Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-99-09 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 4. novembri 2009. a kohtumäärus Tallinnas Xxxxx x asuva hoone kaasomandi lõpetamises — RT III, 50, 369

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 3-2-1-99-09 Määruse kuupäev Tartu, 4. november 2009. a Kohtukoosseis Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu Kohtuasi Tallinnas Xxxxx x asuva hoone kaasomandi lõpetamine Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 26. märtsi 2009. a määrus tsiviilasjas nr 2-04-601 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ Giza määruskaebus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Avaldajad: Anna Abankina (isikukood xxxxxxxxxxx), Maia Aleksejeva (isikukood xxxxxxxxxxx), Lilya Andryukova (Lilia Andrjukova) (isikukood xxxxxxxxxxx), Alla Aranson (isikukood xxxxxxxxxxx), Olga Averjanova (isikukood xxxxxxxxxxx), Tamara Bažina, (isikukood xxxxxxxxxxx), Jelena Belokoneva (isikukood xxxxxxxxxxx), Andrey Biryukov (isikukood xxxxxxxxxxx), Gennadi Bogovski (isikukood xxxxxxxxxxx), Viktor Bogovski (isikukood xxxxxxxxxxx), Valentina Borovinskaya (Borovinskaja) (isikukood xxxxxxxxxxx), Dmitri Brodski (isikukood xxxxxxxxxxx), Aleksandr Brovin (isikukood xxxxxxxxxxx), Galina Butjajeva (isikukood xxxxxxxxxxx), Margarita Buzina (isikukood xxxxxxxxxxx), Nikolay Dorokhov (Nikolai Dorohhov)(isikukood xxxxxxxxxxx), Nikolai Dren (isikukood xxxxxxxxxxx), Andrei Duvakin (isikukood xxxxxxxxxxx), Ljubov Fedotova (isikukood xxxxxxxxxxx), Albert Ivanov (isikukood xxxxxxxxxxx), Igor Ivanov (isikukood xxxxxxxxxxx), Natalja Jerenkova (isikukood xxxxxxxxxxx), Liilia Joganson (isikukood xxxxxxxxxxx), Aleksei Karpov (isikukood xxxxxxxxxxx), Svetlana Khrapova (isikukood xxxxxxxxxxx), Jelena Kondrašova (isikukood xxxxxxxxxxx), Irina Koneva (isikukood xxxxxxxxxxx), Veera Korobova (isikukood xxxxxxxxxxx), Valeri Kosenkov (isikukood xxxxxxxxxxx), Gennadi Krasnov (isikukood xxxxxxxxxxx), Kateryna (Jekaterina) Kroitor (isikukood xxxxxxxxxxx), Anneli Kurut (isikukood xxxxxxxxxxx, seaduslik esindaja Olesja Kurut (isikukood xxxxxxxxxxx)), Valeria Lehema (isikukood xxxxxxxxxxx), Andrei Leutkin (isikukood xxxxxxxxxxx), Irina Ljapunova (isikukood xxxxxxxxxxx), Yury Lyusov (Juri Ljussov) (isikukood xxxxxxxxxxx), Natalja Makidon (isikukood xxxxxxxxxxx), Natalja Mataras (isikukood xxxxxxxxxxx), Juri Matvijenko (isikukood xxxxxxxxxxx), Pavlo Melnychuk (Pavel Melnitšuk) (isikukood xxxxxxxxxxx), Tatjana Nevmeržitskaja (isikukood xxxxxxxxxxx), Anna Nosko (isikukood xxxxxxxxxxx), Jüri Padar (isikukood xxxxxxxxxxx), Alexander Pervushin (Aleksandr Pervušin) (isikukood xxxxxxxxxxx), Tatjana Petrova (isikukood xxxxxxxxxxx), Tamara Piroževskaja (isikukood xxxxxx-xxxxx), Niina Potapski (isikukood xxxxxxxxxxx), Leonid Prokopov (isikukood xxxxxxxxxxx), Jelena Rudjaško (isikukood xxxxxxxxxxx), Luule Rüütel (isikukood xxxxxxxxxxx), Dmitri Saipov (isikukood xxxxxxxxxxx), Niina Sajevitš (isikukood xxxxxxxxxxx), Jevgeni Samsonov (isikukood xxxxxxxxxxx), Julia Sarkisjan (isikukood xxxxxxxxxxx), Rozaliya Savenkova (isikukood xxxxxxxxxxx), Milana Singur (isikukood xxxxxxxxxxx), Sergei Širokov (isikukood xxxxxxxxxxx), Svetlana Soonpuu (isikukood xxxxxxxxxxx), Dmitri Steblevski (isikukood xxxxxxxxxxx), Jekaterina Steblevski (isikukood