Keskkonnaminister — Metoodiliste soovituste ehitiste endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks kinnitamine — RTL, 1995, 36, 0

Keskkonnaministeerium määrab: 1. Kinnitada metoodilised soovitused ekspertidele ehitiste endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks vastavalt omandireformi aluste seaduse (RT 1991, 21, 257; RT I 1994, 38, 617; 40, 653; 51, 859; 94, 1609; 1995, 2/3, 5) paragrahvi 12 lõike 8 punktidele 1, 2 ja 5.

Keskkonnaminister Vootele HANSEN

Kinnitatud

keskkonnaministri

13. märtsi 1995. a.

määrusega nr. 16

Metoodilised soovitused ekspertidele ehitiste endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks

1. ÜLDSÄTTED

1.1. Käesolevaid metoodilisi soovitusi (edaspidi soovitused) rakendatakse ekspertide töös omandireformi aluste seaduse II osa paragrahv 12 "Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine" lõige 8 ja lõige 8 punktides 1, 2 ja 5 sätestatu järgi ekspertarvamuse vormistamiseks.

1.2. Eksperdid on kohustatud tundma saadud tööülesannete täitmisel punktis 1.1 märgitud seaduse paragrahv 12 sätteid ja on kohustatud teadvalt vormistama ekspertarvamuse (resultaadi) seaduses toodud tekstidele vastavalt.

1.3. Käesolevad soovitused käsitlevad õigusvastaselt võõrandatud vara (objekti, ehitist). Ekspertiisi ülesandeks on selgitada, kui suurel määral on õigusvastaselt võõrandatud vara säilinud, sest tagastamisele kuulub õigusvastaselt võõrandatud vara, mis on olulisel määral (vähemalt poole ulatuses) säilinud oma võõrandusaegsel kujul.

Ekspertiisi ülesandeks on läbi viia varade võrdlus.

Võrdlusel võrreldakse (kaalutakse)

Õigusvastaselt võõrandatud jääkvara osakut vara võõrandamise momendi seisuga (A=100%) tänaseks uuendatud ja asendatud jääkvara kogu osakuga (B=x%); kriteeriumiks on seega 1/2A!

1.4. Käesolevad soovitused eeldavad eksperdilt p. 1.3 märgitud võrdluseks vajalike insenerarvutuste (edaspidi arvutused) läbiviimise tundmist.

1.5. Ekspertiis peab otsima ja läbi kaaluma motiveeritult neid asjaolusid, mis võimaldaksid õigustatud subjektile võõrandatud vara tagastamist kas või osaliselt.

1.6. Seaduse II osa paragrahv 12 lõike 8 teksti esitus ja teksti üldine rakendus vt. soovituste lisa nr. 1.

2. EKSPERTIISI LÄHTEÜLESANNE JA LÄHTEANDMED

2.1. Eksperthinnangu koostamise aluseks on lähteülesanne, tellimine, kus formuleeritakse ekspertiisile esitatavad küsimused.

2.2. Ekspertiisi läbiviimine tugineb lähteandmetel. Põhilised lähteandmed vaadeldava vara kohta saadakse õigustatud subjekti toimikust.

Täiendavate lähtematerjalidena tulevad vara uurimisel arvesse

- objekti kohapealne ehitustehniline uuring;

- vara senise valdaja kasutuses olevad andmed objekti juures tehtud ümber- ja juurdeehitiste mahu, samuti remont-ehitustööde maksumuse kohta;

- objekti inventariseerimisdokumendid (vara võõrandamisel ja edasi - kui võimalik, siis ka kõigil muudel seisudel);

- täiendavad andmed objekti kohta; sealhulgas: objekti võõrandamisaegset funktsiooni, üldist tehnilist seisukorda ja maksumust tõendavad dokumendid; ehitusalane informatsioon (plaanid-konstruktsioonid, joonised, fotod jm.), mille alusel saab eksperthinnanguga määrata vaadeldava objekti (vara) tehnilist seisukorda tema võõrandamise momendil; vaadeldava kinnistu plaan ja objektide asend kinnistul jm.;

- muu ekspertiisiks sobiv info vaadeldava objekti kohta.

2.3. Ekspert (ekspertkomisjon) loeb p. 2.2 info põhjal võimaliku olevat lahendada p. 2.1 fikseeritud ülesande või tagastab objekti kohta kogutud lähteandmed ilma ekspertiisi läbi viimata, motiveeritult tellijale.

