Vabariigi Valitsus — Maa korralise hindamise metoodika kinnitamine — RT I, 26, 536

Maa hindamise seaduse (RT I 1994, 13, 231; 94, 1609; 1995, 2/3, 4) paragrahvi 5 lõike 4 alusel Vabariigi Valitsus määrab: Kinnitada «Maa korralise hindamise metoodika» (juurde lisatud). Peaminister Tiit VÄHI Keskkonnaminister Villu REILJAN Riigisekretär Uno VEERING Kinnitatud Vabariigi Valitsuse 15. aprilli 1996. a määrusega nr 104 Maa korralise hindamise metoodika I. ÜLDOSA 1. Maa korralise hindamise metoodika (edaspidi metoodika) on kehtestatud maa hindamise seaduse (RT I 1994, 13, 231; 94, 1609; 1995, 2/3, 4) paragrahvi 5 lõike 4 alusel. 2. Korralisel hindamisel kasutatakse turuväärtuse ja/või puhastulu meetodit, mille puhul lähtutakse rahvusvaheliselt tunnustatud põhimõtetest. Hindamine toimub riikliku maakatastri andmete alusel. 3. Hindamisel kasutatakse otsest ja kaudset turuinformatsiooni. Otsese turuinformatsioonina käsitatakse vallas- ja kinnisasja tehingu- ja rendiinformatsiooni ning kaudse turuinformatsioonina muud maatüki väärtust mõjutavat teavet piirkonna üldise majandusliku arengu, tööpuuduse taseme, kasutamata hoonete ja nende osade osakaalu, kasutamata haritava maa osakaalu, piirkonna arenguperspektiivi jne kohta. Turuinformatsiooni saamisel lähtutakse maa korralise hindamise korrast. 4. Ühesuguse turusituatsiooniga (nõudluse-pakkumise vahekord, maa tulutootlikkuse võime, asustustüüp, valdav sihtotstarve jne.) ja väärtustasemega piirkonnast moodustatakse hinnatsoon. Hinnatsoonid määratakse kogu maale. 5. Hindamisel võetakse aluseks Vabariigi Valitsuse 24. jaanuari 1995. a määrusega nr 36 «Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise aluste kinnitamine» (RT I 1995, 13, 150) kehtestatud katastriüksuse sihtotstarbe liigid ja alaliigid. 6. Hinnatsoonis olevate maatükkide väärtused peavad olema omavahel ja naabertsooniga võrreldes loogilises tegelikku turusituatsiooni peegeldavas suhtes. Hinnatsooni piirid ühtivad tavaliselt maatükkide piiridega. Mitmesse hinnatsooni jäävate maatükkide (transpordimaa, veekogude maa jms.) väärtuse määramisel on aluseks piirkonna valdavale sihtotstarbele vastav keskmine väärtus, kusjuures rakendatakse käesoleva metoodika punktis 17 nimetatud parandustegureid. 7. Tsoonisisesel diferentseerimisel kasutatakse parandustegureid, milleks on 1-st erinevad arvud. Parandustegurid iseloomustavad sihtotstarbest, maatüki suurusest, krundiväliste kommunikatsioonide olemasolust, korruselisusest ja täisehitatusest johtuvat erisust väärtustasemes. Parandustegurid, mille suurust ei ole määratud käesolevas metoodikas, leiab hindaja hindamise käigus, tuginedes otsesele ja kaudsele turuinformatsioonile. Omavalitsusüksuse piires rakendatakse ühe teguri iseloomustamiseks ainult ühte parandustegurit. 8. Hinnatsooni sees ei või sama sihtotstarbega ja samadel alustel hinnatud maa väärtus oluliselt erineda tsoonihinnast. Kui tsooni kuulub katastriüksus, mille pinnaühiku keskmine väärtus erineb tsoonihinnast üle 20 protsendi ja tsoonihinna põhjal leitud väärtusest üle 2000 krooni, moodustatakse uus tsoon või määratakse katastriüksusele selle iseärasusi arvesse võttev väärtus. 9. Tsoonihind määratakse saja krooni täpsusega hektari kohta. Ehitamiseks mõeldud maa osas määratakse tsoonihind ühe krooni täpsusega ruutmeetri kohta. 