Vabariigi Valitsus — Lääne-Viru maakonnas Kadrina vallas asuva kinnisasja osade sundvõõrandamine — RT III, 27, 77

Korraldus kehtestatakse «Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse» § 2 lõike 2 ja § 12 lõike 2 alusel ning kooskõlas § 3 lõike 1 punktiga 7 ja § 12 lõigetega 1 ja 11. 1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi volitatud asutus Maanteeamet on valmistanud ette suuremahulise tee-ehitusprojekti riigimaantee nr 1 Tallinn–Narva 28,6 kilomeetri pikkuse Valgejõe Rõmeda teelõigu (km-d 50,4–79,0) ehitamiseks. Valgejõe–Rõmeda tee-ehitusprojekt koosneb järgmistest teelõikudest: Liiapeksi–Loobu 20,2 kilomeetri pikkune lõik (km-d 50,4–70,6); Pikasaare–Loobu 5,6 kilomeetri pikkune lõik (km-d 65,0–70,6); Loobu–Rõmeda 8,4 kilomeetri pikkune lõik (km-d 70,6–79,0); riigimaantee 17176 Viitna–Koljaku 1,6 kilomeetri pikkune lõik (km-d 0,0–1,6); Viitna möödasõidu 8,3 kilomeetri pikkune lõik (km-d 70,6–78,9). Projekti eesmärgiks on Valgejõe ja Rõmeda vahelistes maanteelõikudes sõidumugavuse ning liiklusohutuse taseme tõstmine, kergliiklustee ehitamine, samuti uue 8,3 kilomeetri pikkuse Viitna möödasõidu väljaehitamine I klassi maanteeks. Valgejõe–Rõmeda lõigu tee-ehitusprojekt on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 19. veebruari 2009. a käskkirjaga nr 41, eeldatav ehituse ajavahemik on 2010–2011. Projekti koostamise käigus kooskõlastati tehnilised lahendused piirinaabrite ja maaomanikega, neid teavitati vajadusest teha kinnistutest äralõikeid ning tee-ehituse käigus toimuvatest teetöödest. Samuti toimusid Kadrina ja Kuusalu vallas projekti keskkonnamõjude hindamise programmi avalikud arutelud (9. ja 10. jaanuaril 2006. a), keskkonnamõjude hindamise aruande avalik arutelu (1. detsembril 2006. a) ning projekti avalik arutelu (7. juunil 2006. a), kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja keskkonna parandamise erinevaid meetmeid ning kuulati maaomanike ja omavalitsuse esindajate ettepanekuid. Maanteeameti peadirektor andis «Teeseaduse» § 25 lõike 21 alusel 20. aprilli 2009. a käskkirjaga nr 108 «Volituste andmine» Maanteeameti planeeringute osakonna maabüroo peaspetsialistile ja Ida Teedekeskuse peaspetsialistile volituse pidada maaomanikega läbirääkimisi riigimaanteede hoiuks vajalike maaüksuste omandamiseks ja tehingute sooritamiseks kõigi seadustest tulenevate õiguste ja kohustustega. Maanteeamet pidas maaomanikega läbirääkimisi 2009. a juulist kuni 2010. a märtsini. Maanteeamet võttis hinnapakkumiste tegemisel aluseks ASi Arco Vara Kinnisvarabüroo koostatud eksperthinnangud iga projektiga hõlmatud kinnisasja hariliku väärtuse määramise kohta. Valgejõe–Rõmeda tee-ehitusprojekti elluviimiseks täies mahus on kokku vaja omandada äralõikeid eraomandis olevast 29 kinnistust. Praeguseks on läbirääkimised maa omandamiseks lõpetatud ja kokkulepped on sõlmitud 28 kinnistu omanikuga. Eelnevalt kooskõlastatud projektlahendusest, läbirääkimistest ja kirjavahetusest hoolimata ei õnnestunud ühe kinnistu omanikuga sõlmida kokkulepet vajalike maaüksuste omandamiseks. Sundvõõrandada soovitakse kuuest katastriüksusest koosneva Andrekse kinnistu katastriüksusest 27301:002:1644 ca 1183 m2 suurune osa ja katastriüksusest 27301:002:1645 ca 233 m2 suurune osa. Kooskõlas «Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse» (edaspidi KASVS) § 10 lõikega 3 esitas Maanteeamet 25. märtsi 2010. a kirjadega nr 3.2-3/10-00656/002 Andrekse kinnisasja omanikule OÜ-le General Equity CIS ning nr 3.2-3/10-00656/003 hüpoteegipidajale OÜ-le Scanfactoring teate sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta. Maanteeamet esitas sundvõõrandamise taotluse kavatsuse arvamuse andmiseks Kadrina Vallavalitsusele. Kadrina Vallavalitsus andis 31. märtsi 2010. a korraldusega nr 109 nõusoleku sundvõõrandamismenetluse algatamiseks. 