Tartu maakonnas Ülenurme vallas asuva Kesa kinnisasja sundvõõrandamine

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi volitatud asutus Maanteeamet on valmistanud ette suuremahulise teeprojekti riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu (km-d 182,6–194,2) ehitamiseks. Projekti alusel ehitatakse olemasolev mõlemas sõidusuunas ühe sõidurajaga maantee neljarajaliseks I klassi maanteeks. Pääs Tartu linna territooriumile Ringtee tänavale rajatakse eritasandilise liiklussõlmega. Tõrvandi alevikuga ühendusel parandatakse liiklusohutust rajatava jalgtee ja kogujateid teenindavate ringristmike abil. Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu eelprojekt on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 22. juuli 2008. a käskkirjaga nr 167 ning tehniline projekt Maanteeameti peadirektori 27. novembri 2009. a käskkirjaga nr 431. Projekti IV ehitusala Ringtee–Lemmatsi (km-d 187,35–189,12) eeldatav ehituse ajavahemik on aastad 2011–2012 ning ehitamist rahastatakse osaliselt Euroopa Ühtekuuluvusfondi vahenditest. Eelprojekti koostamise käigus kooskõlastati tehnilised lahendused piirinaabrite ja maaomanikega, neid teavitati vajadusest teha kinnistutest äralõikeid ning tee-ehituse käigus toimuvatest teetöödest. Kohaliku omavalitsuse üksuses toimusid projekti keskkonnamõjude hindamise programmi avalik arutelu (20. veebruaril 2007. a) ning keskkonnamõju hindamise aruande avalikud arutelud (23. augustil 2007. a ja 24. jaanuaril 2008. a), kus tutvustati projekti, selle eesmärke, keskkonna parandamise erinevaid meetmeid ning kuulati maaomanike ja omavalitsusüksuse esindajate ettepanekuid. Maanteeameti peadirektor andis „Teeseaduse” § 25 lõike 21 alusel 4. septembri 2009. a käskkirjaga nr 257 „Volituste andmine” Maanteeameti (endise nimega Lõuna Regionaalne Maanteeamet) ametnikele volituse pidada maaomanikega läbirääkimisi ja sooritada vajalikke tehinguid kõigi seadusest tulenevate õiguste ja kohustustega. Maaomanikega peeti läbirääkimisi 2010. aasta märtsist alates. Vajalike maaüksuste omandamiseks maaomanikele hinnapakkumiste tegemisel võeti aluseks Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ veebruaris 2010. a koostatud eksperthinnangud iga kinnisasja hariliku väärtuse väljaselgitamise kohta. Tartu ümbersõidu IV ehitusala ehitamiseks on vaja omandada äralõikeid eraomandis olevast 32 kinnistust. Praeguseks on kokkulepped sõlmitud 20 kinnistu omanikuga, läbirääkimised on pooleli kuue kinnistu omanikuga, kuue kinnistu suhtes on algatatud sundvõõrandamine. Kuigi eelnevalt kooskõlastati projektlahendus ning peeti läbirääkimisi, ei õnnestunud sõlmida kokkulepet kinnisasja võõrandamiseks Tartu maakonnas Ülenurme vallas Soinaste külas asuva Kesa kinnistu (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna jaoskonna registriosa nr 1471004, katastritunnus 94901:006:0244, pindala 8801 m², sihtotstarve – elamumaa) omanikuga. 16. novembri 2010. a kirjaga nr 3.2-3/10-00969/004 esitas Maanteeamet kooskõlas „Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse” (edaspidi KASVS) § 10 lõikega 3 Kesa kinnisasja omanikule O. M-ile teate sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta. Maanteeamet esitas 22. novembri 2010. a kirjaga nr 3.2-3/10-00969/021 sundvõõrandamise taotluse kavatsuse arvamuse andmiseks Ülenurme Vallavalitsusele, kes andis 7. detsembri 2010. a protokollilise otsusega nõusoleku sundvõõrandamismenetluse algatamiseks.

