Kultuuriminister — Kultuurimälestiseks tunnistamine — RT III, 2015, 8

Käskkiri antakse muinsuskaitseseaduse § 12 lõike 1 ja § 25 lõike 1 alusel, arvestades Muinsuskaitseameti eksperdihinnangut ja Muinsuskaitse Nõukogu ettepanekut.

I KULTUURIMÄLESTISEKS TUNNISTAMISE ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Ettepanek hoone mälestiseks tunnistamiseks tehti Kultuuriministeeriumi uurimisprojekti „Eesti 20. sajandi (1870–1991) väärtusliku arhitektuuri kaardistamine ja analüüs“ raames. Rapla KEK-i haldushoone mälestiseks tunnistamise ettepanek on laiaulatusliku uurimisprojekti tulemus. Kultuuriministeeriumi tellimusel viidi aastatel 2007–2012 läbi üle-Eestiline uuema arhitektuuripärandi inventeerimine. 20. saj arhitektuuri uuring hõlmas kogu Eestit ja perioodi 1870–1991.1 Selle käigus kaardistati esmalt maakondade kaupa kokku üle 3000 arhitektuurse objekti ning koostati neli temaatilist alusuuringut. Kaardistatud objektide seast valis ekspertkomisjon välja 130 kõige väärtuslikumat ja 20. sajandi ehituspärandit kõige paremini iseloomustavat objekti, mille kohta koostati eksperdihinnangud mälestise tunnustele vastavuse kohta. Mälestise tunnused leiti olevat 114 objektil, sh endisel Rapla KEK-i hoonel.2 Projekti raames tehtud ettepaneku põhjal algatas Muinsuskaitseamet Rapla KEK-i haldushoone mälestiseks tunnistamise menetluse. Muinsuskaitseamet on ettepanekut kaalunud ning leidnud, et hoonel on mälestise tunnused. Samale järeldusele jõudis 11. septembri 2014. a koosolekul Muinsuskaitse Nõukogu ja tegi kultuuriministrile ettepaneku tunnistada Rapla KEK-i haldushoone mälestiseks. Vastavus mälestise tunnustele Rapla KEK-i (kolhoosi ehituskontor) haldushoonel on Muinsuskaitseameti 2014. a eksperdihinnanguga tuvastatud mälestise tunnustena arhitektuurne väärtus ja ajalooline tähtsus. See on arhitektuurselt ainulaadne kaheksanurkne hoone, millel on säilinud algne maht ja plaanilahendus, suures osas algne välis- ja sisekujundus, samuti hoonet ümbritsev maastikukujundus. Hoone projekteerisid 1971. a tunnustatud arhitekt Toomas Rein ja sisearhitekt Aulo Padar (insenerid Jaan Port ja Henn Karits) ning see sai valmis 1977. a. Arhitektuurses mõttes on Rapla KEK-i haldushoone ehitismälestiseks tunnistamise põhjuseks eelkõige selle silmapaistvus, haruldus ja autentsus. Hoone on kaheksanurkse astmikpüramiidi vormiga. Samasugust astmelisust ja kaheksanurga motiivi on kasutatud ka hoone ümber maastiku kujundamisel ja sisekujunduses. Kokku moodustab see tehnofuturistliku terviku, mis Nõukogude Eesti modernistlikus arhitektuuris on ainulaadne. Hoonet hinnatakse kõrgelt mitte ainult Eestis, vaid ka rahvusvahelise arhitektuuripärandi kontekstis ning see on Rapla üks olulisemaid vaatamisväärsusi. Rapla KEK-i haldushoone on Eesti arhitektuuri tippteos. Teiseks olulise põhjuseks mälestiseks tunnistamisel on hoone kultuuriloolised väärtused – Eesti tipparhitekti ja väga tunnustatud sisearhitekti loomingu hulka kuulumine, samuti seos nõukogude ajal Eestis väljakujunenud kolhoosiehitusega, mis laveeris tsentraliseerituse ja autonoomia vahel. Kolhooside ehituskontorid olid osa Eesti Kolhoosiehituse majanditevahelisest ettevõttest, mis moodustati 1960. aastatel kolhoosidele hoonete projekteerimiseks, ehitusmaterjalide tootmiseks ja ehitamiseks. Eesti kolhoosiehituse eripäraks oli suhteliselt suur otsustusvabadus arhitektuursete lahenduste osas, mistõttu paljud kolhoosihooned on kavandatud omaaegsete tipparhitektide individuaalprojektide järgi. Moodsate keskusehoonetega sooviti kujundada kolhoosile atraktiivset identiteeti. Seetõttu on majandikeskuste ja KEK-ide hoonete seas mitmeid omas ajas uuenduslikke ja arhitektuurselt kõrgel tasemel ehitisi. Rapla KEK-i hoone illustreerib ilmekalt kolhooside 1960.-1970. aastate majandusmudeli edu ja lääne firmadele sarnast korporatiivse identiteedi väljendamist arhitektuuris. Seejuures tuleb silmas pidada, et hoolimata nõukogude võimust on tegu siiski Eesti rahvusliku arhitektuuriga. Rapla KEK-i haldushoone on tunnuslik uuendusmeelsete kolhoosiesimeeste ja KEK-ide juhtkondade vahel toimunud omapärasele arhitektuurivõidujooksule, mille käigus palgati parimaid arhitekte ja sisearhitekte ning osati hankida defitsiitseid ehitusmaterjale. KEK-ide või kolhooside hooneid seni Eestis mälestiseks tunnistatud ei ole. Tegu on uuema ehituspärandiga, mille süsteemset uurimist ja väärtustamist alustati alles 2000. aastatel. Projekti „Eesti 20. sajandi (1870-1991) väärtusliku arhitektuuri kaardistamine ja analüüs“ raames on kaardistatud ja arvele võetud mitmed KEK-ide hooned: Rapla KEK-i haldushoone, Tartu KEK-i peahoone, Valga KEK-i haldus- ja tootmishooned, Rakvere KEK-i tootmiskompleks ja haldushoone, Valga KEK-i elamurajoon ja kauplus-söökla, Põltsamaa KEK-i tootmishoone, Haapsalu KEK-i kontorihoone, Paide KEK-i tootmis- ja haldushoone, Harju KEK-i elamud, tehnotalituse hoone ja puhkemajad, Pärnu EKE Projekti kontor. Kaitse alla võtmise ettepanek ja eksperdihinnang tehti loetletud hoonetest üksnes Rapla KEK-i haldushoone ja Pärnu EKE Projekti kontori kohta, mis on loetletutest arhitektuurselt kõige väärtuslikumad. Viimase mälestiseks tunnistamise menetluse lõpetas Muinsuskaitseamet selle väga halva tehnilise seisukorra tõttu. Rapla KEK-i haldushoone on projekteerinud tuntud ja tunnustatud Eesti arhitekt Toomas Rein. See hoone kuulub tema loomingu paremiku hulka. Samuti on see näide arhitekti, inseneri ja sisearhitekti loovast koostööst, mille tulemuseks on silmapaistvalt terviklik arhitektuuriteos ukselingist kuni maastikukujunduseni välja. Hoone mälestise tunnustele vastavust on hinnanud uuringu „Eesti 20. sajandi (1870–1991) väärtusliku