Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-74-02 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23. mai 2002. a kohtuotsus Fanny Jaagumägi ja Vilma Kirvese hagis Tõnis, Viktoria, Martin, Agnes ja Taavo Lukatsi vastu üüri ja kommunaalteenuste võlgnevuse ning üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ja eluruumist väljatõstmise nõudes — RT III, 17, 199

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-74-02 Otsuse kuupäev Tartu, 23. mai 2002. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa Kohtuasi Fanny Jaagumägi ja Vilma Kirvese hagi Tõnis, Viktoria, Martin, Agnes ja Taavo Lukatsi vastu üüri ja kommunaalteenuste võlgnevuse ning üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ja eluruumist väljatõstmise nõudes Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 20. detsembri 2001. a otsus tsiviilasjas nr II-2/1035/01 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Aivar Liidi kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 6. mai 2002. a, kirjalik menetlus Resolutsioon 1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 20. detsembri 2001. a otsus. 2. Saata asi Tallinna Ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. 3. Kassatsioonkaebus rahuldada. 4. Tagastada Aivar Liidile 21. jaanuaril 2002. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Asjaolud ja menetluse käik 1. 2. aprillil 1998. a esitatud hagiavalduse põhjenduste kohaselt on F. Jaagumägi ja V. Kirves 20. oktoobrist 1996. a Tallinnas Hiiu 24a / Paiste 2 asuva tagastatud elamu omanikud. Kostjad kasutavad elamus korterit nr 2. Kostjad ei ole maksnud hagejale elamu tagastamisest kuni 20. märtsini 1998. a üüri ega tasunud kommunaalteenuste eest, millest on tekkinud võlgnevus 12 021 krooni 45 senti. Kostjate võlgnevus on suurem kui kolme kuu tasumisele kuuluv summa ja nad ei ole teatanud ühestki mõjuvast põhjusest, mis ei võimalda neil üüri ega kommunaalteenuste eest tasuda. Hagejad palusid ES § 54 lg 1 p 1 alusel üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada ja tõsta kostjad korterist välja teist eluruumi vastu andmata ning mõista välja üüri ja kommunaalteenuste võlgnevus. Kostjad ei tunnistanud hagi ning põhjendasid üüri ja kommunaalteenuste tasumata jätmist sellega, et hagejad ei ole omapoolseid üürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud. Kostjad on elanud elamus 35 aastat ning lasknud korteris kapitaalehitusi ja remonte teha oma kulul. 2. Tallinna Linnakohtu 24. mai 1999. a otsusega hagi rahuldati. Tallinna Ringkonnakohtu 10. juuli 2000. a otsusega jäeti linnakohtu otsus võlgnevuse väljamõistmise osas muutmata; otsus üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ja väljatõstmise osas tühistati ning asi saadeti selles osas linnakohtule uueks läbivaatamiseks. 3. Tallinna Linnakohtu 19. aprilli 2001. a otsusega rahuldati hagi uueks läbivaatamiseks saadetud osas. Kohtuotsusega lõpetati T. Lukatsiga sõlmitud üürileping ennetähtaegselt ning väljakolimisest keeldumise korral otsustati kostjad välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on tõendatud, et kostja T. Lukats jättis täitmata oma kohustuse tasuda üüri ja kommunaalteenuste eest ning võlgnevus on suurem kui kolme kuu üüri või ES § 37 lg-s 3 nimetatud maksete summa. Kostjad ei ole esitanud tõendeid mõjuvate põhjuste kohta maksete tasumata jätmiseks. Elamu tagastamisel õigusjärgsetele omanikele jäi varem sõlmitud üürileping jõusse ning hagejad muutusid üürileandjateks. Üürilepingu järgi pidi üürnik tasuma makseid eluruumi kasutamise eest jooksva kuu 20. kuupäevaks. Kostjate viide tasaarvestuse tegemise võimaluse kohta nende väidetavate kulutuste ja tasumisele kuuluva üüri vahel ei ole seadusega kooskõlas. ES § 37 6 lg 3, mille kohaselt võib üürnik nõuda üüri vähendamist, kui ta on teinud üürileandja kohustuste hulka kuuluva remondi, kehtib alates 16. juulist 1998. a ega ole käesolevas vaidluses kohaldatav. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 4. Tallinna Ringkonnakohtu 20. detsembri 2001. a otsusega tühistati linnakohtu 19. aprilli 2001. a otsus protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu ning tehti uus otsus. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole linnakohtu otsus põhjendatud ja seaduslik ega vasta TsMS § 227 lg 1 nõuetele. Apellatsioonikohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on Hiiu 24a / Paiste 2 asuva kinnistu omanik 28. juuli 2000. a kinnistusraamatu kande järgi Aivar Liit, kes omandas kinnistu 13. juunil 2000. a sõlmitud kinkelepingu alusel. Linnakohus rahuldas küll 19. aprilli 2001. a otsusega hagi üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ja väljatõstmise nõudes, kuid selle nõude menetlemise ning kaevatava otsuse tegemise ajal ei saanud kostjad hagejate õigusi rikkuda ja seepärast tuleb hagi jätta rahuldamata. Eluruumi omandiõiguse üleminekul jääb varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes, kuid eluruumi omanik ei ole kostjate vastu nõuet esitanud. Asjaosaliste põhjendused 5. Kassatsioonkaebuse ringkonnakohtu otsuse peale esitas A. Liit. Kassatsioonkaebuses paluti apellatsioonikohtu otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kaebuse põhjenduste kohaselt omandas A. Liit vaidlusaluse kinnistu esialgsetelt hagejatelt kinkelepinguga ning ta kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. Sellega läksid endistelt omanikelt talle üle kõik kinnistuga seotud elamuõiguslikud õigused ja kohustused. Enne ringkonnakohtu istungit esitas ta TsMS §-le 78 tuginedes kohtule taotluse enda lubamiseks õigusjärglasena hageja poolel protsessi. Tema taotlus hagejana protsessi astumiseks jäeti rahuldamata. TsMS § 78 lg 1 kohaselt on õigusjärglus võimalik protsessi igas staadiumis. Seega jättis apellatsioonikohus taotluse õigusjärglasena kaasamiseks põhjendamatult rahuldamata. Otsuse motiveerivas osas leiab ringkonnakohus, et rikutud on A. Liidi õigusi, kuid kuna ta ei ole hagi esitanud, tuleb esimese astme kohtu otsus tühistada ja jätta hagi rahuldamata. TsMS § 333 lg 1 p 3 kohaselt tuleb juhul, kui kohus otsustas isiku õiguste üle, keda asja ei kaasatud, esimese astme kohtu lahend tühistada ning saata asi uueks arutamiseks. 6. Vastuses kassatsioonkaebusele leidsid kostjad, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. A. Liit ei ole hageja ega kolmas isik ning TsMS § 338 kohaselt ei ole tal edasikaebamise õigust. Ka peale A. Liidi kandmist omanikuna kinnistusraamatusse esindas hagejaid L. Kivimägi, eksitades sellega kohut. Alusetu on A. Liidi väide, et apellatsioonikohus otsustas tema õiguste ja kohustuste üle. A. Liit ei ole selles kohtumenetluses protsessiosaline. Tsiviilkolleegiumi seisukoht 7. Kolleegium leiab, et Tallinna Ringkonnakohtu 20. detsembri 2001. a otsus tuleb TsMS § 363 p-le 2 tuginedes tühistada ning asi saata uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. 8. A. Liit esitas 24. mail 2001. a TsMS §-le 78 tuginedes apellatsioonikohtule taotluse enda õigusjärglasena protsessi lubamiseks. Kohtuistungi protokolli kohaselt jättis ringkonnakohus nimetatud taotluse suulise määrusega rahuldamata, kuid kaasas A. Liidi sama määrusega protsessi hageja poolel. Kohtu suuline määrus peab vastama TsMS § 212 lg-s 2 sätestatule ning sisaldama TsMS § 212 lg 1 p 5 kohaselt põhjendusi, mille alusel kohus järeldusteni jõudis, samuti millisest seadusest kohus juhindus. Apellatsioonikohtu määrusest ei nähtu, miks ei kaasatud A Liit protsessi hagejana ning kellena ta kaasati protsessi hageja poolel. 9. Eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule jääb ES § 34 kohaselt varem sõlmitud üürileping koos selle lahutamatuteks osadeks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku suhtes. Kohtumenetluses oli nõue üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks. Kuna A. Liit esitas tõendina kinnistusraamatu väljavõtte selle kohta, et ta on Hiiu 24a / Paiste 2 kinnistu omanik ja tema õigusjärglasena protsessi astumisega nõustusid ka esialgsed hagejad oma esindaja kaudu, oleks apellatsioonikohus pidanud ta TsMS §-le 78 tuginedes õigusjärglasena protsessi lubama. Õigusjärglus on võimalik protsessi igas staadiumis. Ringkonnakohus on kolleegiumi hinnangul rikkunud A. Liiti protsessi kaasamata jättes oluliselt menetlusnorme ning see annab aluse apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks. J. ODAR H. Jõks L. LAARMAA