Märkus. Õigustatud subjektil on soovitav ja õigus anda võõrandamisaegse vara kohta tema käsutuses olevat infot, samuti esitada ekspertiisile lisadokumente; kasutamiskõlbliku info ja lisadokumendid lisab ekspertiis koostatava ekspertiisiakti (eksperthinnangu) juurde.

2.4. Koostatava eksperthinnangu tekstis esitatakse

- lähteülesanne;

- lähteandmed (loetelu p. 2.2 järgi);

- ekspertiisi tegemise aeg;

- viide seadusele;

- uuring (sh. aadress, võimalikud aadressi muutused; kinnistu nr., võõrandatud vara olemus ja koosseis; objekti soetusaeg; objekti insener-tehniline uuring, järeldused);

- ekspertarvamus (vastatakse p. 1.2 järgi);

- lisad;

- allkirjad (atesteerimistõendite nr.).

3. HINDAMISMETOODIKA ALUSED

3.1. Käesolev hindamismetoodika tugineb soovituste 1. üldsätetele.

3.2. "Vara" on alati olnud ja on rahaline (väärtus-)termin. Ka vara õigusvastase võõrandamisaegne maksumus on seda tõendavates dokumentides antud reeglina jääkmaksumusena, s.o. arvestades vara kulumit. Vara (edaspidi tekstis "ehitis") käsitlemisel tuleb arvestada asjaoluga, et vara on alati teatavas tehnilises seisukorras (soetusmaksumuse tasemel on ehitis vaid siis, kui tema konstruktiivelemendid on kõik uued ja tehniliselt nõuetekohaselt tehtud). Ehitis koosneb konstruktiivelementidest ja kokku kõik konstruktiivelemendid = 100%. Mõisted ehitise gabariit, kuju, suurus, kubatuur, sisaldavad "vara" - s.o. väärtustermini elemente, millest järeldub, et p. 1.1 märgitud seaduse käsitlemisel on "kubatuur" objekti konstruktiivelementide kogum (Vüld = 100%) - seega oma sisult on ka kubatuur läbiviidavais arvutustes rahaline mõiste (s.o. kubatuur on teisendatav rahaliseks väärtuseks, nii nagu hoone konstruktiivelemendid on oma sisult rahalised mõisted).

Märkusi. Juhul, kui kasutatakse 1984. a. hinnabaasi, siis objekti "kubatuur" tuleb arvutada varemkehtinud SNiP 2.08.01-89 ja SNiP 2.08.02-89 juhendite järgi;

Ehitise põhiotstarbeline kubatuur on reeglina hoone kubatuur ülalpool +-0,00-i (kuid näit. restorani keldrikorrusel olevad ruumid võivad arvestustes minna põhiotstarbelise kubatuuri koosseisu, kui need ruumid on kasutuses põhifunktsiooni tähenduses).

3.3. Ehitise põhiotstarbeline kasutus tähendab tema kasutust projekteeritud funktsiooni järgi. Vahel ei ole ehitise ühene põhiotstarbeline kasutus (põhifunktsioon) selgepiiriline, s.t. hoones võib esineda ka mitu üheaegset põhiotstarbelist kasutust. Sellisel juhtumil on eksperdil võimalus mitmeid ehitise põhifunktsioone koos käsitleda.

3.4. Punktis 1.1 märgitud seaduse II osa paragrahv 12, lõige 8 p. 2 fikseeritakse ehitise põhikonstruktsioonide mõiste. Läbiviidavais arvutustes peaks ekspert esitama ehitise põhikonstruktsioonid alljärgnevalt

1. vundament (koos kandvate keldriseinte ja pinnasetöödega);

2. välispiirded, sh.

a) väliskandeseinad,

b) aknaplokid,

c) välisukseplokid,

d) katusekate (vt. lisa nr. 4);

3. kandvad siseseinad;

4. vahelaed, laed;

5. katuse kandekonstruktsioon.

Märkusi.

