Tartu maakonnas Ülenurme vallas asuva Rõika 1 kinnisasja osa sundvõõrandamine

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi volitatud asutus Maanteeamet on valmistanud ette suuremahulise teeprojekti riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu (km-d 182,6–194,2) ehitamiseks. Projekti alusel ehitatakse olemasolev mõlemas sõidusuunas ühe sõidurajaga maantee neljarajaliseks I klassi maanteeks. Pääs Tartu linna territooriumile Ringtee tänavale rajatakse eritasandilise liiklussõlmega. Rajatava jalgtee ja kogujateid teenindavate ringristmike abil suurendatakse liiklusohutust ning parandatakse ühendust Tõrvandi alevikuga. Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu eelprojekt on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 22. juuli 2008. a käskkirjaga nr 167 ning tehniline projekt Maanteeameti peadirektori 27. novembri 2009. a käskkirjaga nr 431. Projekti IV ehitusala Ringtee–Lemmatsi (km-d 187,35–189,12) eeldatav ehituse ajavahemik on aastad 2011–2012 ning ehitamist rahastatakse osaliselt Euroopa Ühtekuuluvusfondi vahenditest. Eelprojekti koostamise käigus kooskõlastati tehnilised lahendused piirinaabrite ja maaomanikega, neid teavitati vajadusest teha kinnisasjadest äralõikeid ning tee-ehituse käigus toimuvatest teetöödest. Kohaliku omavalitsuse üksuses toimusid nii projekti keskkonnamõjude hindamise programmi avalik arutelu (20. veebruaril 2007. a) kui ka keskkonnamõju hindamise aruande avalikud arutelud (23. augustil 2007. a ja 24. jaanuaril 2008. a), kus tutvustati projekti, selle eesmärke, keskkonna parandamise erinevaid meetmeid ning kuulati maaomanike ja omavalitsusüksuse esindajate ettepanekuid. Maanteeameti peadirektor andis „Teeseaduse” § 25 lõike 21 alusel 4. septembri 2009. a käskkirjaga nr 257 „Volituste andmine” Maanteeameti (endise nimega Lõuna Regionaalne Maanteeamet) ametnikele volituse pidada maaomanikega läbirääkimisi ja sooritada vajalikke tehinguid kõigi seadusest tulenevate õiguste ja kohustustega. Maaomanikega peeti läbirääkimisi alates 2010. aasta märtsist. Maanteeamet võttis vajalike hinnapakkumiste tegemisel aluseks Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ veebruaris 2010. a koostatud eksperthinnangud iga projektiga hõlmatud kinnisasja kohta. Tartu ümbersõidu IV ehitusala ehitamiseks on vaja omandada äralõikeid eraomandis olevast 32 kinnisasjast. Praeguseks on kokkulepped sõlmitud 20 kinnisasja omanikuga, läbirääkimised on pooleli kuue kinnisasja omanikuga, kuue kinnisasja suhtes on algatatud sundvõõrandamine. Kuigi eelnevalt tutvustati projektlahendust, muudeti projekti vastavalt omaniku soovile, mistõttu muutus äralõige väiksemaks, ning peeti läbirääkimisi, ei õnnestunud sõlmida kokkulepet vajaliku äralõike omandamiseks Tartu maakonnas Ülenurme vallas Soinaste külas asuva Rõika 1 kinnisasja (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna jaoskonna registriosa nr 447304, katastritunnus 94901:006:0121, pindala 4,93 ha, sihtotstarve – maatulundusmaa) omanikuga. 19. jaanuari 2011. a kirjaga nr 16-2/11-00059/001 esitas Maanteeamet kooskõlas „Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse” (edaspidi KASVS) § 10 lõikega 3 Rõika 1 kinnisasja omanikule Aktsiaseltsile Folie MP teate sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta. Kinnistut koormavad hüpoteegid Danske Bank A/S Eesti filiaali (registrikood 11488826, endise ärinimega Aktsiaselts Sampo Pank) kasuks summas 3 600 000 krooni ja 2 000 000 krooni. Maanteeamet teavitas hüpoteegipidajat sundvõõrandamisest 19. jaanuari 2011. a kirjaga nr 16-2/11-00059/002. Hüpoteegipidaja oma arvamust ega vastuväiteid ei esitanud. Maanteeamet esitas sundvõõrandamise taotluse kavatsuse arvamuse andmiseks Ülenurme vallale. Ülenurme Vallavolikogu andis 8. veebruari 2011. a protokollilise otsusega nõusoleku sundvõõrandamismenetluse algatamiseks.

