Tartu maakonnas Ülenurme vallas asuva Välja tn 9 kinnisasja osa sundvõõrandamine

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi volitatud asutus Maanteeamet on valmistanud ette suuremahulise teeprojekti riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu (km-d 182,6–194,2) ehitamiseks. Projekti alusel ehitatakse olemasolev mõlemas sõidusuunas ühe sõidurajaga maantee neljarajaliseks I klassi maanteeks. Pääs Tartu linna territooriumile Ringtee tänavale rajatakse eritasandilise liiklussõlmega. Rajatava jalgtee ja kogujateid teenindavate ringristmike abil suurendatakse liiklusohutust ning parandatakse ühendust Tõrvandi alevikuga. Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu eelprojekt on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 22. juuli 2008. a käskkirjaga nr 167 ning tehniline projekt Maanteeameti peadirektori 27. novembri 2009. a käskkirjaga nr 431. Projekti IV ehitusala Ringtee–Lemmatsi (km-d 187,35–189,12) eeldatav ehituse ajavahemik on aastad 2011–2012 ning ehitamist rahastatakse osaliselt Euroopa Ühtekuuluvusfondi vahenditest. Eelprojekti koostamise käigus kooskõlastati tehnilised lahendused piirinaabrite ja maaomanikega, neid teavitati vajadusest teha kinnisasjadest äralõikeid ning tee-ehituse käigus toimuvatest teetöödest. Samuti toimusid kohaliku omavalitsuse üksuses projekti keskkonnamõju hindamise programmi avalik arutelu (20. veebruaril 2007. a) ja keskkonnamõju hindamise aruande avalikud arutelud (23. augustil 2007. a ja 24. jaanuaril 2008. a), kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja keskkonna parandamise erinevaid meetmeid ning kuulati maaomanike ja omavalitsusüksuse esindajate ettepanekuid. Maanteeameti peadirektor andis „Teeseaduse” § 25 lõike 21 alusel 4. septembri 2009. a käskkirjaga nr 257 „Volituste andmine” Maanteeameti (endise nimega Lõuna Regionaalne Maanteeamet) ametnikele volituse pidada maaomanikega läbirääkimisi ja sooritada vajalikke tehinguid kõigi seadusest tulenevate õiguste ja kohustustega. Maaomanikega peeti läbirääkimisi alates 2010. a märtsist. Maanteeamet võttis vajalike hinnapakkumiste tegemisel aluseks Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ koostatud eksperthinnangud iga projektiga hõlmatud kinnisasja kohta. Tartu ümbersõidu IV ehitusala ehitamiseks on vaja omandada äralõikeid eraomandis olevast 32 kinnisasjast. Praeguseks on kokkulepped sõlmitud 20 kinnisasja omanikuga, läbirääkimised on pooleli kuue kinnisasja omanikuga, kuue kinnisasja suhtes on algatatud sundvõõrandamismenetlus. Kuigi eelnevalt kooskõlastati projektlahendus ning peeti läbirääkimisi, ei õnnestunud sõlmida kokkulepet vajaliku äralõike omandamiseks Tartu maakonnas Ülenurme vallas Soinaste külas asuva Välja tn 9 kinnisasja (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna jaoskonna registriosa nr 3476004, katastritunnus 94901:006:0434, pindala 12 493 m², sihtotstarve – ärimaa 50%, tootmismaa 50%) omanikuga. 26. novembri 2010. a kirjaga nr 3.2-3/10-00969/025 esitas Maanteeamet kooskõlas „Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse” (edaspidi KASVS) § 10 lõikega 3 Välja tn 9 kinnisasja omanikule OÜ-le Fulder teate sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta. Omanik kirjale vastanud ei ole. Maanteeamet esitas sundvõõrandamise taotluse kavatsuse arvamuse andmiseks Ülenurme vallale. Ülenurme Vallavolikogu andis 8. veebruari 2011. a protokollilise otsusega nõusoleku sundvõõrandamise menetluse algatamiseks. Välja tn 9 kinnisasja koormavad järgmised piiratud asjaõigused: • tähtajatu ja tasuta sõidutee servituut kinnistu nr 615504 igakordse omaniku kasuks; • tähtajatu ja tasuta sõidutee servituut kinnistu nr 2535104 igakordse omaniku kasuks; • tähtajatu ja tasuta trassiservituut kinnistute nr 615504, 2468404, 2535104, 2556404, 2929604, 2929704 ja 2947004 igakordsete omanike kasuks; • tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus gaasitorustiku ehitamiseks Fortum Termest AS (registrikood 10066299) kasuks; • tähtajatu tasuta sõidutee servituut kinnistute nr 943604 ja 4425404 igakordsete omanike kasuks. Teeservituut on seatud naaberkinnistute kasuks vastavalt detailplaneeringule rajatava juurdepääsutee kasutamiseks. Nimetatud juurdepääsutee ei asu sundvõõrandataval kinnisasja osal, mistõttu ei mõjuta sundvõõrandamine piiratud asjaõiguste kasutamist. Tartu ümbersõidu tehniline projekt on kooskõlastatud piiratud asjaõiguse omaja Fortum Termest AS-iga. Eelnimetatud piiratud asjaõiguste omajad on samuti teeprojekti kooskõlastanud. Kinnisasja osa sundvõõrandamine ei kahjusta piiratud asjaõiguste omajate huve. Maanteeamet teavitas sundvõõrandamisest kõiki kinnisasja koormavate servituutide omanikke. Servituutide omanikud arvamusi ega vastuväiteid ei esitanud.

