Kuressaare Linnavolikogu — Kuressaare linna ehitusmääruse kehtestamine — KO, 93, 1823

Juhindudes kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punktist 29, planeerimisseaduse §-st 5 ja ehitusseaduse § 19 lõikest 4, Kuressaare Linnavolikogu määrab: 1. Kehtestada Kuressaare linna ehitusmäärus vastavalt lisale. 2. Määrus jõustub 1. juulil 2003. a. Volikogu esimees Peeter JALAKAS Lisa Kinnitatud Kuressaare Linnavolikogu 19. juuni 2003. a määrusega nr 18 KURESSAARE LINNA EHITUSMÄÄRUS I. Üldsätted § 1. Määruse reguleerimisala (1) Määrus reguleerib linnavolikogu, linnavalitsuse ja teiste isikute vahelisi suhteid planeeringute koostamisel, ehitiste projekteerimisel, ehitamisel ja kasutamisel ning ehitusjärelevalve korraldust. (2) Kuressaare linna ehitusmääruse (edaspidi määrus ) ülesandeks on: 1) planeerimisseaduse ja ehitusseaduse nõuete täpsustamine planeerimise ja ehitamise korraldamisel Kuressaare linnas; 2) kohalikke olusid arvestades linna või selle osade planeerimise, projekteerimise ja ehitamise üldiste põhimõtete ja reeglite seadmine; 3) Kuressaare Linnavalitsuse siseste ülesannete jaotuse sätestamine planeerimis- ja ehitustegevuse korraldamisel Kuressaare linnas. § 2. Planeerimis- ja ehitustegevuse korraldamine Kuressaare linnas (1) Linnavolikogu ja linnavalitsuse ülesanne on: 1) tagada maakasutuse ja ehitamise aluseks olevad planeeringud; 2) tagada planeeringute kehtestamise eeldusena kõigi huvitatud isikute huvide arvessevõtmine, tasakaalustamine ja kooskõlastamine; 3) tagada kehtestatud planeeringute järgimine; 4) teostada ehitusjärelevalvet. (2) Vanalinna muinsuskaitsealal asuvate ehitiste planeerimisel, projekteerimisel ja ehitamisel tuleb arvestada täiendavate tingimustega, millised tulenevad muinsuskaitseseadusest, vanalinna muinsuskaitseala põhimäärusest ja teistest kehtivatest õigusaktidest. § 3. Ehitustegevuse kooskõlastamine Kuressaare linnas (1) Ehitustegevus, mis kuulub Kuressaare Linnavalitsusega kooskõlastamisele, hõlmab: 1) uusehitise püstitamist; 2) ehitise laiendamist ehk ehitise juurde-, peale- või allaehitamist; 3) ehitise rekonstrueerimist, s.o ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine; 4) olemasolevate ehitiste lammutamist; 5) ehitise tehnosüsteemide muutmist; 6) ehitise kasutamise otstarbe muutmist; 7) hoone fassaadi muutmist; 8) ajalooliselt väärtuslikuks tunnistatud ruumide interjööri muutmist; 9) ajutise ehitise ja väikeehitise ehitamist; 10) rajatise ehitamist; 11) geodeetiliste ja geoloogiliste tööde teostamist; 12) kaevetööde teostamist; 13) olemasolevate katastriüksuste piiride muutmist. (2) Linnvalitsus otsustab isiku sooviavalduse alusel igal konkreetsel juhul eraldi, kas ehituse alustamiseks on vaja koostada detailplaneering või projekteerimistingimused ning kas ehituse alustamiseks on vaja väljastada ehitusluba või kirjalik nõusolek. II. Ülesannete jaotus ja tähtajad planeerimis- ja ehitusvaldkonna korraldamisel § 4. Linna ülesannete jaotus (1) Linnavolikogu ülesanded on: 1) üld- ja teemaplaneeringute algatamine ja kehtestamine; 2) üldplaneeringute vastuvõtmine ja avaliku väljapaneku väljakuulutamine; 3) detailplaneeringute kehtetuks tunnistamine ning sellise detailplaneeringu kehtestamine, mille puhul planeerimisseaduse kohane järelevalve teostamine planeeringute koostamise üle on kohustuslik või millega määratakse miljööväärtuslik hoonestusala; 4) detailplaneeringute algatamine, kui algatatava detailplaneeringu koostamine ei toimu vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga; 5) detailplaneeringu algatamine põhjendatud vajaduse korral, aladel ja juhtudel, millele ei ole sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustust käesoleva määruse § 9 kohaselt. (2) Linnavalitsuse ülesanded on: 1) üld-, teema- ja detailplaneeringute koostamise korraldamine; 2) detailplaneeringute algatamine, vastuvõtmine, avaliku väljapaneku korraldamine ja kehtestamine, välja arvatud käesoleva määruse § 4 punkti 1 lõike 3 juhtudel; 3) planeeringute avalikustamise korraldamine; 4) maakasutuse ja ehitamise aluseks olevate planeeringute tagamine; 5) planeeringutekohase ehitamise tagamine; 6) projekteerimistingimuste väljastamine; 7) ehituslubade väljastamine; 8) kasutuslubade väljastamine; 9) kirjalike nõusolekute andmine väikeehitiste ehitamiseks ja tehnosüsteemide muutmiseks; 10) ehitusprojektide ja ehitise mõõdistusprojektide nõuetele vastavuse kontrollimine; 11) ehitise ülevaatuse teostamine kasutusloa väljastamisele eelnevalt, vajadusel kaasata pädevaid isikuid ja institutsioone; 12) ehitise nõuetele vastavuse kontrollimine; 13) vajadusel ehitise nõuetele vastavuse kontrollimiseks ekspertiiside tegemise korraldamine; 14) vajadusel ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontrollimiseks ekspertiiside tegemise korraldamine; 15) ehitusettevõtja, projekteerimisettevõtja, ehitusuuringuid, omanikujärelevalvet, ehitusprojektide või ehitiste ekspertiise tegeva või ehitusjuhtimisega tegeleva ettevõtja nõuetele vastavuse kontrollimine; 16) vajadusel ehitisega toimunud avariide põhjuste uurimise korraldamine; 17) vajadusel ettekirjutuse tegemine; 18) ehitusgeoloogiliste ja -geodeetiliste tööde tegemise korra kehtestamine; 19) ehitusgeoloogiliste ja -geodeetiliste tööde tulemuste säilitamine; 20) ettekirjutuse tegemise pädevusega ametiisikute määramine; 21) kirjaliku nõusoleku andmisega ning ehitus- ja kasutusloa andmisega seotud dokumentide säilitamine; 22) riiklikule ehitisregistrile andmete edastamine; 23) projekteerimistingimuste avalikustamine. (2) Kõigi käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetamata ülesannete täitmine, mis on planeerimisseaduse või ehitusseadusega antud kohaliku omavalitsuse lahendada, kuulub linnavalitsuse pädevusse. (3) Detailplaneeringute algatamine, vastuvõtmine ja kehtestamine, projekteerimistingimuste, ehitus- ja kasutuslubade väljastamine ning kirjalike nõusolekute andmine toimub linnavalitsuse korraldusega. § 5. Tähtajad planeerimis- ja ehitusvaldkonna korraldamisel (1) Linnavalitsus väljastab: 1) projekteerimistingimused ning arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused 15 päeva jooksul pärast vastava taotluse ja kooskõlastuste esitamist; 2) ehitusloa 20 päeva jooksul pärast vastava taotluse ja kooskõlastatud projekti esitamist koos kõigi nõutavate andmetega; 3) kirjaliku nõusoleku 10 päeva jooksul pärast vastava taotluse ja kooskõlastatud projekti esitamist koos kõigi nõutavate andmetega; 4) kasutusloa 20 päeva jooksul pärast vastava taotluse ja kasutusloa väljastamiseks vajaliku viimase dokumendi esitamise päevast arvates. III. Linna planeerimise põhimõtted ja nõuded § 6. Planeeringute koostamine ja koostamise korraldamine (1) Planeerimine on demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja integreeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis arvestab tasakaalustatult majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi. (2) Linnavalitsus või linnavolikogu võib keelduda planeeringu algatamisest ja selle kehtestamisest tuginedes kaalutlusõigusele. Otsus peab olema põhjendatud linna majanduslike, õiguslike, sotsiaalsete, funktsionaalsete, esteetiliste, liiklustehniliste, looduslike, õiguslike jm tegurite tasakaalustatud käsitlusega. (3) Linnavalitsus esitab planeeringute algatamisel lähteseisukohad planeeringute eesmärkide, ülesannete, koosseisu, vormistamise ja kooskõlastamise kohta. § 