Vabariigi Valitsus — Harju maakonnas Kõue vallas Silmsi külas asuva Väljaotsa kinnisasja osa sundvõõrandamine — RT III, 2013, 6

Korraldus kehtestatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 2 lõike 2, § 3 lõike 1 punkti 7 ja § 12 lõike 2 alusel.

1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi volitatud asutus Maanteeamet on valmistanud ette suuremahulise tee eelprojekti riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Kose–Võõbu teelõigu (km-d 40,0–68,0) ja Võõbu–Mäo teelõigu (km-d 68,0–85,0) ehitamiseks. Nimetatud projekti eesmärk on Vabariigi Valitsuse 9. märtsi 1999. a korralduses nr 313-k valitud Tallinna–Tartu–Võru–Luhamaa teetrassi täpsustamine, ristmike ja ristete optimaalsete asukohtade väljaselgitamine ning vastavalt projekti käigus teostatud keskkonnamõjude hindamise tulemustele leevendusmeetmete määramine. Eelprojekt on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 5. jaanuari 2010. a käskkirjaga nr 2 ning Silmsi küla lõigus (km-d 49,6–55,0) 15. juuni 2010. a käskkirjaga nr 182. Eelprojekti koostamise käigus kooskõlastati tehnilised lahendused piirinaabrite ja maaomanikega, neid teavitati vajadusest teha kinnisasjadest äralõikeid ning tee-ehituse käigus toimuvatest teetöödest. Samuti toimusid kohaliku omavalitsuse üksustes projekti keskkonnamõju hindamise programmi avalikud arutelud (13. novembril 2007. a, 14. novembril 2007. a, 15. novembril 2007. a, 20. novembril 2007. a ja 21. novembril 2007. a), keskkonnamõju hindamise vahearuande ja teostatavusuuringu avalikud arutelud (16. juunil 2008. a, 18. juunil 2008. a ja 19. juunil 2008. a) ja keskkonnamõjude hindamise aruande avalikud arutelud (4. novembril 2008. a, 5. novembril 2008. a ja 6. novembril 2008. a), kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja keskkonna parandamise erinevaid meetmeid ning kuulati maaomanike ja omavalitsusüksuste esindajate ettepanekuid. Pärast keskkonnamõju hindamise aruande avalikustamist kujundati koostöös kohalike elanikega Silmsi küla piirkonnas täiendav trassijoon (tähisega A2s), mille suhtes tehti eraldi täiendav keskkonnaekspertiis ning toimusid eraldi arutelud (19. novembril 2008. a, 25. novembril 2008. a ja 16. detsembril 2008. a). Maanteeameti peadirektor volitas teeseaduse § 25 lõike 21 alusel 23. jaanuari 2012. a käskkirjaga nr 0022 „Volituste andmine“ Maanteeameti planeeringute osakonna maatalituse ametnikke esindama Eesti Vabariiki riigimaanteede hoiuks vajalike maaüksuste (riigimaantee nr 2 Kose–Võõbu ja Võõbu–Mäo teelõikude ehitamiseks vajalike maaüksuste) omandamiseks maaomanikega läbirääkimiste pidamisel. Maanteeamet alustas maaomanikega läbirääkimisi 2012. a mais. Maanteeamet võttis vajalike maaüksuste omandamiseks hinnapakkumiste tegemisel aluseks Osaühingu Kinnisvaraekspert koostatud eksperdihinnangud iga kinnisasja kohta. Kuigi eelnevalt kooskõlastati projektlahendus ning peeti läbirääkimisi ja kirjavahetust, ei õnnestunud sõlmida kokkulepet vajaliku maaüksuse omandamiseks Väljaotsa kinnisasja omanikuga. 