Harju maakonnas Saku vallas asuva Kärbi kinnisasja sundvõõrandamine

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi volitatud asutus Maanteeamet on valmistanud ette tee eelprojekti riigimaantee nr 4 (E67) Tallinn–Pärnu–Ikla teelõigu km-d 13,0–16,0 ja Juuliku–Tabasalu ühendustee teelõigu km-d 3,5–4,7 ehitamiseks (edaspidi Topi liiklussõlm). Eelprojekt on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 9. aprilli 2010. a käskkirjaga nr 112. Eelprojekti kohaselt ehitatakse ühendustee riigimaantee nr 11340 Tallinn–Saku–Laagri ja 11401 Laagri–Harku vahele, nimetatud tee ristumisel riigimaanteega nr 4 Tallinn–Pärnu–Ikla rajatakse eritasandiline ristmik ning ristumisel raudteega Paldiski–Tallinn rajatakse eritasandiline riste ja ehitatakse kergliiklustee tunnel riigimaantee nr 4 ohutuks ületamiseks Laagri Maksimarketi piirkonnas. Eelprojekti elluviimise aeg on kavakohaselt aastad 2011–2012. Topi liiklussõlm on üks osa suuremahulisest eelprojektist riigimaantee nr 11 Tallinna ringtee ja riigimaantee nr 11390 Tallinn–Rannamõisa–Kloogaranna ühendustee ehitamiseks (edaspidi Juuliku–Tabasalu ühendustee). Juuliku–Tabasalu ühendustee eelprojekti koostamise käigus kooskõlastati tehnilised lahendused piirinaabrite ja maaomanikega, neid teavitati vajadusest teha kinnisasjadest äralõikeid ning tee-ehituse käigus toimuvatest teetöödest. Samuti toimusid kohaliku omavalitsuse üksuses eelprojekti keskkonnamõju hindamise programmi avalikud arutelud (25.–27. aprill 2005. a), trassi eelvalikute avalikud arutelud (29.–31. august 2005. a), keskkonnamõju hindamise aruande avalikud arutelud (30. jaanuar – 1. veebruar 2006. a) ja keskkonnamõju hindamise täiendatud aruande avalikud arutelud (5.–7. mai 2006. a), kus tutvustati eelprojekti, selle eesmärke ja keskkonna parandamise erinevaid meetmeid ning kuulati maaomanike ja omavalitsusüksuse esindajate ettepanekuid. Lisaks toimusid kohaliku omavalitsuse üksuses 19. ja 25. märtsil 2009. a Juuliku–Tabasalu ühendustee ühe osa Topi liiklussõlme eelprojekti eskiisi tutvustavad avalikud arutelud. Maanteeameti peadirektor andis „Teeseaduse” § 25 lõike 2¹ alusel 21. aprilli 2010. a käskkirjaga nr 130 „Volituste andmine” maatalituse peaspetsialistidele volituse pidada maaomanikega läbirääkimisi ja sooritada vajalikke tehinguid kõigi seadusest tulenevate õiguste ja kohustustega. Maanteeamet alustas maaomanikega läbirääkimisi 2010. a aprillis. Maanteeamet võttis vajalike maaüksuste omandamiseks hinnapakkumiste tegemisel aluseks Aktsiaseltsi Arco Vara Kinnisvarabüroo koostatud eksperthinnangud iga kinnisasja kohta. Kuigi eelnevalt kooskõlastati projektlahendus ning peeti läbirääkimisi ja kirjavahetust, ei õnnestunud sõlmida kokkulepet vajaliku maaüksuse omandamiseks Harju maakonnas Saku vallas Jälgimäe külas asuva Kärbi kinnisasja (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 7128702, katastritunnus 71801:001:0154, pindala 3,82 ha, sihtotstarve – maatulundusmaa) kaasomanikega. 16. veebruari 2011. a kirjadega nr 16-2/11-00454/002 ja 16-2/11-00454/003 esitas Maanteeamet kooskõlas „Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse” (edaspidi KASVS) § 10 lõikega 3 Kärbi kinnisasja kaasomanikele teate sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta. Maanteeamet esitas sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse arvamuse andmiseks Saku Vallavalitsusele, kes andis 15. märtsi 2011. a korraldusega nr 217 nõusoleku sundvõõrandamise menetluse algatamiseks. Kärbi kinnisasja koormavad järgmised piiratud asjaõigused: • tähtajatu isiklik kasutusõigus kinnisasjaga püsivalt ühendatud elektroonilise side võrgu ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks ja likvideerimiseks Elion Ettevõtted Aktsiaseltsi (registrikood 10283074) kasuks; • „Muinsuskaitseseaduse“ § 27 lõikes 2 sätestatud ostueesõigus Eesti Vabariigi kasuks; • hüpoteek Osaühingu Vana-Viru Kinnistud kaasomandiosal summas 5 000 000 krooni Emerton Holding OÜ (registrikood 10976009) kasuks; • hüpoteek summas 4 000 000 krooni Osaühingule Vana-Viru Kinnistud kuuluvale mõttelisele osale Swedbank AS (registrikood 10060701, endise ärinimega Aktsiaselts Hansapank) kasuks; • hüpoteek summas 2 600 000 krooni Kodutee OÜ kuuluvale mõttelisele osale Osaühingu Nurmetare (registrikood 10218562) kasuks. Maanteeamet teavitas sundvõõrandamisest kõiki kinnisasja koormavate asjaõiguste omanikke.