7. Planeeringute avalikustamise korraldamine (1) Planeeringute koostamine on avalik. Linnavalitsuse kohustus on tagada huvitatud isikute kaasamine, õigeaegne informeerimine ja võimalus kaitsta oma huvisid planeeringu koostamise käigus. (2) Avalikkuse informeerimine planeeringutest toimub ajalehes, kus Kuressaare linn avaldab oma ametlikke teateid. (3) Üldplaneering, linnaosa üldplaneeringud ja teemaplaneeringud avalikustatakse internetis linna koduleheküljel (edaspidi kodulehekülg), linnavalitsuse infotahvlil (edaspidi infotahvel) ja Saaremaa Maakonna Keskraamatukogus. (4) Detailplaneeringud avalikustatakse linnavalitsuse infotahvlil. (5) Linnavalitsus peab planeeringute menetluse protsessi kohta elektroonilist registrit, tagab planeeringute ja planeeringuga seotud materjalide säilitamise planeeringute arhiivis ning nende kättesaadavuse huvitatud isikutele. § 8. Üldplaneering (1) Üldplaneeringu põhieesmärgiks on linna ruumilise arengu põhimõtete kujundamine, ruumilise arenguga kaasneda võivate majanduslike, sotsiaalsete ja kultuuriliste mõjude ning looduskeskkonnale avalduvate mõjude hindamine ning selle alusel säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu tingimuste seadmine. Üldplaneeringuga määratakse maa- ja veealade üldised kasutamis- ja ehitustingimused. (2) Üldplaneeringuid koostatakse linna või linna territooriumi osade kohta. Üldplaneeringu eesmärkide täpsustamiseks koostatakse teemaplaneeringuid. (3) Üldplaneeringu, linnaosa üldplaneeringu ja teemaplaneeringu võib koostada või nende koostamist juhtida vastavate erialadega kõrgharidusega spetsialistid, kellele see on ülesandeks tehtud. (4) Kehtestatud üldplaneering, linnaosa üldplaneering ja teemaplaneering on aluseks linna arengukavade ja detailplaneeringute koostamisel. (5) Linnas kehtib Kuressaare üldplaneering 2010, mis on kehtestatud linnavolikogu 24. mai 2001. a määrusega nr 18. (6) Üldplaneeringut korrigeeritakse tulenevalt selle muutmise ettepanekuid sisaldavatest detailplaneeringutest. § 9. Detailplaneeringu vajalikkus (1) Detailplaneering koostatakse linna territooriumi osa kohta ning see on lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks. (2) Detailplaneeringu koostamine on vajalik järgmistel juhtudel: 1) uute hoonete, välja arvatud üksikelamu kõrvalhooned ning teised kuni 20 m2 ehitusaluse pindalaga väikehooned, ehitusprojekti koostamise ja püstitamise aluseks; 2) olemasolevate hoonete, välja arvatud üksikelamud ja nende kõrvalhooned, laiendamisel, kui juurdeehitis on suurem kui 33% maapealsest kubatuurist, selle ehitusprojekti koostamise aluseks; 3) maa-alade kruntideks jagamisel, kui muutub ehitusõigus; 4) olemasolevate katastriüksuste piiride muutmisel, kui sellega muudetakse ehitusõigust. (3) Linn võib lubada ehitusprojekti koostamist projekteerimistingimuste alusel ilma detailplaneeringut koostamata järgmistel juhtudel: 1) olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele tühjale krundile üksikelamu või ühe korterelamu ehitamisel, välja arvatud riikliku kaitse all oleval maa-alal ja miljööväärtuslikul hoonestusalal; 2) olemasoleva tööstushoone laiendamisel või sellele kõrvalhoone püstitamisel, välja arvatud riikliku kaitse all oleval maa-alal ja miljööväärtuslikul hoonestusalal; 3) mitme hoonega hoonestatud krundi jagamisel nende hoonete omanike vahel mitmeks krundiks, kui sellega ei kaasne uute hoonete ehitamise soovi; 4) naaberkruntide piiride muutmisel, kui piiride muutmine ei too kaasa nende kruntide senise ehitusõiguse, välja arvatud ehitusaluse pindala, ja seniste kasutamistingimuste muutumist ning toimub kokkuleppel naaberkruntide omanikega. § 10. Detailplaneeringu koostamise lihtsustatud kord (1) Detailplaneeringu