (2) Kui algatatav detailplaneering võib kaasa tuua kinnisasja sundvõõrandamise vajaduse, senise maakasutuse või krundi ehitusõiguse muutmise, teatab Jõelähtme Vallavalitsus tähitud kirjaga detailplaneeringu algatamisest vastava kinnisasja omanikule kahe nädala jooksul arvates planeeringu algatamise otsuse tegemise päevast. § 10. Planeeringu tegemise õigus Planeeringut võivad koostada või selle koostamist juhtida vastavate erialade kõrgharidusega spetsialistid, kellele planeeringu koostamist korraldav ministeerium, maavalitsus, kohalik omavalitsus või kinnisasja omanik on planeeringu koostamise ülesandeks teinud. § 11. Planeeringu koostamiseks vajaliku informatsiooni kättesaadavus ja säilitamine (1) Planeeringu koostamiseks vajalikku informatsiooni on planeeringualal asuvad või planeeringuala kohta käivat informatsiooni valdavad isikud kohustatud tasuta andma planeeringu koostamist korraldavale Jõelähtme Vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakonnale või nende poolt volitatud planeeringu koostajale. (2) Jõelähtme Vallavalitsus on kohustatud tagama planeeringu koostamise käigus kogutud informatsiooni ja materjalide säilimise ning kättesaadavuse huvitatud isikutele. § 12. Ajutine ehituskeeld planeeringu koostamise ajal (1) Jõelähtme Vallavolikogu võib kehtestada planeeringu koostamise ajal ajutise ehituskeelu planeeringualal või selle osal, kui algatatud üldplaneering või detailplaneering muudab selle maa-ala varem kehtestatud detailplaneeringut, sellega määratletud maakasutus- ja ehitustingimusi ning krundi ehitusõigust. (2) Ajutise ehituskeelu võib kehtestada kuni kaheks aastaks. (3) Ajutine ehituskeeld ei laiene ehitisele, millele on antud ehitusluba enne keelu kehtestamist. (4) Ajutine ehituskeeld tehakse tähitud kirjaga teatavaks kinnisasja omanikule, keda ehituskeeld puudutab, kahe nädala jooksul arvates ehituskeelu otsuse tegemise päevast. § 13. Koostöö planeeringute koostamisel (1) Üldplaneeringu ja detailplaneeringu koostamisse kaasatakse planeeringuala kinnisasjade omanikud, elanikud ja teised planeeringualaga seotud isikud. Planeeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduste tutvustamiseks korraldab vallavalitsus avalikke arutelusid. (2) Üldplaneering koostatakse koostöös planeeringuala naabrusesse jäävate kohalike omavalitsuste ja Harju Maavalitsusega. § 14. Planeeringu kooskõlastamine (1) Üldplaneering ja detailplaneering kooskõlastatakse: – riigi vastava ameti või inspektsiooniga, kui planeeringualal asuvad riikliku kaitse all olevad mälestised, loodus- või muud objektid või planeeringuga tehakse ettepanek nende kaitse alla võtmiseks või kui planeeringualal asub riigi omandisse kuuluv maavara või altkaevandatud maa-ala; – planeeringu lähteülesandes määratud isikute ja ametitega. (2) Järelevalvet teostav maavanem määrab planeeringu teiste kooskõlastuste vajaduse, mis tuleb hankida enne planeeringu avalikku väljapanekut. § 15. Planeeringu avalik väljapanek (1) Jõelähtme Vallavalitsus teeb otsuse planeeringu vastuvõtmise kohta ja korraldab planeeringu avaliku väljapaneku. (2) Planeeringu avalik väljapanek korraldatakse: 1) üldplaneering – vallavalitsuses, valla suuremates asulates Lool ja Kostiveres; 2) detailplaneering – vallavalitsuses ja vastavas asulas. (3) Kui planeering võib tuua kaasa sundvõõrandamise vajaduse, muudab senist maakasutust või krundi ehitusõigust, teatab Jõelähtme Vallavalitsus tähitud kirjaga vastava kinnisasja omanikule avalikust väljapanekust hiljemalt kaks nädalat enne avaliku väljapaneku algust. (4) Jõelähtme Vallavalitsus teatab kohalikus Jõelähtme vallalehes ja maakondlikus ajalehes Harjumaa avaliku väljapaneku koha, alguse ja kestuse hiljemalt nädal enne avaliku väljapaneku algust. (5) Avaliku väljapaneku ajal peab olema tagatud huvitatud isikute juurdepääs kõigile planeeringuga seotud materjalidele ja infole, mis