ÄRAKUULAMINE

Juuliku–Tabasalu ühendustee ja Topi liiklussõlme eelprojektide koostamise käigus kaasati avalikkust ja puudutatud isikuid. Eelprojektide koostajad kooskõlastasid eelprojekti elluviimiseks vajalike maade omanikega projektlahendused ning teavitasid neid äralõigete tegemise vajadusest. Kohaliku omavalitsuse üksuses toimusid eelprojekti keskkonnamõju hindamise programmi ning keskkonnamõju hindamise aruande avalikud arutelud, kus tutvustati eelprojekti, selle eesmärke ja erinevaid meetmeid keskkonna parandamiseks ning kuulati maaomanike ja omavalitsusüksuse esindajate ettepanekuid. Eelprojekti tutvustamisel esitasid kinnisasjade omanikud ettepanekuid, millega võimaluse korral arvestati, ning eelprojekti tehti korduvalt muudatusi. Topi liiklussõlme eelprojekti ning projektlahendust tutvustati Kärbi kinnisasja kaasomanikele Osaühingu Nurmetare esindajale Tarmo Leisalule ja Osaühingu Vana-Viru Kinnistud esindajale Kaidi Vaiklale, kes olid Kärbi kinnisasja kaasomanikud eelprojekti kooskõlastamise ajal. Kaasomanike esindajad ei nõustunud eelprojektiga enne, kui on tagatud kinnisasja võõrandamine kohese ja õiglase tasu eest. Maanteeamet tegi esimese hinnapakkumuse Kärbi kinnisasja võõrandamiseks, tuginedes Aktsiaseltsi Arco Vara Kinnisvarabüroo eksperthinnangule nr TAH 172/C (29. märts 2010. a). Osaühing Nurmetare, kes oli Kärbi kinnisasja kaasomanik pakkumuse esitamise hetkel, oma arvamust ei esitanud. Kärbi kinnisasja kaasomaniku Osaühingu Vana-Viru Kinnistud esindaja advokaat Riina Toss edastas Maanteeametile vastuse, milles ei nõustunud pakutava hinnaga, kuna see ei ole kaasomaniku esindaja arvates õiglane ega sisalda kahjuhüvitist ehitusõiguse kaotamise eest, ning tegi ettepaneku uue eksperthinnangu tellimiseks. Kaalunud esitatud ettepanekut ning arvestades asjaolu, et 2010. aasta septembris on Eesti Standardikeskus kinnitanud uue vara hindamise standardi EVS 875-12:2010 „Hindamine hüvitamise eesmärgil”, milles on esitatud põhimõtted, mida rakendada hindamisel eesmärkidel, mis on seotud avalike huvide teostamisega, otsustas Maanteeamet tellida uue eksperthinnangu. Edasises menetluses võeti hinnapakkumuse aluseks 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnang nr 2014/1110H (november 2010), millele tuginedes pakkus Maanteeamet Kärbi kinnisasja võõrandamise hinnaks 0,9 €/m² (14 kr/m²), kinnisasja hind kokku oli 34 380 eurot (534 800 krooni). Maanteeamet ei saavutanud kokkulepet Kärbi kinnisasja võõrandamiseks ka nimetatud eksperthinnangu alusel, mistõttu algatati sundvõõrandamismenetlus. 