29. oktoobri 2012. a kirjaga nr 16-2/12-00716/007esitas Maanteeamet kooskõlas kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (edaspidi KASVS) § 10 lõikega 3 Väljaotsa kinnisasja omanikule teate sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta. Omanik sai väljastusteatega tähtkirja kätte 5. novembril 2012. a, oma arvamust ega vastuväiteid ta ei esitanud. Kinnisasja koormab hüpoteek Eesti Vabariigi kasuks summas 16 467,48 eurot (257 660 krooni). Maanteeamet teavitas hüpoteegipidaja esindajat Harju Maavalitsust sundvõõrandamise kavatsusest 26. oktoobri 2012. a kirjaga nr 16-2/12-00716/002. Harju Maavalitsus teavitas 9. novembri 2012. a kirjaga nr 8-3/4574, et hüpoteegipidajal ei ole vastuväiteid seoses tee ehitamiseks vajaliku kinnisasja osa sundvõõrandamisega. Väljaotsa kinnisasja koormab isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Maanteeamet teavitas sundvõõrandamisest kinnisasja koormava asjaõiguse omajat. Isikliku kasutusõiguse omaja vastuväiteid ei esitanud. Maanteeamet esitas sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse arvamuse andmiseks Kõue vallale. Kõue Vallavolikogu andis 30. novembri 2012. a otsusega nr 165 nõusoleku sundvõõrandamise menetluse algatamiseks. 2. ÄRAKUULAMINE Riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Kose–Võõbu teelõigu (km-d 40,0–68,0) ja Võõbu–Mäo teelõigu (km-d 68,0–85,0) eelprojekti koostamise käigus kaasati avalikkust ja puudutatud isikuid. Eelprojekti raames teostatud keskkonnamõjude hindamise protsessis kaaluti erinevaid trassialternatiive, mille käigus arvestati võimaluse korral avalikkuse, kohalike elanike ja omavalitsusüksuste seisukohti. Keskkonnamõju hindamise aruande tulemuste alusel koostati projektlahendus trassialternatiivile A2 (Ardu piirkonnas km-tel 50–55 korrigeeriti trassikoridori, minimeerimaks mõju Ardu püsielupaigale, korrigeeritud piirkondliku trassialternatiivi tähis A2’’), mille eelprojekt kinnitati Maanteeameti peadirektori 5. jaanuari 2010. a käskkirjaga nr 2. Eelprojekti koostaja kooskõlastas projekti elluviimiseks vajalike maade omanikega projektlahendused ning teavitas neid vajadusest teha äralõikeid. Omavalitsusüksustes toimusid projekti keskkonnamõjude hindamise programmi avalikud arutelud ning keskkonnamõjude hindamise aruande avalikud arutelud, kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja erinevaid meetmeid keskkonna parandamiseks ning kuulati maaomanike ja omavalitsusüksuste esindajate ettepanekuid. Pärast keskkonnamõju hindamise aruande avalikustamist kujundati Silmsi küla piirkonnas km-tel 49–55 koostöös kohalike elanikega täiendav trassijoon (alternatiiv A2s), mis kulgeb läbi ulatuslike endiste sooalade ning paikneb võrreldes alternatiiviga A2’’ Silmsi küla elamutest kaugemal. Väljaotsa kinnisasja omanikule A. S-le on tutvustatud teeprojekti ning projektlahendust. Omanik on projektlahenduse kooskõlastanud 17. märtsil 2010. a, märkides ära eelistuse trassialternatiivile A2’’. Silmsi küla piirkonnas projekteeritud teetrassi alternatiivide (A2’’ ja A2s) suhtes tehti eraldi täiendav keskkonnaekspertiis ning toimusid eraldi arutelud (19. novembril 2008. a, 25. novembril 2008. a ja 16. detsembril 2008. a). Keskkonnaanalüüsist ja müra modelleerimise tulemustest ilmnes, et müra levimise aspektist ei ole Silmsi külast kaugemal paiknev alternatiiv A2s oluliselt soodsam alternatiivist A2’’, kuna viimane on kavandatud süvendisse, mis parandab akustilisi näitajaid lisaks kavandatud müravallile. Alternatiivi A2s puhul ei ole liigniiskele alale võimalik süvendit rajada ning kõrgemalt muldelt leviv müra vajaks samuti leevendamist. Samuti kujuneks