Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-72-02 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20. juuni 2002. a kohtuotsus Toivo Tasa hagis Georgi Mosolaineni vastu eluruumist väljatõstmiseks ning Georgi Mosolaineni vastuhagis Toivo Tasa vastu üürnikuks tunnistamiseks — RT III, 21, 249

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-72-02 Otsuse kuupäev Tartu, 20. juuni 2002. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik Kohtuasi Toivo Tasa hagi Georgi Mosolaineni vastu eluruumist väljatõstmiseks ning Georgi Mosolaineni vastuhagi Toivo Tasa vastu üürnikuks tunnistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. jaanuari 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-62/2002 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Georgi Mosolainen kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 20. mai 2002. a Istungil osalenud isikud G. Mosolainen ja tema esindaja vandeadvokaat N. Kõiv Resolutsioon Jätta Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. jaanuari 2002. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Asjaolud ja menetluse käik 1. 29. augustil 2000. a esitatud hagiavalduses palus Toivo Tasa tunnustada õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest Georgi Mosolaineniga, tuvastada kostja kohustus vabastada Viljandis Liivi 3–2 asuv eluruum koos lisaruumidega ning tõsta kostja eluruumist välja. Hagiavalduse kohaselt on Viljandi Maakohtu 21. juuni 2000. a seadusjõus otsusega tuvastatud, et T. Tasa sõlmis G. Mosolaineniga 4. juulil 1998. a üürilepingu selle eluruumi kasutamiseks tähtajaga kuni 30. juuni 1999. a, s.o tähtajaga alla ühe aasta. Kostja ei taotlenud vastavalt üürilepingu p-le 5.3 enne üürilepingu lõppemist uue üürilepingu sõlmimist. Üürileping pikenes selles näidatud perioodiks ES § 32 lg 3 alusel, kuna hageja ei pöördunud kolme kuu jooksul peale üürilepingu tähtaja lõppemist lepingu lõpetamiseks kohtusse. Hageja pakkus kostjale 30. oktoobril 1999. a uut üürilepingut allakirjutamiseks, millest kostja keeldus. 30. juunil 1999. a pikenenud üürileping lõppes 25. juunil 2000. a. Kostja ei ole eluruumi vabastanud. Hageja vajab vaidlusalust eluruumi elamiseks. 2. Vastuhagis palus Georgi Mosolainen tunnistada end üürnikuks esialgse üürniku, 18. aprillil 1997. a surnud M. Mosolaineni asemel, tunnistada tema kui tagastatud elamu üürniku õigust Liivi 3–2 eluruumile 1. juulini 2002. a ja kohustada T. Tasa täitma tagastatud elamu omanikule pandud kohustusi. 3. Viljandi Maakohus jättis 14. septembri 2001. a otsusega hagi rahuldamata, rahuldas osaliselt vastuhagi ja tunnistas G. Mosolaineni õigust üürilepingu järgi eluruumi üürida kuni 1. juulini 2002. a. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt laienes üürilepingutele ES §-s 67 sätestatud viieaastane tähtaeg alates elamuseaduse jõustumisest 1. juulil 1992. a. Kuna enne üürilepingu tähtaja möödumist ei taotlenud kumbki pool lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, siis loeti see sel ajal kehtinud ES § 32 lg 2 sõnastuse kohaselt pikenenuks viieks aastaks. Kostja üürileping pikenes seega 1. juulini 2002. a. M. Mosolainen elas koos poja G. Mosolaineniga alates 1981. aastast Liivi 3–2 eluruumis üürnikuna. Üürisuhe on kestnud pikka aega. Elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas poolte vahel pärast aastaid kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu sõlmimine selleks, et üürnik kaotaks eesõiguse lepingu uuendamiseks. Tingimus, mis kohustab kostjat vabastama eluruumi pärast tähtaja möödumist, ei ole kooskõlas ES §-s 32 sätestatud kostja eesõigusega lepingu tähtaja möödumisel sõlmida uus üürileping. Lepingutingimused, mis ei ole seadusega kooskõlas, on TsÜS § 89 lg-st 2 tulenevalt tühised. Kostja nõue tema üürnikuks tunnistamiseks ei ole asjakohane, kuna oma ema surma järel omandas ta kõik üürniku õigused ja kohustused. Hageja viited Viljandi Maakohtu 21. juuni 2000. a otsuses tuvastatud asjaoludele on põhjendatud selles osas, mis ei ole vastuolus kostja vastuhagist tulenevalt tuvastatud asjaoludega käesolevas tsiviilasjas. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 4. Tartu Ringkonnakohtu 29. jaanuari 2002. a otsusega maakohtu otsus tühistati. Uue otsusega rahuldati T. Tasa hagi. Kohus tunnistas hageja õigust keelduda üürilepingu pikendamisest kostjaga ja tõstis ta eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata. Kostja vastuhagi jäeti rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on maakohtu 21. juuni 2000. a seadusjõus otsusega tuvastatud, et eluruumi kasutas 1981. aastast alates orderi alusel M. Mosolainen. M. Mosolaineni üürisuhe lõppes tema surmaga 18. aprillil 1997. a. Kuna üürnikuga koos elanud G. Mosolainen ei taotlenud ES § 40 alusel enda üürnikuks tunnistamist, puudus tal õiguslik alus eluruumi kasutamiseks kuni hagejaga üürilepingu sõlmimiseni. 