arhitektuuri kaardistamine ja analüüs“ ekspertkomisjon ning 2012. a ekspertarvamuse andnud arhitektuuriajaloolane Mihkel Karu. Muinsuskaitseamet on eksperdihinnangu koostamisel lisaks kaasanud Eesti Arhitektuurimuuseumi teaduri Mait Väljase ja Muinsuskaitseametit nõustava ehitismälestiste eksperdinõukogu, samuti hoone autorid. Hoone säilitamine on oluline, kuna see on Eesti arhitektuuri nõukogude perioodi üks silmapaistvamaid ja ainulaadsemaid hooneid. Teise maailmasõja järgseid hooneid on Eestis seni kaitse all üksikuid, kuid selle perioodi arhitektuuri parimate näidete säilitamine on äärmiselt oluline Eesti kultuuri- ja ajaloo adekvaatseks reflektsiooniks. Kaitsevööndi määramine Muinsuskaitseseaduse § 25 kohaselt määratakse kinnismälestise kaitseks kaitsevöönd. Selle ülesandeks on tagada kinnismälestise vaadeldavus, sh kaugvaadete säilimine ja silueti nähtavus ning kinnismälestise ja seda ümbritseva maa-ala kultuuriväärtuslike struktuurielementide säilimine ruumilises kontekstis. Muinsuskaitseamet on kaalunud kaitsevööndi võimalikku ulatust ja hinnanud hoone omaniku soovi rajada krundile uut hoonestust. Kaitsevööndi ulatust on võrreldes algselt väljapakutuga vähendatud, võttes arvesse omaniku seisukohta ja hoonele avanevaid peamisi vaatesuundi. Kaitsevööndisse haaratakse hoone ees ja taga olevad astmelise maastikuga alad, mis moodustavad hoonega ühtse kujundusliku terviku. Kaitsevööndist jäetakse välja krundi lääneosa, mis on vastavalt kehtivale Rapla valla üldplaneeringule kaubandus-, teenindus- ja büroohoonemaa (teenindusliku ettevõtluse maa), kuhu võib tulevikus planeerida uut hoonestust. Mälestiseks tunnistamise menetluse käik Hoone mälestiseks tunnistamise menetlemise käigus on viidud läbi toimingud vastavalt Vabariigi Valitsuse 10. septembri 2002. a määrusele nr 286 „Kultuurimälestiseks tunnistamise ja kultuurimälestiseks olemise lõpetamise ning kultuurimälestise andmete muutmise kord”. 1) Hoone omanik Hoone kuulub eraõiguslikuke isikule Stipend Investments OÜ. 28.03.2014. a teavitas Muinsuskaitseamet hoone omanikku hoone mälestiseks tunnistamise menetluse algatamisest sellekohase kirjaga. Kirjale oli lisatud projekti „Eesti 20. saj väärtusliku arhitektuuri kaardistamine ja analüüs“ raames koostatud eksperdihinnang hoone mälestise tunnustele vastavuse kohta; 30.04.2014. a toimus Muinsuskaitseameti esindajate ja hoone omaniku esindajate kohtumine Raplas kõnealuses hoones. Muinsuskaitseamet selgitas hoone omanikele hoone põhilisi väärtusi ning hoone mälestiseks tunnistamisega kaasnevaid piiranguid ja võimalikke leevendusi. Kohtumine protokolliti ning esitati omanikele tutvumiseks; 03.06.2014. a esitas omanik arvamuse hoone mälestiseks tunnistamise kohta; 15.07.2014. a osalesid hoone omaniku esindajad hoone ülevaatusel ja arutelul hoone autoritega; 11.09.2014. a. osalesid hoone omaniku esindajad Muinsuskaitse Nõukogu koosolekul, kus arutati hoone mälestiseks tunnistamist, kuulati ära omaniku arvamus ning selgitati neile hoone kultuuriväärtust ja hoone säilitamise eesmärki; 21.10.2014. a esitas Muinsuskaitseamet hoone omanikule tutvumiseks Muinsuskaitseameti 2014. a eksperdihinnangu hoone kultuuriväärtuse ja selle mälestiseks tunnistamise kaalutluste kohta koos asjas kogutud materjalidega, sh 11.09.2014. a Muinsuskaitse Nõukogu protokolli ja hoone kohta koostatud eritingimuste kavandiga muinsuskaitseseaduse § 35 lg 1 ja 3 ning § 351 tähenduses; 21.11.2014. a esitas hoone omanik oma vastuväited eksperdihinnangule ja eritingimuste kavandile. Neile vastas Muinsuskaitseamet e-kirjaga 8.12.2014; 25.05.2015. a esitas Muinsuskaitseamet hoone omanikule tutvumiseks Kultuuriministeeriumis koostatud kultuuriministri käskkirja eelnõu Rapla KEK-i kultuurimälestiseks tunnistamise kohta; 08.06.2015. a esitas hoone omanik oma seisukoha eespool viidatud kultuuriministri käskkirja eelnõule. Hoone omaniku esitatud vastuväited hoone mälestiseks tunnistamise menetluses on: 1. Stipend Investments OÜ väitel piirab mälestiseks tunnistamine äriplaani realiseerimist. Kinnistu omandamisel ei olnud hoone muinsuskaitse all, samuti ei nähtu muinsuskaitselisi piiranguid Rapla Valla kehtestatud üldplaneeringust. Stipend Investments OÜ on omandanud kinnistu vabana muinsuskaitsealustest koormatistest ja kitsendustest ning teadmisega, et puuduvad märkimisväärsed keelud ja kitsendused kinnistule ka uue hoone püstitamiseks või olemasoleva hoone lammutamiseks. Valla üldplaneering ei sea piiranguid hoone sisemusele ega interjöörile. Stipend Investments OÜ peab eelkõige piiravateks hoone sees ja interjöörile kehtestatavaid eritingimusi, sest just üüripindade üürimiseks on vajalikud investeeringud ja interjööri kaasajastamine. Renoveerimist vajavad kõik siseruumid, lisaks kütte- ja ventilatsioonisüsteem ning hoone soojapidavus. 2. Stipend Investments OÜ väitel suurendab mälestiseks tunnistamine oluliselt hoone renoveerimise hinda ning mistahes suuremad kulud ei ole vastuvõetavad. Stipend Investments OÜ on kohustatud andma projekti koostajale muinsuskaitselistest piirangutest tulenevad uued lähteülesanded, lisaks kaasama täiendavalt muinsuskaitsealase tegevusloaga ehitaja ja järelevalve. Vastuväite kohaselt on osundatud teenused turul kallimad kui ilma muinsuskaitse tegevusloata ehitusettevõtjatel, samuti järelevalvel. Asjaolu, et tegemist on tulevikus muinsuskaitse all oleva hoonega, teeb Stipend Investments OÜ väitel ruumide kaasajastamise keerulisemaks, mistõttu on raskendatud ka üürnike leidmine. 