Harju maakonnas Saku vallas asuvate kinnisasjade osade sundvõõrandamine

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi volitatud asutus Maanteeamet on valmistanud ette suuremahulise tee eelprojekti põhimaantee nr 11 Tallinna ringtee ja kõrvalmaantee nr 11390 Tallinn–Rannamõisa–Kloogaranna ühendustee Juuliku–Tabasalu ehitamiseks. Eelprojekt lõigus km-d 0,0–3,5 (edaspidi Juuliku liiklussõlm) on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 28. detsembri 2009. a käskkirjaga nr 478. Nimetatud eelprojekti eesmärk on uue eritasandilise ristmiku väljaehitamine koos uue ühendustee lõiguga ning liiklusohutuse taseme tõstmine rahvusvahelisel maanteel (E265 Tallinna ringtee). Eeldatav ehituse ajavahemik on aastad 2011–2013 ning ehitamist rahastatakse osaliselt Euroopa Ühtekuuluvusfondi vahenditest. Eelprojekti koostamise käigus kooskõlastati tehnilised lahendused piirinaabrite ja maaomanikega, neid teavitati vajadusest teha kinnistutest äralõikeid ning tee-ehituse käigus toimuvatest teetöödest. Samuti toimusid kohaliku omavalitsuse üksuses projekti keskkonnamõju hindamise programmi avalikud arutelud (25.–27. aprill 2005. a), keskkonnamõjude hindamise aruande avalikud arutelud (30. jaanuar – 1. veebruar 2006. a), trassi eelvalikute avalikud arutelud (29.–31. august 2005. a) ja keskkonnamõju hindamise täiendatud aruande avalikud arutelud (5.–7. mai 2006. a), kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja keskkonna parandamise erinevaid meetmeid ning kuulati maaomanike ja omavalitsusüksuse esindajate ettepanekuid. Maanteeameti peadirektor andis „Teeseaduse” § 25 lõike 21 alusel 18. märtsi 2010. a käskkirjaga nr 84 „Volituste andmine” maatalituse peaspetsialistidele volituse pidada maaomanikega läbirääkimisi ja sooritada vajalikke tehinguid kõigi seadusest tulenevate õiguste ja kohustustega. Maanteeamet alustas maaomanikega läbirääkimisi 2010. a mais. Maanteeamet võttis vajalike maaüksuste omandamiseks hinnapakkumiste tegemisel aluseks Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ koostatud eksperthinnangud iga kinnisasja kohta. Kuigi eelnevalt kooskõlastati projektlahendus ning peeti läbirääkimisi ja kirjavahetust, ei õnnestunud sõlmida kokkulepet vajalike maaüksuste omandamiseks Arson Varaarenduse OÜ-ga (Toomiku, Toomakalda ja Toomavälja kinnistu), kes omandas nimetatud kinnistud 2006. aasta märtsis R. J-lt. 12. novembri 2010. a kirjaga nr 3.2-3/10-00971/001 esitas Maanteeamet kooskõlas „Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse” (edaspidi KASVS) § 10 lõikega 3 nimetatud äriühingule teate sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta. Maanteeamet esitas sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse arvamuse andmiseks Saku Vallavalitsusele, kes andis 14. detsembri 2010. a korraldusega nr 1009 nõusoleku sundvõõrandamise menetluse algatamiseks.