koostamise lihtsustatud kord ehk planeeringu avalikustamise nõuete asendamine planeeritava krundi ja naaberkruntide omanike kooskõlastustega kehtib järgmistel juhtudel: 1) olemasolevale hoonestusalale kuni viie üksikelamu krundi planeerimisel; 2) olemasoleva hoonestuse vahele jääva ühe tühja krundi planeerimisel, kui krundile kavandatava ehitise põhifunktsioon on elamu või büroohoone, mille maht ei muuda piirkonna linnaehituslikku miljööd; 3) olemasolevatele hoonetele ja rajatistele krundi suuruse määramisel, kui ei rajata uusi hooneid ning kus säilib hoonete kasutamise senine otstarve. (2) Detailplaneeringu koostamise lihtsustatud kord ei laiene muinsuskaitse või looduskaitse all olevatele maa-aladele ja ehitistele ning ranna- ja kalda kaitse aladele. § 11. Detailplaneeringu koostamise toimingud (1) Detailplaneeringu algatamise ettepanekuks tuleb algatamisest huvitatud isikul pöörduda arhitektuuri ja planeerimisteenistusse, kus tutvustatakse planeeringuga seotud organisatsioonilisi, sisulisi ja tehnilisi üksikasju ning väljastatakse detailplaneeringu algatamise taotluse vorm. (2) Linnavalitsus või linnavolikogu teeb detailplaneeringu algatamise otsuse koostatud lähtetingimuste alusel. (3) Linnavalitsus võib sõlmida detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikuga lepingu detailplaneeringu koostamise ja selle rahastamise kohta ning detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kohta. (4) Detailplaneeringut võib iseseisvalt ja omal vastutusel koostada või selle koostamist juhtida kõrgharidusega arhitekt, sealhulgas Euroopa Liidu liitmesriigis kutsekvalifikatsiooni omandanud arhitekt, planeerija või muu planeerimisalase ettevalmistusega spetsialist. (5) Eraõiguslik isik ei tohi olla detailplaneeringu koostamise tellija looduskaitse ja muinsuskaitse alla võetud maa-aladel ega juhul, kui detailplaneeringu koostamine ei toimu vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga. (6) Detailplaneeringu algatamise otsus kehtib kaks aastat. Kui nimetatud aja jooksul ei ole planeeringu koostamisele asutud, on planeerimise- ja ehituseala abilinnapeal õigus planeeringu algatamise otsust vaid põhjendatud vajaduse korral pikendada. (7) Kehtestatud detailplaneering võib põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekuid. IV. Nõuded projekteerimisele § 12. Projekteerimise lähtealused on: 1) kehtiv detailplaneering; 2) projekteerimistingimused, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. § 13. Projekteerimistingimused (1) Projekteerimistingimused väljastab linnavalitsus taotluse alusel. (2) Projekteerimistingimused on avalikustatud linna veebilehel, linnavalitsuse infolauas ning neid tutvustatakse arhitektuuri ja planeerimisteenistuses igale asjast huvitatud isikule. (3) Projekteerimistingimused kehtivad kaks aastat. Planeerimis- ja ehitusala abilinnapeal on õigus pikendada projekteerimistingimuste kehtivust ühe aasta võrra. § 14. Projekteerimise üldised nõuded (1) Projekteeritud ehitis peab olema arhitektuurselt ja ehitustehniliselt nõuetekohane, sobima ümbritsevasse keskkonda ning mitte olema ohtlik inimeste elule, tervisele või varale ega keskkonnale. (2) Projekteerimisel tuleb arvestada järgmiste üldiste soovitustega: 1) hoone põhimaht paigutada planeeringu või projekteerimistingimustega ette nähtud kohustuslikule ehitusjoonele; 2) ehitis planeerida nii, et oleks tagatud vaba juurdepääs selle ning teiste vahetus naabruses asuvate ehitiste remondiks, hoolduseks ja tulekahjude ning muude avariide ja õnnetuste likvideerimiseks; 3) hoone kõik väljaulatuvad osad peavad paiknema selle krundi piires, millel ta asub, välja arvatud juhul, kui ei ole seatud vastavaid servituute; 4) hoone fassaadi