1998. aastal sõlmitud alla-aastase tähtajaga üürileping oli sõlmitud seadusega kooskõlas. TsMS § 94 lg 2 kohaselt ei saa ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolu vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled. ES § 33 lg 1 p 4 kohaselt on üürileandjal õigus kohtus vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist. 4. juuli 1998. a eluruumi üürileping oli sõlmitud tähtajaga kuni 30. juuni 1999. a. Lepingu punkti 3.1.6 kohaselt kohustus üürnik lepingu lõppedes eluruumi viivitamatult vabastama ja üürileandjale üürileantud ruumid ja nende seadmed akti alusel üle andma. Kuna lepingu tähtaeg oli alla ühe aasta ja lepingus oli ruumide vabastamise kohustus, on hagejal ES § 33 lg 1 p 4 alusel õigus keelduda üürilepingu pikendamisest ning ES § 33 lg 2 järgi tuleb kostja eluruumist väljakolimisest keeldumise korral välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Kostja nõue tunnistada tema õigust kasutada üürilepingu alusel eluruumi kuni 1. juulini 2002. a jäeti rahuldamata, kuna jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et M. Mosolaineniga sõlmitud üürileping lõppes ja G. Mosolaineniga sõlmitud üürilepingu tähtaeg on käesolevaks ajaks lõppenud. Asjaosaliste põhjendused 5. Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus kohaldas vääralt ES § 33 lg 1 p 4, leides ebaõigesti, et üürileandjal on õigus keelduda üürilepingu pikendamisest. Kohus jättis tähelepanuta ES § 32 lg 2, mille kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks. Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks enne lepingu tähtaja möödumist, st enne 30. juunit 1999. a, taotlenud üürilepingu lõpetamist. Seega pikenes leping viieks aastaks. ES § 32 lg 2 kohaselt ei saa üürnik nõuda uue lepingu sõlmimist, kui üürileping sõlmiti tähtajaga mitte üle aasta, samas on üürileandja kohustatud esitama üürnikule üürilepingu lõpetamise taotluse enne lepingu tähtaja möödumist. ES § 33 lg 1 p 4 kuulub kohaldamisele ainult siis, kui üürileandja on täitnud ES § 32 lg-s 2 ette nähtud lepingu lõpetamisest teatamise kohustuse enne üürilepingu tähtaja lõppemist. 6. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja kaebust põhjendamatuks ja vaidles sellele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht 7. Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks, kuid muuta tuleb apellatsioonikohtu otsuse põhjendusi. 8. Viljandi Maakohtu 21. juuni 2000. a otsusega jäeti rahuldamata T. Tasa hagi G. Mosolaineni vastu, milles paluti tuvastada kostja kohustus vabastada Liivi 3–2 eluruum, kostja välja tõsta ja tunnustada hageja õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest. Selle seadusjõus kohtuotsusega on tuvastatud, et pooled sõlmisid 4. juulil 1998. a eluruumi üürilepingu tähtajaga kuni 30. juuni 1999. a. Kuna T. Tasa ei pöördunud vastavalt ES § 32 lg-le 3 kolme kuu jooksul pärast üürilepingu tähtaja lõppemist lepingu lõpetamiseks kohtusse, pikenes üürileping selles näidatud perioodiks. Samuti luges kohus tõendatuks, et T. Tasa pakkus G. Mosolainenile 30. oktoobril 1999. a allakirjutamiseks uut üürilepingut, millele üürnik keeldus alla kirjutamast. Selle kohtuotsusega on seega tuvastatud, et 4. juulil 1998. a sõlmitud üürileping tähtajaga kuni 30. juuni 1999. a pikenes selles näidatud tähtajaks. Vastavalt TsMS § 94 lg-le 2 ei saa ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolu vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled. 9. Ringkonnakohus kohaldas hagi rahuldamisel alusetult ES § 33 lg 1 p 4 ja § 33 lg 2. Kuna jõustunud kohtuotsusest tulenevalt oli tegemist ES § 32 lg 3 alusel pikenenud lepinguga, ei kuulunud sama lõike viimase lause kohaselt kohaldamisele uue üürilepingu sõlmimiseks üürniku eesõigust sätestav ES § 32 lg 1. Sellises olukorras puudus kohtul võimalus otsustada uue lepingu sõlmimisest keeldumise põhjendatuse üle ES § 33 lg-s 1 märgitud asjaoludel, kuna üürnikul ei olnud seadusest tulenevalt uue üürilepingu sõlmimisele eesõigust. 10. Kohaldamisele ei kuulu ka ES § 32 lg 2, mis sätestab, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole teisiti ette nähtud. Poolte üürilepingus oli kokku lepitud mitte üksnes üürilepingu tähtaeg, vaid ka üürniku kohustus lepingu lõppedes üürile antud ruumid ja seadmed viivitamatult vabastada ja täies ulatuses üürileandjale akti alusel üle anda. Kuna selle kokkuleppe tõttu ei saanud üürileping ES § 32 lg 2 alusel pikeneda, ei pidanud hageja enne üürilepingu tähtaja möödumist taotlema üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist. Kostjal puudub seega õiguslik alus hageja eluruumi kasutamiseks ning ta tuleb väljakolimisest keeldumisel eluruumist välja tõsta. 11. Eelnevast tulenevalt on väär ka kassatsioonkaebuse väide, et kuna hageja ei taotlenud enne lepingutähtaja möödumist 30. juunil 1999. a üürilepingu lõpetamist, pikenes leping viieks aastaks. H. JÕKS L. LAARMAA J. LUIK