3. Stipend Investments OÜ leiab, et võimalikud seatavad piirangud on mõneti vastuolulised protokollis välja toodud hoone olulisemate väärtustega ning teatud ehitustehnilisi lahendusi ei ole otstarbekas kasutada: 3.1 Muinsuskaitseameti poolt on oluliseks peetud hoone mahtu, samas võidakse teha mööndusi ja lasta kinni ehitada katusealune, siis muutub sisuliselt hoone maht. 3.2 Hoone kahhelplaatidest välisviimistlus ei ole tänapäevane ehituslahendus oma kalliduse tõttu ega sobi ehitustehniliselt välistingimustesse. Fassaadi jaoks on sobilikud täismassplaadid, mis on ilmastikukindlad, kuid oma hinnalt veelgi kallimad. 3.3 Tiigi säilitamiseks tuleb see ala ümbritseda piiretega ning muuta ohutuks või täita ja katta muruga, vastasel juhul on tegemist kinnistu omanikule liigse riskiallikaga, kui seal peaks juhtuma mõni õnnetus inimesega, kes satub kinnistule omaniku teadmata. 3.4 Energiatõhususe seisukohalt võib saali katuseakna kinniehitamine olla ainus majanduslikult mõistlik lahendus ning et katuseakna vahetus tänapäevase armeeritud klaasiga akna vastu on hinnatasemelt väga kallis lahendus. 3.5 Fuajeede säilitamine seab üüripindade lisamisele ja suurendamisele olulise piirangu. Kuivõrd antud hoones on üldpinda väga palju, siis on äriliselt mõistlik kasutult seisvat fuajeede pinda võimalikult palju renditavateks pindadeks ümber ehitada. 4. Mälestiseks tunnistamisel peab riik arvestama võimaliku kahjunõudega või toetuse andmisega hoone omanikule. Vabale kinnistu osale (üldplaneeringu kohaselt ärimaa) võimalik ehitada veel ärihooneid, kuid piirangute tõttu võib tekkida tulevikus situatsioon, kus Muinsuskaitseamet ei kooskõlasta planeeritavate hoonete projekte. Liiatigi määrab muinsuskaitseseadus kindlaks kinnismälestise kaitsevööndi ulatuse, millisest kõrvalekalle saab olla mälestiseks tunnistamise õigusaktis. Käesoleval juhul kaitsevööndi kehtestamine ei tohiks vastuollu minna valla üldplaneeringuga, st kinnistu perspektiivne ehitusmaht ei tohiks muutuda väiksemaks. Uute võimalike hoonete projektide Muinsuskaitseameti poolt kooskõlastamata jätmisega tuleb arvestada ka haljastuse ja maamaksu kulusid, mis on poole krundi peale 2014. aastal ainuüksi juba ca 3000 eurot, lisaks saamata jäänud tulu üürnikelt juhul, kui uusi perspektiivseid hooneid muinsuskaitseliste piirangute tõttu püstitada ei saa. 5. Stipend Investments OÜ on seisukohal, et väär on protokollis märgitu, et mistahes olemasolevad või koostatavad rekonstrueerimisprojektid, mille alusel ei ole väljastatud ehitusluba, ei anna õigust ehitada ega õigustatud ootust, et neid saab sellisel kujul realiseerida. Stipend Investments OÜ on seisukohal, et kui ehitusprojekt vastab valla üldplaneeringule ja ehitusseaduse kehtivatele ehitusnormidele, et saa kohalik omavalitsus ega Muinsuskaitseamet teha hetkel takistusi nõuetele vastava ehitusprojekti kinnitamiseks. 6. Stipend Investments OÜ on seisukohal, et juhul kui Mahlamäe 10 kinnistul paiknev hoone tunnistatakse mälestiseks ja seatakse piirangud, ei saa muinsuskaitseseaduse § 29 lg-s 3 sätestatud omaniku õigus taotleda toetust jäädagi vaid seaduses sätestatud võimaluseks, vaid see peab ka reaalselt realiseeruma ja muutuma kohaliku omavalitsuse või riigi kohustuseks. 7. Stipend Investments OÜ leiab, et hoone mälestiseks tunnistamine piiraks tema ettevõtlusvabadust ning kahjustaks oluliselt äritegevust. Stipend Investments OÜ on seisukohal, et ettevõtlusvabaduse põhimõtteks on riigi kohustus mitte teha põhjendamatuid takistusi ettevõtluseks ja seda vabadust riivab iga abinõu, mis takistab, kahjustab või kõrvaldab mõne ettevõtlusega seotud tegevuse. Ettevõtlusvabaduse kaitseala on samuti riivatud siis, kui seda vabadust mõjutatakse avaliku võimu poolt ebasoodsalt. 8. Hoone omanik on teinud ettepaneku müüa hoone riigile koolimajana kasutusele võtmiseks (nt riigigümnaasium). Stipend Investments OÜ on 03.06.2014. a Muinsuskaitseametile saadetud kirjas väljendanud, et on nõus Mahlamäe 10 kinnistul paikneva Rapla KEKi haldushoone mälestiseks tunnistamise kohta juhul, kui Stipend Investments OÜ-le tagatakse muinsuskaitselistest piirangutest tulenev hoone renoveerimise ja uue hoone ehitamise kallinemisest või ehitamise mitte kooskõlastamisest tingitud kulutuste hüvitamine. 08.06.2015 saadetud kirjas palub Stipend Investments OÜ hoonet mälestiseks mitte tunnistada. 2) Teised menetlusosalised Muinsuskaitseamet kaasas menetlusse teiste menetlusosalistena Rapla Valla kui hoone asukohajärgse omavalitsusüksuse, hoone autorid (Toomas Rein, Aulo Padar, Jaan Port) ning MTÜ Rapla Haridusselts kui Rapla kohalikke aktiivsemaid inimesi ühendava kodanikuühenduse. Rapla Vald 1. 15.01.2014. a teavitas Muinsuskaitseamet Rapla Valda hoone suhtes mälestiseks tunnistamise menetluse algatamisest. Samas küsis Muinsuskaitseamet vallalt teavet asjaolude kohta, mis võivad oluliselt soodustada või takistada hoone pikaaegset säilitamist (hoonet puudutavad ehitusload, planeeringud jms) ning arvamust hoone mälestiseks tunnistamise kohta. Lisaks esitati vallale tutvumiseks 2012. a koostatud eksperdihinnang Rapla KEK-i kohta (koostaja Mihkel Karu) Määratud tähtajaks (27.01.2014) vald soovitud teavet ja arvamust ei esitanud. 2. 07.05.2014. a teavitas Muinsuskaitseamet valda hoone mälestiseks tunnistamise menetluse käigust ning palus vallal sellega oma tegevuses arvestada. 3. 07.05.2014. a vastas Rapla vallaarhitekt, et Rapla KEK-i endise peahoone kinnistul (Mahlamäe tn 10) ei ole kehtivat ega algatatud detailplaneeringut ega kehtivat ehitusluba. Kinnistut hõlmab 01.03.2011. a kehtestatud Rapla Valla üldplaneering, mille järgi paikneb see Rapla linna ühel miljööväärtuslikul hoonestusalal ja kinnistu on tsoneeritud selliselt, et garanteerida väärtusliku objekti vaadeldavus ja et kinnistut ei hoonestataks kogu ulatuses. Hoone autorid Muinsuskaitseamet kaasas menetlusse ka hoone autorid (arhitekt Toomas Rein, sisearhitekt Aulo Padar, insener Jaan Port), kes toetavad hoone algsel kujul säilitamist ja selle mälestiseks tunnistamist. 