16. veebruaril 2011. a edastati Kärbi kinnisasja kaasomanikele ning piiratud asjaõiguste omajatele teated sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta. Kärbi kinnisasja kaasomaniku Osaühingu Vana-Viru Kinnistud esindaja vandeadvokaat Andres Suik ei nõustunud oma 28. veebruari 2011. a vastuses Maanteeameti pakkumusega põhjendusel, et pakkumuse aluseks olev eksperthinnang ei arvesta Kärbi kinnisasja ärilist potentsiaali ega ehitusõiguse kaotusega kaasomanikule tekitatud kahju. Kaasomaniku esindaja viitab kaasomaniku esitatud aktsiaseltsi Rime Kinnisvara Vahendus ekspertarvamusele, milles on hinnatud Kärbi kinnisasja lähtuvalt äri- ja tootmismaa potentsiaalist. Maanteeamet selgitas 10. märtsi 2011. a kirjas nr 16-2/11-00454/011, et üldplaneeringus ettenähtud eeldus kinnisasja arendamiseks (sihtotstarbe näol) ei ole veel reaalne võimalus ega ehitusõigus. Ehitusõiguse kaotust on võimalik käsitleda juhul, kui Kärbi kinnisasjal oleks kehtestatud detailplaneering koos ehitusõiguse määramisega. Õigusliku ootuse tagab üksnes kehtestatud detailplaneering ning kinnisasja omandamisega ei saa omanik eeldada, et ta saab teostada oma äriplaani ning hoonestada kinnisasja oma soovide kohaselt. Kärbi kinnisasi omandati algselt riigilt vabade põllumaade erastamise käigus kindla kasutusotstarbelise suunitlusega, mis ei eeldanud sinna arendustegevust. Kärbi kinnisasja mõttelise osa omandamisel Osaühingu Vana-Viru Kinnistud poolt aastal 2005 kehtinud Saku valla üldplaneeringus oli ära märgitud perspektiivne teetrass Kärbi kinnisasjal. Kaasomanik oleks pidanud ette nägema riski nimetatud kinnisasja arendamisel ning hoonestamisel. Kärbi kinnisasja kasutamine senisel otstarbel ei ole olnud takistatud. Maanteeamet selgitas, et ei ole võimalik aktsepteerida aktsiaseltsi Rime Kinnisvara Vahendus ekspertarvamust. Ekspertarvamuse koostamisel on püstitatud rida eeldusi, sellest tulenevalt on ka tulemus eelduslik ning väga subjektiivne. Olukorras, kus sama kinnisasja kohta on Eesti vara hindamise standardeid (EVS-875) järgides koostanud eksperthinnangud kaks sõltumatut eksperti, kes on jõudnud samadele järeldustele, ei ole alust arvestada ekspertarvamust, mis ei vasta eksperthinnangule esitatavatele nõuetele ega ole seetõttu käsitletav EVS-875-le vastava eksperthinnanguna. Ekspertarvamus on väga eelduslik, lähtekohad on oluliselt erinevad eksperthinnangust, samuti ei arvestata kehtinud planeeringuid ja perspektiivset trassikoridori. Kärbi kinnisasja kaasomaniku Kodutee OÜ esindaja advokaat Rivo Kaldvee ei nõustunud oma 15. märtsi 2011. a ja 4. aprilli 2011. a vastustes Maanteeameti pakkumusega, kuna see on liiga madal. Oma väite tõenduseks esitati osaühingu Domus Kinnisvara eksperthinnang nr 0186-11, samuti viidati Maanteeameti poolt kõrvalasuva kinnisasja omanikule tehtud hinnapakkumusele ning Maa-ameti enampakkumiste alghindadele. Maanteeamet selgitas 8. aprilli 2011. a kirjas nr 16-2/11-00055/009, et Kärbi kinnisasja turuväärtuse määramisel ei saa aluseks võtta kõrvalasuvate kinnisasjade suhtes koostatud eksperthinnanguid. Maanteeamet omandab maaüksusi