1) Vundament - ehitise või seadme alumine osa, mille kaudu koormis kandub aluspinnasele. Antud kontekstis koos kaevetööde ja hüdroisolatsioonitöödega jms.;

2) Ehitise välispiirdeks lugeda insenerlikult

- välisseinad koos konstruktiivsete välis- ja sisekatetega (v.a. viimistlevad katted: värv, terrasiitkrohv, dolomiitplaadid jm., mis kuuluvad oma iseloomult "viimistlustööde" konstruktiivelemendi koostisse);

3) - karkass-paneelhoone karkass on kandvate seinte-vahelagede koostises (olenevalt sellest, kas välisseinad on kandvad või ei);

4) - katuse kandekonstruktsioon on koos katusekattealuse töötava laudisega (katuslagedes ka soojustus, auruisolatsioon, vent. kanalid, tasanduskihid);

5) - vahelagede elementide hulka loetakse ka trepipodestid.

3.5. Võõrandatud tööstushoonete konstruktiivelementide väljatoomisel (näit. valitud etalonobjekti järgi) tuleb üheks konstruktiivelemendiks lugeda ka tehnoloogilist sisseseadet.

3.6. Kui ehitise juures on võõrandamisaegse momendiga võrreldes vara üldise kuju ja suuruse (füüsiliselt) säilivusel läbi viidud ruumiprogrammi (siseplaneeringu) täielik väljavahetus (sh. uuendatud viimistlustööd, insenersisseseade, osaliselt põhikonstruktsioone), võivad otsustada ehitise individualiseeritavuse määra seaduse II osa paragrahv 12 lõike 8 p. 5 toodud kriteeriumid, st. on vaja uurida, mis põhjustel viidi läbi suuremahulised rekonstrueerimistööd.

3.7. Millal võis olla hoone väheelamiskõlblik?

Lähteandmed

ENSV Elamu- ja Kommunaalmajanduse Ministeeriumi käskkirja 1. aprillist 1986. a. nr. 191 punkt 2.2 seletab, et: alaliseks elamiseks on kõlbmatud suure kulumisega majad (kivimajad ...70%, puitmajad ...65%).

Elamiseks vähekõlblikes majades võidakse ette näha osalist säilitusremonti. Tavaliselt kuuluvad elanikud ümberpaigutamisele ja majad lammutamisele lähematel aastatel.

Punkt 3.2. seletab, et: "... komisjon koostab iga elamiskõlbmatuse kategooriasse määratud maja kohta tehnilise ülevaatuse akti, kus kaasatakse vajalikud eksperdid."

Vastus: Elamu oli väheelamiskõlblik siis, kui läbi viidud ehitustehniline ekspertiis selle oma arvamusega põhjendab.

3.8. Kinnismälestiste ja muinsuskaitse alal paikneval objektil, kus ehitise põhikonstruktsioonide normatiivne kasutusiga on ületatud mitmeid kordi, on põhjendatud teine kord motiveeritult kaasata individualiseeritavuse määra kriteeriumide hulka nende põhikonstruktsioonide ajaloolis-arhitektuurne väärtus (sh. restaureerimistööde maksumus võrreldavates hindades) eeldusel, et objekt omab kultuuri- ja ajaloolist väärtust.

3.9. Kui vaadeldava objekti kohta õigustatud subjektilt saadud info (sh. kodanike kirjalikud seletused) võib osutuda määravaks (näit. hoonel oli/ei olnud katus peal), ei või ekspertiis saadud infole tuginedes ekspertarvamust kujundada enne kui õigustatud subjekti info on tõendatud.

3.10. Kui objekti ehituslikus karbis viidi võõrandusjärgselt läbi suuri muudatusi (näit. hoone põles seest tühjaks ja põlengu järgselt hoone taastati), kuid tulemusena hoone kuju ja suurus säilis, tuleb insenerarvutustega välja tuua objekti tinglik põhiotstarbelise kubatuuri säilivus (%). Sellise arvutuse läbiviimisel kaasatakse objekti kõik konstruktiivelemendid tulemi saamiseks. Ekspertiis peaks välja tooma ka ehitise kubatuuri kõik vahepealsed muutused, kui neid on olnud (nn. "tinglik kubatuur").

3.11. Kas on põhjendatud läbi viia vaadeldava ehitise ("vara") arvestust seaduse II osa paragrahv 12 lõike 8 p. 2 järgi, kui tehtud arvestus lõike 8 p. 1 järgi näitab, et hoone võõrandamisaegne kubatuur (sh. suurus, kuju, ...) on oluliselt muutunud?

Vastus: Puudub vajadus teha täiendavat arvestust lõige 8 punkt 2 järgi.