10. Hindamisel lähtutakse üld- või detailplaneeringu või maakorralduskavaga määratud katastriüksuse sihtotstarbest, nende puudumisel aga tegelikust kasutusest, mis on registreeritud linna või valla maa hindamisregistris. Kui tegemist on sihtotstarbe (ala)liigiga, mille osas turuinformatsioon puudub, võib hindamisel kasutada eeldatavale alternatiivsele kasutusele vastavat või samas piirkonnas (hinnatsoonis) oleva maa väärtust. II. TIHEASUSTUSEGA ALADE HINDAMINE 11. Tiheasustusega aladena käsitatakse vastavalt ehitus- ja planeerimisseaduse (RT I 1995, 59, 1006) paragrahvi 7 lõike 4 punktile 6 ja paragrahvi 8 lõike 4 punktile 3 tiheasustusega aladeks määratud alasid. Kui kehtiv maakonnaplaneering ja üldplaneering puuduvad, käsitatakse käesolevas korras tiheasustu sega aladena üle ühe tuhande elanikuga asulaid. 12. Iga tiheasustusega ala jaoks määratakse standardkrunt. Tiheasustusega ala baashind leitakse kroonides ruutmeetri kohta, jagades standardkrundi väärtuse selle suurusega. 13. Standardkrunt on asula keskmest keskmisel kaugusel olev keskmise heakorrastusega ja enam esineva suurusega väikeelamukrunt. 14. Tiheasustusega ala baashind ja standardkrundi väärtus leitakse korralise hindamise käigus ning need on tiheasustusega ala sisese tsoneerimise ja erinevate tiheasustusega alade võrdlemise aluseks. 15. Hindamisel jaotatakse tiheasustusega ala hinnatsoonidesse ja määratakse tsoonihinnad sihtotstarvete lõikes. 16. Maatüki suurusest, krundiväliste kommunikatsioonide olemasolust, korruselisusest ning täisehitatusest tulenevad tsoonisisesed parandustegurid leitakse hindamise käigus otsesele ja kaudsele turuinformatsioonile tuginedes. 17. Kui turuinformatsioonile tuginedes ei ole võimalik määrata alljärgnevate katastriüksuste sihtotstarvete liikide ja alaliikide väärtust, kasutatakse alusena piirkonna valdavale sihtotstarbele vastavat keskmist väärtust, mida korrigeeritakse järgmiste parandusteguritega: 1) sotsiaalmaa (Ü, 005) sealhulgas ühiskondlike hoonete maa (Üh, 050) 0,5 sealhulgas üldmaa (R, 051) 0,2 2) veekogu maa (V, 006) 0,2 3) transpordimaa (L, 007) 0,2 4) jäätmehoidlamaa (J, 008) 0,2 5) riigikaitsemaa (R, 009) 0,2 6) kaitsealune maa (H, 010) 0,2 7) sihtotstarbeta maa (S, 013) 0,2 18. Tiheasustusega alal paiknevat maad hinnatakse käesoleva metoodika punktides 20–35 sätestatud korras järgmiselt: 1) kõlvikute lõikes – haritav maa, looduslik rohumaa ja metsamaa; 2) sihtotstarbe liikide järgi – mäetööstusmaa; 3) sihtotstarbe alaliikide järgi – põllumajanduslike tootmishoonete maa (sealhulgas katmikalade maa). 19. Hindamisel võetakse arvesse käesoleva metoodika punktis 18 nimetatud kõlvikute, sihtotstarbe liikide ja alaliikide maa väärtust tõstvad tegurid, mis ei ole seotud sihtotstarbelise kasutusega, kui need mõjutavad väärtust üle 20 protsendi. III. HAJAASUSTUSEGA ALA HINDAMINE 20. Hajaasustusega alaks loetakse kogu maa, mida käesoleva metoodika punkti 11 kohaselt ei käsitata tiheasustusega alana. Metsamajandus- ja põllumajandusmaa sihtotstarbe liike käsitatakse käesolevas metoodikas maatulundusmaana. Maatulundusmaa hindamine 21. Maatulundusmaa hulka kuuluvad järgmised kõlvikud: 1) haritav maa; 2) looduslik rohumaa; 3) metsamaa; 4) õuemaa; 5) muu maa. 22. Haritava maa hindamisel: 1) loetakse haritava maa hulka põllumaa, puuviljaaia ja puukooli maa ning püsirohumaa (turvasmuldadel paiknev haritav maa); 2) koostatakse olemasolevate maa viljakuse andmete alusel haritava maa viljakustsoonid, kus maa viljakust iseloomustatakse suhtelise boniteedi abil; 3) seotakse väärtuse leidmiseks viljakustsoonile vastavad boniteedi andmed tehinguandmetega; 4) kasutatakse otsese turuinformatsiooni puudumisel alusena sama piirkonna kaudset turuinformatsiooni; 5) võib turuinformatsioonile tuginedes olemasolevaid viljakustsoone ühendada või osadeks jagada; 6) võetakse kivisusest, lõimisest, reljeefist jms. tulenevad lisakulud arvesse ainult juhul, kui need mõjutavad väärtust üle 10 protsendi. 23. Loodusliku rohumaa hindamisel leitakse väärtus, võrreldes sama tsooni loodusliku rohumaa väärtust haritava maa väärtusega, arvesse võttes madalamat tulutootlikkuse võimet. 