Vabariigi Valitsus — Munitsipaalomandisse antud maa sihtotstarbe muutmiseks ja hoonestusõigusega koormamiseks loa andmine — RT III, 2012+02:00, 10

Korraldus kehtestatakse maareformi seaduse § 25 lõike 3 alusel.

1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Viljandi Linnavalitsus esitas 7. septembri 2011. a kirjaga nr 17-10/5911, täiendatud 1. novembri 2011. a kirjaga nr 17-10/5911, Vabariigi Valitsusele taotluse, et saada luba Vabariigi Valitsuse 23. aprilli 2002. a korraldusega nr 270-k „Maa andmine munitsipaalomandisse“ Viljandi linna munitsipaalomandisse antud, Viljandi maakonnas Viljandi linnas asuva Viljandi järve ümbritseva maaüksus II kinnistu lähiaadressiga Järveotsa (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Viljandi jaoskonna registriosa 2656039, katastritunnus 89714:002:0006, pindala 282 064 m2, sihtotstarve – üldkasutatav maa) sihtotstarbe muutmiseks vastavalt kehtestatud detailplaneeringule 20% ulatuses elamumaaks, 5% ulatuses transpordimaaks, alla 1% ulatuses ärimaaks ja tootmismaaks ning II etapis moodustatavate elamukruntide ja ärimaa kruntide koormamiseks hoonestusõigusega. Samuti taotletakse luba Vabariigi Valitsuse 7. veebruari 2005. a korraldusega nr 72 „Maa andmine munitsipaalomandisse“ Viljandi linna munitsipaalomandisse antud, Viljandi maakonnas Viljandi linnas asuva Riia mnt 95 kinnistu (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Viljandi jaoskonna registriosa nr 3087739, katastritunnus 89714:002:0024, pindala 30 269 m2, sihtotstarve – üldkasutatav maa) sihtotstarbe muutmiseks vastavalt kehtestatud detailplaneeringule 50% ulatuses transpordimaaks, 15% ulatuses ärimaaks, alla 1% ulatuses elamumaaks ja tootmismaaks ning moodustatavate ärimaa ja elamumaa sihtotstarbega kruntide koormamiseks hoonestusõigusega. Luba taotletakse Viljandi Linnavolikogu 31. augusti 2011. a otsuse nr 210 alusel ja kooskõlas Viljandi Linnavolikogu 31. augusti 2011. a määrusega nr 86 kehtestatud Viljandi linna arengukavaga aastateks 2011–2015. Viljandi järve ümbritsev maaüksus II kinnistu lähiaadressiga Järveotsa (pindala 282 064 m2) moodustab osa Viljandi järve ümbritsevast maaüksusest ja on registreeritud 5. septembril 2002. a maakatastris katastritunnusega 89714:002:0006 ning kantud 25. novembril 2002. a kinnistusraamatusse registriossa nr 2656039. Riia mnt 95 maaüksus on registreeritud 15. mail 2005. a maakatastris katastritunnusega 89714:002:0024 ning kantud 6. juulil 2005. a kinnistusraamatusse registriossa nr 3087739. Viljandi Linnavolikogu 27. märtsi 2008. a otsusega nr 244 kehtestatud Viljandi Järveotsa linnaosa üldplaneeringuga ja Viljandi Linnavalitsuse 26. jaanuari 2009. a korraldusega nr 56 kehtestatud Viljandi Järveotsa linnaosa järveäärse eramutestruktuuri detailplaneeringuga planeeriti Viljandi linna arendamiseks uut Järveotsa linnaosa. Detailplaneeringu kohaselt nähakse ette kruntida ümber neli Viljandi linnale kuuluvat kinnistut: Riia mnt 95 (kinnistu nr 3087739), Riia mnt 97 (kinnistu nr 2908839), Riia mnt 117 (kinnistu nr 2908739) ja osaliselt Viljandi järve ümbritsev maaüksus II kinnistu lähiaadressiga Järveotsa (kinnistu nr 2656039). Planeeringute koostamisel leiti, et maakorralduslikult ja Järveotsa linnaosa tervikliku ruumi väljaarendamiseks on otstarbekas kaasata linnaosa arendamisse hoonestuse alla ka osa üldkasutatavat maad Viljandi järve ümbritseva maaüksus II ja Riia mnt 95 kinnistute koosseisust. Detailplaneeringuga on muu hulgas määratud ühiskondlike hoonete asukohad ja vajalikud maakasutused ning säilitatud võimalikult palju üldkasutatava maa otstarvet. 