paiknemisel tänava joonel võivad hoone väljaulatuvad osad (trepid, keldriakende valguskaevud, rõdud, karniisid) üldkasutatavale kõnniteele ulatuda selliselt, et oleks tagatud kõnnitee normaalne kasutamine; 5) maja minimaalne kaugus naaberkrundi piirist peab üldjuhul olema vähemalt pool hoone piiripoolse osa kõrgusest, kui naaberkruntide omanikud ei lepi kokku teisiti ja selle kokkuleppega on nõustunud tuletõrjeteenistus või kui detailplaneering ei näe ette teisiti. Nimetatud nõue ei kehti vanalinna muinsuskaitsealal ja kaitsevööndis; 6) tänavaäärsed piirded peavad järgima tänavale iseloomulikku lahendust ja valdavat kõrgust, kruntide vahelised piirded ehitatakse naabrite omavahelisel kokkuleppel. Vanalinna muinsuskaitsealal ja kaitsevööndis on vajalik piirete ehitamine kooskõlastada ka muinsuskaitseametiga; 7) kõrghaljastus peab üldjuhul paiknema naaberkrundi lõunapoolsest piirist vähemalt täiskasvanud puu poole kõrguse kaugusel, kui naaberkruntide omanikud ei lepi kokku teisiti; 8) mitmepereelamute abihoonete rajamine tuleb lahendada kompleksselt kõikide korterite vajadusi arvestades. § 15. Projekteerija kohustused ja projekti vormistamise nõuded (1) Projekteerimisettevõtja on kohustatud: 1) koostama nõuetele vastava ehitusprojekti; 2) tagama ehitusprojekti vastavuse lähteandmetele ja projekteerimistingimustele; 3) koostama nõuetele vastava ehitise mõõdistusprojekti; 4) säilitama täies ulatuses kõik tema koostatud ehitusprojektid ja ehitiste mõõdistusprojektid ning nende koostamise lähteandmed vähemalt seitse aastat või arhiiviseaduses sätestatud korras arhiivi üleandmiseni; 5) kooskõlastama ehitusprojekti vajalike ametkondadega. (2) Ehitusprojekt, välja arvatud väikeehitise projekt, peab olema koostatud või kontrollitud riiklikus erinõuetega tegevusaladel tegutsevate ettevõtjate registris registreeritud projekteerimisettevõtte poolt. (3) Ehitusloa taotlemiseks esitatav projekt peab olema koostatud vastavalt majandus- ja kommunikatsiooniministri 27. detsembri 2002. a määrusega nr 70 kehtestatud nõuetele. Tänava projekt peab olema koostatud vastavalt teede- ja sideministri 28. septembri 1999. a määrusega nr 54 kehtestatud nõuetele. (4) Projektis peab, vastavalt projekteerimistingimustele, olema lisaks ehitisele lahendatud krundi heakord, haljastus, väikevormid, piirded, valgustus, reklaam ja esitatud värvilahendus. (5) Muinsuskaitsealal ja miljööväärtuslikul hoonestusalal asuvatel väärtuslikel hoonetel ning arhitektuurselt erilise lahendusega uusehitistel peab ehitusloa taotluseks esitatud projekti koosseisus olema lahendatud, vastavalt projekteerimistingimustele, akende, uste ja muude fassaade kujundavate detailide ebastandartsed sõlmed. (6) Projekt tuleb vormistada järgmisi nõudeid arvestades: 1) ehitusloa taotlemiseks esitada linnavalitsusele projekt kahes eksemplaris, üks neist vormistada arhiivile kõvade kaantega formaadis A4; 2) uusehituse ja juurdeehituse puhul vormistada asendiplaan geodeetilisele alusplaanile, mis kajastab projekteerimiseelset olukorda ja on kooskõlastatud linnageodeediga; 3) projekti lisadena esitada hindamiseks vajalikud materjalid (väljavõte detailplaneeringust, projekteerimistingimused, muinsuskaitse eritingimused, ülesmõõtmisjoonised); 4) rekonstrueerimisprojekti koosseisus esitada fotod hoone projekteerimiseelsest olukorrast. § 16. Arhitektuurivõistlus (1) Arhitektuurivõistluste korraldamise eesmärgiks on tagada linnaehituslikult väärtuslike alade ja uusehitiste kõrge kaasaegne arhitektuurne tase. (2) Linnavalitsuse poolt tellitavate suuremate üldkasutatavate hoonete projekteerimisele eelneb avalik või kutsutud osalusega arhitektuurivõistlus. (3) Vanalinna muinsuskaitsealal ja linna