on planeeringu koostamist korraldava Jõelähtme Vallavalitsuse käsutuses, välja arvatud riigisaladuseks tunnistatud info. § 16. Avaliku väljapaneku kestus Avaliku väljapaneku kestus on: 1) detailplaneeringutel kaks nädalat; 2) üldplaneeringutel neli nädalat. § 17. Ettepanekute esitamise kord (1) Planeeringuala kinnisasjade omanikel, elanikel ja teistel planeeringualaga seotud isikutel on õigus avaliku väljapaneku kestel esitada parandusi ja täiendusettepanekuid ning vaidlustada planeeringut. (2) Kirjalikele ettepanekutele vastab üldplaneeringute ja detailplaneeringute puhul Jõelähtme Vallavalitsus tähitud kirjaga nelja nädala jooksul pärast avaliku väljapaneku lõppemist. § 18. Avaliku väljapaneku tulemuste arvestamine (1) Avaliku väljapaneku tulemustest teatab Jõelähtme Vallavalitsus kohalikus «Jõelähtme» vallalehes ja maakondlikus ajalehes «Harjumaa». (2) Jõelähtme vallavalitsus korraldab üldplaneeringu ja detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemuste tutvustamiseks avaliku arutelu. (3) Avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel teeb Jõelähtme vallavalitsus planeeringus vajalikud parandused ja täiendused ning esitab selle järelevalve teostajale koos informatsiooniga lahendamata planeeringuvaidluste kohta. (4) Kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehtud vajalike paranduste tõttu muutuvad planeeringu põhilahendused, korratakse avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu planeeringu parandamise järel. § 19. Detailplaneeringu koostamise lihtsustatud kord (1) Jõelähtme Vallavalitsus võib detailplaneeringu koostamisel loobuda PES-i järgse planeeringute avalikustamise nõuete täitmisest, asendades need planeeritava krundi ja naaberkruntide omanike kooskõlastustega, kui detailplaneering koostatakse: 1) olemasoleval hoonestusalal kuni kolme ühepereelamu, suvila või aiamaja krundi detailplaneerimiseks; 2) olemasoleva hoonestuse vahele jääva ühe tühja krundi detailplaneerimiseks asulas, kui krundile kavandatava ehitise põhifunktsioon on elamu ja selle maht ei muuda piirkonna ehituslikku miljööd. (2) Jõelähtme Vallavalitsus võib detailplaneeringu puhul, mis koostatakse olemasolevatele hoonetele ja rajatistele krundi suuruse määramiseks aladel, kuhu ei rajata uusi ehitisi ning kus säilib hoonete kasutamise senine otstarve, loobuda: 1) PES-i paragrahv 9 lõike 2 punktides 2, 4, 5, 7–10 ja 12 sätestatud nõuete täitmisest; 2) PES-i paragrahv 12 lõikes 1 ja paragrahvides 18–21 sätestatud planeeringute avalikustamise nõuete täitmisest, asendades need planeeritava krundi ja naaberkruntide omanike kooskõlastustega. (3) Detailplaneeringu koostamise lihtsustatud kord ei laiene muinsuskaitse või looduskaitse all olevatele aladele ja ehitistele ning ranna ja kalda kaitse seadusega (RT I 1995, 31, 382; 1999, 95, 843) sätestatud ranna- ja kaldaaladele. 4. peatükk. PLANEERINGUTE KEHTESTAMINE JA TÜHISTAMINE § 20. Järelevalve planeeringute koostamise üle. (1) Järelevalvet teostab vastavalt PES-i nõuetele Jõelähtme valla territooriumi üldplaneeringute ja detailplaneeringute üle Harju maavanem. (2) Detailplaneeringu üle ei teostata järelevalvet ja Harju maavanema heakskiit detailplaneeringule ei ole vajalik, kui: 1) detailplaneeringusse ei ole jäänud lahendamata planeeringuvaidlusi; 2) detailplaneering käsitleb käesoleva määruse paragrahvis 19 nimetatud juhtumeid. § 21. Planeeringu kehtestamine (1) Jõelähtme valla territooriumi puudutava üldplaneeringu ja detailplaneeringud kehtestab Jõelähtme Vallavolikogu. (2) Kui kehtestatud detailplaneering muudab kehtivat üldplaneeringut ja maavanem on järelevalve käigus muudatustega nõustunud, kannab Jõelähtme Vallavalitsus vastavad muudatused üldplaneeringusse ja esitab need kehtestamiseks vallavolikogule. § 22. Planeeringu kehtestamisest teatamine (1) Üldplaneeringu ja detailplaneeringu kehtestamisest teatatakse