A2s alternatiivi ehitamine oluliselt kallimaks, kuna trass kulgeb paiguti kuni 3 m paksustel turbakihtidel, mistõttu suurenevad tööde mahud ning materjalikulu, mis omakorda suurendab säästva arengu printsiipide kohaselt selle keskkonnamõju, kuna nõuab rohkem loodusressursse ning transpordikulusid. Eeltoodud põhjustel osutus Silmsi küla piirkonnas valituks trassialternatiiv A2’’, mis kinnitati Maanteeameti peadirektori 15. juuni 2010. a käskkirjaga nr 182. Nimetatud käskkiri edastati ka puudutatud isikutele. Tuginedes Osaühingu Kinnisvaraekspert eksperdihinnangule nr 1204-4618-31/MTR, pakkus Maanteeamet Väljaotsa kinnisasja (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 10207202, katastritunnus 36302:002:0303, pindala 44,50 ha, sihtotstarve maatulundusmaa, omanik A. S.) ca 97 977 m2 suuruse osa võõrandamise eest 17 636 eurot (1796 €/ha), mis sisaldas äralõikel kasvava metsa väärtust. Maanteeametile 21. augustil 2012. a saadetud e-kirjas ei nõustunud omaniku esindaja Maanteeameti pakkumusega, esitades oma nägemusena Väljaotsa kinnisasja äralõike hinnaks 1,6 eurot ruutmeetri eest. 3. septembril 2012. a edastatud e-kirjades täpsustas omanik oma seisukohta, selgitades, et tavaolukorras ei taheta Väljaotsa kinnisasja võõrandada ning juhul, kui selleks esineb seaduslik alus, soovib omanik selle eest saada õiglast hüvitist, mis tema hinnangul on 1,6 €/m2. Omanikule teadaolevalt on Tallinna–Tartu maantee laienduse eest makstud kõrgemat hinda. Maanteeamet vastas omaniku esindajale 29. augusti 2012. a ja 3. septembri 2012. a e-kirjadega ning selgitas, et riigiasutusel ei ole võimalik maksta kinnisasja osa võõrandamise eest tasu, mis põhineb omaniku nägemusel. Maksete aluseks on vajalik eksperdihinnang. Kõik Maanteeameti poolt teelaienduse tarbeks tehtud tehingud on baseerunud nende konkreetsete kinnisasjade turuväärtuse eksperdihinnangutel. Juhul, kui omanik ei aktsepteeri Maanteeameti tellitud eksperdihinnangut, on tal võimalik tellida oma hinnang atesteeritud ja litsentseeritud kinnisvarahindajalt. Kuni Väljaotsa kinnisasja kohta ei ole esitatud uut kinnisasja harilikku väärtust kajastavat eksperdihinnangut, saab Maanteeamet lähtuda Osaühingu Kinnisvaraekspert eksperdihinnangust nr 1204-4618-31/MTR. 4. oktoobri 2012. a kirjas nr 16-2/12-00391/050 selgitas Maanteeamet veel kord tee ehitamiseks vajalike maade omandamise protseduuri. Samuti selgitati Väljaotsa kinnisasja äralõike muutmist võrreldes Kose–Võõbu eelprojektis ettenähtuga, kuna ehitatav juurdepääsutee oli eelprojektis planeeritud omanikule allesjäävale maale, mis ei ole Maanteeameti seisukohast korrektne. Seetõttu muutis Maanteeamet juurdepääsutee asukohta ning suurendas äralõiget ehitatava juurdepääsutee teenindamiseks vajalikus ulatuses võõrandatava kinnisasja osa arvelt. Väljaotsa kinnisasjast vajaliku äralõike uueks pindalaks on ca 104 254 m2. Kokkuleppe saavutamise soodustamiseks oli Maanteeamet nõus suurendama eksperdihinnangus toodud väärtusi maksimaalse hindamise täpsusastme võrra 30%. Suurendatud pakkumus äralõike võõrandamise eest on 23 936 eurot, mis sisaldab maa väärtust summas 16 608 eurot ja kasvava metsa väärtust summas 7328 eurot. Äralõikel kasvava metsa hindamisel kaasati osaühing Metsaekspert, kes hindas kasvava metsa tulumeetodil. Omanik keeldus 19. oktoobril 2012. a e-posti teel