42 ha suurusele maa-alale on planeeritud 22,7 ha ulatuses sotsiaalmaad, sh 2,3 ha ühiskondlike ehitiste maad, lisaks on planeeritud 98 väikeelamukrunti, 5 korterelamukrunti, 2 elektrialajaama krunti, 1 sidealajaama krunt, 5 tänavakrunti, 4 ärikrunti, elamustruktuuri ja korterelamute kvartalid, Riia mnt maa-ala, Järveotsa keskväljak ja spordiplatside vöönd ja Järveotsa promenaad. Osaliselt kavandatakse detailplaneering maa-ala jagamiseks ellu viia I etapis, s.o kvartali tasemel, ja osaliselt II etapis, s.o kruntide tasemel. Linnavalitsuse kinnitusel jagatakse kvartalid kruntideks vastavalt nõudlusele ja kui linnal on taristu arendamiseks vajalikud ressursid. Viljandi järve ümbritsevale maaüksus II kinnistule on kavandatud moodustada elamumaa sihtotstarbega kvartalid nr 11, nr 14 ja nr 15 väikeelamute püstitamiseks, ühepereelamukrundid nr 6-1 kuni nr 6-5, 75% elamumaa ja 25% ärimaa sihtotstarbega krunt nr 15-1, kuhu on planeeritud 6 korteriga elamu, mille esimese korruse korterite asemele on kavandatud avalikku funktsiooni kandev äripind, ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega krunt nr 16-1, tootmismaa sihtotstarbega elektrialajaama krundid nr 33 ja nr 34 ja üldkasutatava sihtotstarbega Järveotsa linnaosaga piirnev puhkeala krunt nr 30. Samuti jääb maaüksusele elamustruktuuri kvartal nr 17, mille sihtotstarve jääb üldkasutatavaks maaks. Nimetatud kvartali puhul määratakse krundid ja sihtotstarbed eraldi detailplaneeringuga. Osaliselt hõlmab maaüksus ka elamumaa sihtotstarbega ühepereelamukrunte nr 3-1 kuni nr 3-6, väikeelamukvartaleid nr 8, nr 10, nr 12 ja nr 13, samuti 75% elamumaa ja 25% ärimaa sihtotstarbega krunti nr 8-1, kuhu on planeeritud 6 korteriga elamu, mille esimese korruse korterite asemele on kavandatud avalikku funktsiooni kandev äripind, transpordimaa sihtotstarbega Järveotsa linnaosa kõrvaltänavate krunte nr 23 kuni nr 27, Järve promenaadi krunti nr 28, Järveotsa keskväljaku ja spordiplatside vööndi krunti nr 29 ja Riia maantee laiendamiseks teemaa krunti nr 31 ning ärimaa sihtotstarbega krunti nr 18, kuhu on kavandatud kaubandus- ja teenindusfunktsiooniga ärihoone. Detailplaneeringu kohaselt on krundile nr 28 kavandatud promenaad, mis koosneb kesksest pargist, milles on võimaldatud pikisuunaline jalakäijate ja jalgratturite liikumine, kahest ühesuunalisest (vastassuundades) autoliiklusele planeeritud teest ja kõnniteedest kummaski hoonestusala poolses küljes. Järveotsa linnaosa üldplaneeringu kohaselt on krundile nr 29 kavandatud rajada keskväljak, mis peab ühendama jalakäija ja jalgratturi jaoks promenaadi (krunt nr 28) spordivööndiga ja linna poolt suunduva teega (krunt nr 31), avalikult kasutatavad parkimiskohad, kergliiklusteed ja mänguväljakud. Keskväljaku piirkonna avalik ruum projekteeritakse arhitektuurivõistluse kaudu koos vahetult külgnevate avalike hoonetega. Riia mnt 95 kinnistule on kavandatud moodustada ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega kvartal nr 22, ärimaa sihtotstarbega krundid nr 21 ja nr 21a kaubandus- või teenindusfunktsiooniga ärihoonete rajamiseks, mille ülemistele korrustele saab rajada bürood või korterid, ning tootmismaa sihtotstarbega krunt nr 32 sidevarustuse DLU alajaama rajamiseks. Osaliselt hõlmab maaüksus ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega kvartalit nr 2, ühepereelamukrunti nr 3-1, ärimaa sihtotstarbega krunti nr 20 kaubandus- või teenindusfunktsiooniga ärihoone rajamiseks ning transpordimaa sihtotstarbega Järveotsa linnaosa teenindava kõrvaltänava krunti nr 23 ja Järveotsa keskväljaku ja spordiplatside vööndi krunti nr 29. II etapis moodustatavate kruntide