2. ÄRAKUULAMINE Valgejõe–Rõmeda tee-ehitusprojekti koostamise käigus kaasati avalikkust ja puudutatud isikuid. Projekti koostaja kooskõlastas projektlahendused projekti elluviimiseks vajalike maade omanikega ning teavitas neid ka vajadusest teha kinnistutest äralõikeid. Kohalikus omavalitsuses toimusid projekti keskkonnamõjude hindamise programmi avalikud arutelud ning keskkonnamõjude hindamise aruande avalikustamise arutelu, kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja erinevaid meetmeid keskkonna parandamiseks ning kuulati maaomanike ja omavalitsuse esindajate ettepanekuid. Tulenevalt projekti tutvustamisel tehtud ettepanekutest tehti korduvalt asjakohaseid muudatusi. Andrekse kinnistu omaniku OÜ General Equity CIS esindajale on tutvustatud Valgejõe–Rõmeda tee-ehitusprojekti ning projektlahendust tema omandis oleva Andrekse kinnistu kohta. Andrekse kinnistu omaniku esindaja projektlahendusele vastuväiteid esitanud ei ole. Andrekse kinnistu omaniku esindaja esitas läbirääkimiste käigus taotluse 5 miljoni krooni suuruse kompensatsiooni maksmiseks. Taotlust põhjendas omaniku esindaja väitega, et teeprojekti tõttu kaotab ta 15 miljoni krooni suuruse rahastuse fondist (Rural Innovation Fund USA-s), mis oli taotletud Andrekse kinnistule. Maanteeamet selgitas, et sellist kompensatsiooni senistele asjaoludele tuginedes maksta ei ole võimalik, kuna praegu ei ole kahju veel tekkinud, samuti ei ole üheselt selge kahju tekkimise seos tee-ehitusprojektiga. Vastusena sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse teatele esitas Andrekse kinnistu omaniku OÜ General Equity CIS esindaja 12. aprilli 2010. a e-kirjaga vastuväite. Omaniku esindaja ei nõustu pakutava kinnistu osa hariliku väärtusega ning arvab, et sundvõõrandamisega rikutakse omaniku õigusi ja tekitatakse kahjusid, mis tuleb kompenseerida. Kahjude olemust ega suurust kirjas välja toodud ei ole. Maanteeamet vastas omaniku esindajale 23. aprilli 2010. a kirjaga nr 3.2-3/10-00656/009. Hilisemas 23. aprilli 2010. a e-kirjas esitas omaniku esindaja lühikokkuvõtte Andrekse kinnistule planeeritud ning USA fondi poolt väidetavalt rahastatavast projektist ning selle realiseerimisest. Maanteeameti palutud lisadokumente fondi rahastusotsuse ning rahastuse kaotamise kohta omaniku esindaja esitanud ei ole. Omanik esitas fondi kontaktisiku e-posti aadressi, kes e-kirjas kinnitas rahastusotsuse vastuvõtmise fakti, samuti rahastuse kaotamise tõenäosust maaüksuse suuruse ja rahastatava projekti muutmisel. Dokumentaalseid tõendeid esitatud ei ole. Maanteeamet tugines omanikule tehtud hinnapakkumisel litsentseeritud maa hindaja poolt vastavalt «Vara hindamise standardile EVS 875» koostatud eksperthinnangule, mistõttu ei ole põhjust kahelda hindamistulemuse usaldusväärsuses. Lisakahjude tekkimist ei ole kinnisasja omanik tõendanud. 