xxxxxxxxxxx), Sergei Šijanov (isikukood xxxxxxxxxxx), Dmitri Zagorski (Žagorski)(isikukood xxxxxxxxxxx), Vladimir Zaitsev (isikukood xxxxxxxxxxx), Tatjana Zaitseva (isikukood xxxxxxxxxxx), Olga Zarenkova (isikukood xxxxxxxxxxx), Georgi Vassiljev (isikukood xxxxxxxxxxx), Olga Volkova (isikukood xxxxxxxxxxx), Vladimir Voronov (isikukood xxxxxxxxxxx), OÜ Ehituskolor (registrikood xxxxxxxx), esindajad Stansilav Buldakov ja vandeadvokaat Natalia LausmaaAvaldaja Ivo Kaurit (isikukood xxxxxxxxxxx)Avaldaja OÜ Giza (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Aleksander VaresPuudutatud isikud: Galina Baidjuk (isikukood xxxxxxxxxxx), Oleg Belokonev (isikukood xxxxxxxxxxx), Emilia Boitsova (isikukood xxxxxxxxxxx), Jelena Boitsova (isikukood xxxxxxxxxxx), Viktor Bulavenko (isikukood xxxxxxxxxxx), Sergei Bulgarin (isikukood xxxxxxxxxxx), Maria Dementyeva (Maria Dementjeva) (isikukood xxxxxxxxxxx), Natalja Dobrova (isikukood xxxxxxxxxxx), Petro Dudiuk (Pjotr Dudjuk) (isikukood xxxxxxxxxxx), Galina Duhhova (isikukood xxxxxxxxxxx), Olga Engel (sünd. xx.xx.xxxx), Vladimir Fedotov (isikukood xxxxxxxxxxx), Volodymyr Fidkevych (Vladimir Fidkevitš) (isikukood xxxxxxxxxxx), Aleksei Gožin (isikukood xxxxxxxxxxx), Vassili Gretšenko (isikukood xxxxxxxxxxx), Vladimir Jagovets (isikukood xxxxxxxxxxx), Ilona Jüriska (isikukood xxxxxxxxxxx), Georg Komkov (isikukood xxxxxxxxxxx), Ljudmilla Komkova (isikukood xxxxxxxxxxx), Oleksandr Korniienko (Aleksandr Kornijenko) (isikukood xxxxxxxxxxx), Andrei Kornukov (isikukood xxxxxxxxxxx), Vladimir Koparev, isikukood (xxxxxxxxxxx), Marina Koroljova (isikukood xxxxxxxxxxx), Viktor Kotenov (isikukood xxxxxxxxxxx), Natalja Krasavina (isikukood xxxxxxxxxxx), Maria Kulikova (isikukood xxxxxxxxxxx), Elena Lebedeva (isikukood xxxxxxxxxxx), Victor Levichev (Viktor Ljovitšev) (isikukood xxxxxxxxxxx), Sergei Makarov (isikukood xxxxxxxxxxx), Ljudmila Malova (isikukood xxxxxxxxxxx), Mikhail Manokhin (Mihhail Manokhin) (isikukood xxxxxxxxxxx), Natalja Maslov (isikukood xxxxxxxxxxx), Valeri Minin (isikukood xxxxxxxxxxx), Juri Najanzin (isikukood xxxxxxxxxxx), Larissa Nemetskova (isikukood xxxxxxxxxxx), Aleksandr Novik (isikukood xxxxxxxxxxx), Arkadi Panfilov(isikukood xxxxxxxxxxx), Anna Parhimovitš (isikukood xxxxxxxxxxx), Renata Perelman (isikukood xxxxxxxxxxx), Priit Ploompuu (isikukood xxxxxxxxxxx), Valeri Podorožnõi (isikukood xxxxxxxxxxx), Aleksandr Poležajev (isikukood xxxxxxxxxxx), Lidia Popryadukhina (isikukood xxxxxxxxxxx), Ljudmila Pärna (isikukood xxxxxxxxxxx), Victor Razhev(Viktor Ražev) (isikukood xxxxxxxxxxx), Peteris Rubikis (isikukood xxxxxxxxxxx), Larissa Safjankova (isikukood xxxxxxxxxxx), Jevgeni Samsonov (isikukood xxxxxxxxxxx), Irina Sergijenko (isikukood xxxxxxxxxxx), Vitali Sinitsõn (isikukood xxxxxxxxxxx), Galina Sinitsõna (isikukood xxxxxxxxxxx), Maksim Sleptsov (isikukood xxxxxxxxxxx), Tatjana Smirnova (isikukood xxxxxxxxxxx), Mihhail Sokolov (isikukood xxxxxxxxxxx), Aleksandr Stoljarov (isikukood xxxxxxxxxxx), Stanislav Šmeljov (isikukood xxxxxxxxxxx), Tatjana Žilina (isikukood xxxxxxxxxxx), Olga Temnikova (isikukood xxxxxxxxxxx), Jüri Teras (isikukood xxxxxxxxxxx), Anatoli Trubatšenko (isikukood xxxxxxxxxxx), Jelena Utkina (isikukood xxxxxxxxxxx), Andrey (Andrei) Varganov (isikukood xxxxxxxxxxx), Alexander Vasiliev (Aleksandr