kohalikus Jõelähtme vallalehes ja maakondlikus ajalehes Harjumaa. (2) Üldplaneeringu ja detailplaneeringu kehtestamise otsuse saadab vallavalitsus Harju maavanemale ja riigi maakatastri pidajale. (3) Isikutele, kelle kirjalikke ettepanekuid järelevalve käigus ei arvestatud, saadab Jõelähtme vallavalitsus tähitud kirjaga planeeringu kehtestamise otsuse ärakirja ühe nädala jooksul pärast kehtestamise otsuse vastuvõtmist. § 23. Planeeringute kehtestamise vaidlustamine Isikutel, kelle kirjalikke ettepanekuid avaliku väljapaneku ja järelevalve käigus ei arvestatud, on õigus üldplaneeringu ja detailplaneeringu kehtestamist vaidlustada kohtus ühe kuu jooksul, arvates päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama planeeringu kehtestamisest. § 24. Kehtestatud planeeringu tühistamine (1) Üldplaneeringu või detailplaneeringu tühistamise kavatsusest annab Jõelähtme Vallavalitsus teada kohalikus Jõelähtme vallalehes ja maakondlikus ajalehes Harjumaa. (2) Üldplaneeringu või detailplaneeringu tühistab Jõelähtme Vallavolikogu, kuid mitte varem kui ühe kuu möödumisel tühistamise kavatsusest teatamisest. (3) Kehtestatud planeeringu tühistamisest teatab Jõelähtme Vallavalitsus kohalikus Jõelähtme vallalehes ja maakondlikus ajalehes Harjumaa vastavalt planeeringu kehtestamisest teatamise korrale. (4) Detailplaneeringu tühistamise võib kohtus vaidlustada planeeringualal asuva kinnisasja omanik, kes on ühe kuu jooksul pärast planeeringu tühistamise kavatsusest teatamist esitanud Jõelähtme Vallavalitsusele või vallavolikogule kirjaliku protesti. (5) Planeeringu tühistamine ei laiene ehitistele, millele on antud ehitusluba enne planeeringu tühistamist. (6) Enne planeeringu tühistamist tuleb selgitada selle senise elluviimise tulemusi ning põhjendada edasisest elluviimisest loobumist. § 25. Kehtestatud planeeringu kättesaadavus (1) Igaühel on õigus tutvuda kehtestatud planeeringuga. (2) Kehtestatud üldplaneeringu ja detailplaneeringuga tutvumine tagatakse Jõelähtme vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakonnas. (3) Jõelähtme Vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond tagab oma territooriumi kehtestatud üldplaneeringu ja detailplaneeringu koopiate omandamise võimaluse. § 26. Kehtestatud planeeringu ülevaatamise kohustus (1) Kehtestatud planeeringu ülevaatamisega selgitatakse planeeringukohase arengu tulemused, planeeringu edasise elluviimise võimalused, planeeringu põhilahenduste muutmise või planeeringu tühistamise vajadus ja muud planeeringu elluviimisega seotud küsimused. (2) Kehtestatud üldplaneeringu ja detailplaneeringud vaatab üle Jõelähtme Vallavolikogu ja esitab ülevaatuse tulemused Harju Maavalitsusele hiljemalt kuue kuu jooksul pärast kohalike omavalitsuste korralisi valimisi. 5. peatükk. KAHJU HÜVITAMINE JA SUNDVÕÕRANDAMINE § 27. Üldplaneeringu või detailplaneeringu kehtestamisel jõustunud kitsendustest tekkiva kahju hüvitamine (1) Kui üldplaneeringu või detailplaneeringu kehtestamisega kitsendatakse senist maakasutust või krundi ehitusõigust, teatab vallavalitsus sellest kinnisasja omanikule tähitud kirjaga kahe nädala jooksul pärast planeeringu kehtestamist. (2) Kinnisomandile võib planeeringute alusel seada kitsendusi: 1) detailplaneeringu kohustusega aladel – kehtestatud detailplaneeringu alusel ja vastavalt seadustele; 2) detailplaneeringu kohustuseta aladel hajaasustuses – kehtestatud üldplaneeringu alusel ja vastavalt seadustele. (3) Kinnisasja omanikul on õigus nõuda käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud kitsendustest või detailplaneeringu tühistamisest tuleneva kahju õiglast ja kohest hüvitamist. Üleriigilisest planeeringust või maakonnaplaneeringust tulenevate kitsenduste puhul hüvitab kahju riik, muudel juhtudel vallavalitsus või detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik. (4) Hüvitise suurus määratakse