15.07.2014. a toimus kohtumine hoone autoritega kõnealuses hoones ning autorite seisukohad protokolliti. MTÜ Rapla Haridusselts 04.07.2014 a pöördus Muinsuskaitseamet arvamuse saamiseks MTÜ Rapla Haridusseltsi poole ja esitas tutvumiseks eksperdihinnangu. 20.04.2014. a kirjaga vastas Rapla Haridusseltsi nimel Valter Uusberg, et selts toetab hoone mälestisena muinsuskaitse alla võtmist, kuna hoone kuulub Rapla kui väikelinna avaliku ruumi mõjuvamate ilmestajate hulka. II KAITSE ALLA VÕTMINE Kultuuriväärtus on määratlemata õigusmõiste, mis tuleb üksikjuhtumil määratleda. Muinsuskaitseseaduse § 2 kohaselt on kultuuriväärtus mälestis, mis on kaitse all olev kinnis- või vallasasi või selle osa või asjade kogum või terviklik ehitiste rühm, millel on ajalooline, arheoloogiline, etnograafiline, linnaehituslik, arhitektuuriline, kunstiline, teaduslik, usundilooline või muu kultuuriväärtus ning see on tunnistatud mälestiseks muinsuskaitseseaduses sätestatud korras. Muinsuskaitseameti eksperdihinnangu ning Muinsuskaitse Nõukogu ettepaneku tulemusena on tehtud ettepanek endise Rapla KEK-i haldushoone mälestiseks tunnistamise kohta, kuna säilinud hoonet ja sellega seotud maastikukujundust on hinnatud Eesti arhitektuuriajaloo seisukohast väga oluliseks. Mälestiseks tunnistamise ettepanek on tehtud laiaulatusliku uurimisprojekti tulemusena, mille käigus kaardistati 20. sajandi arhitektuuri üle kogu riigi ja lõplikud mälestiseks tunnistamise ettepanekud valiti välja tuhandete kaalutud objektide hulgast. Hoone on hinnatud väga väärtuslikuks kõrge arhitektuurse kvaliteedi, ajaloolise mõõtme tõttu ja tuntud arhitekti loomingu paremiku näitena. Avalik huvi hõlmab nii vaimseid kui ka materiaalseid aspekte. Avaliku huvi sihiks on teatud avalik, s.o üldine ehk ühiskondlik hüve, mille alla kuulub ka Eesti kultuuri säilimine läbi aegade. Põhiseaduse § 32 tulenevalt on igaühel õigus omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Mälestiseks tunnistamine seab asja omanikule kitsendused asja omandiõiguse teostamisel: muinsuskaitseseaduse (edaspidi MuKS) § 16 kohaselt on mälestise omanikul kohustus tagada mälestise säilimine, MuKS § 24 kohaselt tuleb mälestisega seotud mistahes tegevusteks saada luba ning järgida MuKS §-s 35 toodud nõudeid mälestisega seotud tegevuste osas. Piirangud seatakse üldise avaliku huvi kaitseks, milleks on Eesti kultuuris väga olulise arhitektuuriteose säilimine, mis on osa Eesti kultuuri säilitamise eesmärgist. Mälestiseks tunnistamine peab olema kinnisasja omaniku suhtes proportsionaalne. Menetluses on omanikku kaasatud ja omaniku ettepanekuid hoone kaitse alla võtmisel, muinsuskaitse eritingimuste koostamisel ja kaitsevööndi määramisel arvesse võetud, arvestades samas ehitise kultuuriväärtuse säilitamise vajadust. Mälestiseks tunnistamisel on kaalutud riikliku kaitse kehtestamise vajalikkust, kaitse ulatust ja kaitsekorralduse proportsionaalust. Endise Rapla KEK-i haldushoone puhul on oluline selle kujunduslik tervik, milles on võrdselt oluline roll nii arhitektuuril, interjööril kui ka maastikuplaneeringul. See kokku moodustab väärtusliku arhitektuuriansambli, mis on Eesti uuema arhitektuuripärandi seas vaieldamatult nii silmapaistev, et väärib säilitamist võimalikult autentsena. Mälestiseks tunnistamine on sobiv meede kultuuriväärtusliku objekti kaitse ning säilimise tagamiseks, kuna ainult selle kaudu saab riik reguleerida hoones toimuvaid ümberehitusi lähtudes selle ajaloolisest ja arhitektuursest väärtusest. Hoone paikneb Rapla valla 1. märtsil 2011. a kehtestatud üldplaneeringu järgi Rapla linna ühel miljööväärtuslikul hoonestusalal.3 Üldplaneeringu järgi tuleb miljööväärtuslikel hoonestusaladel vältida sinna kavandatavate uusehituste või olemasolevate majade ümberehitamisega kaasnevaid negatiivseid mõjusid (näiteks ebasobivad remondi- ja ehitusmaterjalid, ebasobiv arhitektuurne lahendus jms) ja originaalprojektide järgi ehitatud hoonetel tuleb säilitada fassaadide arhitektuurne ja viimistuslik välisilme. Hoone arhitektuurse ilme säilitamine oli seega nõutud Rapla valla üldplaneeringuga juba enne, kui praegune omanik kõnealuse hoone omandas. Kõnealusel kinnistul puuduvad kehtestatud detailplaneeringud või ehitusload, mis võiksid tekitada õigustatud ootust ehitustegevuse suhtes. Üldplaneeringus miljööala kehtestades loob kohaliku omavalitsuse üksus eeldused muu hulgas olemasolevate kultuuriväärtuste säilimiseks, mis on olulised kohaliku identiteedi seisukohalt. Rapla KEK-i haldushoone arhitektuurne väärtus ja tähtsus ei piirdu ainult kohaliku mõõtmega, vaid on äärmiselt oluline kogu Eesti kultuuriloos. Samuti on Rapla KEK-i haldushoone puhul oluline kogu kujunduslik tervik – nii eksterjöör, interjööri väärtuslikud osad kui ka maastikukujundus. Kuigi hoone asub Rapla valla üldplaneeringus määratletud miljööalal, puudutavad kohaliku omavalitsuse seatud piirangud üksnes hoone välisilmet. Järk-järguliste väiksemahuliste ehitustöödega on hoones algupäraseid detaile ja ehitusmaterjale välja vahetatud. Sellest lähtuvalt on hoone mälestiseks tunnistamine vajalik meede hoone sise- ja välislahenduse, samuti ümbritseva maastikuarhitektuuri säilimise tagamiseks. Üldplaneeringuga miljööalale seatud üldised piirangud ei ole seni taganud ega pruugi tulevikus tagada Rapla KEK-i haldushoone ümberehitamisel olemasolevate väärtuste säilitamist ning riik ei saa sekkuda teisel viisil kohaliku omavalitsusüksuse ja hoone omaniku tegevusse arhitektuuripärandi säilitamisel. Mälestiseks tunnistamise menetluses