eksperthinnangute alusel, mis on koostatud iga kinnisasja kohta eraldi, arvestades just selle konkreetse kinnisasja erisusi: omapära, sihtotstarvet, planeeringutekohast nägemust kasutusotstarbe ja ehitustegevuse lubatavuse kohta jms. Samuti ei saa määrata Kärbi kinnisasja turuväärtust Maa-ameti poolt enampakkumistel määratud alghinnaga. Maa-ameti enampakkumiste alghinda ei määrata üldjuhul eksperthinnangutega, samuti ei pruugi enampakkumised määratud alghinnaga õnnestuda. Oluline on ka asjaolu, et enampakkumisel olevad kinnisasjad ei pruugi olla võrreldavad Kärbi kinnisasjaga. Kaasomaniku esindaja esitatud osaühingu Domus Kinnisvara eksperthinnangu on selle tellija palunud koostada eeldusel, et detailplaneeringu algatamine on võimalik ning puudub piirang teekoridori suhtes. Olukorras, kus sama kinnisasja kohta on Eesti vara hindamise standardeid (EVS-875) järgides koostanud eksperthinnangud kaks sõltumatut eksperti, kes on jõudnud samadele järeldustele, ei ole alust arvestada eelduslikku eksperthinnangut. Maanteeamet on seisukohal, et kinnisasja turuväärtuse hindamisel tuleb arvestada kehtestatud planeeringuid ningnendesse kantud perspektiivset trassikoridori. Kärbi kinnisasja kaasomaniku Kodutee OÜ esindaja advokaat Rivo Kaldvee esitas 4. aprilli 2011. a vastuskirjas ettepaneku Kärbi kinnisasjale tasulise kasutusvalduse seadmiseks 30 aastaks selliselt, et iga-aastase hinna kujunemisel arvestatakse inflatsiooni ja tarbijahinna muutusega. Maanteeamet lükkas ettepaneku tagasi. Vastavalt „Asjaõigusseadusele” koormab kasutusvaldus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju. Kasutusvaldaja on kohustatud säilitama asja senise majandusliku otstarbe ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult. Ta ei või asja oluliselt muuta ega ümber kujundada. Kärbi kinnisasi on vajalik võõrandada eritasandilise liiklussõlme ehitamiseks. Seega ei ole eelprojekti elluviimise järel võimalik enam Kärbi kinnisasja senisel otstarbel kasutada. Tegemist on maaga püsivalt ühendatud rajatisega, mis ei ole ajutise iseloomuga. Sellisel püsival eesmärgil maaüksuse kasutamiseks ei ole põhjendatud sundvalduse (kasutusvalduse või muu servituudi) seadmine. Kärbi kinnisasja kaasomaniku Kodutee OÜ esindaja advokaat Rivo Kaldvee esitas 26. aprillil 2011. a täiendava kirja, millele Maanteeamet vastas 29. aprilli 2011. a kirjaga nr 16-2/11-00055/011. Oma kirjas palus Kodutee OÜ esindaja muu hulgas selgitada, miks Maanteeamet on pidanud ainuvõimalikuks Kärbi kinnisasja tervikuna võõrandamist. Vastuses selgitas Maanteeamet, et tee ehitamiseks mittevajalikud osad Kärbi kinnisasjast on võrdlemisi väikesed (ca 8560 m² ja 2790 m²), ebaotstarbeka kujuga, asuvad teekaitsevööndis ning nendele ei ole võimalik rajada juurdepääsu, mistõttu ei ole kinnisasja kaasomanikel võimalik nimetatud kinnisasja