kinnisasja omaniku ja kahju hüvitamise kohustatud isiku kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab hüvitise suuruse kohus huvitatud isiku nõudel. (5) Vallavalitsus on kohustatud kinnisasja omaniku nõudel võõrandama kinnisasja kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detailplaneeringu või üldplaneeringuga: 1) nähakse ette kinnisasja kasutamine avalikul otstarbel; 2) piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks. III. EHITUSLIK PROJEKTEERIMINE 6. peatükk. EHITUSLIK PROJEKTEERIMINE § 28. Projekteerimistööde tegemise õigus (1) Kõrgharidusega arhitekt ja ehitusinsener võivad iseseisvalt ja oma vastutusel teha või juhtida oma erialal arhitektuurseid või ehituslikke projekteerimistöid. (2) Ühepereelamut, taluhooneid, suvilat, aiamaja, kuni kahe sõiduautokohaga eraldiseisvat garaaži ning muid lihtsaid ja väikesemahulisi ehitisi võib enda tarbeks projekteerida ka erihariduseta isik vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakonna poolt väljaantud ühekordse projekteerimisloa alusel. § 29. Projekteerimise alused (1) Tiheasustusega paikades ja detailplaneeringu kohustusega aladel hajaasustuses on projekteerimise aluseks kehtestatud detailplaneeringud. Vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond võib välja anda kehtestatud detailplaneeringu nõudeid täpsustavaid projekteerimistingimusi. (2) Hajaasustuses on projekteerimise aluseks projekteerimistingimused. (3) Projekteerimistingimused väljastab vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond hiljemalt nelja nädala jooksul arvates taotluse esitamisest. (4) Projekteerimistingimustega määratakse arhitektuursed, ehituslikud ja muud projekteerimise lähteandmed ning isikud, kellega projekt tuleb kooskõlastada. (5) Projekteerimistingimused väljastab vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond kinnisasja omanikule või isikule, kelle kasuks on seatud võõral maal ehitise omamist võimaldav asjaõigus. (6) Taluhoonete projekteerimisel tuleb koos esimese taluhoone projektiga koostada talu õueplaan, kus näidatakse talu kõigi olulisemate hoonete ja tehnorajatiste paigutus ning antakse lähteandmed ja tingimused nende projekteerimiseks. (7) Vallavolikogu poolt heakskiidetud talu õueplaan kehtib järgmiste taluhoonete projekteerimistingimusena kolme aasta jooksul arvates selle väljastamise päevast. § 30. Kohaliku omavalitsuse informeerimine projekteerimise alustamisest tiheasustuses Ehitusprojekti tellija informeerib Jõelähtme Vallavalitsust kirjalikult projekteerimise alustamisest tiheasustuses, täpsustades projekteerimistingimuste vajaduse. § 31. Projekteerija kohustused (1) Projekteerija on kohustatud tagama: 1) ehitusprojekti vastavuse kehtivale detailplaneeringule ja projekteerimistingimustele; 2) ehitusprojekti vastavuse kehtivatele normidele ja standarditele; 3) projekteeritava ehitise vastavuse PES-i paragrahvis 43 sätestatud nõuetele. (2) Projekteerija on kohustatud hüvitama tema süül projekti tellijale tekitatud kahju. (3) Projekteerija ja projekti tellija õigused ja kohustused, ehitusprojekti ja projekteerimiseks vajalike uurimistööde maht, ehitusprojekti valmimise tähtaeg ja vastuvõtmise kord ning vastutavad projekteerijad määratakse projekteerimislepinguga. Projekteerimislepingule esitatavad nõuded sätestatakse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. (4) Projekteerimisettevõtja peab säilitama täies ulatuses kõik enda koostatud ehitusprojektid. § 32. Projekteerimiseks vajalikud uurimistööd (1) Ehitise projekteerimiseks vajalike ehitusgeoloogiliste uurimistööde teostamiseks annab loa Jõelähtme Vallavalitsus. (2) Ehitusprojekti tellija on kohustatud ehitusgeoloogiliste ja -geodeetiliste uurimistööde tulemused teatavaks tegema Jõelähtme vallavalitsusele. (3) Ehitusgeoloogiliste ja -geodeetiliste uurimistööde teostamise, tulemuste teatavakstegemise ning