8. aprilli 2010. a e-kirjaga esitas hüpoteegipidaja OÜ Scanfactoring sundvõõrandamise kohta samuti vastuväite. Hüpoteegipidaja ei ole kindel, et hüpoteegiga seotud õigused oleksid kaitstud peale kinnisasja sundvõõrandamist. Maanteeamet vastas 23. aprilli 2010. a kirjaga nr 3.2-3/10-00656/010 hüpoteegipidajale, et Andrekse kinnistu koosneb kuuest katastriüksusest kogupindalaga 15,07 ha ning sundvõõrandamisele kuulub üksnes väike osa Andrekse kinnistust (kokku ca 1416 m2), mis ei mõjuta omanikule allesjääva kinnistu väärtust oluliselt. Samuti annab KASVSi § 20 lõige 3 võimaluse, et kui sundvõõrandisaaja ei nõustu sundvõõrandatavat kinnisasja koormava hüpoteegi säilitamise või ülekandmisega, kestab hüpoteek edasi sundvõõranditasul. Eeltoodut arvesse võttes on hüpoteegiga seotud õigused piisavalt kaitstud. ASi Arco Vara Kinnisvarabüroo eksperthinnangule nr RAK 74/C tuginedes pakkus Maanteeamet Andrekse kinnistu äralõigete võõrandamise hinnaks 1,53 kr/m2. Maanteeamet on nõus nimetatud väärtust suurendama 30% võrra (eksperthinnangus toodud hariliku väärtuse täpsusastme võrra) 2 kr/m2, seega katastriüksuse 27301:002:1644 ligikaudu 1183 m2 suuruse äralõike eest 2366 krooni ja katastriüksuse 27301:002:1645 ligikaudu 233 m2 suuruse äralõike eest 466 krooni. 3. ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED KASVSi § 2 lõike 1 kohaselt on kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasja sundvõõrandamine üldistes huvides on lubatud KASVSi § 3 lõike 1 punkti 7 kohaselt avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee) ehitamiseks. Praegusel juhul on kinnisasja osade sundvõõrandamise eesmärgiks omandada maad uue avalikult kasutatava tee ehitamiseks. Kinnistut ei ole vaja sundvõõrandada täies ulatuses, vaid üksnes osaliselt, mistõttu on tegemist kinnisasja osa sundvõõrandamisega KASVSi § 14 kohaselt. Tee ehitamiseks vajalikud äralõiked katastriüksustest moodustavad üsna väikese osa katastriüksuste pindalast ning allesjäävad osad on piisavalt suured nende otstarbekaks ja sihtotstarbeliseks kasutamiseks maatulundusmaana. Tulenevalt KASVSi § 3 lõikest 3 ei ole sundvõõrandamine lubatud, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Kuna tegemist on liiklusohtlikul Viitna möödasõidu lõigul liikluse viimisega uuele trassile, olemasolevast tiheasustusest eemale, ei ole võimalik teed ehitada ilma eraomandis olevaid kinnisasjade osi omandamata. Viitna möödasõidu teelõigu ehitamine aitab oluliselt kaasa liiklusohutuse paranemisele Tallinna–Narva maantee Viitna lõigul, mistõttu teenib tee vastavusse viimine tänapäeva kõrgendatud ohutusnormidega enamiku ühiskonnaliikmete huve. Tee ehitamise käigus ehitatakse kogujateed, kergliiklusteed ja mahasõidud, mistõttu kaasneb tee ehitusega ka kohalike elanike elukvaliteedi paranemine. Kaaludes üldist huvi kõnealuse teelõigu ehitamiseks ja sundvõõrandatava kinnisasja omaniku huvi (omandi puutumatus, erandkorras omandi võõrandamine õiglase ja kohese hüvitise eest), jõuti järeldusele, et on täidetud KASVSist tulenevad sundvõõrandamise lubatavuse eeldused. Kooskõlas KASVSi § 2 lõikega l on omaniku nõusolekuta kinnisasja võõrandamise eelduseks kohese ja õiglase hüvitise maksmine. Õiglase hinna all mõistetakse kohalikku keskmist müügihinda ehk asja harilikku väärtust «Tsiviilseadustiku üldosa seaduse» § 65 tähenduses. Sundvõõrandamismenetluse raames läbi viidava erakorralise hindamise eesmärk on kinnisasja hariliku väärtuse