ÄRAKUULAMINE

Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu eelprojekti koostamise käigus kaasati avalikkust ja puudutatud isikuid. Eelprojekti koostaja kooskõlastas projektlahendused projekti elluviimiseks vajalike maade omanikega ning teavitas neid ka äralõigete tegemise vajadusest. Kohaliku omavalitsuse üksuses toimusid projekti keskkonnamõju hindamise programmi ning keskkonnamõju hindamise aruande avalikud arutelud, kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja erinevaid meetmeid keskkonna parandamiseks ning kuulati maaomanike ja omavalitsusüksuse esindajate ettepanekuid. Projekti tutvustamisel esitasid kinnisasjade omanikud ettepanekuid, millega võimaluse korral arvestati, ning projekti tehti korduvalt muudatusi. Välja tn 9 kinnisasja omaniku OÜ Fulder esindajale Vardo Aruojale on tutvustatud Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu eelprojekti ning projektlahendust Välja tn 9 kinnisasja kohta. Omaniku esindaja ei ole projektlahenduse suhtes vastuväiteid esitanud. Tuginedes Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ eksperthinnangule nr 34 752, pakkus Maanteeamet Välja tn 9 kinnisasja osa võõrandamise eest hinnaks 3,77 €/m² (59 kr/m²), äralõike hind oli 1659,15 eurot (25 960 krooni). Omanik ei nõustunud Maanteeameti pakutava hinnaga, kuna see on tema andmetel kordi madalam kinnisasja soetusmaksumusest ning sinna investeeritud kuludest. Omaniku hinnangul on ruutmeetri väärtuseks 24,22 eurot (379 krooni). Omaniku soovitud hinna tõenduseks ei ole esitatud ühtki eksperthinnangut. Maanteeamet selgitas, et omandab tee ehitamiseks vajalikke äralõikeid praeguse turuväärtuse alusel ning kinnisasja turuväärtus on määratud kinnisvarahindaja koostatud eksperthinnanguga. Kaasnevate kahjude hüvitamine on võimalik juhul, kui need on reaalselt tekkinud ning põhjustatud tee ehitamisest. Välja tn 9 kinnisasja investeeritud kulud ei ole käsitletavad kahjudena, mis on tekkinud seoses tee-ehitusega, vaid puudutavad omanikule allesjäävat kinnisasja osa (detailplaneeringu menetlemise ja selle elluviimiseks tehtud kulutused). Maanteeamet soovib omandada üksnes väikest teeäärset äralõiget, mis on ka Välja tn 9 kehtestatud detailplaneeringus eraldi ära märgitud Tallinna–Tartu–Võru–Luhamaa maantee perspektiivse tee maa-alana. Äralõike võõrandamine ei takista Välja tn 9 kinnisasja kasutamist senisel otstarbel.

ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED

KASVSi § 2 lõike 1 kohaselt on kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasja sundvõõrandamine üldistes huvides on lubatud KASVSi § 3 lõike 1 punkti 7 kohaselt avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks. Praegusel juhul on kinnisasja sundvõõrandamise eesmärgiks omandada maad avalikult kasutatava tee ehituse tarbeks. Kinnisasja ei ole vaja sundvõõrandada täies ulatuses, vaid üksnes osaliselt, mistõttu on tegemist kinnisasja osa sundvõõrandamisega KASVSi § 14 kohaselt. Tulenevalt KASVSi § 3 lõikest 3 ei ole sundvõõrandamine lubatud, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Kuna tegemist on liiklusohtlikul Kandiküla–Uhti lõigul olemasoleva maantee laiendamisega neljarajaliseks I klassi maanteeks ning eritasandilise liiklussõlme ehitamisega, ei ole võimalik teed ehitada ilma eraomandis olevate kinnisasjade osi omandamata. Kandiküla–Uhti lõigu ehitamine aitab tõenäoliselt oluliselt kaasa liiklusohutuse paranemisele Tallinna–Tartu–Võru–Luhamaa maantee vastaval lõigul, mistõttu teenib tee vastavusse viimine tänapäeva kõrgendatud ohutusnormidega enamiku ühiskonnaliikmete huve. Tee ehitamise käigus ehitatakse kogujateed, kergliiklusteed ja mahasõidud, tee valmimise järel paraneb ka kohalike elanike elukvaliteet. Kaaludes üldist huvi kõnealuse teelõigu ehitamiseks ja sundvõõrandatava kinnisasja omaniku huvi (omandi puutumatus, erandkorras omandi võõrandamine õiglase ja kohese hüvitise eest), jõuti järeldusele, et on täidetud KASVSist tulenevad sundvõõrandamise lubatavuse eeldused. Kooskõlas KASVSi § 2 lõikega 1 on omaniku nõusolekuta kinnisasja võõrandamise eelduseks kohese ja õiglase hüvitise maksmine. Õiglase hinna all mõistetakse kohalikku keskmist müügihinda ehk asja harilikku väärtust „Tsiviilseadustiku üldosa seaduse” § 65 tähenduses. Sundvõõrandamismenetluse raames läbi viidava erakorralise hindamise eesmärk on kinnisasja hariliku väärtuse määramine (Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määrusega nr 260 kinnitatud „Maa erakorralise hindamise korra” punkt 20). Maanteeamet lähtus kinnisasja omanikuga peetud läbirääkimistel Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ koostatud eksperthinnangust, millega määrati võõrandatava kinnisasja ja selle osa turuväärtus. Sundvõõrandatava kinnisasja osa erakorraline hindamine ning sundvõõranditasu ja hüvitise suuruse määramine viiakse läbi vastavalt KASVSis sätestatule. Kinnisasja omanikule säilib õigus eemaldada sundvõõrandatavalt kinnisasja osalt olulisi osi, päraldisi ja vilju. KASVSi § 3 lõike 4 kohaselt on sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee või raudtee eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Tartu ümbersõit kajastub Ülenurme Vallavolikogu 10. veebruari 2009. a otsusega nr 01 kehtestatud üldplaneeringus. Tallinna–Tartu–Võru–Luhamaa riigimaantee trassi valik on heaks kiidetud Vabariigi Valitsuse 9. märtsi 1999. a korraldusega nr 313-k.

AVALIKULT KASUTATAVA TEE ASUKOHA KINNITAMINE¹

KASVSi § 12 lõike 1¹ alusel kinnitada rajatava Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu avalikult kasutatavate teede asukohad vastavalt ehitusloa väljastaja heakskiidetud eelprojektile.

1

SUNDVÕÕRANDAMISE OTSUS

Tulenevalt eeltoodust ja lähtuvalt KASVSi § 2 lõikest 2, § 3 lõike 1 punktist 7 ja § 12 lõikest 1 sundvõõrandada Eesti Vabariigile

Tartu maakonnas Ülenurme vallas Soinaste külas asuvast Välja tn 9 kinnisasjast (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna jaoskonna registriosa nr 3476004, katastritunnus 94901:006:0434, pindala 12 493 m², sihtotstarve – ärimaa 50%, tootmismaa 50%; omanik OÜ Fulder, registrikood 10803473, asukoht Tartu) ca 440 m² suurune osa vastavalt Tartu ümbersõidu eelprojektile.

Pindala on määratud plaaniliselt, mis tähendab, et see võib muutuda täppismõõdistamise käigus.

SUNDVÕÕRANDISAAJA

Määrata riigipoolseks sundvõõrandisaajaks Maanteeamet (registrikood 70001490, asukoht Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn), kellel korraldada KASVSis ettenähtud toimingud sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseks, sealhulgas sundvõõrandatava kinnisasja osa vormistamine Eesti Vabariigi omandina, sundvõõranditasu määramiseks erakorralise hindamise läbiviimiseks avalduse esitamine ja sundvõõranditasu väljamaksmine.

VAIDLUSTAMINE

Korralduse peale võib „Halduskohtumenetluse seadustikus“ sätestatud korras esitada kaebuse Tallinna Halduskohtusse 30 päeva jooksul korralduse teatavaks tegemise päevast arvates.

KORRALDUSE TEATAVAKS TEGEMINE

Riigipoolsel sundvõõrandisaajal Maanteeametil teha korraldus punktis 5 nimetatud isikule teatavaks KASVSi § 12 lõikes 2 nimetatud korras.