äralõike võõrandamisest Maanteeameti esitatud tingimustel. Omanik teatas 14. novembril 2012. a e-posti teel, et jääb senise seisukoha juurde, mille kohaselt ei ole Maanteeameti pakutud tasu õiglane ning sundvõõrandamine ei ole lubatav. Omanik ei põhjendanud, millele tuginedes ei pea ta sundvõõrandamist lubatavaks. Lähtuvalt KASVSi § 3 lõikest 31 esitab riik kinnisasja omanikule pakkumuse, milles märgitud hind ei või olla madalam kinnisasja harilikust väärtusest ning millele antakse tähtaeg vastamiseks. Juhul, kui kinnisasja omanik tähtajal nõustumust ei anna või esitab muudatustega nõustumuse, loetakse, et ta ei ole pakkumust aktsepteerinud. Maanteeamet esitas Väljaotsa kinnisasja omanikule viimase pakkumuse koos teatega sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta 29. oktoobri 2012. a kirjaga nr 16-2/12-00716/007. Omanik nimetatud kirjas toodud pakkumusele määratud tähtaja jooksul ei vastanud. 3. ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED KASVSi § 2 lõike 1 kohaselt on kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasja sundvõõrandamine üldistes huvides on lubatud KASVSi § 3 lõike 1 punkti 7 kohaselt avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks. Praegusel juhul on kinnisasja osa sundvõõrandamise eesmärgiks omandada maad avalikult kasutatava tee ehitamiseks. Kinnisasja ei ole vaja sundvõõrandada täies ulatuses, vaid üksnes osaliselt, mistõttu on tegemist kinnisasja osa sundvõõrandamisega KASVSi § 14 kohaselt. Tulenevalt KASVSi § 3 lõikest 3 ei ole sundvõõrandamine lubatud, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Kuna tegemist on uue avalikult kasutatava tee ehitamisega, ei ole võimalik teed ehitada ilma eraomandis olevaid kinnisasju omandamata. Kose–Võõbu teelõigu ja Võõbu–Mäo teelõigu ehitamine aitab oluliselt kaasa liiklusohutuse paranemisele kõrge liiklussagedusega Tallinna–Tartu–Võru–Luhamaa maantee vastavas piirkonnas, mistõttu teenib kõikidele ohutusnõuetele vastava I klassi maantee ehitamine enamiku ühiskonnaliikmete huve. Tee ehitamise käigus ehitatakse eritasandilised liiklussõlmed ja risted, kogujateed, mahasõidud ning projekti käigus teostatud keskkonnamõjude hindamise tulemustele vastavad leevendusmeetmed (ökoduktid, müratõkkeseinad). Kaaludes üldist huvi kõnealuse teelõigu ehitamiseks ja sundvõõrandatava kinnisasja omaniku huvi (omandi puutumatus, erandkorras kinnisasja sundvõõrandamine õiglase ja kohese hüvitise eest), jõuti järeldusele, et on täidetud KASVSist tulenevad sundvõõrandamise lubatavuse eeldused. Kooskõlas KASVSi § 2 lõikega l on omaniku nõusolekuta kinnisasja võõrandamise eelduseks kohese ja õiglase hüvitise maksmine. Õiglase hinna all mõistetakse asja harilikku väärtust ehk kohalikku keskmist müügihinda (turuhinda) tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65 tähenduses. Sundvõõrandamismenetluse raames läbi viidava erakorralise hindamise eesmärk on kinnisasja hariliku väärtuse määramine (Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määruse nr 260 „Maa erakorralise hindamise korra kinnitamine“ punkt 20). Maanteeamet lähtus kinnisasja omanikuga peetud läbirääkimistel Osaühingu Kinnisvaraekspert eksperdihinnangust nr 1204-4618-31/MTR, mis määras võõrandatava kinnisasja turuväärtuse. Sundvõõrandatava kinnisasja erakorraline hindamine viiakse läbi ning