Vabariigi Valitsus — Valga maakonnas Valga linnas Tartu tn 2 asuvate ehitiste sundvõõrandamine — RT III, 2014, 7

Korraldus kehtestatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 2 lõike 2, § 3 lõike 1 punkti 8 ja § 12 lõike 2 alusel.

1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Valga linnas Tartu tn 2 asuvate ehitiste (ehitisregistri koodid 111019824 ja 111019828) omanik Alexander Datsenko esitas 22. juunil 2005. a maareformi seaduse alusel Valga Linnavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse. Ta oli ehitised kui vallasasjad omandanud 23. mail 2005. a. Nimetatud ehitisteks on Ramsi vesiveski (ehitisregistri kood 111019824) ja laohoone (ehitisregistri kood 111019828). Ramsi vesiveski on kultuuriministri 12. augusti 1999. a määrusega nr 16 „Kultuurimälestiseks tunnistamine“ tunnistatud arhitektuurimälestiseks. Aastatel 2008–2009 teostas Valga Linnavalitsuse ehitusjärelevalve vanemspetsialist ehitusjärelevalvet, tehes Tartu tn 2 asuvate ehitiste omanikule kokku neli ettekirjutust. Ehitusjärelevalve teostamise käigus tuvastati, et Tartu tn 2 asuv Ramsi vesiveski on varisemisohtlik: välissein oli osaliselt puudu, mõnede sarikate otsad ei toetunud seetõttu seinale ja välisavad olid sulgemata. Omanikule määrati iga ettekirjutusega tähtaeg hoone kordategemiseks. Iga ettekirjutuse täitmise kontrollimisel tuvastati, et omanik ei olnud ettekirjutusega pandud kohustusi täitnud, ning määrati sunnivahendid. Muinsuskaitseamet koostas 2009. aastal Ramsi vesiveski konserveerimis- ja restaureerimistöödeks muinsuskaitse eritingimused ning alates 2010. aasta maist tegi omanik Muinsuskaitseameti järelevalve all Ramsi vesiveski hooldustöid hoone avariiohu kõrvaldamiseks. Valga Linnavalitsuse 2. septembri 2010. a korraldusega nr 217 nõustuti Alexander Datsenkole Tartu tn 2 asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamisega. Valga Linnavalitsus lõpetas maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud, edastas erastamise toimiku Valga maavanemale müügilepingu sõlmimiseks ning korraldas maaüksuse registreerimise maakatastris. 2011. aasta jaanuaris purunesid lumeraskuse all Ramsi vesiveski katus ja sein. Muinsuskaitseameti kaasabiga koostati 2011. aasta aprillis eksperdihinnang katusekonstruktsioonide avarii põhjuste kohta ning avarii likvideerimise programm. Alexander Datsenko laskis Ramsi vesiveskilt eemaldada kokkukukkunud katuseosa ja kattis ehitise ajutise kattega. Valga maavanem tagastas 1. novembri 2011. a kirjaga nr 3.2-3/2250 erastamise toimiku Valga Linnavalitsusele, viidates asjaolule, et Tartu tn 2 asuv Ramsi vesiveski ei vasta ehitise tunnustele ning maareformi seaduse tähenduses ei käsitata ehitisena lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Maavanem tegi Valga Linnavalitsusele ettepaneku määrata hoone omanikule tähtaeg ehitiste kordategemiseks. Valga Linnavalitsuse 7. veebruari 2012. a korraldusega nr 49 määrati Alexander Datsenkole Ramsi vesiveski kordategemiseks tähtaeg üks aasta. Sama korraldusega määrati ehitiste teenindamiseks vajalik maa pindalaga 3726 m2, mida ehitiste omanikul oleks olnud õigus erastada pärast ehitiste korrastamist. Samas teavitati ehitiste omanikku, et tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (edaspidi KASVS) § 3 lõike 1 punktis 8 sätestatu alusel. Alexander Datsenkole sai korraldus teatavaks 26. märtsil 2012. a. Valga Linnavalitsuse Linnamajandusamet tegi 2. aprillil 2013. a paikvaatluse (akt nr 1-020413), et kontrollida Valga Linnavalitsuse 7. veebruari 2012. a korralduse