on hoone omanik ärakuulatud ning kaalutud ja arvesse võetud tema huve. Otsus hoone mälestiseks tunnistamiseks on kaalutletud ja põhjendatud, ei riiva kinnistu omaniku õiguspäraseid ootusi ning tema õiguste riive on väheintensiivne võttes arvesse piirangu eesmärgi tähtsust. Omanik on esitanud väite, et hoone mälestiseks tunnistamine piirab oluliselt tema ettevõtlusvabadust, sh äriplaani realiseerimist. Mälestiseks tunnistamine ei sea omanikule piiranguid hoone kasutusotstarbe osas, sh ei piira see omaniku õigust kasutada hoone ruume üüripindadena. Vastupidi, hoone mälestiseks tunnistamisel on jätkamine väljaüüritavate kontori-, spordi-, kaubandus- ja teeninduspindadena pigem väga sobilik, kuna jätkab põhimõtteliselt hoone algset funktsiooni multifunktsionaalse kontori-, spordi- ja teenindushoonena. Ehitismälestise funktsioon omab tähtsust niivõrd, kuivõrd see võib mõjutada hoone või selle oluliste osade säilimist. Ruumide kohandamine uuteks funktsioonideks on võimalik ka juhul, kui hoone on mälestis. Muinsuskaitseamet on koostanud ja teinud hoone omanikule teatavaks muinsuskaitse eritingimuste kavandi. Muinsuskaitse eritingimused on koostatud lähtudes hoone omaniku eesmärgist jätkata hoone kasutamist ärihoonena, laiendada äripindu ja suurendada hoone energiatõhusust, alternatiivina kohandada hoone koolimajana või mõnes muus sobivas funktsioonis kasutamiseks. Muinsuskaitseamet aktsepteerib hoone kohandamist funktsiooniks, mis ei eelda hoone konstruktsioonide ja ruumistruktuuri kardinaalset ümberehitamist. Ka hoone siseruumide ning kütte- ja ventilatsioonisüsteemi renoveerimine ja hoone soojapidavuse tõstmine on hoone mälestiseks tunnistamise järel võimalik. Sellekohased võimalused on esitatud omanikule tutvumiseks muinsuskaitse eritingimuste kavandis. Muinsuskaitseamet on eritingimuste koostamisel võtnud arvesse hoone omaniku arvamust, samuti ka hoone autorite seisukohti. Kuigi kinnistu omandamisel ei olnud hoone muinsuskaitse all, kehtis selle suhtes Rapla valla üldplaneering aastani 2025 (kehtestatud 1. märtsil 2011. a), millega on seatud hoone lammutamisele ja ümberehitamisele väga konkreetsed piirangud, mis tulenevad hoone paiknemisest miljööväärtuslikul hoonestusalal. Rapla valla üldplaneeringu järgi kehtisid kinnistule hetkel, mil Stipend Investments OÜ selle omandas, muuhulgas järgmised nõuded: – uushoonestust üldjuhul mitte kavandada, eelistada renoveerimist ja restaureerimist; – uute hoonete püstitamine tuleb reeglina kõne alla vaid olemasolevate/endiste hoonete asukohale. Olemasoleva hoone lammutamine vajab igakülgset kaalumist ja on aktsepteeritav vaid juhul, kui olemasoleva hoone korrastamine on tema tehnilise seisukorra tõttu võimatu; – reeglina ei ole lubatud muuta hoonete katusekallet ja kõrgust; – originaalprojektide järgi ehitatud hoonetel tuleb säilitada fassaadide arhitektuurne ja viimistuslik välisilme. Kaalutletult on lubatud muuta hoone sisemist arhitektuurset lahendust. Vastavalt kehtivale üldplaneeringule on miljööalal hoone lammutamine aktsepteeritav vaid juhul, kui olemasoleva hoone korrastamine on tema tehnilise seisukorra tõttu võimatu. Vastavalt 2012. a koostatud eksperdihinnangule on hoone seisukord valdavalt hea ning ainult kohati rahuldav. Ka hoone omaniku vastuses viidatud hindamisaktis on öeldud, et füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav ja finantsmajanduslikult otstarbekas on jätkata hoone kasutamist ärihoonena – seega ei ole hoone kindlasti tehniliselt sellises seisus, et oleks vajalik või põhjendatud selle lammutamine. Seega on olemasoleva miljööväärtusliku heas ja rahuldavas seisukorras hoone säilitamine nõutav ka kehtiva üldplaneeringu alusel. Teiseks on hoone säilitamine ka majanduslikult otstarbekas ja hoone omaniku äriplaanile vastav, mistõttu hoone lammutamise keelamist ei saa pidada hoone mälestiseks tunnistamisega kehtestatavaks piiranguks, mis oleks omaniku huvidega vastuolus. Tuginedes hoone omaniku seisukohale, ei olnud tal hoone ostmisel kavatsust hoonet lammutada, vaid see osteti eesmärgiga jätkata hoone kasutamist ärihoonena. Vastavalt omaniku kirjalikult väljendatud arvamusele (e-kiri 11.09.2014, Muinsuskaitseameti eksperdihinnangu lisa 11) on hoone ostmine ja rekonstrueerimine ka mälestisena majanduslikult oluliselt otstarbekam kui uue hoone ehitamine. Hoone on ehitatud arhitekt Toomas Reinu originaalprojekti järgi ja seega laieneb hoone suhtes ka üldplaneeringu kitsendus, et originaalprojektide järgi ehitatud hoonetel tuleb säilitada fassaadide arhitektuurne ja viimistuslik välisilme. Kaalutletult on lubatud muuta hoone sisemist arhitektuurset lahendust. Mälestiseks tunnistamisega neid kitsendusi täpsustatakse, kuid sisuliselt ei laiendata. Hoone rekonstrueerimisel tuleb peale kehtiva üldplaneeringu arvestada ka selle kavandanud arhitekti ja sisearhitekti autoriõigustega (õigus teose puutumatusele). Autoriõigused kestavad autoril terve autori elu ja ka 70 aastat pärast autori surma. Autoriõiguse seaduse § 12 lg 1 p 3 alusel on teose autoril õigus teha ise või lubada teha teistel isikutel teoses endas, tema pealkirjas (nimetuses) või autorinime tähistuses mistahes muudatusi ning õigus vaidlustada ilma autori nõusolekuta tehtud muudatusi. Hoone mälestiseks tunnistamise menetlusse on kaasatud ka hoone autorid, kes on väljendanud tahet, et hoone säiliks võimalikult algupärasel kujul (Muinsuskaitseameti eksperdihinnangu lisa 14). Hoone omanik on esile toonud, et hoone mälestiseks tunnistamine suurendab oluliselt Stipend Investments OÜ kulutusi hoone renoveerimisel. Stipend Investments OÜ on kohustatud andma projekti koostajale muinsuskaitselistest piirangutest tuleneva uue