ÄRAKUULAMINE

Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu eelprojekti koostamise käigus kaasati avalikkust ja puudutatud isikuid. Eelprojekti koostaja kooskõlastas projektlahendused projekti elluviimiseks vajalike maade omanikega ning teavitas neid ka äralõigete tegemise vajadusest. Kohaliku omavalitsuse üksuses toimusid projekti keskkonnamõjude hindamise programmi ning keskkonnamõjude hindamise aruande avalikud arutelud, kus tutvustati projekti, selle eesmärke, erinevaid meetmeid keskkonna parandamiseks ning kuulati maaomanike ja omavalitsusüksuse esindajate ettepanekuid. Projekti tutvustamisel esitasid kinnisasjade omanikud ettepanekuid, millega võimaluse korral arvestati, ning projekti tehti korduvalt asjakohaseid muudatusi. Rõika 1 kinnisasja omaniku Aktsiaseltsi Folie MP esindajatele Andras Kaasikule ja Priit Visnapuule on tutvustatud Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu eelprojekti ning projektlahendust Rõika 1 kinnisasja kohta. Rõika 1 omaniku esindaja ei kooskõlastanud eelprojekti lahendust ja palus kokkusaamist projekteerijaga, misjärel muudeti projektlahendust ning äralõige Rõika 1 kinnistust muutus oluliselt väiksemaks. Omaniku esindajad ei ole muudetud projektlahenduse suhtes vastuväiteid esitanud. Tuginedes Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ eksperthinnangule nr 34 744, pakkus Maanteeamet Rõika 1 kinnisasja osa võõrandamise eest hinnaks 4,79 €/m² (75 kr/m²), äralõike hind oli 19 187,87 eurot (300 225 krooni). Oma 21. detsembri 2010. a kirjaga ei nõustunud omanik Maanteeameti pakutava hinnaga, kuna tema arvates ei kajasta see kinnisasja väärtust õiglaselt. Omaniku hinnasooviks on 14,06 €/m² (220 kr/m²). Ta põhjendas oma hinnasoovi müügipakkumuste hindadega. Maanteeamet selgitas, et hinnapakkumuse aluseks ei saa võtta müügipakkumusi, vaid üksnes eksperthinnangud konkreetse kinnisasja turuväärtuse kohta. Omaniku soovitud hinna tõenduseks ei ole esitatud ühtki eksperthinnangut. Kinnistu osa sundvõõrandamine ei takista Rõika 1 kinnistu kasutamist senisel otstarbel. Maanteeamet esitas 19. jaanuaril 2011. a Aktsiaseltsile Folie MP KASVSi § 10 lõike 3 alusel teate sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta, suurendades ühtlasi eksperthinnangus leitud kinnisasja väärtust ning esitades pakkumuse äralõike omandamiseks hinnaga 20 215 eurot. Kinnisasja omanik ei ole kirjale vastanud.

ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED

KASVSi § 2 lõike 1 kohaselt on kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasja sundvõõrandamine üldistes huvides on lubatud KASVSi § 3 lõike 1 punkti 7 kohaselt avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee) avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks. Praegusel juhul on kinnisasja sundvõõrandamise eesmärgiks maa omandamine avalikult kasutatava tee ehitamiseks. Kinnisasja ei ole vaja sundvõõrandada täies ulatuses, vaid üksnes osaliselt, mistõttu on tegemist kinnisasja osa sundvõõrandamisega KASVSi § 14 kohaselt. Tulenevalt KASVSi § 3 lõikest 3 ei ole sundvõõrandamine lubatud, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Kuna tegemist on liiklusohtlikul Kandiküla–Uhti lõigul olemasoleva maantee laiendamisega neljarajaliseks I klassi maanteeks ning eritasandilise liiklussõlme ehitamisega, ei ole võimalik teed ehitada ilma eraomandis olevate kinnisasjade osi omandamata. Kandiküla–Uhti lõigu ehitamine aitab tõenäoliselt oluliselt kaasa liiklusohutuse paranemisele Tallinna–Tartu–Võru–Luhamaa maantee vastaval lõigul, mistõttu teenib tee vastavusse viimine tänapäeva kõrgendatud ohutusnormidega enamiku ühiskonnaliikmete huve. Tee ehitamise käigus rajatakse kogujateed, kergliiklusteed ja mahasõidud, mistõttu tee valmimise järel paraneb ka kohalike elanike elukvaliteet. Kaaludes üldist huvi kõnealuse teelõigu ehitamiseks ja sundvõõrandatava kinnisasja omaniku huvi (omandi puutumatus, erandkorras omandi võõrandamine õiglase ja kohese hüvitise eest), jõuti järeldusele, et on täidetud KASVSist tulenevad sundvõõrandamise lubatavuse eeldused. Kinnisasja omanik ei esitanud vastuväiteid kinnisasja osa sundvõõrandamise, vaid nimetatud osa hariliku väärtuse kohta, mis määratakse edasises menetluses kooskõlas KASVSiga ja asjakohaste õigusnormidega. Kooskõlas KASVSi § 2 lõikega 1 on omaniku nõusolekuta kinnisasja võõrandamise eelduseks kohese ja õiglase hüvitise maksmine. Õiglase hinna all mõistetakse kohalikku keskmist müügihinda ehk asja harilikku väärtust „Tsiviilseadustiku üldosa seaduse” § 65 tähenduses. Sundvõõrandamismenetluse raames läbiviidava erakorralise hindamise eesmärk on kinnisasja hariliku väärtuse määramine (Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määrusega nr 260 kinnitatud „Maa erakorralise hindamise korra” punkt 20). Maanteeamet lähtus kinnisasjade omanikega peetud läbirääkimistel Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ koostatud eksperthinnangutest, millega määrati võõrandatava kinnisasja osa turuväärtus. Sundvõõrandatava kinnisasja osa erakorraline hindamine ning sundvõõranditasu ja hüvitise suuruse määramine viiakse läbi vastavalt KASVSis sätestatule. Kinnisasja omanikul säilib õigus eemaldada sundvõõrandatavalt kinnisasja osalt olulisi osi, päraldisi ja vilju. KASVSi § 3 lõike 4 kohaselt on sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee või raudtee eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Tartu ümbersõit kajastub Ülenurme Vallavolikogu 10. veebruari 2009. a otsusega nr 01 kehtestatud üldplaneeringus. Tallinna–Tartu–Võru–Luhamaa riigimaantee trassi valik on heaks kiidetud Vabariigi Valitsuse 9. märtsi 1999. a korraldusega nr 313-k.

AVALIKULT KASUTATAVA TEE ASUKOHA KINNITAMINE¹

KASVSi § 12 lõike 1¹ alusel kinnitada rajatava Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu avalikult kasutatavate teede asukohad vastavalt ehitusloa väljastaja heakskiidetud eelprojektile.

1

SUNDVÕÕRANDAMISE OTSUS

Tulenevalt eeltoodust ja lähtuvalt KASVSi § 2 lõikest 2, § 3 lõike 1 punktist 7 ja § 12 lõikest 1 sundvõõrandada Eesti Vabariigile

Tartu maakonnas Ülenurme vallas Soinaste külas asuvast Rõika 1 kinnisasjast (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna jaoskonna registriosa nr 447304, katastritunnus 94901:006:0121, pindala 4,93 ha, sihtotstarve – maatulundusmaa; omanik Aktsiaselts Folie MP, registrikood 10095622, asukoht Tallinn; kinnisasjale on seatud hüpoteegid Danske Bank A/S Eesti filiaali (registrikood 11488826, endise ärinimega Aktsiaselts Sampo Pank) kasuks summas 3 600 000 krooni ja 2 000 000 krooni) ca 4003 m² suurune osa vastavalt Tartu ümbersõidu eelprojektile. Kustutada kinnisasja sundvõõrandatavalt osalt Danske Bank A/S Eesti filiaali kasuks seatud hüpoteegid.

Pindala on määratud plaaniliselt, mis tähendab, et see võib muutuda täppismõõdistamise käigus.

SUNDVÕÕRANDISAAJA

Määrata riigipoolseks sundvõõrandisaajaks Maanteeamet (registrikood 70001490, asukoht Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn), kellel korraldada KASVSis ettenähtud toimingud sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseks, sealhulgas sundvõõrandatava kinnisasja osa vormistamine Eesti Vabariigi omandina, sundvõõranditasu määramiseks erakorralise hindamise läbiviimiseks avalduse esitamine ja sundvõõranditasu väljamaksmine, samuti punktis 5 märgitud hüpoteekide kustutamine sundvõõrandatavalt kinnisasja osalt.

VAIDLUSTAMINE

Korralduse peale võib „Halduskohtumenetluse seadustikus” sätestatud korras esitada kaebuse Tallinna Halduskohtusse 30 päeva jooksul korralduse teatavaks tegemise päevast arvates.

KORRALDUSE TEATAVAKS TEGEMINE

Riigipoolsel sundvõõrandisaajal Maanteeametil teha korraldus punktis 5 nimetatud isikule teatavaks KASVSi § 12 lõikes 2 nimetatud korras.