24. Metsamaa hindamisel: 1) loetakse metsamaaks metsaga ja metsata maa-ala, mille aastane puidu tootmise võime on vähemalt 1 tm/ha ning mida ei kasutata muuks otstarbeks (niidetav puisniit), olenemata sellest, kas see maa on metsamaana korraldatud või korraldamata; 2) määratakse püsivale keskmisele metsa tulutootlikkusele põhinev väärtus; 3) määratakse metsamaa väärtus metsakasvukohatüübile vastava puhastulu kaudu, võttes arvesse metsakasvukohatüüpide regionaalsest asukohast tulenevat boniteeti ja metsamaa asukohta; 4) moodustatakse metsakasvukohatüüpi iseloomustavate andmete alusel metsakasvukohatüübi tsoonid; 5) rakendatakse metsamaa boniteedi parandeid, mis iseloomustavad metsamaa viljakuse erisust kasvukohatüübi piires maakondade lõikes; 6) rakendatakse metsamaa asukoha parandeid, mis näitavad kaugust lähima tarbijani valdade lõikes; 7) loetakse korraldamata metsamaa väärtus võrdseks hinnatava objektiga sarnase korraldatud metsamaa keskmise väärtusega. 25. Õuemaa hindamisel lähtutakse käesoleva metoodika punktis 29 sätestatust. 26. Muu maa hindamisel kasutatakse alusena omavalitsusüksuse madalaimat loodusliku rohumaa väärtust, mida korrigeeritakse parandusteguri abil. Muu hajaasustusega ala hindamine 27. Muu hajaasustusega ala all mõistetakse kogu hajaasustusega ala, välja arvatud käesoleva metoodika punktides 21–26 käsitletud maatulundusmaa. 28. Hindamisel jaotatakse muu hajaasustusega ala hinnatsoonidesse ja määratakse tsoonihinnad sihtotstarbe liikide ja alaliikide lõikes. 29. Väikeelamumaa ja eluasemekohtade õuemaa suuruseks loetakse kuni 1000 m2 ning seda ületavat pinda hinnatakse eksplikatsioonijärgse kõlvikulise jaotuse olemasolul vastavalt kõlvikule, nimetatud jaotuse puudumisel kasutatakse alusena hinnatsooni haritava maa väärtust. 30. Suvila- ja aianduskruntide maa hindamisel lähtutakse samadest alustest nagu elamumaa puhul, vajadusel moodustatakse eraldi hinnatsoon või tuuakse turuväärtusest tulenevad erisused välja tsoonisisese parandusteguri abil. 31. Äri- ja tootmismaad (välja arvatud käesoleva metoodika punktis 35 nimetatud põllumajanduslike tootmishoonete maa) hinnatakse turuinformatsioonile tuginedes, selle puudumisel kasutatakse alusena samas piirkonnas oleva, ehitamiseks mõeldud maa väärtust. 32. Maatüki suurusest, krundiväliste kommunikatsioonide olemasolust, korruselisusest ning täisehitatusest tulenevad ehitamiseks mõeldud maa tsoonisisesed parandustegurid leitakse iga omavalitsusüksuse jaoks hindamise käigus otsesele ja kaudsele turuinformatsioonile tuginedes. 33. Mäetööstusmaa hindamisel on aluseks sihtotstarve, mis oli maal enne mäetööstusele eraldamist. Vastavate andmete puudumisel kasutatakse alusena hinnatsooni valdavat sihtotstarvet. 34. Käesoleva metoodika punktis 17 nimetatud maa hindamisel kasutatakse alusena vastava hinnatsooni haritava maa ja metsamaa väärtust, kusjuures neid korrigeeritakse hindamise käigus määratavate parandustegurite abil. Ehitamiseks mõeldud maa hindamisel kasutatakse alusena vastava hinnatsooni elamumaa väärtust. 35. Põllumajanduslike tootmishoonete maa hindamisel rakendatakse haritava maa tsoonihinda. IV. RAKENDUSSÄTTED 36. Käesoleva metoodika punkti 24 alapunktis 4 nimetatud metsakasvukohatüübi tsoonide rakendamine metsamaa hindamisel toimub keskkonnaministri otsuse alusel. 37. Käesoleva metoodika rakendamisel kasutatakse hindamiseks ebapiisava turuinformatsiooni korral eelmisel korralisel hindamisel määratud maksustamishinda või erakorralisel hindamisel korrigeeritud maksustamishinda, mida korrigeeritakse käesoleva metoodika punktis 6 sätestatud põhimõtete kohaselt. 38. Käesoleva metoodika rakendamisel annab selgitusi Riigi Maa-amet.