lähteülesande, lisaks kaasama täiendavalt muinsuskaitsealase tegevusloaga ehitaja ja järelevalve. Vastuväite kohaselt on teada, et osundatud teenused on turul kallimad kui ilma muinsuskaitse tegevusloata ehitusettevõtjatel, samuti järelevalvel. Hoone omanik on toonud välja, et vastavalt võetud hinnapakkumistele on projekteerimine mälestise puhul üle 20 korra kallim. Kultuuriministeerium ei nõustu, et mälestiseks tunnistamine suurendab hoone ehitusprojekti hinda olulisel määral. Hoone omaniku esitatud hinnapakkumised väite tõenduseks, et muinsuskaitse tegevusloaga projekteerija on olulisel määral kallim kui tegevusloata projekteerija, ei ole oma sisult võrreldavad. Kallim hinnapakkumine on esitatud koos kõikide eriosadega põhiprojekti koostamiseks, mis vastab standardile EVS 811:2012. Odavamas hinnapakkumises ei ole märgitud projekti staadiumit ega vastavust standardile, samuti ei sisalda see eriosasid ega kooskõlastusi. Vastavalt madalama hinnapakkumisejärgi koostatava projekti kirjanurgale on odavama hinnapakkumise alusel koostatava projekti staadiumiks eelprojekt. Täismahus põhiprojekti ja ilma eriosade ja kooskõlastusteta eelprojekti hinnad ei ole võrreldavad, kuna tegu on väga erinevas mahus töödega. Põhjalik, mahukas ja standardi nõudeid järgiv projekteerimistöö maksabki rohkem kui oluliselt vähem põhjalik töö. Osundatud asjaolu on üldtuntud. Odavamas hinnapakkumises esitatud tööde loetelust lähtub, et sellises mahus koostatud projekti alusel ei oleks üldse võimalik hoonet vastavalt omaniku soovidele seaduslikult rekonstrueerida. Omaniku seisukohas on välja toodud, et plaanis on hoone energiatõhusamaks muutmine, sh tehnosüsteemide väljavahetamine, aga seda ei ole võimalik teha projekti järgi, mis tehnosüsteeme ei käsitle. Samuti ei näe hinnapakkumine ette kooskõlastamisi – ehitada ei saa projekti järgi, mida pädevate haldusorganite, kohaliku omavalitsuse ja hoone algsete autoritega ei ole kooskõlastatud. Projekteerimis- ja ehitusfirmadele muinsuskaitse tegevusloa saamine ei ole kuigi keerukas ega kallis: selleks tuleb tõendada, et firmas töötab pädev vastutav spetsialist, kellel on erialane kõrgharidus ning lisaks kogemusi mälestistega tegelemisel või läbitud vastav täiendkoolitus (MuKS § 38 lg 1). Hoone omanik on toonud välja, et asjaolu, et tegemist on tulevikus muinsuskaitse all oleva hoonega, ei anna Stipend Investments OÜ-le võimalust küsida üürnikelt kõrgemat turuhinda ning teeb ruumide kaasajastamise pigem keerulisemaks, mistõttu on raskendatud ka üürnike leidmine. Hoone omanike ja üürnike vahelisi suhteid hoone mälestiseks tunnistamine ei mõjuta, hoone mälestiseks tunnistamine ei anna ega võta võimalust üürihindu tõsta või langetada. Kommunaalkulusid on hoones võimalik vähendada piirdekonstruktsioonide ja tehnosüsteemide rekonstrueerimisega ka siis, kui hoone on mälestis. Olemasolevate üüripindade (bürooruumide) interjööride kaasajastamisele hoone mälestiseks tunnistamine piiranguid kaasa ei too, kuna nendes ei ole säilinud märkimisväärseid väärtuslikke detaile. Muinsuskaitse eritingimuste kavandis on loetletud väärtuslikud tarindid ja detailid, mis tuleb säilitada. Interjööris leidub väärtuslikke detaile üksnes avalikes ruumides – esimese ja teise korruse fuajees, spordisaalis. Säilitada tuleks hoone fuajeede, saali ja koridoride kujunduses üldine algne kontseptsioon: tugevate värvitoonide kasutamine, suured ühevärvilised pinnad, läbivad kaheksanurksed elemendid (valgustid, istmed, prügikastid). Interjööride uuendamisel pole keelatud vajadusel algsete materjalide välja vahetamine või uute lisanduste tegemine, kuid lisandused peavad sobituma olemasolevaga, täiendama ja vääristama hoone sisekujundust. Kontori- ja abiruumide sisekujundusele piiranguid ei seata. Vajadusel võib kavandada nendevaheliste mittekandvate vaheseinte eemaldamist või lisamist. Sellest lähtuvalt ei ole asjakohane hoone omaniku väide, et hoone mälestiseks tunnistamine ei võimalda hoone interjööri kaasajastada. Stipend Investments OÜ leiab, et võimalikud seatavad piirangud on mõneti vastuolulised protokollis välja toodud hoone olulisemate väärtustega ning teatud ehitustehnilisi lahendusi ei ole otstarbekas kasutada. Stipend Investments OÜ leiab, et Muinsuskaitseamet on pidanud oluliseks hoone mahtu, samas võidakse teha mööndusi ja lasta kinni ehitada katusealune, millega muutub sisuliselt hoone maht. Muinsuskaitseamet on siinjuures hinnanud omaniku ettepanekut ja tulnud sellele vastu põhjendusega, et hoone esimene korrus jääb teise korruse mahu varju. Leiti, et sellist ümberehitust võiks ka hoone mälestiseks tunnistamise järel põhimõtteliselt lubada, kuna see ei muuda hoone üldist kaheksanurkset mahtu, vaid üksnes vähendab esimese korruse tagasiastet. Esimese korruse pinna suurendamise lubamine on võimalus ja vastutulek, mitte kohustus ega piirang. Võimalik kinniehitamine lahendataks ehitusprojektiga. Samuti leiab Stipend Investments OÜ, et fassaadi katmine kahhelplaatidega ei ole tänapäevane ehituslahendus oma kalliduse tõttu ning et hetkel kasutatavad plaadid ei ole ehitustehniliselt välistingimustesse sobivad, kuna kahhelplaat imab vett ning külmumisel tekivad plaatidesse mõrad. Fassaadi jaoks on sobilikud täismassplaadid, mis on ilmastikukindlad, kuid hinnalt veelgi kallimad. Olles kaalunud omaniku huvisid ja võimalikke fassaadilahendusi koos hoone autori Toomas Reinuga, on Kultuuriministeerium jõudnud seisukohale, et omaniku huvile kasutada odavamat fassaadiviimistlust võib hoone mälestiseks tunnistamise järel suures osas vastu tulla. Hoone välisseintel (välja arvatud esimese korruse osas, kus keraamilised plaadid on välis- ja siseviimistlust siduv oluline