Vassiljev) (isikukood xxxxxxxxxxx), Monica Visnapuu (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja Jevgeni Novosjolov Puudutatud isik Oleg Beršakov (isikukood xxxxxxxxxxx) Puudutatud isik Natalja Kustova (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja Oksana Sobko Puudutatud isik Nikolai Pantšenja (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Leino Biin Puudutatud isik ALG Liisingu AS (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Heikki Ojamaa Puudutatud isik Swedbank Liising Aktsiaselts (registrikood xxxxxxxx), esindaja Olga Harlamova Puudutatud isik Tallinna linn, esindaja Kristi Kelder-Eha Asja läbivaatamise kuupäev 5. oktoober 2009. a, kirjalik menetlus Resolutsioon 1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 26. märtsi 2009. a määruse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-04-601 muutmata. Muuta osaliselt ringkonnakohtu määruse põhjendusi. 2. Jätta määruskaebus rahuldamata. Asjaolud ja menetluse käik 1. Irina Ljapunova, Tatjana Nevmeržitskaja, Tamara Bažina, Natalja Mataras, Nikolai Dren, Niina Sajevitš, Niina Potapski, Liilia Joganson, Sergei Savenkov, Andrei Leutkin, Alexander Pervushin, Tatjana Zaitseva, Pavlo Melnychuk, Ivo Kaurit, Olga Zarenkova, Valentina Borovinskaja, Andrei Duvakin, Sergei Širokov, Olga Volkova, Kateryna Kroitor, Tamara Piroževskaja, Vladimir Voronov, Yury Lyusov, Georgi Vassiljev, Aleksandr Brovin, Leonid Prokopov, Jelena Rudjaško, Milana Singur, Jüri Padar, Dmitri Zagorski, Luule Rüütel, Anna Abankina, Natalja Jerenkova, Vladimir Zaitsev, Lilya Andryukova, Nikolay Dorokhov, Dmitri Saipov, Sergei Šijanov, Maia Aleksejeva, Ljubov Fedotova, OÜ Ehituskolor, Natalja Makidon, Anneli Kurut, Gennadi Krasnov, Valeri Kosenkov, Veera Korobova, Galina Butjajeva, Juri Matvijenko, Alla Aranson, Svetlana Khrapova, Tatjana Petrova, Olga Averjanova, Margarita Buzina, Dmitri Brodski, Svetlana Soonpuu, Nadežda Ševtšenko, Viktor Belokonev, Igor Šorin, Sergei Kostrov, Agne Hunt, Olga Ivanova, Olga Kurõljova, Allan Tiitsmann, Vladimir Rjabtsev, Niina Bogovskaja ja Irina Koneva esitasid 3. juunil 2004. a Tallinna Linnakohtule hagi Andrey Varganovi, Arkadi Panfilovi, Petro Dudiuki, Viktor Kotenovi, Sergei Bulgarini, Victor Razhevi, Irina Sergijenko, Vassili Gretšenko, Marina Koroljova, Maria Kulikova, Olga Engeli, Victor Levichevi, Oleg Belokonevi, Viktor Bulavenko, Priit Ploompuu, Vladimir Fedotovi, Oleksandr Korniienko, Larissa Nemetskova, Valeri Podorožnõi, Ljudmila Pärna, Maksim Sleptsovi, Galina Baidjuki, Vladimir Koparevi, Ljudmilla Komkova, Volodymyr Fidkevychi, Viktor Žilini, Natalja Dobrova, Aleksandr Stoljarovi, Vitali Sinitsõni, Ilona Jüriska, Sergei Makarovi, Sergei Prokopovi, Aleksandr Noviki, Olga Temnikova, Jüri Terase, Mihhail Sokolovi, Mikhail Manokhini, Nikolai Pantšenja, Maria Dementyeva, Peteris Rubikisi, Renata Perelmani, Juri Najanzini, Aleksei Gožini, Monica Visnapuu, Vladimir Jagovetsi, Lidia Popryadukhina, Anatoli Trubatšenko, Tatjana Smirnova, Natalja Kustova, Igor Barankovi, Peter Lutsepa, Sven Uusranna, Aleksei Vassiljevi, Niina Onolova, Viktor Belobanini, Dmitri Veselovi, Violetta Kiudmaa, Peter Kiudmaa, Ljudmilla Iljina, Oleg Beršakovi, OÜ Landlord, ALG Liisingu AS, AS Hansa Liising Eesti ja OÜ Giza vastu, milles palusid lõpetada poolte kaasomandi Tallinnas Xxxxx