osi otstarbekalt kasutada. Eeltoodut arvestades on Maanteeamet otsustanud võõrandada Kärbi kinnisasi tervikuna. Kärbi kinnisasja kaasomanikud ei ole eelnevalt avaldanud soovi Kärbi kinnisasja osaliseks võõrandamiseks. Kuigi kinnisasja kaasomanikud ei ole KASVSi § 14 lõikes 4 ettenähtud korras vastavat taotlust Vabariigi Valitsusele esitanud, nõustub Vabariigi Valitsus siinkohal Maanteeameti arvamusega, mille kohaselt on Kärbi kinnisasja tee ehitamiseks mittevajalikud osad võrdlemisi väikesed, ebaotstarbeka kujuga, asuvad teekaitsevööndis ning nendele ei ole võimalik rajada juurdepääsu, mistõttu ei ole kinnisasja kaasomanikel võimalik nimetatud kinnisasja osi otstarbekalt kasutada. Kärbi kinnisasja kaasomaniku Kodutee OÜ esindaja on oma vastuskirjades väitnud, et Maanteeamet ei ole pidanud läbirääkimisi Kärbi kinnisasja võõrandamiseks Kodutee OÜ-ga. Maanteeamet alustas läbirääkimisi Kärbi kinnisasja võõrandamiseks aprillis 2010, mil Kärbi kinnisasja kaasomanikuks oli Osaühing Nurmetare, kontakteerudes juhatuse liikme Tarmo Leisaluga e-posti ning telefoni teel. Kinnistusraamatust nähtub, et Osaühing Nurmetare võõrandas Kärbi kinnisasja kaasomandiosa Kodutee OÜ-le 3. juunil 2010. a. Kinnisasja võõrandamise hetkel oli Osaühingu Nurmetare juhatuse liige Tarmo Leisalu teadlik, et Eesti Vabariik (Maanteeamet) soovib Kärbi kinnisasja võõrandada seoses tee ehitusega, ning oleks pidanud nimetatud asjaolust teavitama ka Kärbi kinnisasja uut omanikku Kodutee OÜ-d. Läbirääkimiste alustamise ajal oli Osaühingu Nurmetare juhatuse liikmeks ka Kodutee OÜ juhatuse liige Priit Leisalu (juhatuse liikme volitused lõppesid 25. mail 2010. a). Arvestades eeltoodut võib eeldada, et Priit Leisalu oli (või pidi olema) teadlik eelprojektist, kavandatavast Kärbi kinnisasja võõrandamisest Maanteeameti poolt ning läbirääkimiste alustamisest. Järgnevalt on Maanteeamet edastanud Kärbi kinnisasja võõrandamisega seonduvat informatsiooni Kodutee OÜ äriregistris kajastatud e-posti aadressil. 16. veebruaril 2011. a edastas Maanteeamet viimase pakkumuse koos teatega sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta Kodutee OÜ äriregistrisse kantud postiaadressil väljastusteatega tähtkirjaga, mis tagastati saatjale hoiutähtaja möödumisel. Samuti on pärast sundvõõrandamise teate väljasaatmist toimunud Maanteeameti ja Kodutee OÜ lepingulise esindaja kohtumine ning peetud kirjavahetust, mille käigus on kuulatud omaniku seisukohti, selgitatud Kärbi kinnisasja võõrandamisega seonduvaid asjaolusid ning püütud välja selgitada kinnisasja kaasomaniku Kodutee OÜ nõusolekut vabatahtlikuks võõrandamiseks. Kodutee OÜ esindaja tõstatas ka võõrandamisega kaasnevate kulude (õigusabikulud, kinnisasjal asuva reklaamtulba renditulud jms) hüvitamise küsimuse. Vastavalt KASVSile viiakse sundvõõrandamismenetluses läbi kinnisasja