nr 3-1 kuni nr 3-6, nr 6-1 kuni nr 6-5, nr 8-1, nr 15-1, nr 18, nr 20, nr 21 ja nr 21a puhul taotletakse luba ka hoonestusõigusega koormamiseks. Hoonestusõigused seatakse enampakkumise korras. Linnavalitsuse selgituste kohaselt on hoonestusõiguse seadmisega võimalik leida krundile omanik, kes on huvitatud krundi hoonestamisest, ja seega on tagatud ehitiste tähtajaline valmimine. Samuti on võimalik hoonestusõigusega koormamisel täpsemalt kokku leppida linna kohustused nii tänavate, kommunikatsioonide, haljasalade kui ka muude krundi kasutusele võtmiseks vajalike toimingute tegemiseks. 2. ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED Vastavalt maareformi seaduse § 25 lõikele 3 võib kohalik omavalitsus munitsipaalomandisse antud sotsiaalmaa sihtotstarbega maa sihtotstarvet muuta, nimetatud maad võõrandada, kasutusvalduse või hoonestusõigusega koormata maavanema otsusega saadud maa korral üksnes keskkonnaministri loal ning Vabariigi Valitsuse otsusega saadud maa korral üksnes Vabariigi Valitsuse loal. Luba antakse kohaliku omavalitsuse motiveeritud taotluse alusel. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lõike 1 kohaselt on omavalitsusüksuse ülesandeks korraldada vallas või linnas sotsiaalabi ja -teenuseid, vanurite hoolekannet, noorsootööd, elamu- ja kommunaalmajandust, veevarustust ja kanalisatsiooni, heakorda, jäätmehooldust, ruumilist planeerimist, valla- või linnasisest ühistransporti ning valla teede ja linnatänavate korrashoidu, juhul kui need ülesanded ei ole seadusega antud kellegi teise täita. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lõike 3 punktist 1 tulenevalt otsustab ja korraldab omavalitsusüksus lisaks sama paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatud ülesannetele neid kohaliku elu küsimusi, mis on talle pandud teiste seadustega. Vastavalt planeerimisseaduse § 4 lõikele 2 tuleb kohalikul omavalitsusel tagada maakasutuse ja ehitamise aluseks vajalike planeeringute olemasolu, huvitatud isikute huvide arvessevõtmine ja tasakaalustamine, mis on planeeringu kehtestamise eeldus, ning tagada ka kehtestatud planeeringute järgimine. Kohalik omavalitsus peab tagama vajalike planeeringute olemasolu kogu haldusterritooriumi kohta, sõltumata maa omanikust. Planeerimisalase tegevuse korraldamisel ja planeeringute kehtestamisel tuleb kaaluda ka võimalusi planeeringu elluviimiseks. Detailplaneeringu koostamisel ja avalikustamisel ei laekunud ühtegi protesti ega ettepanekut. Detailplaneeringuga on säilitatud Riia mnt 95 kinnistu puhul sotsiaalmaa sihtotstarve 35% ulatuses ja Viljandi järve ümbritseva maaüksus II kinnistu puhul 75% ulatuses. Sellega on Viljandi Linnavalitsuse hinnangul tagatud, et üldkasutatavale maale uue linnaosa rajamine ei kahjusta linnaelanike huve, vaid see on suunatud piirkonna elavdamiseks ja korrastamiseks ning muudab ala turvalisemaks. Detailplaneeringu elluviimiseks on vaja muuta kinnistute piire ja osaliselt sotsiaalmaa sihtotstarvet. Teeseaduse § 2 lõike 1 kohaselt on tee maantee, tänav, metsatee, jalgtee ja jalgrattatee või muu sõidukite või jalakäijate liiklemiseks kasutatav rajatis, mis võib olla riigi või kohaliku omavalitsuse või muu juriidilise isiku või füüsilise isiku omandis. Sama paragrahvi lõike 2 punkt 1 sätestab, et tee koosseisu kuuluvad teemaal asuvad liiklemiseks kasutatavad rajatised, mille hulka kuulub muu hulgas ka parkla. Teeseaduse § 14 kohaselt käsitatakse teehoiuna teetööde tegemist, kavandamist, teekasutuse korraldamist, tee kaitsevööndi hooldamist, tee projekteerimist ning tee haldamisega seotud muud tegevust ja teetööks nimetatakse sama seaduse §-s 17 sätestatud tee ehitamist, remontimist ja hooldamist. Teeseaduse § 25 lõige 3 sätestab, et valla- või linnavalitsus korraldab teehoidu kohalikel teedel ja on kohustatud nendel teedel looma tingimused ohutuks liiklemiseks. Seega on kavandatavasse Järveotsa linnaossa avalikult kasutatavate teede ja parkimiskohtade rajamine ning nende korrashoiu korraldamine omavalitsusüksuse ülesanne. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lõike 3 punkti 2 kohaselt otsustab ja korraldab omavalitsusüksus lisaks sama paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatud ülesannetele neid kohaliku elu küsimusi, mis ei ole seadusega antud kellegi teise otsustada ja korraldada. Rajatavate elektri- ja sidealajaamade eesmärk on Järveotsa linnaossa kavandatud ehitiste elektrienergiaga ja sidega varustamine. Seega on planeeritud alajaamad oluline tehnilise taristu osa ning need aitavad linnal täita avalik-õigusliku iseloomuga ülesannet. Ehitusseaduse § 13 kohaselt tagab detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Viljandi Linnavalitsuse kinnitusel investeeritakse kruntide hoonestusõigusega koormamisest saadav tulu täies mahus detailplaneeringuga ettenähtud tööde tegemiseks, sh taristu ja haljastuse väljaehitamiseks. Hoonestusõiguse seadmise kaudu jääb kohalik omavalitsus kinnisasja omanikuks ning tal on kontroll selle üle, et kinnisasja kasutataks hoonestusõiguse seadmisel määratud eesmärgil. Seega on Järveotsa linnaosa rajamise eesmärgil Viljandi järve ümbritseva maaüksus II ja Riia mnt 95 kinnistute osaline sihtotstarbe muutmine ja II etapis moodustatavate elamu- ja ärimaa sihtotstarbega kruntide hoonestusõigusega koormamine suunatud linna arengule ega kahjusta omavalitsusüksuse ega riigi huve. 3. OTSUS Lähtudes eeltoodust ja vastavalt maareformi seaduse § 25 lõikele 3 anda luba: 3.1. Vabariigi Valitsuse 23. aprilli 2002. a korraldusega nr 270-k „Maa andmine munitsipaalomandisse“ Viljandi linna munitsipaalomandisse antud, Viljandi maakonnas Viljandi linnas asuva Viljandi järve ümbritseva maaüksus II kinnistu lähiaadressiga Järveotsa (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Viljandi jaoskonna registriosa 2656039, katastritunnus 89714:002:0006, pindala 282 064 m2, sihtotstarve – üldkasutatav maa) sihtotstarbe muutmiseks vastavalt kehtestatud detailplaneeringule 20% ulatuses elamumaaks, 5% ulatuses transpordimaaks, alla 1% ulatuses ärimaaks ja tootmismaaks ning kinnistu jagamisel moodustatavate elamu- ja ärimaa sihtotstarbega kruntide nr 3-1 kuni nr 3-6, nr 6-1 kuni nr 6-5, nr 8-1, nr 15-1 ja nr 18 koormamiseks hoonestusõigusega; 3.2. Vabariigi Valitsuse 7. veebruari 2005. a korraldusega nr 72 „Maa andmine munitsipaalomandisse“ Viljandi linna munitsipaalomandisse antud, Viljandi maakonnas Viljandi linnas asuva Riia mnt 95 kinnistu (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Viljandi jaoskonna registriosa nr 3087739, katastritunnus 89714:002:0024, pindala 30 269 m2, sihtotstarve – üldkasutatav maa) sihtotstarbe muutmiseks vastavalt kehtestatud detailplaneeringule 50% ulatuses transpordimaaks, 15% ulatuses ärimaaks, alla 1% ulatuses elamumaaks ja tootmismaaks ning kinnistu jagamisel moodustatavate elamu- ja ärimaa sihtotstarbega kruntide nr 3-1, nr 20, nr 21 ja nr 21a koormamiseks hoonestusõigusega. 4. VAIDLUSTAMISVIIDE Korralduse peale võib halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras esitada kaebuse Tallinna Halduskohtusse 30 päeva jooksul korralduse teatavaks tegemise päevast arvates. 5. KORRALDUSE TEATAVAKS TEGEMINE Keskkonnaministeeriumil teha korraldus Viljandi Linnavalitsusele teatavaks.