x asuvale hoonele (edaspidi hoone) selliselt, et kaasomanikud saaksid nende valduses olevate eluruumide ja mitteeluruumi omandi reaalosadena, mille juurde kuuluks vastav mõtteline osa hoonest. Hagiavalduse kohaselt on hoone kantud hooneregistrisse erinevates omandivormides. Korterid nr x-xx moodustavad reaalosa, kuid ülejäänud korterid nr xxx-xxx ei moodusta vallasasjana reaalosa ja on kaasomanike valduses kokkuleppel. Hoone esimese sektsiooni juurde on ehituslikult liidetud põhiehitise ühekorruseline osa (apteek), millel on põhielamuga ühine kelder, kus asuvad üldkasutatavad ruumid, milles paiknevad kogu hoone kommunikatsioonid. Juurdeehituse esimest korrust kasutab OÜ Giza, kellele kuulub 17. juulil 1998. a sõlmitud müügilepingu nr 7038 ja hooneregistri kande kohaselt 10,67% suurune mõtteline osa hoonest. Selline omandi jaotus hoones takistab maa erastamist. OÜ-le Giza ei saa kuuluda hoonest 10,67% suurust osa, sest kõigi kaasomandi osade suurus oleks sellisel juhul üle 100%. Kaasomandi lõpetamine taotletud viisil võimaldab hoonealuse maa erastamisel moodustada korteriomandid. 2. N. Kustova ja L. Komkova vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. 3. Tallinna linna arvamuse kohaselt, kui keldrikorrusel asuvad ventilatsiooniruumid teenindavad ainult apteeki, oleks põhjendatud nende kuulumine apteegi reaalosasse. Soojussõlm ja pumbaruum, mis teenindavad kogu hoonet, peaksid olema üldkasutatavad ja eraldatud reaalosadest. 4. ALG Liisingu AS leidis, et hagi on esitatud vale isiku vastu, põhiline vaidlusküsimus seostub OÜ-ga Giza, kellega tuleks vaidlus lahendada. 5. OÜ Giza ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata, sest leidis, et talle kuulub 10,67% suurune osa hoonest ning seega peab talle kuuluma suurem reaalosa. Tallinn IB inventariseerimisjooniste ja OÜ Ehitusekspert ekspertiisiakti kohaselt peab OÜ-le Giza kuuluma 839,2 m2. Keldriruum kuulub apteegi juurde ja peab kuuluma OÜ-le Giza. Täpsustatud vastuse kohaselt peab OÜ-le Giza kuuluma 841 m2, millest keldriruumi pindala on 304 m2 ja apteegi esimese korruse pindala 536,4 m2. 6. OÜ Giza esitas 17. märtsil 2008. a vastuhagi teiste kaasomanike vastu, milles palus kaasomand lõpetada selliselt, et jätta OÜ Giza omandisse reaalosana hoone esimese sektsiooni esimesel korrusel ja keldrikorrusel asuvad ruumid pindalaga 841 m2. 7. Tallinna Linnakohus asendas 19. aprilli 2005. a määrusega kostja OÜ Landlord Galina Draganiga. Tallinna Linnakohus asendas 1. juulil 2005. a Sergei Prokopovi Natalja Solomahhinaga. Harju Maakohus (menetles asja alates 1. jaanuarist 2006) lubas 17. augusti 2006. a määrusega eriõigusjärglastena astuda menetlusse Jelena Kondrašoval, Jelena Belokoneval, Anna Samsonoval, Julia Sarkisjanil, Valeria Lehemal, Igor Ivanovil, Aleksei Karpovil, Dmitri Steblevskil, Anna Noskol ja Gennadi Bogovskil vastavalt Nadežda Ševtšenko, Viktor Belokonevi, Igor Šorini, Sergei Kostrovi, Agne Hundi, Olga Ivanova, Olga Kurõljova, Allan Tiitsmanni, Vladimir Rjabtsevi ja Niina Bogovskaja asemel. Sama määrusega asendas Harju Maakohus kostja Igor Barankovi Jelena Utkinaga, Peter Lutsepa Andrei Kornukoviga, AS Hansa Liising Eesti korteri nr xx osas Jevgeni Samsonoviga, Sven Uusranna Jelena Boitsova ja Emilia Boitsovaga, Aleksei Vassiljevi Alexander Vasilieviga, AS Hansa Liising Eesti korteri