ja piiratud asjaõiguste hindamine, samuti on isikul õigus esitada taotlus kahjude kohta, mis ei kajastu erakorralise hindamise aktis. Seega on sundvõõrandamismenetluses tagatud isikute õigused. Isikliku kasutusõiguse omaja Elion Ettevõtted Aktsiaselts ja hüpoteegipidaja Swedbank AS oma arvamust sundvõõrandamise teate kohta ei esitanud. Hüpoteegipidaja Emerton Holding OÜ esindajad Priit Pihelpuu ja Peeter Leidmaa ei nõustunud oma 28. veebruari 2011. a kirjas Kärbi kinnisasja võõrandamisega Maanteeameti pakutud tingimustel (hinnaga), kuna see tekitaks Emerton Holding OÜ-le suurt majanduslikku kahju. Hüpoteegipidaja leiab, et õiglane tasu Kärbi kinnisasja võõrandamisel peaks sisaldama ka kahjuhüvitist seoses ehitusõiguse kaotusega. Maanteeamet selgitas 1. aprilli 2011. a kirjas nr 16-2/11-00454/012, et Kärbi kinnisasja võõrandamisega ei kaasne ehitusõiguse kaotust, kuna Kärbi kinnisasjale ei ole koostatud detailplaneeringut koos ehitusõiguse määramisega. Hüpoteegipidaja Osaühing Nurmetare sundvõõrandamise taotluse kohta määratud tähtaja jooksul (kaks nädalat) arvamust ega vastuväiteid ei esitanud. Samas on Osaühingu Nurmetare esindaja Tarmo Leisalu e-posti teel (23. detsembril 2010. a ja 2. aprillil 2011. a) soovinud Maanteeametilt selgitust, kuidas toimub maa võõrandamisel kinnisasjale seatud hüpoteekide kustutamisel hüpoteegipidajatele hüpoteegist tulenevate tagatiste korvamine. Maanteeamet selgitas 11. aprilli 2011. a kirjas nr 16-2/11-00454/016, et hüpoteegipidajale tekkiv kahju ei kajastu otseselt hüpoteegisummas ning hüpoteegipidajal on õigus esitada taotlus, millised kahjud Osaühingul Nurmetare tekivad seoses Kärbi kinnisasja võõrandamisega. Kinnistusraamatust nähtub, et Osaühingu Nurmetare kasuks on seatud hüpoteek 3. juunil 2010. a sõlmitud tehingu alusel. Arvestades asjaolu, et Maanteeamet oli Osaühingut Nurmetare enne nimetatud kuupäeva teavitanud Kärbi kinnisasja võõrandamisest, tekib põhjendatud kahtlus hüpoteegiga tagatud nõude olemasolus, samuti mõlema osalise heausksuses. KASVSi § 20 lõike 3 kohaselt, kui sundvõõrandisaaja ei nõustu hüpoteegi säilitamise või ülekandmisega, kestab hüpoteek edasi sundvõõranditasul. KASVSi § 40 lõike 3 kohaselt muutuvad hüpoteegiga tagatud nõuded sissenõutavaks alates sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud teate (sundvõõranditasu ja hüvitise väljamaksmise teade) avaldamisest, misjärel on võlausaldajal kuue kuu jooksul õigus pöörata nõue sundvõõranditasule. Kui nimetatud tähtajal hüpoteegipidaja nõudeid ei esita, makstakse sundvõõranditasu välja sundvõõrandiandjale. Samuti on KASVSi § 23 lõike 2 kohaselt kõigil isikutel õigus teatada sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis erakorralise hindamise aktis ei kajastu. Seega on tulenevalt KASVSi regulatsioonist hüpoteegipidaja huvid kaitstud.

ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED

KASVSi § 2 lõike 1 kohaselt on kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasja sundvõõrandamine üldistes huvides on lubatud KASVSi § 3 lõike 1 punkti 7 kohaselt avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks. Praegusel juhul on kinnisasja sundvõõrandamise eesmärgiks omandada maad uue avalikult kasutatava tee (eritasandiline liiklussõlm) ehituse tarbeks. Kinnisasi on vaja sundvõõrandada tervikuna. Tulenevalt KASVSi § 3 lõikest 3 ei ole sundvõõrandamine lubatud, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Kuna tegemist on uue olulise liiklussõlme ja ühendustee ehitamisega, ei ole võimalik teed ehitada ilma eraomandis olevaid kinnisasju omandamata. Topi liiklussõlme ehitamine aitab oluliselt kaasa liiklusohutuse paranemisele riigimaantee nr 4 Tallinn–Pärnu–Ikla vastavas piirkonnas, mistõttu teenib tee vastavusse viimine tänapäeva kõrgendatud ohutusnormidega enamiku ühiskonnaliikmete huve. Tee ehitamise käigus ehitatakse kergliiklusteed, mahasõidud ja müratõkkeseinad, mistõttu kaasneb tee ehitusega ka kohalike elanike elukvaliteedi ning piirkonnas paiknevate ettevõtete äritegevuse paranemine. Kaaludes üldist huvi kõnealuse teelõigu ehitamiseks ja sundvõõrandatava kinnisasja kaasomanike huvi (omandi puutumatus, erandkorras kinnisasja sundvõõrandamine õiglase ja kohese hüvitise eest), jõuti järeldusele, et on täidetud KASVSist tulenevad sundvõõrandamise lubatavuse eeldused. Kooskõlas KASVSi § 2 lõikega l on omaniku nõusolekuta kinnisasja võõrandamise eelduseks kohese ja õiglase hüvitise maksmine. Õiglase hinna all mõistetakse kohalikku keskmist müügihinda ehk asja harilikku väärtust „Tsiviilseadustiku üldosa seaduse” § 65 tähenduses. Sundvõõrandamismenetluse raames läbi viidava erakorralise hindamise eesmärk on kinnisasja hariliku väärtuse määramine (Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määrusega nr 260 kinnitatud „Maa erakorralise hindamise korra” punkt 20). Maanteeamet lähtus kinnisasja kaasomanikega peetud läbirääkimistel Aktsiaseltsi Arco Vara Kinnisvarabüroo koostatud eksperthinnangutest ning 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ koostatud Kärbi kinnisasja korduvast eksperthinnangust, mis määrasid võõrandatava kinnisasja turuväärtuse. Sundvõõrandatava kinnisasja erakorraline hindamine ning sundvõõranditasu ja hüvitise suuruse määramine viiakse läbi vastavalt KASVSis sätestatule. Samuti on tulenevalt KASVSi regulatsioonist kaitstud hüpoteegipidajate huvid. Kinnisasja kaasomanikele säilib õigus eemaldada sundvõõrandatavalt kinnisasjalt olulisi osi, päraldisi ja vilju. Sundvõõrandiandjad ei esita vastuväiteid mitte sundvõõrandamise, vaid neile tehtud pakkumustes märgitud hinna kohta. Tulenevalt KASVSist viiakse pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist läbi kokkuleppemenetlus, mille raames vaadatakse läbi isikute seisukohad nii sundvõõranditasu kui ka hüvitise kohta. Kui kokkulepet ei saavutata, otsustab sundvõõranditasu ja hüvitise määramise majandus- ja kommunikatsiooniminister. KASVSi § 3 lõike 4 kohaselt on sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Juuliku–Tabasalu ühendustee ja Topi liiklussõlm kajastuvad Saku Vallavolikogu 9. aprilli 2009. a otsusega nr 22 kehtestatud Saku valla üldplaneeringus.