ÄRAKUULAMINE

Juuliku liiklussõlme eelprojekti koostamise käigus kaasati avalikkust ja puudutatud isikuid. Eelprojekti koostaja kooskõlastas projekti elluviimiseks vajalike maade omanikega projektlahendused ning teavitas neid äralõigete tegemise vajadusest. Kohaliku omavalitsuse üksuses toimusid projekti keskkonnamõjude hindamise programmi avalikud arutelud, kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja erinevaid meetmeid keskkonna parandamiseks ning kuulati maaomanike ja omavalitsusüksuse esindajate ettepanekuid. Projekti tutvustamisel esitasidkinnisasjade omanikud ettepanekuid, millega võimaluse korral arvestati, ning projekti tehti korduvalt muudatusi. Toomiku, Toomavälja ja Toomakalda kinnistu omaniku Arson Varaarenduse OÜ esindajale A. R-le on tutvustatud eelprojekti ning projektlahendust. Äriühingu esindaja on projektlahenduse kooskõlastanud. Tuginedes Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ eksperthinnangutele nr 1004-1271/P, 1004-1273/P ja 1004-1276/P, pakkus Maanteeamet kinnistute äralõigete võõrandamise eest järgmist hinda: – Toomiku kinnistu (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 10677502, katastritunnus 71801:003:0584, pindala 9,63 ha, sihtotstarve – maatulundusmaa, äralõike ligikaudne pindala 63 036 m2) ruutmeetri hind 0,64 eurot (10 krooni), äralõike hind 40 287,35 eurot (630 360 krooni); – Toomavälja kinnistu (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 9363902, katastritunnus 71801:003:0583, pindala 9,91 ha, sihtotstarve – maatulundusmaa, äralõike ligikaudne pindala 18 645 m2) ruutmeetri hind 0,58 eurot (9 krooni), äralõike hind 10 724,69 eurot (167 805 krooni); – Toomakalda kinnistu (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 10677602, katastritunnus 71801:003:0585, pindala 8,12 ha, sihtotstarve – maatulundusmaa, äralõike ligikaudne pindala 19 813 m2) ruutmeetri hind 0,58 eurot (9 krooni), äralõike hind 11 396,53 eurot (178 317 krooni). Maanteeametile 26. novembril 2010. a saadetud kirjas ei nõustunud omaniku esindaja Maanteeameti pakkumusega, põhjendades oma keeldumist asjaoluga, et kinnistud on äriühingu bilansis soetamismaksumuses 1,92 €/m2 (30 kr/m2) ning Maanteeameti pakkumusega nõustumisel tekiks äriühingul kahjum. Maanteeamet ei saa nõustuda nimetatud põhjendusega, kuna tee ehitamiseks vajalike äralõigete omandamine toimub praeguse turuväärtuse alusel ning kinnisvaraturu kõrgajal ostetud kinnistute soetusmaksumuse tasumine ei ole põhjendatud. Äriühingu kahjum on tekkinud seoses kinnisvaraturu langusega, mitte teeprojekti elluviimisega. Ühtlasi avaldas Arson Varaarenduse OÜ soovi, et riik omandaks Toomiku kinnistu tervikuna selle soetusmaksumusega 1,92 €/m2 (30 kr/m2), kuna maantee koridor hõlmab enamikku kõnealust kinnistut ja see ei jääks eraldiseisvalt efektiivselt kasutatavaks. Kuigi kinnisasja omaniku esindaja ei ole KASVSi § 14 lõikes 4 ettenähtud korras vastavat taotlust Vabariigi Valitsusele esitanud ega samas teavitanud ka nimetatud soovist loobumisest, nõustub Vabariigi Valitsus siinkohal Maanteeameti arvamusega, mille kohaselt on Toomiku kinnistu allesjääva osa pindala piisavalt suur (ca 3,3 ha), et võimaldada kinnistu sihtotstarbelist kasutamist. Ka ei ole allesjääva kinnisasja kuju ebaotstarbekas määral, mis takistaks kinnistu maatulundusmaana kasutamist. Kinnisasja omaniku esindaja ei ole täpsemalt selgitanud ega esitanud asjakohaseid tõendeid, millest nähtuks, milles seisneb allesjääva kinnistu osa otstarbeka kasutamise võimatus. Kinnisasja omaniku esindaja avaldatud informatsiooni kohaselt ei ole võimalik teistsugusele seisukohale asuda. Samuti väitis omaniku esindaja, et allesjäävate kinnistute osade väärtus väheneb oluliselt, kuna ei tagata tootmistegevuseks vajalikke juurdepääsuteid ning silla kandevõime ei ole piisav tootmistegevuse arendamise vajadusteks. Maanteeamet ei nõustu nimetatud väidetega. Arson Varaarenduse OÜ esindajale on tutvustatud projektlahendust, kuhu on peale kantud rajatav juurdepääsutee piki ehitatavat Juuliku–Tabasalu teed. Samuti on üle Vääna jõe projekteeritud sild, mille kandevõime on 25 tonni, mis on piisav kinnistute majandamiseks maatulundusmaana, sealhulgas juurdepääsuks põllumajandusmasinatega. Juurdepääsutee ning silla projekteerimisel on Maanteeamet lähtunud olemasolevast olukorrast, kus kinnistute sihtotstarve on maatulundusmaa ning Saku valla üldplaneeringu kohaselt on tegemist puhke- ja virgestusmaaga. Detailplaneeringut kinnistutele kehtestatud ega algatatud ei ole. Seega ei saa nõustuda, et Arson Varaarenduse OÜ-le tekivad kaasnevad kahjud allesjäävate kinnistuosade väärtuse vähenemisest. Maanteeamet selgitas eespool nimetatud seisukohti 30. novembri 2010. a kirjas nr 3.2-3/10-00971/006. Kokkuleppe saavutamise soodustamiseks pakkus Maanteeamet hüvitist uue tee kaitsevööndi piirangutest tuleneva võimaliku kahju kompenseerimiseks (teekaitsevööndi laius 50 m äärmise sõiduraja teljest, mille määratlus tuleneb „Teeseaduse” § 13 lõikest 2) 50% hinnangus leitud maa ühikväärtusest järgnevalt: – Toomiku kinnistu teekaitsevööndi pindala 7621 m2, kompensatsiooni suurus 2435,35 eurot (38 105 krooni); – Toomavälja kinnistu teekaitsevööndi pindala 6869 m2, kompensatsiooni suurus 1975,54 eurot (30 910,50 krooni); – Toomakalda kinnistu teekaitsevööndi pindala 4328 m2, kompensatsiooni suurus 1244,74 eurot (19 476 krooni). Omaniku esindaja esitas seejärel e-posti teel oma hinnangu, millega tõendas 2006. aastal Arson Varaarenduse OÜ poolt omandatud kinnistute soetusmaksumust. Maanteeamet selgitas e-posti teel antud vastuses, et hinnang 2006. aasta hinnataseme kohta ei saa olla tehingu aluseks, ning teavitas sundvõõrandamismenetluse jätkamisest.

ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED

KASVSi § 2 lõike 1 kohaselt on kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasja sundvõõrandamine üldistes huvides on lubatud KASVSi § 3 lõike 1 punkti 7 kohaselt avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks. Praegusel juhul on kinnisasjade osade sundvõõrandamise eesmärgiks omandada maad uue avalikult kasutatava tee ehituse tarbeks. Kinnistuid ei ole vaja sundvõõrandada täies ulatuses, vaid üksnes osaliselt, mistõttu on tegemist kinnisasjade osa sundvõõrandamisega KASVSi§ 14 kohaselt. Tulenevalt KASVSi § 3 lõikest 3 ei ole sundvõõrandamine lubatud, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Kuna tegemist on uue olulise liiklussõlme ja ühendustee ehitamisega, ei ole võimalik teed ehitada ilma eraomandis olevate kinnistute osi omandamata. Juuliku liiklussõlme ehitamine aitab oluliselt kaasa liiklusohutuse paranemisele Tallinna ringteel Juuliku liiklussõlme piirkonnas, mistõttu teenib tee vastavusse viimine tänapäeva kõrgendatud ohutusnormidega enamiku ühiskonnaliikmete huve. Tee ehitamise käigus ehitatakse kogujateed, kergliiklusteed, mahasõidud ja müratõkkeseinad, mistõttu kaasneb tee ehitusega ka kohalike elanike elukvaliteedi paranemine. Kaaludes üldist huvi kõnealuse teelõigu ehitamiseks ja sundvõõrandatavate kinnisasjade omaniku huvi (omandi puutumatus, erandkorras kinnisasjade osade sundvõõrandamine õiglase ja kohese hüvitise eest), jõuti järeldusele, et on täidetud KASVSist tulenevad sundvõõrandamise lubatavuse eeldused. Kooskõlas KASVSi § 2 lõikega l on omaniku nõusolekuta kinnisasja võõrandamise eelduseks kohese ja õiglase hüvitise maksmine. Õiglase hinna all mõistetakse kohalikku keskmist müügihinda ehk asja harilikku väärtust „Tsiviilseadustiku üldosa seaduse” § 65 tähenduses. Sundvõõrandamismenetluse raames läbi viidava erakorralise hindamise eesmärk on kinnisasja hariliku väärtuse määramine (Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määrusega nr 260 kinnitatud „Maa erakorralise hindamise korra” punkt 20). Maanteeamet lähtus kinnisasjade omanikega peetud läbirääkimistel Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ koostatud eksperthinnangutest, mis määrasid võõrandatavate kinnisasjade turuväärtuse. Sundvõõrandatavate kinnisasjade osade erakorraline hindamine ning sundvõõranditasu ja hüvitise suuruse määramine viiakse läbi vastavalt KASVSis sätestatule. Kinnisasjade omanikule säilib õigus eemaldada sundvõõrandatavatelt kinnisasjade osadelt olulisi osi, päraldisi ja vilju. KASVSi § 3 lõike 4 kohaselt on sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Juuliku–Tabasalu ühendustee kajastub Saku Vallavolikogu 9. aprilli 2009. a otsusega nr 22 kehtestatud Saku valla üldplaneeringus.