sundvõõranditasu ja hüvitise suurus määratakse vastavalt KASVSis sätestatule. Kinnisasja omanikul säilib õigus eemaldada sundvõõrandatavalt kinnisasjalt olulisi osi, päraldisi ja vilju enne Eesti Vabariigile valduse üleandmist. Kinnisasja osaline sundvõõrandamine ei takista kinnisasja allesjäävate osade senisel sihtotstarbel kasutamist. KASVSi § 3 lõike 4 kohaselt on sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Kui teeprojekt on koostatud kehtestatud maakonnaplaneeringu alusel, on sundvõõrandamine kinnisasja omandamiseks avalikult kasutatava tee ehitamiseks lubatud kehtestatud maakonnaplaneeringu ja tee eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Kose–Võõbu teelõigu ja Võõbu–Mäo teelõigu ehitamine uuel trassil I klassi maanteena kajastub Kõue Vallavolikogu 26. aprilli 2001. a määrusega nr 25 kehtestatud Kõue valla üldplaneeringus, samuti Harju maavanema 19. aprilli 1999. a korraldusega nr 1682-k kehtestatud Harju maakonnaplaneeringus. Kõue Vallavolikogu võttis 27. septembri 2012. a otsusega nr 157 vastu Kõue valla üldplaneeringu, mille koostamise aluseks oli Kõue Vallavolikogu 25. jaanuari 2007. a otsus nr 58. Kõue valla uut üldplaneeringut ei ole veel kehtestatud. 4. AVALIKULT KASUTATAVA TEE ASUKOHA KINNITAMINE1 KASVSi § 12 lõike 11 alusel kinnitada riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Kose–Võõbu teelõigu ja Võõbu–Mäo teelõigu avalikult kasutatavate teede asukohad vastavalt ehitusloa väljastaja heakskiidetud eelprojektile. 5. SUNDVÕÕRANDAMISE OTSUS Tulenevalt eeltoodust ja lähtuvalt KASVSi § 2 lõikest 2, § 3 lõike 1 punktist 7 ja § 12 lõikest 1: 1) sundvõõrandada Eesti Vabariigile Harju maakonnas Kõue vallas Silmsi külas asuvast Väljaotsa kinnisasjast (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 10207202, katastritunnus 36302:002:0303, pindala 44,50 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; omanik A. S., elukoht Tartu maakond; kinnisasjale on seatud hüpoteek Eesti Vabariigi kasuks summas 16 467,48 eurot (257 660 krooni)) ca 104 254 m2 suurune osa vastavalt riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Kose–Võõbu teelõigu ja Võõbu–Mäo teelõigu eelprojektile; 2) kustutada sundvõõrandatavalt kinnisasja osalt hüpoteek summas 16 467,48 eurot (257 660 krooni) Eesti Vabariigi kasuks. Nimetatud äralõike pindala on määratud plaaniliselt ning võib muutuda täppismõõdistamise käigus. 6. SUNDVÕÕRANDISAAJA Määrata riigipoolseks sundvõõrandisaajaks Maanteeamet (registrikood 70001490, asukoht Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn), kellel korraldada KASVSis ettenähtud toimingud sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseks, sealhulgas sundvõõrandatava kinnisasja vormistamine Eesti Vabariigi omandina, sundvõõranditasu määramiseks erakorralise hindamise läbiviimiseks avalduse esitamine ja sundvõõranditasu väljamaksmine, samuti punktis 5 märgitud Eesti Vabariigi kasuks seatud hüpoteegi kustutamine sundvõõrandatavalt kinnisasja osalt. 7. VAIDLUSTAMINE Korralduse peale võib halduskohtumenetluse seadustikus (edaspidi HKMS) sätestatud korras ja tähtajal (HKMSi §-s 46 on sätestatud kaebetähtajad) esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule. 8. KORRALDUSE TEATAVAKS TEGEMINE Maanteeametil teha korraldus punktis 5 nimetatud isikule teatavaks KASVSi § 12 lõikes 2 nimetatud korras.