puhkealal peab uusehitise, mille ehitusalune pindala on suurem kui 100 m2, projekteerimine toimuma arhitektuurivõistluse võitnud töö alusel. (4) Arhitektuurivõistluse korraldamisel tuleb arvestada järgmisi nõudeid: 1) võistlus võib olla avalik või kutsutud osalusega, sellel osaleb vähemalt kolm arhitektuuribürood või kõrgharidusega arhitekti; 2) võistluse tingimused kooskõlastada linnavalitsusega; 3) võistluse žüriis peab olema vähemalt üks linnavalitsuse esindaja; 4) võistluse tööd panna välja avalikku kohta linnarahvale tutvumiseks; 5) tutvustada võistluse võitnud tööd linnavalitsusele. (2) Linnavalitsus teeb arhitektuurivõistluste korraldamisel koostööd Arhitektide Liiduga. V. Miljööväärtuslik hoonestusala § 17. Eesmärgid ja planeerimine (1) Miljööväärtusliku hoonestusala kaitse eesmärgiks on väljakujunenud linnaehitusliku terviku ja seda kujundava plaani- ja mahulise struktuuri, arhitektuuri- ja ehitustraditsioonide ning miljöölise eripära säilitamine. (2) Miljööväärtuslik hoonestusala on linnaehituslikult tervikliku plaani- ja mahulise struktuuriga omapärane linnaosa, kvartal, tänav, hoonete ansambel, park jms. (3) Miljööväärtuslike hoonestusalade määramise aluseks võetakse Kuressaare üldplaneeringus 2010 sätestatud väärtuslikud linnaosad ja Seitsme Eesti väikelinna identiteedi projekt (edaspidi identiteedi projekt), kus Kuressaares on sätestatud järgmised miljööväärtuslikud hoonestusalad: vanalinn, puhkeala, aedlinn, Tori linnaosa, Ida-Niidu korterelamud. (4) Üldplaneeringu eesmärkide täpsustamine ja täiendamine toimub miljööväärtuslike hoonestusalade teemaplaneeringuga (edaspidi teemaplaneering). (5) Teemaplaneeringuga määratakse miljööväärtuslike hoonestusalade piirid, seatakse nende kaitse- ja kasutamistingimused ning ehitusnõuded ja reeglid, millest tuleb lähtuda detailplaneeringute ja ehitusprojektide koostamisel. (6) Kuni teemaplaneeringu valmimiseni kehtestatakse üldplaneeringus sätestatud väärtuslike linnaosade ja identiteedi projektis määratud miljööväärtuslike alade kaitse- ja kasutamistingimused detailplaneeringutega. (7) Miljööväärtuslikel hoonestusaladel ehitamiseks on detailplaneeringu koostamine kohustuslik, v.a üksikelamu kõrvalhooned ja kuni 20 m 2 ehitusaluse pinnaga väikehooned ning olemasoleva üksikelamu ja selle kõrvalhoone maapealsest kubatuurist üle 33% suurune laiendamine. (8) Detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral on miljööväärtuslikul hoonestusalal ehitusprojekti koostamise aluseks projekteerimistingimused. § 18. Projekteerimise ja ehitamise üldised põhimõtted (1) Miljööväärtuslikule hoonestusalale on lubatud projekteerida ja ehitada sealsete linnaehituslike tavade ja arhitektuuriga kokkusobivaid ehitisi. (2) Miljööväärtusliku hoonestusala planeerimisel, uute hoonete püstitamisel, olemasolevate hoonete laiendamisel, hooldamisel ja remontimisel arvestatakse järgmist: 1) väljakujunenud linnaehituslikku struktuuri: tänavatevõrgu ja kinnistustruktuuri, krundi täisehitusprotsenti, hoonestustavasid, majade asendit krundil ja tänava suhtes, ehitusjoont, hoonete mastaapi jms; 2) väljakujunenud arhitektuuri- ja ehitustraditsioone, tüüpilisi ehitusmaterjale, katuse kuju ja kattematerjale, fassaadi kujundusdetaile ja viimistlust jms; 3) alale tüüpilisi ja hoonetega sobivaid piirdeid ning haljastustavasid. (3) Miljööväärtuslikul hoonestusalal välditakse sinna mittesobivate rajatiste ja ajutiste ehitiste püstitamist. VI. Nõuded ehitamisele § 19. Ehitusluba (1) Ehitusluba on linnavalitsuse nõusolek: 1) püstitada ehitusloale märgitud maaüksusele ehitis ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi; 2) laiendada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa; 3) rekonstrueerida