nr 49 täitmist. Kontrolli käigus tuvastati, et aastaga ei ole midagi muutunud ning Ramsi vesiveskil puudub endiselt suures osas katus. Hoone ei ole vastavusse viidud ehitusseadusega ning hoone omanik ei ole talle pandud kohustusi tähtajaks täitnud. Lähtudes KASVSi § 3 lõikest 31 ja Valga Linnavolikogu 26. aprilli 2013. a otsusega nr 6 Valga Linnavalitsusele antud volitusest, esitati 9. oktoobri 2013. a kirjaga nr 7.3-1.6/3044 Alexander Datsenkole pakkumus hoonete võõrandamiseks. Valga Linnavalitsuse pakkumus oli Domus Kinnisvara eksperdihinnangust nr 0218-13-TA tulenevalt 5000 eurot. AS Eesti Post tagastas tähtkirja Valga Linnavalitsusele tähtaja möödumise tõttu. Valga Linnavalitsus väljastas 28. oktoobril 2013. a uuesti samasisulise kirja (nr 7.3-1.6/3044-1). Kiri toimetati Alexander Datsenkole kätte politsei abiga 1. novembril 2013. a. Alexander Datsenko teatas 28. novembril 2013. a kirjalikult, et linnavalitsuse tehtud pakkumus ei ole ehitiste eest piisav. Samas teatas ta, et on alustanud ettevalmistustega hoonete remondiks, soetanud materjalid katuse parandamiseks ning tegeleb vajalike töötajate otsimisega. Kuna Alexander Datsenko ei nõustunud talle tehtud pakkumusega, siis võttes aluseks KASVSi § 10, teavitas Valga Linnavalitsus 17. detsembri 2013. a kirjaga nr 7.3-1.6/3894 Alexander Datsenkot Tartu tn 2 asuvate ehitiste kui vallasasjade sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest. Sama kirjaga anti teada, et kuna Ramsi vesiveski on arhitektuurimälestis, siis on hoone remontimiseks vajalik ehitusluba ning Muinsuskaitseameti luba. Lisaks on Alexander Datsenkol õigus kahe nädala jooksul alates teate kättesaamisest esitada kirjalikult oma arvamus või vastuväited ning samal ajal on talle tagatud võimalus tutvuda Tartu tn 2 asuvate ehitiste ideekavandiga ja eksperdihinnanguga. AS Eesti Post tagastas tähtkirja Valga Linnavalitsusele tähtaja möödumise tõttu. Valga Linnavalitsus väljastas 8. jaanuaril 2014. a uuesti samasisulise kirja (nr 7.3-1.6/3894-1). Kiri toimetati Alexander Datsenkole kätte politsei abiga 14. jaanuaril 2014. a. Alexander Datsenko ei ole sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta esitanud arvamust ega vastuväiteid ega käinud tutvumas ideekavandi ega eksperdihinnanguga. Samuti ei ole ta esitanud ehitusloa taotlust. Valga Linnavolikogu otsustas 28. veebruari 2014. a otsusega nr 25 taotleda Alexander Datsenko omandisse kuuluvate, Valga linnas Tartu tn 2 asuvate ehitiste kui vallasasjade sundvõõrandamist Valga linna omandisse ja andis Valga Linnavalitsusele ülesande korraldada sundvõõrandamise taotluse esitamine. 2013. aastal valminud Ramsi vesiveski ideekavandi kohaselt tuleb tagada Ramsi vesiveski kui Valga linna ühe vanima hoone säilimine. Valga Linnavalitsus on seisukohal, et Ramsi vesiveski tuleb restaureerida. Sundvõõrandatavates hoonetes võiks tegutseda toitlustusasutus koos mõne teise teenindusvaldkonda kuuluva ettevõttega (nt pakutakse jalgrataste, rulluiskude või muu seesuguse laenutamist). Hoonete kompleks on osa Pedeli virgestusalast ning pakub linlastele ja külalistele võimalust aktiivselt puhata ja einestada nii suve- kui ka talvekuudel. Ramsi veskiveski välisilme on kavas taastada võimalikult algupärasel kujul, mis rõhutab hoone ajalugu. Ramsi vesiveski minevikku tõstab esile veskikanali ja veskiseadmete taastamine ning nende eksponeerimine. Kõrvalhoone välisilme korrastatakse ja hoone ruumiline jaotus kohandatakse teenindusettevõtte vajadustele vastavaks. Vesiveskit ja kõrvalhoonet ümbritsev maaala jäetakse