AVALIKULT KASUTATAVA TEE ASUKOHA KINNITAMINE1

KASVSi § 12 lõike 11 alusel kinnitada rajatava Juuliku liiklussõlme (Juuliku–Tabasalu ühendustee km-d 0,0–3,5) teelõigu avalikult kasutatavate teede asukohad vastavalt ehitusloa väljastaja heakskiidetud eelprojektile.

SUNDVÕÕRANDAMISE OTSUS

Tulenevalt eeltoodust ja lähtuvalt KASVSi § 2 lõikest 2, § 3 lõike 1 punktist 7 ja § 12 lõikest 1 sundvõõrandada Eesti Vabariigile: 5.1. Harju maakonnas Saku vallas Tänassilma külas asuvast Toomiku kinnistust (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 10677502, katastritunnus 71801:003:0584, pindala 9,63 ha, sihtotstarve – maatulundusmaa; omanik Arson Varaarenduse OÜ, registrikood 10992563, asukoht Tallinn) ca 63 036 m2 suurune osa vastavalt Juuliku–Tabasalu ühendustee eelprojektile; 5.2. Harju maakonnas Saku vallas Tänassilma külas asuvast Toomavälja kinnistust (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 9363902, katastritunnus 71801:003:0583, pindala 9,91 ha, sihtotstarve – maatulundusmaa; omanik Arson Varaarenduse OÜ, registrikood 10992563, asukoht Tallinn) ca 18 645 m2 suurune osa vastavalt Juuliku–Tabasalu ühendustee eelprojektile; 5.3. Harju maakonnas Saku vallas Tänassilma külas asuvast Toomakalda kinnistust (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 10677602, katastritunnus 71801:003:0585, pindala 8,12 ha, sihtotstarve – maatulundusmaa; omanik Arson Varaarenduse OÜ, registrikood 10992563, asukoht Tallinn) ca 19 813 m2 suurune osa vastavalt Juuliku–Tabasalu ühendustee eelprojektile. Pindalad on määratud plaaniliselt, mis tähendab, et need võivad muutuda täppismõõdistamise käigus.

SUNDVÕÕRANDISAAJA

Määrata riigipoolseks sundvõõrandisaajaks Maanteeamet (registrikood 70001490, asukoht Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn), kellel korraldada KASVSis ettenähtud toimingud sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseks, sealhulgas sundvõõrandatava kinnistu osa vormistamine Eesti Vabariigi omandina, sundvõõranditasu määramiseks erakorralise hindamise läbiviimiseks avalduse esitamine ja sundvõõranditasu väljamaksmine.

VAIDLUSTAMINE

Korralduse peale võib „Halduskohtumenetluse seadustikus” sätestatud korras esitada kaebuse Tallinna Halduskohtusse 30 päeva jooksul korralduse teatavaks tegemise päevast arvates.

KORRALDUSE TEATAVAKS TEGEMINE

Maanteeametil teha korraldus punktis 5 nimetatud isikule teatavaks KASVSi § 12 lõikes 2 nimetatud korras.