ehitusloale märgitud ehitist või selle osa; 4) lammutada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa. (2) Ehitusluba annab ühtlasi õiguse ehitise tehnosüsteemide muutmiseks. Ehitusluba ehitise laiendamiseks annab ühtlasi õiguse sama ehitise rekonstrueerimiseks. (3) Ehitusluba väljastatakse taotluse alusel. (4) Ehitusluba on tähtajatu, kuid kaotab kehtivuse, kui ehitamist ei ole alustatud kahe aasta jooksul ehitusloa väljastamise päevast arvates. Ehitamise alustamise päevaks loetakse esimest ehitusprojektile vastavate tööde tegemise päeva. (5) Ehitusluba avalikustatakse riikliku ehitisregistri veebilehel. § 20. Kirjalik nõusolek (1) Linnavalitsuse kirjalik nõusolek on nõutav, kui: 1) ehitatakse väikeehitist, mille ehitusalune pindala on 20–60 m 2; 2) muudetakse ehitise tehnosüsteeme. (2) Kirjalik nõusolek väljastatakse taotluse alusel. Linnavalitsusel on õigus enne kirjaliku nõusoleku andmist nõuda ehitise ohutusest, samuti detailplaneeringust ja projekteerimistingimustest lähtuvalt ehitusprojekti. (3) Kirjalik nõusolek on tähtajatu. Kirjalik nõusolek kaotab kehtivuse, kui ehitamist ei ole alustatud kahe aasta jooksul kirjaliku nõusoleku andmise päevast arvates. (4) Kirjalik nõusolek avalikustatakse riikliku ehitisregistri veebilehel. § 21. Kasutusluba (1) Kasutusluba on linnavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Valminud ehitist või selle osa võib kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel. (2) Kasutusluba väljastatakse taotluse alusel, millele on lisatud kõik õigusaktidega ettenähtud dokumendid, pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist. Linnavalitsusel on õigus kaasata ehitise ülevaatuse tegemisse selleks pädevaid isikuid ja institutsioone, kes esitavad oma arvamuse kirjalikult. (3) Ehitise osale võib anda kasutusloa, kui ehitise osa on võimalik funktsionaalselt ja ohutult kasutada. (4) Kasutusluba on tähtajatu. Ajutisele ehitisele väljastatakse kasutusluba tähtajaliselt kuni viieks aastaks. § 22. Ehitise omaniku kohustused (1) Ehitise omanik on kohustatud tagama: 1) kõigi linnas kehtivate ehitamist reguleerivate õigusaktide täitmise; 2) enne ehitamise alustamist ehitusloa olemasolu, kui ehitusluba on nõutav; 3) enne ehitamise alustamist linnavalitsuse kirjaliku nõusoleku olemasolu, kui kirjalik nõusolek on nõutav; 4) ehitusprojekti kohase ehitamise, kui ehitusprojekt on nõutav; 5) esitama ehitise alustamise teatise, kui see on nõutav; 6) paigaldama kogu ehitamise ajaks informatsioonitahvli ettenähtud infoga, kui see on nõutav; 7) ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoiu ja ohutuse ümbruskonnale ehitamise ajal ja ehitise kasutamisel; 8) ehitusjärelevalve teostaja juurdepääsu ehitisele ja ehitamise tehnilistele dokumentidele, välja arvatud riigisaladuseks tunnistatud teavet sisaldavale ehitisele ja riigikaitselisele ehitisele ning sellise ehitise ehitamise tehnilistele dokumentidele; 9) riikliku järelevalve teostaja juurdepääsu ehitisele ja ehitamise tehnilistele dokumentidele, kusjuures juhul, kui riikliku järelevalve teostajal on õigus korraldada avariide põhjuste uurimist, siis juurdepääsu riigisaladuseks tunnistatud teavet sisaldavale ehitisele ja riigikaitselisele ehitisele ning sellise ehitise ehitamise tehnilistele dokumentidele; 10) ehitise tehniliste dokumentide ning olemasolu korral ehitise mõõdistusprojekti säilitamise ehitise lammutamiseni või arhiiviseaduses sätestatud korras arhiivi üleandmiseni; 11) vajaduse korral ehitusprojekti ekspertiisi tegemise; 12) vajaduse korral ehitise ekspertiisi tegemise; 13) ehitamise isiku poolt, kellel on vastav pädevus ja õigus; 14) omanikujärelevalve määramise; 15) õigusaktis sätestatud juhtudel