nr xx osas Elena Lebedevaga, Niina Onolova Natalja Beljajevaga, Viktor Belobanini Stanislav Šmeljoviga, Dmitri Veselovi Ljudmila Malovaga, Violetta Kiudmaa Aleksandr Poležajeviga, Peter Kiudmaa Galinna Duhhovaga, Ljudmilla Iljina Galina Sinitsinõga ja Galina Dragani Valeri Mininiga ning kaasas menetlusse Larissa Safjankova. Harju Maakohus kaasas 6. oktoobri 2006. a määrusega menetlusse Georg Komkovi. Harju Maakohus 16. mail 2008. a määrusega lubas Tatjana Žilinal ja Anna Parhimovitšil astuda menetlusse Viktor Žilini asemel. 8. Harju Maakohus rahuldas 24. oktoobri 2008. a määrusega avaldused osaliselt. Maakohus leidis, et asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 12 lg 5 kohaselt tuleb asi lahendada hagita menetluses. Seetõttu tuleb hagi ja vastuhagi käsitada avaldustena, hagejaid avaldajatena ning kostjaid puudutatud isikutena. Maakohus lõpetas hoone kaasomandi, jagades selle reaalosadeks ja sinna juurde kuuluvateks mõttelisteks osadeks. OÜ Giza omandisse jäi reaalosana 522,3 m2 suurune mitteeluruum suurusega ja 5223/84 064 suurune mõtteline osa hoonest. Maakohus leidis, et kaasomandi võib jagada reaalosadeks selliselt, et igale omanikule jääb teatud reaalosa, mille juurde kuulub mõtteline osa hoonest selliselt, et edaspidi oleks võimalik moodustada korteriomandeid. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et kaasomand tuleks lõpetada selliselt, et igale kaasomanikule jääks reaalosa ja sellele vastav mõtteline osa hoonest. Pooled vaidlevad selle üle, kui suur peaks olema OÜ-le Giza kuuluva reaalosa suurus. Tallinna Hooneregistri kinnitatud eksplikatsioonidest nähtub, et hoone esimese sektsiooni esimese korruse mitteeluruumi pindala on 522,3 m2, mille hulka ei ole arvatud hoone keldriruume. Samade kinnitatud eksplikatsioonide arvestuse kohaselt on kõigi hoones asuvate eluruumide pindala kokku 7884,1 m2. Nimetatud pindalad tuleb võtta arvesse reaalosade ja mõtteliste osade suuruse kindlaksmääramisel. Korteriomandiseaduse (KOS) § 2 lg-te 1 ja 2 mõttest tulenevalt peavad olema kõigi omanike kaasomandis need ehitise osad, mis olemuslikult teenivad kõigi huve, st trepikojad ja keldrid. Märgitud ruumide suurus on kokku 8406,4 m2. Kuigi OÜ Giza ostis lepinguga hoonest 10,67% suuruse mõttelise osa ja soovis enda reaalosaks saada suuremat osa kui 522,3 m2, ei ole see KOS § 2 lg-te 1 ja 2 mõtte kohaselt võimalik. Võimalik on kaasomandi jagamine, lähtudes pindalast 8406,40 m2, ning see vastab enamiku kaasomanike huvidele ega kahjusta OÜ Giza huve, kuna ka temale kuulub sellisel juhul mõtteline osa hoonest. OÜ Giza on dokumentaalsete tõendite esitamisel lähtunud eeldusest, et talle võiks kuuluda reaalosana ka keldriruum, mis ei ole aga võimalik. OÜ Giza soov, et kohus jätaks talle reaalosa tema soovitud ulatuses, moodustades iseseisva aadressiga omandi, ei tulene seadusest. 