ÄRAKUULAMINE

Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu eelprojekti koostamise käigus kaasati avalikkust ja puudutatud isikuid. Eelprojekti koostaja kooskõlastas projekti koostamise käigus projektlahendused projekti elluviimiseks vajalike maade omanikega ning teavitas neid äralõigete tegemise vajadustest. Kohaliku omavalitsuse üksuses toimusid projekti keskkonnamõjude hindamise programmi ning keskkonnamõjude hindamise aruande avalikud arutelud, kus tutvustati projekti, selle eesmärke, erinevaid meetmeid keskkonna parandamiseks ning kuulati maaomanike ja omavalitsuse esindajate ettepanekuid. Projekti tutvustamisel esitasid kinnisasjade omanikud ettepanekuid, millega võimaluse korral arvestati, ning projekti tehti korduvalt muudatusi. Kesa kinnistu omanikule O. M-ile on tutvustatud Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu eelprojekti ning projektlahendust Kesa kinnistu kohta. O. M. on projektlahenduse kooskõlastanud. Tuginedes Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ eksperthinnangule nr 34 664, pakkus Maanteeamet Kesa kinnistu võõrandamise eest hinnaks 2,68 €/m² (42 kr/m²), kinnistu hind kokku oli 23 624,43 eurot (369 642 krooni). Omanik ei nõustunud Maanteeameti pakutud kinnistu hinnaga. Omaniku väitel on talle tekkinud kahju, kuna seoses teeprojektiga ei olnud tal võimalik koostada kinnistule detailplaneeringut elamukruntideks jagamiseks. Samuti ei olnud võimalik kinnistule ehitada uut elamut, kuna Ülenurme vald ei väljastanud ehitusluba, tuues põhjenduseks koostatava teeprojekti. Maanteeamet ei nõustu omaniku väidetega, sest teeprojekt ei takistanud kinnistu kasutamist senisel otstarbel, samuti olemasoleva hoone remontimist. Õigusliku ootuse tagab üksnes kehtestatud detailplaneering ning omanik ei saanud eeldada, et tema kinnistu suhtes koostatakse ning võetakse vastu detailplaneering soovitud kujul ja ulatuses. Omanik soovis ruutmeetri hinnaks 12,14 eurot (190 krooni), mis oleks võimaldanud tal tasuda korteri ostmiseks võetud laenu ning omandada perele maja. Omaniku soovitud hinna tõenduseks ei ole esitatud ühtki eksperthinnangut. Omaniku seisukohtadest ja 25. novembri 2010. a e-kirjast nähtub, et ta ei nõustu Maanteeameti pakutud müügihinnaga, kuid ei esita vastuväiteid kinnistu sundvõõrandamisele.

ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED

KASVSi § 2 lõike 1 kohaselt on kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasja sundvõõrandamine üldistes huvides on lubatud KASVSi § 3 lõike 1 punkti 7 kohaselt avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks. Praegusel juhul on kinnisasja sundvõõrandamise eesmärgiks omandada maad avalikult kasutatava tee ehituse tarbeks. Kinnistu sundvõõrandatakse eritasandilise liiklussõlme ehitamiseks tervikuna. Tulenevalt KASVSi § 3 lõikest 3 ei ole sundvõõrandamine lubatud, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Võttes arvesse asjaolu, et selle projekti näol on tegemist liiklusohtlikul Kandiküla–Uhti lõigul olemasoleva maantee laiendamisega neljarajaliseks I klassi maanteeks ning eritasandilise liiklussõlme ehitamisega, ei ole võimalik teed ehitada ilma eraomandis olevaid kinnistuid omandamata. Kandiküla–Uhti lõigu ehitamine aitab eelduslikult oluliselt kaasa liiklusohutuse paranemisele Tallinna–Tartu–Võru–Luhamaa maantee vastaval lõigul, mistõttu teenib tee vastavusse viimine tänapäeva kõrgendatud ohutusnormidega enamiku ühiskonnaliikmete huve. Tee ehitamise käigus rajatakse kogujateed, kergliiklusteed ja mahasõidud, mistõttu kaasneb tee ehitamisega ka kohalike elanike elukvaliteedi paranemine. Kaaludes üldist huvi kõnealuse teelõigu ehitamiseks ja sundvõõrandatava kinnisasja omaniku huvi (omandi puutumatus, erandkorras omandi võõrandamine õiglase ja kohese hüvitise eest), jõuti järeldusele, et on täidetud KASVSist tulenevad sundvõõrandamise lubatavuse eeldused. Haldusorganile teadaolevalt ei ela kinnisasja omanik kinnistul (kinnisasja omaniku 25. novembri 2010. a e-kirjast nähtub, et omanik on kinnistult ära kolinud). Kooskõlas KASVSi § 2 lõikega 1 on omaniku nõusolekuta kinnisasja võõrandamise eelduseks kohese ja õiglase hüvitise maksmine. Õiglase hinna all mõistetakse kohalikku keskmist müügihinda ehk asja harilikku väärtust „Tsiviilseadustiku üldosa seaduse” § 65 tähenduses. Sundvõõrandamismenetluse raames läbi viidava erakorralise hindamise eesmärk on kinnisasja hariliku väärtuse määramine (Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määrusega nr 260 kinnitatud „Maa erakorralise hindamise korra” punkt 20). Maanteeamet lähtus kinnisasjade omanikega peetud läbirääkimistel Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ koostatud eksperthinnangutest, mis määrasid võõrandatavate kinnisasjade turuväärtuse. Sundvõõrandatava kinnisasja erakorraline hindamine ja sundvõõranditasu ning hüvitise suuruse määramine viiakse läbi vastavalt KASVSis sätestatule. Kinnisasja omanikule säilib õigus eemaldada sundvõõrandatavalt kinnisasjalt olulisi osi, päraldisi ja vilju. KASVSi § 3 lõike 4 kohaselt on sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee või raudtee eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Tartu ümbersõit kajastub Ülenurme Vallavolikogu 10. veebruari 2009. a otsusega nr 01 kehtestatud üldplaneeringus. Tallinna–Tartu–Võru–Luhamaa riigimaantee trassi valik on heaks kiidetud Vabariigi Valitsuse 9. märtsi 1999. a korraldusega nr 313-k.

AVALIKULT KASUTATAVA TEE ASUKOHA KINNITAMINE1

KASVSi § 12 lõike 11 alusel kinnitada rajatava Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu avalikult kasutatavate teede asukohad vastavalt ehitusloa väljastaja heakskiidetud eelprojektile.

1

SUNDVÕÕRANDAMISE OTSUS

Tulenevalt eeltoodust ja lähtuvalt KASVSi § 2 lõikest 2, § 3 lõike 1 punktist 7 ja § 12 lõikest 1 sundvõõrandada Eesti Vabariigile: Tartu maakonnas Ülenurme vallas Soinaste külas asuv Kesa kinnistu (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna jaoskonna registriosa nr 1471004, katastritunnus 94901:006:0244, pindala 8801 m², sihtotstarve – elamumaa; omanik O. M., elukoht Tartu) tervikuna vastavalt Tartu ümbersõidu eelprojektile.

SUNDVÕÕRANDISAAJA

Määrata riigipoolseks sundvõõrandisaajaks Maanteeamet (registrikood 70001490, asukoht Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn), kellel korraldada KASVSis ettenähtud toimingud sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseks, sealhulgas sundvõõrandatava kinnistu osa vormistamine Eesti Vabariigi omandina, sundvõõranditasu määramiseks erakorralise hindamise läbiviimiseks avalduse esitamine ja sundvõõranditasu väljamaksmine.

VAIDLUSTAMINE

Korralduse peale võib „Halduskohtumenetluse seadustikus” sätestatud korras esitada kaebuse Tallinna Halduskohtusse 30 päeva jooksul korralduse teatavaks tegemise päevast arvates.

KORRALDUSE TEATAVAKS TEGEMINE

Riigipoolsel sundvõõrandisaajal Maanteeametil teha korraldus punktis 5 nimetatud isikule teatavaks KASVSi § 12 lõikes 2 nimetatud korras.