andmete säilitamise kord määratakse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. IV. EHITAMINE 7. peatükk. MÕISTED JA ÜLDSÄTTED § 33. Ehitis (1) Ehitis on hoone või rajatis. (2) Hoone on maapinnaga püsivalt ühendatud, katuse, välispiirete ja siseruumiga ehitis. (3) Rajatis käesoleva määruse tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud, inimtegevuse tulemusena valminud ehitis, mis ei ole hoone. § 34. Ehitamine Ehitamiseks käesoleva määruse tähenduses loetakse: 1) ehitise püstitamist maa peale ja maapõue; 2) ehitise laiendamist juurde-, peale- või allaehitamise teel; 3) ehitise konstruktsioonide, ruumijaotuse või välisilme konstruktsioonilist muutmist; 4) tehnoloogilise ümberseadistamisega seotud ehitus- ja paigaldustöid; 5) ehitise lammutamist. § 35. Väikehoone (1) Väikehooneks käesoleva määruse tähenduses loetakse kuni 12-ruutmeetrise ehitusaluse pinnaga ühekordset keldrita hoonet, mida ei kasutata elamiseks ja millel ei ole tehnilisi või avalikke funktsioone. (2) Väikehoonet võib ehitada vallavalitsuse kirjalikul nõusolekul ilma ehitusprojekti, ehitusloa, kasutusloa ja ehitusjärelevalveta. § 36. Ajutine ehitis Ajutine ehitis on piiratud ajavahemikuks, kuid mitte kauemaks kui viieks aastaks püstitatud ehitis, mis likvideeritakse vallavalitsuse määratud ja ehitusloas näidatud tähtajaks. § 37. Omavoliline ehitis Ilma ehitusloata püstitatud ehitis on omavoliline ehitis, välja arvatud käesoleva määruse järgne vallavalitsuse kirjalikul loal püstitatud väikehoone. § 38. Ehitisele esitatavad nõuded (1) Ehitis peab olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ja üldtunnustatud ehitusreeglite järgi ning kehtivatele nõuetele vastavatest materjalidest nii, et: 1) see sobiks kokku ümbrusega; 2) see ei tekitaks ohtu elule, varale, tervisele ja keskkonnale; 3) see võimaldaks energia ja materjalide säästlikku kasutamist; 4) see oleks piisava kandevõime, püsivuse ja kestusega; 5) see oleks piisavalt kaitstud tulekahju puhkemise ja levimise ning teiste õnnetuste eest; 6) pidevaks korrashoiuks oleks tagatud juurdepääs selle kõikidele osadele; 7) selle remondi, korrashoiu ja kasutamise kulud oleksid võimalikult väikesed. (2) Ehitise laiendamine, ümberehitamine ja remont peavad olema tehtud viisil, mis arvestab ehitise arhitektuurilist ja ajaloolist väärtust. (3) Üldkasutatava ehitise üldkasutatavad ruumid ja osad peavad olema ligipääsetavad ja kasutatavad liikumisraskustega isikutele ja teistele vaeguritele. Selle nõude rakendamise korra ja aja olemasolevate ehitiste puhul kehtestab Vabariigi Valitsus. § 39. Ehitustööde tegemise õigus (1) Ehitustöid võib juhtida ja teha vastava tegevusloa ja litsentsiga ehitusettevõte või isik. (2) Ühepereelamu, taluhoonete, suvila, aiamaja, kasvuhoone ja kuni kahe sõiduautokohaga eraldi seisva garaaži ehitustöid võivad enda tarbeks vallavalitsuse kirjalikul nõusolekul teha ja juhtida nende omanikud. (3) Vallavalitsuse kirjalikuks nõusolekuks omaniku poolt teostatavateks või juhitavateks ehitustöödeks võib lugeda vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakonna poolt väljastatud ehitusluba, millele on ehitajaks märgitud hoone omanik. § 40. Teede ja tehnovõrkude väljaehitamine Detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamise kuni ehituskrundini tagab vallavalitsus enne ehitusloa andmist, kui ehitusloa taotleja ja vallavalitsus ei ole kokku leppinud teisiti. § 41. Siltide ja õhuliinide kinnitamine (1) Reklaami, plakatite, elektri-, side- ja muude õhuliinide ning siltide paigaldamine ehitisele või krundi piiretele võib toimuda kinnisasja omaniku loal. Tekitatud kahju kompenseerib kinnisasja omanikule paigaldaja. (2) Kinnisasja omanik peab lubama paigutada oma krundile või kinnitada oma ehitise külge tehnovõrkude ja kaablite tähistamise märke ja reepereid. Nende paigutamisega tekitatud kahju tasub kinnisvara omanikule märkide või siltide omanik. 