3.12. Ehitise juures peale EV omandireformi seaduse kehtestamist (20. juuni 1991. a.) tehtud konstruktiivelementide asendusi, samuti tehtud juurde-, pealeehitisi ekspertiis arvutustesse ei kaasa.

LISAD

Lisa nr. 1 - Seaduse II osa paragrahv 12, lõige 8 ja teksti mõiste rakendamine insenerarvutustes.

Lisa nr. 2 - Näide kubatuuri arvestuse kohta seaduse II osa paragrahv 12 lõike 8 p. 1 järgi. Näide 1.

Lisa nr. 3 - Näide hoone kubatuurse individualiseeritavuse määra arvestuse kohta (hoone oli saanud vahepeal sõjakahjustusi). Näide 2.

Lisa nr. 4 - Eksperthinnangu vormistamise võimalusi. Näide hoone põhikonstr. elementide individualiseeritavuse määra arvestuse käigu kohta.

Lisa nr. 5 - Insenerlikud soovitatavad normatiivid hoonete ja konstruktiivelementide kulumi määramiseks hoonete endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra kindlakstegemisel ja võõrandatud vara kompensatsiooni määra kindlakstegemisel. Muud abimaterjalid. Ehitise kulumi arvestamine.

Lisa nr. 6 - Soovitusi erijuhtumite arvestamisel.

[Lisasid 2-6 ei avaldata. Lisadega saab tutvuda Keskkonnaministeeriumi ehitusosakonnas aadressil Tallinn EE0100, Rävala pst. 8, korpus "C", tuba 606.]

Lisa nr. 1

Metoodiliste soovituste ekspertidele ehitiste endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks juurde

Selgitused õigusvastaselt võõrandatud ehitiste endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra mõistete kohta seaduses

EV omandireformi aluste seaduse II osa paragrahv 12 "Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine" lõige 8 ja lõige 8 punktid 1 ja 2 on ekspertkomisjonide töös rakendatavad järgmiselt

1. Lõige 8 üldteksti osas

Seaduse tekst

"Vaadeldav võõrandatud vara loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui vara kuju ja suurus ei ole oluliselt muutunud, ..."

Teksti rakendus

... teksti mõiste avamisel arvestatakse ühelt poolt üldiselt vaadeldavat võõrandatud ehitist: tema kuju, suurust (gabariiti) võõrandamise hetkel ja selle võõrandatud vara suhtes uute ja asendatud ehitise osade kuju, suurust (gabariiti) käesoleval ajal.

2. Lõike 8 punkti 1 teksti osas

Seaduse tekst

1) ... "ehitis loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks ka siis, kui tema põhiotstarbel kasutatav kubatuur on ümberehituse tõttu suurenenud või vähenenud mitte rohkem kui poole ulatuses võõrandamisaegse kubatuuriga võrreldes".

Teksti rakendus

... teksti mõiste avamisel lähtutakse endise võõrandamise ajal põhiotstarbel kasutatud kubatuuri (A=100%) võrdlusest käesolevalt vaadeldava ehitise kompleksi koosseisus oleva asendatud (uuendatud) nüüd põhiotstarbel kasutatava kubatuuri muutusega.

Sealjuures võib vahepeal ehitise kubatuur olla tinglikult osaliselt kadunud (tuleb arvestustega näidata). Ümberehitusena käsitatakse ka ehituslikult võõrandatud varaga ühendatud ja kompleksi koosseisu tehnoloogiliselt sobivaid juurdeehitisi.

3. Lõike 8 punkt 2 teksti osas

Seaduse tekst

"... ehitist ei loeta endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui kõik põhikonstruktsioonid on asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses. Ehitise põhikonstruktsioonid on järgmised: vundament, välispiirded, kandavad seinad, vahelaed ja katus".

Teksti rakendus

... teksti mõiste avamisel tuleb aluseks võtta vaadeldav ehitis reeglina kahes eri seisus

- põhikonstruktsioonide ehitustehniline seisukord ja osakaal vara võõrandamise momendil ("A");

- käesolevalt vaadeldava ehitise kompleksis olevate ainult asendatud (ja uute) põhikonstruktsioonide ehitustehniline seisukord ja osakaal ("B");

A = 100 % ja kriteeriumiks on 1/2A!

Varade osakaalude võrdlemisel kaasatakse kulum, mis leitakse ehitise juures läbiviidud ehitustehnilise seisukorra (seisukordade) uuringu tulemusena.