määramine (Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määrusega nr 260 kinnitatud «Maa erakorralise hindamise korra» punkt 20). Maanteeamet lähtus kinnisasjade omanikega peetud läbirääkimistel ASi Arco Vara Kinnisvarabüroo koostatud eksperthinnangutest, millega määrati võõrandatavate kinnisasja osade harilik väärtus. Sundvõõrandatava kinnisasja osade erakorraline hindamine ja sundvõõranditasu ning hüvitise suuruse määramine viiakse läbi vastavalt KASVSis sätestatule. Kinnisasja omanikule säilib õigus eemaldada sundvõõrandatavalt kinnisasja osadelt olulisi osi, päraldisi ja vilju. KASVSi § 3 lõike 4 kohaselt on sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Viitna möödasõidu teelõik kajastub Kadrina Vallavolikogu 31. jaanuari 2007. a määrusega nr 38 kehtestatud Kadrina valla üldplaneeringus, samuti Lääne-Viru maavanema 29. mai 2000. a korraldusega nr 134 kehtestatud Lääne-Viru maakonna planeeringus. 4. AVALIKULT KASUTATAVA TEE ASUKOHA KINNITAMINE1 KASVSi § 12 lõike 11 alusel kinnitada rajatava Valgejõe–Rõmeda ja Viitna möödasõidu teelõigu avalikult kasutatavate teede asukohad vastavalt ehitusloa väljastaja heakskiidetud tee-ehitusprojektile. 5. SUNDVÕÕRANDAMISE OTSUS Tulenevalt eeltoodust ja lähtuvalt KASVSi § 2 lõikest 2, § 3 lõike 1 punktist 7 ja § 12 lõikest 1 sundvõõrandada Eesti Vabariigile: Lääne-Viru maakonnas Kadrina vallas Rõmeda külas asuvast Andrekse kinnistust (Viru Maakohtu kinnistusosakonna Lääne-Viru jaoskonna registriosa nr 1028531, katastritunnus 27301:002:1644, pindala 2,3 ha, sihtotstarve – maatulundusmaa; katastritunnus 27301:002:1645, pindala 0,56 ha, sihtotstarve – maatulundusmaa; omanik OÜ General Equity CIS, registrikood 10878424, asukoht Tallinn; kinnistule on seatud hüpoteek OÜ Scanfactoring, registrikood 11662879, asukoht Tallinn, kasuks summas 5 000 000 krooni) katastriüksusest 27301:002:1644 ca 1183 m2 suurune osa ja katastriüksusest 27301:002:1645 ca 233 m2 suurune osa vastavalt Valgejõe–Rõmeda tee-ehitusprojektile. Pindalad on määratud plaaniliselt, mistõttu need võivad muutuda täppismõõdistamise käigus. 6. SUNDVÕÕRANDISAAJA Määrata riigipoolseks sundvõõrandisaajaks Maanteeamet (registrikood 70001490, asukoht Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn), kellel korraldada KASVSis ettenähtud toimingud sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseks, sealhulgas sundvõõrandatava kinnistu osa vormistamine Eesti Vabariigi omandina, sundvõõranditasu määramiseks erakorralise hindamise läbiviimiseks avalduse esitamine ja sundvõõranditasu väljamaksmine, samuti punktis 5 märgitud OÜ Scanfactoring kasuks seatud hüpoteegi kustutamine sundvõõrandatavatelt kinnisasja osadelt. 7. VAIDLUSTAMINE Korralduse peale võib «Halduskohtumenetluse seadustikus» sätestatud korras esitada kaebuse Tallinna Halduskohtusse 30 päeva jooksul korralduse teatavaks tegemise päevast arvates. 8. KORRALDUSE TEATAVAKS TEGEMINE Riigipoolsel sundvõõrandisaajal Maanteeametil teha korraldus punktis 5 nimetatud isikutele teatavaks KASVSi § 12 lõikes 2 nimetatud korras. __________________ 1 Projektiga on võimalik tutvuda Maanteeametis, Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn. Projekti ülevaade on avaldatud elektrooniliselt Maanteeameti veebilehel www.mnt.ee/atp/?id=27995. Haridus- ja teadusminister peaministri ülesannetes Tõnis LUKAS Riigisekretär Heiki LOOT