8. peatükk. EHITUSJÄRELEVALVE § 42. Ehitusjärelevalve kohaldamine (1) Käesoleva määruse ehitusjärelevalve sätteid ei kohaldata järgmistele rajatistele: 1) torujuhtmed; 2) elektri- ja telekommunikatsiooniliinid; 3) tänavad, maanteed ja raudteed; 4) maavarade ja maa-ainese kaevandamisega seotud kaeveõõned; 5) allmaakaeveõõnte abil rajatud ehitised; 6) veehoidlad, tammid ja lüüsid. (2) Käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud rajatiste ehitusjärelevalve kord toimub vastavalt eraldi seadustele. § 43. Ehitusjärelevalve mõiste Ehitusjärelevalve käesoleva määruse mõistes on: 1) ehitusprojekti kehtestatud seadustele ja normidele, detailplaneeringutele ja projekteerimistingimustele vastavuse kontrollimine; 2) ehitusprojekti ekspertiisi korraldamine vastavalt vajadusele; 3) ehituslubade väljaandmine; 4) ehitustööde kontrollimine; 5) ehitustööde teostaja vastavuse kontrollimine käesoleva määruse paragrahvi 39 lõikes 1 nimetatud nõuetele; 6) valminud ehitiste ülevaatuse korraldamine; 7) ehitise kasutuslubade väljaandmine; 8) ehitise kasutamise ja korrashoiu kontrollimine ning ettekirjutuste tegemine avastatud puuduste kõrvaldamiseks; 9) ehitus- ja hooneregistri informeerimine ehitusloa ja kasutusloa väljaandmisest; 10) ehitistega toimunud avariide põhjuste uurimise korraldamine; 11) omanikujärelevalve teostaja kinnitamine. § 44. Ehitusjärelevalve teostamine (1) Ehitusjärelevalve teostamine Jõelähtme valla territooriumil kuulub vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakonna pädevusse. (2) Ehitusjärelevalve teostamisega seotud kulud kannab ehitise omanik, tasudes need vallavalitsusele vastavalt vallavolikogu poolt kinnitatud tasumääradele. (3) Muinsuskaitse, tervisekaitse, keskkonnakaitse ja teiste valdkondade järelevalve teostaja peavad vallavalitsust informeerima ehituse järelevalve tulemustest. § 45. Järelevalveinsener (1) Ehitusjärelevalve teostamiseks määrab vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond igale ehitusele litsentseeritud järelevalveinseneri. (2) Ehituslikult lihtsa ja väikese ehitise ehitamisel võib vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond jätta järelevalveinseneri määramata. (3) Järelevalveinseneril on õigus: 1) nõuda ehitusprojekti kontrollimiseks vajalikke andmeid; 2) pääseda takistamatult ehitisele ja selle juurde kuuluvale krundile ehitustööde kontrollimiseks; 3) teha ettekirjutusi ehitise omanikule või ehitusettevõtjale, kui ehitis ei ole projektikohane, ei vasta ehitusnormidele või on muutunud avariiohtlikuks, ning määrata tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks; 4) teha vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakonnale ettepanek ehitusloa peatamiseks või tühistamiseks, kui ehitise omanik või ehitusettevõtja ei täida tema ettekirjutusi. § 46. Ehitusluba (1) Vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond annab ehitusloa ehituse alustamiseks kinnisasja omanikule või isikule, kelle kasuks on seatud võõral maal ehitise omamist võimaldav asjaõigus. (2) Vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond vastab ehitusloa taotlusele kahe nädala jooksul arvates taotluse esitamise päevast. (3) Vallavalitsusel on õigus ehitusluba tühistada, kui ehitust ei ole alustatud ühe aasta jooksul arvates ehitusloa väljaandmise päevast või kui ehitusloa taotlemisel on esitatud valeandmeid. (4) Ehitusloaga kehtestatakse ehituse lõpetamise tähtaeg kooskõlastatult ehitise omanikuga. Kui ehitusloal märgitud tähtajaks ehitis ei valmi, tuleb ehitusluba õigeaegselt pikendada, vastasel korral ehitusluba tühistatakse. (5) Ehitusloaga määratakse ehitusjärelevalve teostamise kord ja tingimused ehitusloa saanud ehitisel. (6) Vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond võib anda nõusoleku lihtsa ja väikese ehitise lammutamiseks ilma ehitusprojekti ja