ehitise, selle osa ja ehitise tehnosüsteemi tehnilise kontrolli teostamise; 16) piirimärkide säilimise. § 23. Omanikujärelevalve (1) Omanikujärelvalve on ehitise omaniku nimel tehtav pidev järelevalve ehitamise üle. Omanikujärelevalvet võib teha riiklikus erinõuetega tegevusaladel tegutsevate ettevõtjate registris registreeritud omanikujärelevalve tegija. (2) Omanikujärelevalve tegemise eesmärk on tagada: 1) ehitusprojektikohane ehitamine; 2) ehitamise tehniliste dokumentide koostamine; 3) ehitustööde nõuetekohane kvaliteet. (3) Enne ehitamise alustamist määrab ehitise omanik omanikujärelevalve tegijaks omanikujärelevalve tegemise õigusega ettevõtja, kes ei või olla sama ehitist ehitav isik. Omanikujärelevalvet peab tegema ehitise ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni. (4) Omanikujärelevalvet võib teha ehitise omanik, kui ehitatakse: 1) väikeehitist; 2) üksikelamut; 3) suvilat; 4) aiamaja; 5) ehitise teenindamiseks vajalikku rajatist; 6) riigisaladusega seotud või riigikaitselist ehitist. § 24. Ettevõtja tegutsemine ehitusalal (1) Ehitada võib riiklikus erinõuetega tegevusaladel tegutsevate ettevõtjate registris registreeritud ehitusettevõtja. (2) Üksikelamu, suvila, ajamaja ja väikeehitise enda tarbeks ehitamise korral ei pea järgima käesoleva paragrahvi lõigetes 1 sätestatut. § 25. Ehitusettevõtja kohustused Ehitusettevõtja on kohustatud: 1) tagama ehitusprojekti kohase ehitamise; 2) tagama ehitamise käigus tehtavate tööde dokumenteerimise; 3) säilitama täies ulatuses kõik tema koostatud ehitamise tehnilised dokumendid või nende koopiad vähemalt seitse aastat või arhiiviseaduses sätestatud korras arhiivi üleandmiseni; 4) paigaldama ehitisse nõuetele vastavaid ehitustooteid; 5) tagama ehitamise nõuetekohase kvaliteedi; 6) tagama ehitamise ohutuse ning ehitise ja ehitusplatsi korrashoiu; 7) vältima keskkonna saastamist; 8) teatama ehitise omanikule ja omanikujärelevalvet tegevale isikule ehitamise ajal selgunud ehitise nõuetele mittevastavusest või võimalikust mittevastavusest; 9) täitma ehitise garantiiga seotud kohustusi. VII. Ehitusjärelevalve § 26. Ehitusjärelevalve käesoleva määruse tähenduses on: 1) ehitusprojektide ja ehitiste mõõdistusprojektide nõuetele vastavuse kontrollimine; 2) ehituslubade väljaandmine; 3) kasutuslubade väljaandmine; 4) ehitise nõuetele vastavuse kontrollimine; 5) ehitise nõuetele vastavuse kontrollimiseks ekspertiiside tegemise korraldamine; 6) ettevõtja nõuetele vastavuse kontrollimine; 7) ehitistega toimunud avariide põhjuste uurimise korraldamine; 8) ettekirjutuste tegemine vastavalt oma pädevusele. § 27. Ehitusjärelevalve teostamine Ehitusjärelevalve teostamine linna territooriumil kuulub linnavalitsuse pädevusse. Ehitusjärelevalve ülesandeid täidavad linnapea poolt volitatud linnavalitsuse ametiisikud (edaspidi ehitusjärelvalvet teostav ametiisik). VIII. Ajutise ehitise ja väikeehitise ehitamise kord ja alad § 28. Ajutise ehitise ehitamise kord Ajutise ehitise võib püstitada linnavalitsuse nõusolekul, kas ehitusloa või kirjaliku nõusoleku alusel piiratud ajavahemikuks, kuid mitte kauemaks kui viieks aastaks. § 29. Väikeehitis (1) Väikeehitis on kuni 60 m2 ehitusaluse pindalaga ja projekteeritud maapinnast kuni viiemeetrise kõrgusega ühel kinnistul asuv: 1) ehitis, millel ei ole avalikkusele suunatud funktsioone; 2) olemasolevate ehitiste teenindamiseks vajalik rajatis. Väikeehitise mõiste laieneb ka piirdeaedadele, statsionaarsetele reklaamialustele jmt. (2) Väikeehitise ehitamiseks vajaliku kirjaliku nõusoleku saamiseks on vaja esitada eskiislahendus, mille võib koostada omanik ning mille maht ja vormistamise nõuded määratakse ehitamise sooviavalduse tingimustes.