9. OÜ Giza esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse ja teha asjas uus määrus, millega rahuldada OÜ Giza avaldus või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. OÜ Giza leidis, et apteek on eraldiseisev hoone osa, millel on oma kelder. Apteegi kelder ei teeni teistes sektsioonides asuvaid kortereid. OÜ Giza omandas apteegiosa koos keldriga. Tallinna Hooneregistri koostatud eksplikatsioonid, millest maakohus asja lahendades lähtus, on ekslikud, kuna seal ei ole arvestatud kasuliku pinna hulka apteegi keldriruumi pindala. Maakohus on asja lahendamisel valesti kohaldanud korteriomandiseadust. KOS § 4 lg 3 kohaselt tekivad korteriomandid KOS § 4 lg-s 1 või 2 ettenähtud alusel kinnistusraamatusse kandmisega. Ühtegi hoones asuvat elu- või mitteeluruumi pole nimetatud viisil kinnistatud. Maakohus ei uurinud kõiki tõendeid ning on jätnud määruse põhjendamata. Maakohus ei kaalunud, mil viisil kaasomandi lõpetamine kaasomanike huve kõige vähem kahjustaks. 10. Nikolai Pantšenja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. N. Pantšenja leidis, et maakohus rikkus õigusliku ärakuulamise põhimõtet, kuna teda ei kutsutud kohtusse seaduse kohaselt. Maakohus jättis ekslikult kõigi hoone kaasomanike kaasomandisse OÜ-le Giza kuuluvad keldriruumid. 11. Ivo Kaurit vaidles määruskaebustele vastu ja palus need jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 12. Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. märtsi 2009. a määrusega määruskaebused rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ning ei pidanud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid korrata. Ringkonnakohus leidis, et maakohus on kaalunud poolte huve ja leidnud, et kaasomandi lõpetamine OÜ Giza pakutud viisil ei ole õiglane teiste kaasomanike suhtes. Maakohus leidis, et samas on kaasomandi jagamine, lähtudes pindalast 8406,4 m2, võimalik ning vastab enamiku kaasomanike huvidele ega kahjusta OÜ Giza huve. Seega ei ole põhjendatud kaebuses toodud väited, nagu ei oleks maakohus kaalutlusõigust kasutanud. Keldriruumi jätmine OÜ Giza reaalosa juurde ei oleks õiglane, sest nimetatud ruumides asuvad kogu elamu küttesüsteemid. Maakohus on andnud kõigile tõenditele kogumis hinnangu ja põhjendatult jätnud rahuldamata OÜ Giza avalduse. OÜ Giza on lisanud määruskaebusele mitmeid tõendeid, kuid need on kohtule juba varasema menetluse käigus esitatud. Seega on maakohus neile ka hinnangu andnud. Ka ei nähtu lisatud tõenditest, et nende alusel pidanuks maakohus OÜ Giza avalduse rahuldama. N. Pantšenja määruskaebuse väited ei ole põhjendatud. Maakohus ei ole rikkunud tema õigust olla ärakuulatud. N. Pantšenja kuulati ära maakohtu istungil. Asjaosaliste põhjendused 13. OÜ Giza esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu määruse ja teha asjas uue määruse, millega lõpetada hoone kaasomand, jagades hoone OÜ-le Giza kuuluvaks 839,6 m2 suuruseks reaalosaks suurusega ja veel 139 reaalosaks, mille juurde kuulub vastav mõtteline osa hoone üldkasutatavast pinnast, või saata asi madalama astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebuse kohaselt rikkus ringkonnakohus oluliselt menetlusõiguse norme sellega, et jättis hindamata asjas esitatud tõendid. Lisaks on ringkonnakohus jätnud määruse olulises osas põhjendamata. Kohtud ei ole arvestanud sellega, et hoone elamuosa all on eraldiseisvad keldriruumid, kuhu saaks hoone küttesüsteemid üle viia. OÜ Giza palus vastuhagis lõpetada kaasomand apteegi ruumidena kasutuses oleva pinna reaalosana eraldamisega. Kaasomandit saaks jagada viisil, mis võimaldaks korteriomandite moodustamist ainult siis, kui enne eraldatakse apteegiruumid. Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud korteriomandiseadust. Hoones asuvad ruumid ei ole korteriomandid. Korteriomandid ei tekiks ka määruse jõustumisel. KOS § 28 kohaselt kohaldatakse korteriomandiseaduse 2. ja 4. peatüki sätteid ka vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile ja mitteeluruumile. Praegusel juhul on kohtud kohaldanud korteriomandiseaduse 1. peatüki sätteid. 14. Teised avaldajad vaidlesid määruskaebusele vastu. Puudutatud isikud ei avaldanud määruskaebuse kohta oma seisukohta. Tsiviilkolleegiumi seisukoht 15. Kolleegium leiab, et TsMS § 691 p 1 ja § 692 lg 2 alusel tuleb ringkonnakohtu määruse resolutsioon jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata, kuid osaliselt tuleb muuta ringkonnakohtu määruse õiguslikku põhjendust. 16. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt peavad KOS § 2 lg-te 1 ja 2 mõttest tulenevalt olema kõigi omanike kaasomandis need ehitise osad, mis olemuslikult teenivad kõigi huve, sh keldrid. Maakohus leidis, et seetõttu ei ole võimalik, et OÜ Giza saaks kaasomandi jagamisel suurema reaalosa. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega. Kolleegium leiab, et kohtud kohaldasid KOS § 2 valesti. KOS § 2 lg 1 esimese lause kohaselt on korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad ehitise osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või ehitise välist kuju muutmata. KOS § 2 lg 1 teise lause järgi võib korteriomandi eseme reaalosa hulka kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Keldriruumi kuulumist korteriomandi reaalosa hulka ei välista ka KOS § 2 lg 2, mille kohaselt ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Seega võib korteriomandi reaalosa hulka kuuluda ka keldriruum juhul, kui see vastab KOS § 2 lg-s 1 sätestatule. 17. Eelmises punktis toodud materiaalõiguse vale kohaldamine ei anna siiski alust ringkonnakohtu otsust tühistada. Kolleegium nõustub Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 9. mail 2006. a tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 tehtud otsuse p-s 20 väljendatud seisukohaga, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Ringkonnakohus on vaidlusaluste keldriruumide OÜ Giza reaalosast väljajätmist põhjendanud ka sellega, et keldriruumi jätmine OÜ Giza reaalosa juurde ei oleks õiglane. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on seejuures kaalunud menetlusosaliste isikute huve ja ei ole ületanud diskretsioonipiire. Seega ei ole alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. 18. Kolleegium märgib, et asjaõigusseaduse § 77 lg 3 kohaselt võib kohus kaasomandi reaalosadeks jagamisel, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Vastava nõude saab esitada pärast kaasomandi reaalosadeks jagamist (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05, p 9). 19. Enne 1. jaanuari 2006 alustatud menetluses kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 lg 1 järgi varem kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Enne 1. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 esimese lause järgi mõistis kohus poole taotlusel, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Praeguses asjas ei ole menetlusosalised esitanud taotlust kohtukulude väljamõistmiseks, mistõttu kolleegium kohtukulude jaotuse kohta seisukohta ei võta. 20. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse tasutud kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse. Villu KÕVE Henn JÕKS Tambet TAMPUU