ehitusloata. § 47. Ehitusloa andmisest keeldumine Ehitusluba ei anta, kui: 1) ehitusprojekt ei vasta kehtestatud detailplaneeringule ja projekteerimistingimustele; 2) ehitusprojekti ei ole koostanud või kontrollinud kõrgharidusega arhitekt ja vastava ehituseriala kõrgharidusega insener; 3) projekteeritud ehitis kahjustab asjaõigusseaduse (RT I 1993, 39, 590; 1999, 44, 509) paragrahvides 143–154 sätestatud naabrusõigusi ja naabriga ei ole saavutatud kokkulepet; 4) ehitusprojekt ei vasta ehitusnormidele ja teistele õigusaktidele. § 48. Ehitusprojekti ekspertiis (1) Ehitusprojektile tehakse vajadusel keskkonna- ja ehitusekspertiis. (2) Ekspertiisi tegemine on kohustuslik: 1) keskkonnaohtlike ehitiste projektidele; 2) riigieelarvest ja selle vahendite kaasamisega finantseeritavate ehitiste projektidele; 3) suurte rahvahulkade kogunemisega seotud ehitiste projektidele. (3) Ehitusprojektide ekspertiisi tegemise kord ja keskkonnaohtlike ehitiste nimekiri määratakse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. § 49. Ehituse dokumentatsiooni säilitamine (1) Ehitise omanik on kohustatud tagama kogu ehitusprojekti säilitamise. (2) Vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond peab säilitama kogu ehitusprojekti ja ehitisega seotud dokumentatsiooni ehitise olemasolu jooksul. § 50. Ehituse alustamisest teatamine Ehitise omanik teatab ehituse alustamisest vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakonnale vähemalt kolm tööpäeva enne ehitustööde algust, kui ehitusloaga ei ole ette nähtud teisiti. § 51. Ehitise kasutusluba (1) Ehitise kasutusluba on luba, mille vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond annab ehitusloa alusel ja projekti kohaselt vastavalt valminud ehitise ülevaatuse aktile ehitisele. (2) Kasutusluba antakse pärast ehitise ülevaatamist, ehitusjärelevalve ettekirjutuste täitmist ja ehituse dokumentatsiooni üleandmist. (3) Ehitise võib kasutusloa alusel kasutusele võtta ka valminud osade kaupa. (4) Ehitist võib hakata kasutama pärast kasutusloa saamist kohalikult omavalitsuselt. (5) Ehitist võib kasutada ainult kasutusloas näidatud otstarbel. (6) Ehitise või mõne tema osa kasutamise otstarbe muutmiseks vajadusel kaasvaldajate nõusolekul, kui see ei too kaasa ehitustöid, tuleb vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakonnast hankida uus kasutusluba. (7) Ehitis kantakse ehitiste kohta peetavasse registrisse pärast kasutusloa saamist. 9. EHITISE OMANIKU JA EHITUSETTEVÕTJA KOHUSTUSED § 52. Ehitise omaniku kohustused Ehitise omanik on kohustatud: 1) tagama temale kuuluva ehitise ning selle juurde kuuluva krundi korrashoiu ja ohutuse ehituse ajal, ehitise kasutamisel ja selle lammutamisel; 2) ehitustööde alustamisel krundile välja panema kogu ehituse ajaks plakati informatsiooniga ehitise omaniku, ehitusettevõtja, ehitusloa, ehituse lõpetamise tähtaja ja ehitise otstarbe kohta; 3) tagama ehitustööde kontrollimiseks järelevalveinseneri ja teiste valdkondade järelevalve teostajate juurdepääsu ehitisele ja ehitisega seotud dokumentatsioonile; 4) tagama omanikujärelevalve ehitamise üle; 5) Esitama valminud ehitise ülevaatuseks; 6) tagama ehitise kasutusloakohase kasutamise. § 53. Omanikujärelevalve (1) Pideva järelevalve korraldamine ehitusloa saanud ehitusel on ehitise omaniku kohustus. (2) Omanikujärelevalve teostaja määratakse ehitise omaniku ja vallavalitsuse kokkuleppel. (3) Omanikujärelevalvet võib teostada ehitise projekteerija või litsentseeritud järelevalveinsener. (4) Ehituslikult lihtsa ja väikese ehitise ehitamisel võib omanikujärelevalvet teostada selle omanik. (5) Omanikujärelevalve kord sätestatakse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. § 54. Omavolilise ehitise likvideerimine (1) Ehitise omanik on kohustatud likvideerima omavolilise ehitise vallavalitsuse kehtestatud tähtajaks. (2) Kui omavolilist