piiramata ja see moodustab ühtse terviku Pedeli virgestusalaga. Hoonete hoovi on plaanis rajada võimalused suvekohviku pidamiseks. Ramsi vesiveski peab saama Valga linna üheks sümboliks, mida valgalased ja valkalased väärtustavad ning mis tutvustab Valga linna ajalugu linna külalistele. Läti Vabariigis asuva Valka kihelkonnaga on sõlmitud esialgsed kokkulepped perioodil 2014–2020 Eesti‐Läti programmi raames Pedeli jõe ja Konnaoja puhkevööndi arendamiseks. Programmi raames on võimalik saada vahendeid ka Ramsi vesiveski ja selle kõrvalhoone korrastamiseks. 2. ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED KASVSi § 2 lõike 1 kohaselt on kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasja sundvõõrandamine üldistes huvides on lubatud KASVSi § 3 lõike 1 punkti 8 kohaselt ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste muutmiseks või kõrvaldamiseks, kui omanik ei ole seda antud tähtpäevaks teinud. KASVSi § 48 kohaselt kohaldatakse KASVSi nii ehitiste kui ka vallasasjade sundvõõrandamisel. Sundvõõrandamismärge kantakse riiklikusse ehitisregistrisse. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lõike 6 kohaselt võib ehitist või selle osa pärast 1. märtsi 2006. a vallasasjana käsutada pankroti-, täite- ja sundvõõrandamismenetluse korras. Tulenevalt KASVSi § 3 lõikest 3 ei ole sundvõõrandamine lubatud, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Kaaludes üldist huvi ehitiste sundvõõrandamiseks ja sundvõõrandatavate ehitiste omaniku huvi (omandi puutumatus, erandkorras omandi võõrandamine õiglase ja kohese hüvitise eest), jõuti järeldusele, et on täidetud KASVSist tulenevad sundvõõrandamise lubatavuse eeldused. Ramsi vesiveski on lagunenud ning kujutab ohtu sellest mööduvatele inimestele. Valga Linnavalitsus määras ehitiste omanikule tähtaja Ramsi vesiveski kordategemiseks. Tähtaja jooksul ehitiste omanik Ramsi vesiveskit korrastama ei asunud. Kuna ehitiste omanik ei ole Ramsi vesiveskit talle määratud tähtaja jooksul korrastanud ning ei ole tõenäoline, et ta seda lähiajal teeb, on vaid sundvõõrandamise kaudu võimalik tagada ümbrust ja maastikupilti oluliselt kahjustava ehitise kõrvaldamine. Valga Linnavalitsus taotleb kahe ehitise sundvõõrandamist. Kahest ehitisest kahjustab oluliselt ümbrust ja maastikupilti Ramsi vesiveski. Valga Linnavalitsus põhjendab mõlema ehitise sundvõõrandamise vajalikkust sellega, et laohoonel ei ole eraldiseisvat väärtust ja kasutusvõimalust. Valga Linnavalitsuse esitatud eksperdihinnangus fikseeritud fotodelt ja jooniselt nähtub, et ehitised moodustavad tervikliku kompleksi. Ehitiste vahele jääb vähem kui kümme meetrit ning laohoone põhja- ja vesiveski idaküljele jääv ala moodustab ehitiste siseõue. Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määrusega nr 144 on kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ (edaspidi kord) punkti 4 alapunkti 2 kohaselt määratakse ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise. Korra punkti 1 kohaselt reguleerib kord ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramist maa tagastamisel, erastamisel, riigi omandisse jätmisel, ehitise omaniku kasuks riigimaale hoonestusõiguse seadmisel ja maa munitsipaalomandisse andmisel. Korras ehitise kohta sätestatu kehtib ka ehitiste kompleksi kohta. Kui laohoone jääks senise omaniku omandisse, siis arvestades ehitiste füüsilist lähedust ning ehitiste asukohaks oleva maatüki mõõtmeid, ei oleks määruses sätestatud nõudeid võimalik täita. Kuigi 2010. aastal tegi ehitiste omanik Ramsi vesiveskis konserveerimis- ja