arhitektuurielement, mis on väga hästi vaadeldav) võib nõustuda mõne visuaalselt sarnase fassaadikattematerjaliga, mis on valget värvi, läikiva pinnaga ja mille vuukide jaotus on praegusega sama (st vuugid jooksevad akendega samas rütmis.) Sellise materjalina võiks kaaluda näiteks valgeid plekktahvleid vms. Selline võimalus on väljatoodud ka Muinsuskaitseameti koostatud ja omanikule esitatud eritingimuste kavandis. Stipend Investments OÜ leiab, et tiigi säilitamiseks tuleb see ala ümbritseda piiretega ning muuta ohutuks või täita ja katta muruga, vastasel juhul on tegemist kinnistu omanikule liigse riskiallikaga, kui seal peaks juhtuma mõni õnnetus inimesega, kes satub kinnistule omaniku teadmata. Eestis ei ole tiigid ega muud veekogud üldiselt piiratud, piirdeid ei ole ka oluliselt suurematel ja sügavamatel tiikidel nagu näiteks järskude nõlvadega Šnelli tiik või Kadrioru Luigetiik. Eestis ei ole õiguslikult siduvat nõuet avaliku ligipääsuga veekogusid piirdega ümbritseda. Samas, kui omanikul on huvi piirata ala keskkonda sobiva piirdega, hoone mälestiseks tunnistamine seda ei välista. Stipend Investments OÜ väidab, et saali laes asuva katuseakna kinniehitamine võib energiatõhususe seisukohalt olla ainuke majanduslikult mõistlik lahendus, kuna katuseakna vahetus tänapäevase armeeritud klaasiga akna vastu on väga kallis lahendus. Hoone keskel asuva spordisaali katuseaken on ainus loomuliku valguse allikas selles ruumis. Katuseakna kinniehitamine oleks ebamõistlik, kuna sellega kaoks ruumi loomulik valgus. Katuseaken on väga oluline spordisaali arhitektuurse lahenduse osa, mille kinniehitamise vastu on ka hoone arhitekt. Akna energiatõhusust on võimalik tõsta olemasoleva akna alla horisontaalse soojapidava klaaspaketi paigaldamisega, mis on oluliselt odavam lahendus kui kogu katuseakna väljavahetamine. Stipend Investments OÜ leiab, et hoone fuajeede säilitamine seab Stipend Investments OÜ-le üüripindade laiendamisel olulise piirangu. Hoone omanik on seisukohal, et kuivõrd antud hoones on üldpinda väga palju, siis on äriliselt mõistlik kasutult seisvat fuajeede pinda võimalikult palju renditavateks pindadeks ümber ehitada. Kultuuriministeerium nõustub, et hoones on palju üldpinda ja avarate fuajeede säilitamine seab piirangu üüripindade lisamisele. Olles arutanud seda hoone arhitekti ja sisearhitektiga, on jõutud seisukohale, et omaniku vajadustele üüripindu laiendada saab vastu tulla ja lubada fuajeede eraldamist koridoridest läbipaistvate kergvaheseintega, tehes võimalikuks nende kasutamise eraldi üüripindadena. Selline võimalus on välja toodud ka muinsuskaitse eritingimuste kavandis. Võimalikud siseplaneeringu muudatused lahendatakse ehitusprojektiga. Hoone omanik on seisukohal, et mälestiseks tunnistamisel peab riik arvestama võimaliku kahjunõudega Stipend Investments OÜ poolt või toetuse andmisega Stipend Investments OÜ-le. Samuti, et kaitsevööndi kehtestamine ei tohiks minna vastuollu valla üldplaneeringuga, tuues välja uute perspektiivsete hoonete püstitamata jäämisel haljastuse ja maamaksu kulud, mis on poole krundi peale 2014. aastal u 3000 eurot, lisaks saamata jääva tulu üürnikelt. Rapla valla kehtiva üldplaneeringu järgi on kõnealuse krundi läänepoolne osa kaubandus-, teenindus ja büroohoonete ala, kuhu saab kavandada uut ehitusmahtu. Üldplaneeringuga antud võimalust mälestiseks tunnistamine ei mõjuta. Hoone mälestiseks tunnistamise menetluse käigus vähendati hoone kavandatavat kaitsevööndit selliselt, et üldplaneeringuga määratud kaubandus-, teenindus ja büroohoonete maa jääb kaitsevööndist välja. See kajastub kaitsevööndi kaardil, mis on toodud käesoleva käskkirja lisas 2. Uute ehitusmahtude kavandamiseks tuleb algatada detailplaneering. Kuna ala jääb mälestise kaitsevööndist välja, ei pea detailplaneeringut Muinsuskaitseametiga kooskõlastama ega koostama detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi. Omanikul puuduvad uute hoonete kavandamisel alale muinsuskaitselised piirangud. Kultuuriministeerium on seisukohal, et mistahes mälestiseks tunnistamise menetluse ajal olemasolevad või koostatavad rekonstrueerimisprojektid, mille alusel ei ole väljastatud ehitusluba, ei anna õigust ehitada ega õigustatud ootust, et neid saab sellisel kujul realiseerida. Stipend Investments OÜ on seisukohal, et kui ehitusprojekt vastab valla üldplaneeringule ja ehitusseaduse kehtivatele ehitusnormidele, et saa kohalik omavalitsus ega Muinsuskaitseamet teha hetkel takistusi nõuetele vastava ehitusprojekti kinnitamiseks. Nõustume, et kui hoone ehitusprojekt on kooskõlas Rapla valla üldplaneeringus loetletud nõuetega miljööalal (st säilitab hoone arhitektuurse välisilme ja muudab siselahendust kaalutletult), on kooskõlastatud kõikide asjassepuutuvate osapooltega (sh Päästeamet, algsed autorid, kohalik omavalitsus), siis ei ole põhjust projekti alusel ehitusluba mitte väljastada. Meile teadaolevalt sellist projekti hetkel koostatud ega kooskõlastatud ei ole. Samuti ei ole välja antud ehitusuba. Stipend Investments OÜ on seisukohal, et juhul kui Mahlamäe 10 kinnistul paiknev hoone tunnistatakse mälestiseks ja seatakse piirangud, ei saa Muinsuskaitseseaduse §-s 29 lg 3 sätestatud omaniku õigus taotleda toetust, jäädagi vaid seaduses sätestatud võimaluseks, vaid see peab ka reaalselt realiseeruma ja muutuma kohaliku omavalitsuse või riigi kohustuseks. Mälestise omanikule toetuse maksmise korralduse sätestab muinsuskaitseseadus. Vastavalt muinsuskaitseseadusele on kõikidel mälestiste omanikel õigus taotleda Muinsuskaitseametilt restaureerimistoetust. Muinsuskaitseseadusest tulenevate kitsenduste kompenseerimiseks ei ole seadusandja seadnud üleüldist