AVALIKULT KASUTATAVA TEE ASUKOHA KINNITAMINE¹

§ 12 lõike 1¹ alusel kinnitada rajatava Topi liiklussõlme (Juuliku–Tabasalu ühendustee km-d 3,5–4,7) avalikult kasutatavate teede asukohad vastavalt ehitusloa väljastaja heakskiidetud eelprojektile. 1

SUNDVÕÕRANDAMISE OTSUS

Tulenevalt eeltoodust ja lähtuvalt KASVSi § 2 lõikest 2, § 3 lõike 1 punktist 7 ja § 12 lõikest 1: 5.1. sundvõõrandada Eesti Vabariigile Harju maakonnas Saku vallas Jälgimäe külas asuv Kärbi kinnisasi (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 7128702, katastritunnus 71801:001:0154, pindala 3,82 ha, sihtotstarve – maatulundusmaa; kaasomanik 1/2 suuruses osas Osaühing Vana-Viru Kinnistud, registrikood 10588543, asukoht Tallinn; Osaühingu Vana-Viru Kinnistud kaasomandiosale on seatud hüpoteek summas 5 000 000 krooni Emerton Holding OÜ (registrikood 10976009) kasuks ning hüpoteek summas 4 000 000 krooni Swedbank AS (registrikood 10060701, endise ärinimega Aktsiaselts Hansapank) kasuks; kaasomanik 1/2 suuruses osas Kodutee OÜ, registrikood 11738045, asukoht Harjumaa; Kodutee OÜ kaasomandiosale on seatud hüpoteek summas 2 600 000 krooni Osaühingu Nurmetare (registrikood 10218562) kasuks) tervikunavastavalt Topi liiklussõlme eelprojektile; 5.2. kustutada sundvõõrandatavat kinnisasja koormavad hüpoteegid: 5.2.1. Osaühingu Vana-Viru Kinnistud kaasomandiosale seatud hüpoteek summas 5 000 000 krooni Emerton Holding OÜ (registrikood 10976009) kasuks; 5.2.2. Osaühingu Vana-Viru Kinnistud kaasomandiosale seatud hüpoteek summas 4 000 000 krooni Swedbank AS (registrikood 10060701, endise ärinimega Aktsiaselts Hansapank) kasuks; 5.2.3. Kodutee OÜ kaasomandiosale seatud hüpoteek summas 2 600 000 krooni Osaühingu Nurmetare (registrikood 10218562) kasuks.

SUNDVÕÕRANDISAAJA

Määrata riigipoolseks sundvõõrandisaajaks Maanteeamet (registrikood 70001490, asukoht Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn), kellel korraldada KASVSis ettenähtud toimingud sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseks, sealhulgas sundvõõrandatava kinnisasja vormistamine Eesti Vabariigi omandina, sundvõõranditasu määramiseks erakorralise hindamise läbiviimiseks avalduse esitamine ja sundvõõranditasu väljamaksmine, samuti punktis 5.2 märgitud hüpoteekide kustutamine sundvõõrandatavalt kinnisasjalt.

VAIDLUSTAMINE

Korralduse peale võib „Halduskohtumenetluse seadustikus” sätestatud korras esitada kaebuse Tallinna Halduskohtusse 30 päeva jooksul korralduse teatavaks tegemise päevast arvates.

KORRALDUSE TEATAVAKS TEGEMINE

Maanteeametil teha korraldus punktis 5 nimetatud isikutele teatavaks KASVSi § 12 lõikes 2 nimetatud korras.