restaureerimistöid, millest nähtub, et mingil määral on ta ehitiste säilitamisest huvitatud, on ehitised kogu Alexander Datsenko omandis oleku aja (alates 23. maist 2005. a) seisnud kasutuseta. Ehitiste omanik ei esitanud sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta arvamust või vastuväiteid. Vastusena ehitiste võõrandamise pakkumusele on isik märkinud, et ta on alustanud ettevalmistustega Ramsi vesiveski remondiks, soetanud materjalid katuse parandamiseks ning tegeleb vajalike töötajate otsimisega. Praeguseks ei ole ehitiste omanik remondiga alustanud. Kooskõlas KASVSi § 2 lõikega l on omaniku nõusolekuta kinnisasja võõrandamise eelduseks kohese ja õiglase hüvitise maksmine. KASVSi § 15 lõike 1 kohaselt peab sundvõõrandisaaja kinnisasja sundvõõrandamise korral maksma sundvõõrandiandjale sundvõõranditasu. KASVSi § 16 lõike 1 kohaselt lähtutakse sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramisel erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Kinnisasja sundvõõranditasu ei või olla madalam kinnisasja ja hoonestusõiguse harilikust väärtusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. KASVSi § 16 lõike 4 kohaselt viiakse erakorraline hindamine läbi sundvõõrandamisotsuse jõustumisel. Erakorralisel hindamisel lähtutakse maa hindamise seaduse § 8 lõike 2 alusel kehtestatud korrast. Õiglase hinna all mõistetakse kohalikku keskmist müügihinda ehk asja harilikku väärtust tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65 tähenduses. Sundvõõrandamismenetluse raames läbiviidava erakorralise hindamise eesmärk on kinnisasja hariliku väärtuse määramine (Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määrusega nr 260 kinnitatud „Maa erakorralise hindamise korra“ punkt 20). Eelmises lauses nimetatud määruse punkti 1 kohaselt rakendatakse korda maaga püsivalt ühendatud ehitiste, kasvava metsa, muude taimede ja koristamata vilja, samuti maatükiga seotud asjaõiguste ja päraldiste hindamiseks. Ehitiste võõrandamiseks pakkumuse esitamisel lähtuti Domus Kinnisvara koostatud eksperdihinnangust, millega määrati sundvõõrandatavate ehitiste harilik väärtus. Sundvõõrandatavate ehitiste erakorraline hindamine ning sundvõõranditasu ja hüvitise suuruse määramine viiakse läbi vastavalt KASVSis sätestatule. Ehitiste omanikul säilib õigus eemaldada sundvõõrandatavatelt ehitistelt olulisi osi, päraldisi ja vilju. 3. SUNDVÕÕRANDAMISE OTSUS Tulenevalt eeltoodust ja lähtuvalt KASVSi § 2 lõikest 2, § 3 lõike 1 punktist 8 ja § 12 lõikest 1 sundvõõrandada Valga linnale: Valga maakonnas Valga linnas Tartu tn 2 asuvad ehitised kui vallasasjad (ehitisregistri koodidid 111019824 ja 111019828; sihtotstarve teenindus- ja majutushoonete maa; omanik Alexander Datsenko, elukoht Valga linn). 4. SUNDVÕÕRANDISAAJA Määrata sundvõõrandisaajaks Valga Linnavalitsus (registrikood 75004748, Kesk tn 11, Valga linn), kellel korraldada KASVSis ettenähtud toimingud sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseks, sealhulgas sundvõõrandamismärke kandmine riiklikusse ehitisregistrisse, sundvõõranditasu määramiseks erakorralise hindamise läbiviimiseks avalduse esitamine ja sundvõõranditasu väljamaksmine. 5. VAIDLUSTAMINE Korralduse peale võib halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras esitada kaebuse Tallinna Halduskohtusse 30 päeva jooksul korralduse teatavaks tegemise päevast arvates. 6. KORRALDUSE TEATAVAKS TEGEMINE Sundvõõrandisaajal Valga Linnavalitsusel teha korraldus punktis 3 nimetatud isikule KASVSi § 12 lõikes 2 nimetatud korras teatavaks.