kompensatsiooni, kuna mälestist on võimalik kasutada selle senises funktsioonis. Endise Rapla KEK-i hoone kasutust saab jätkata senisel moel või kohandada hoonet ka uutele funktsioonidele. Hoone mälestiseks olemise fakt iseenesest ei too omanikule kaasa lisakulutusi. Mõnevõrra suuremad võivad olla kulud mälestise restaureerimise kavandamisel ja restaureerimisel. Muinsuskaitse eritingimused, mille tellimine enne projekteerima asumist on mälestise omaniku jaoks tavaliselt lisakulu, on Muinsuskaitseamet kõnealuse hoone omanikule mälestiseks tunnistamise menetluse käigus juba koostanud ja sellega ei kaasne omanikule kulu. Seega seisnevad lisapiirangud ja võimalikud lisakulud projekteerimise ja ehitamise kooskõlastamise vajaduses ühe lisainstantsiga ning põhjalikuma projektdokumentatsiooni koostamises (mälestisel tööde loa saamiseks on tarvis kooskõlastada ehitusprojekt põhiprojekti staadiumis). Tegevusloaga ettevõtja oluliselt kõrgem hinnatase samaväärse töö tegemisel võrreldes tegevusloata ettevõtjaga ei ole tõestatud. Ka ehitusseadus sätestab ehitaja pädevusele nõuded. Ehitustööde, sh restaureerimistööde hind ei sõltu sellest, kas ettevõtja majandustegevuseks on nõutav tegevusluba, vaid eelkõige tehtavast tööst. Muinsuskaitseametis projekti kooskõlastamine on tasuta. Sellega võib kaasneda täiendav ajakulu, kuid leiame, et pikemas perspektiivis suurendab hoone väärtuseid säilitavate ning kaalutletud otsuste tegemine ka kinnisvara väärtust. Lisapiirangud on võrreldes hoone ostmisel kehtinud piirangutega (üldplaneeringust ja autoriõigusest tulenev) mõõdukad. Kuna üldplaneeringuga määratud uute hoonete ala on jäetud kaitsevööndist välja, ei mõjuta hoone mälestiseks tunnistamine uute hoonete planeerimise ega ehitamise kulusid. Mälestiseks tunnistamine peab olema kaalutletud ja põhjendatud, võtma arvesse nii avalikku huvi kui omanike huve. Menetluse tulemusena, milles on omanikku korduvalt kaasatud, on jõutud järeldusele, et hoone mälestiseks tunnistamine on põhjendatud. See riivab omaniku ettevõtlusvabadust ja põhjendatud ootusi võrreldes 2011. a kehtestatud Rapla valla üldplaneeringuga ning autorite seisukohtadega hoone muutmise kohta vähesel määral, kuid arvestades hoone arhitektuurset väärtust ja tähendust Eesti kultuuris, ei ole need ülemäära intensiivsed. Hoone mälestiseks tunnistamisega kaasneb hoone juures ehitustööde tegemisel kavandatava põhjalikum läbiprojekteerimine ja otsuste sügavam kaalutlemine Ühest küljest on need piirangud, kuid teisest küljest soodustavad ka hoone väärtuste esiletoomist ning ehitusvigade vältimist, mis kokkuvõttes võib omanikule kasu tuua. Riivet kompenseerib ka võimalus saada riigilt restaureerimistoetust. Hoone mälestiseks tunnistamine ei sea siinjuures omanikule juurde olulisi piiranguid, kuid aitab oluliselt kaasa hoone kui arhitektuuripärandi säilitamisele ning populariseerimisele. Mälestiseks tunnistamisel kahjunõude esitamine ei ole põhjendatud, kuna kahjunõude aluseks saab olla ainult õigusvastane tegevus. Samuti ei kujuta hoone mälestiseks tunnistamine hoone omaniku põhiõiguste ega -vabaduste erakordset piiramist. Muinsuskaitseamet on omanikule menetluse käigus koostanud muinsuskaitseseaduse § 35 lõike 1 alusel nõutavad muinsuskaitse eritingimused, milles on täpsustatud piirangud ja leevendused hoone restaureerimisel ja rekonstrueerimisel. Eritingimustega tehakse omaniku äriplaanile vastu tulles olulisi leevendusi hoone välisviimistlusmaterjali valiku osas ning antakse võimalusi kasuliku pinna laiendamiseks ja hoone energiatõhususe parandamiseks. Alale, millele vastavalt omaniku äriplaanile on kavandatud uute ärihoonete ehitamine, ei kehtestata mälestise kaitsevööndit. Muinsuskaitse eritingimused on võimalik väljastada pärast hoone mälestiseks tunnistamist. Endise Rapla KEK-i haldushoone mälestiseks tunnistamine muinsuskaitse eritingimustes loetletud tingimustel on omaniku huve arvestav ja seega mõõdukas. III OTSUS 1. Tunnistada kultuurimälestiseks mälestise liigiga ehitismälestis Rapla KEK-i haldushoone (asukoht: Rapla maakond Rapla linn Mahlamäe tn 10). 2. Kehtestada mälestise asukoht vastavalt kaardile käskkirja lisas 1 ja mälestise kaitsevöönd vastavalt kaardile käskkirja lisas 2.4 3. Muinsuskaitseametil teavitada otsusest mälestise omanikku või valdajat ja viia läbi toimingud vastavalt Vabariigi Valitsuse 10. septembri 2002. a määruse nr 286 „Kultuurimälestiseks tunnistamise ja kultuurimälestiseks olemise lõpetamise ning kultuurimälestise andmete muutmise kord” § 4 lõikele 2. Punktis 1 nimetatud mälestise andmed, asukoht ja kaitsevööndi piir kantakse kultuurimälestiste riiklikusse registrisse ning asukoht ja kaitsevööndi piir kantakse lisaks Maa-ameti kaardile. Käesoleva käskkirja aluseks oleva Muinsuskaitseameti eksperdihinnangu ja Muinsuskaitse Nõukogu ettepanekuga on võimalik tutvuda Muinsuskaitseametis. Käskkirja on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul käskkirja avalikult teatavaks tegemisest Riigi Teatajas, esitades kaebuse halduskohtusse halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras. 1 Algusdaatumiks valiti Eesti ehitatud keskkonna arengut oluliselt mõjutanud raudtee rajamise aasta. 2 Käesoleval ajal nimetakse hoonet Octa Centrumiks. Siin ja edaspidi kasutatakse hoone nimetamisel ajaloolist Rapla KEK-i nime. 3 Rapla valla üldplaneering: http://rapla.kovtp.ee/uldplaneering 4 Mälestise asukoht ja kaitsevöönd on märgitud käskkirja lisades esitatud kaartidel, mille koostamisel on kasutatud Eesti põhikaarti ja maakatastri andmeid. Kaartidega saab tutvuda Muinsuskaitseametis, kultuurimälestiste riiklikus registris (http://register.muinas.ee/) ja maainfosüsteemis (www.maaamet.ee).