ehitist ei ole tähtajaks likvideeritud, korraldab vallavalitsus selle likvideerimise omaniku kulul. § 55. Ajutise ehitise likvideerimine (1) Ajutise ehitise likvideerimisel on ehitise omanik kohustatud tagama ehitise püstitamise eelse olukorra taastamise ning ehitisega seotud maa-ala heakorrastamise vastavalt vallavalitsuse esitatud nõuetele. (2) Kui ehitise omanik ei lammuta ajutist ehitist ehitusloas ja kasutusloas näidatud tähtajaks, võib vallavalitsus korraldada selle lammutamise ja ehitisega seotud maa-ala heakorrastamise ehitise omaniku kulul. § 56. Ehitusjärelevalve nõuete täitmise kohustuslikkus (1) Kui ehitusjärelevalveinsener on tuvastanud, et ehitus ei ole projektikohane või ehitist ei kasutata kasutusloa kohaselt või ei ole täidetud ehitusnormide nõudeid, peab ehitise omanik tagama järelevalveinseneri ettekirjutuste täitmise määratud tähtajaks. (2) Kui ehitise omanik järelevalveinseneri ettekirjutusi ei täida, võib vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond peatada või tühistada ehitusloa või kasutusloa. Vallavalitsuse arhitektuuri- ja ehitusosakond ennistab ehitusloa või kasutusloa pärast järelevalveinseneri ettekirjutuste täitmist. § 57. Ehitusettevõtja kohustused (1) Ehitusettevõtja on kohustatud tagama: 1) ehitamise käigu dokumenteerimise; 2) projektikohase ehitamise; 3) standarditele ja tehnilistele nõuetele vastavate ehitusmaterjalide ja -toodete kasutamise; 4) ehitustööde kvaliteedi; 5) ehitise ja ehitusplatsi korrashoiu ja ohutuse. (2) Ehitusettevõtja on kohustatud hüvitama tema süül ehitise omanikule tekitatud kahju. (3) Ehitusettevõtja ja ehitise omaniku õigused ja kohustused, ehitise valmimise ja omanikule üleandmise kord ning ehitustööde vastutavad juhid määratakse ehituse tööettevõtulepinguga. Tööettevõtulepingule esitatavad nõuded sätestatakse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. § 58. Avariiohtlik ehitis (1) Kui ehitis on muutunud avariiohtlikuks, peab omanik või ehitusettevõtja kohe kõrvaldama avariiohu. (2) Kui ehitise omanik või ehitusettevõtja ei ole kõrvaldanud avariiohtu kohaliku omavalitsuse nimetatud tähtajaks, kõrvaldab vallavalitsus selle omaniku kulul. § 59. Ehitise garantiiaeg (1) Kasutusloa saanud ehitisel on vähemalt kaheaastane garantiiaeg. (2) Garantiiajal ilmsiks tulnud ehitusvead kõrvaldab ehitaja oma kulul ehitise omanikuga kokkulepitud tähtajaks. (3) Garantiiajal ilmsiks tulnud projekteerimisvigadest informeerib ehitise omanik projekteerijat, kes korraldab projekteerimisest tingitud vigade kõrvaldamise oma kulul ehitise omanikuga kokkulepitud tähtajaks või lepib ehitise omanikuga kokku vigade kõrvaldamise teistsuguses korraldamises. (4) Kui projekteerimis- või ehitusvead ei ole kõrvaldatud kokkulepitud tähtajaks või tähtaja suhtes kokkulepet ei saavutatud, kõrvaldatakse need ehitaja või projekteerija kulul. V. LÕPPSÄTTED § 60. Määruse kohaldamine ehitise kui vallasasja suhtes (1) Käesoleva määruse sätteid kohaldatakse ka ehitise kui vallasasja ning selle omaniku või valdaja suhtes. (2) Ehitusluba ja projekteerimistingimusi võib välja anda ka enne 1991. aasta 1. novembrit tekkinud maakasutusõiguse alusel, kui sellega ei rikuta maareformi õigustatud subjekti õigusi. (3) Enne planeerimis- ja ehitusseaduse jõustumist püstitatud omavolilisele ehitisele võib anda kasutusloa pärast ehitise ülesmõõtmisprojekti koostamist, ehitise ülevaatamist ja ehitise ülevaatamisel leitud puuduste kõrvaldamist. Kõik kasutusloa andmisega seotud kulud kannab omavolilise ehitise omanik. Vallavalitsus võib ehitusnormide ja PES-i järgi ehitisele esitatavate nõuete rikkumise korral nõuda omavolilise ehitise likvideerimist käesoleva seaduse paragrahviga 54 kehtestatud korras. (4) Käesolevas määrus sätestatud kinnisasja omaniku õigused planeeringu läbiviimisel laienevad ka enne 1991. aasta 1. novembrit tekkinud maakasutusõiguse omajale.