Maa korralisel hindamisel kasutatav metoodika

Määruses sätestatakse maa korralisel hindamisel kasutatavate hindamisvõtete ja -meetodite süsteem ning määratletakse hindamise erisused sihtotstarbe liikide ja kõlvikute kaupa.

Maa korralisel hindamisel kasutatakse tehingute võrdlemise (turuväärtuse), puhastulu- või kulumeetodit, mille rakendamisel lähtutakse rahvusvaheliselt tunnustatud põhimõtetest.

Hindaja valib meetodi vastavalt hindamise hetkel valitsevale turusituatsioonile ja kasutada olevatele algandmetele.

Hindamisel kasutatakse otsest ja kaudset turuinformatsiooni.

Otsese turuinformatsioonina käsitatakse maaregistri tehingute andmebaasi kantud vallas- ja kinnisasja tehingu- ja rendiinformatsiooni.

Kaudse turuinformatsioonina käsitatakse muud maatüki väärtust mõjutavat teavet (piirkonna üldine majanduslik areng, tööpuuduse tase, kasutamata hoonete ja hooneosade osakaal, kasutamata haritava maa osakaal, piirkonna arenguperspektiivid jne).

Ühesuguse väärtustaseme ja väärtuse moodustumise mehhanismiga (nõudluse-pakkumise vahekord, maa tulutootlikkuse võime, asustustüüp, planeeringud, valdav sihtotstarve jne) piirkonnast moodustatakse hinnatsoon.

Hinnatsoonid määratakse kogu maale, kusjuures hinnatsoon peab paiknema ühe valla või linna territooriumil.

Kõikides hinnatsoonides määratakse väärtused sihtotstarbe liikide või kõlvikute kaupa.

Maa hindamisel võetakse aluseks Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008. a määruses nr 155 «Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord» sätestatud katastriüksuse sihtotstarbe liigid.

Hinnatsoonis paiknevate maatükkide väärtused peavad olema omavahel ja naabertsooniga loogiliselt võrreldavad ja peegeldama tegelikku turusituatsiooni.

Hinnatsooni piirid peavad üldjuhul ühtima maatükkide piiridega. Mitmesse hinnatsooni jäävate maatükkide maksustamishinna arvutamiseks leitakse sihtotstarbe liigile või kõlvikule vastav omavalitsusüksuse või selle osa maa keskmine väärtus, mis esitatakse hindamise tulemustes.

Kui otsesele ja kaudsele turuinformatsioonile tuginedes ei ole võimalik leida maa väärtust, siis rakendatakse parandustegureid, milleks on ühest erinevad positiivsed arvud. Parandustegurid iseloomustavad sihtotstarbe liigist, metsakasvukohatüübist ja metsa boniteedist tulenevat erisust väärtustasemes.

Hindamisel rakendatakse ainult §-des 29 ja 34 sätestatud parandustegureid, kusjuures neid tuleb rakendada hindamise käigus ja parandustegurist tulenev erisus väärtustasemes peab kajastuma hindamise tulemustes.

Hinnatsooni sees ei või sama sihtotstarbe liigi või kõlvikuga ja samadel alustel hinnatud maa väärtus oluliselt erineda hinnatsooni väärtusest. Kui tsooni kuulub katastriüksus, mille pinnaühiku väärtus erineb tsoonihinnast üle 20 protsendi, moodustatakse uus tsoon või leitakse katastriüksusele selle iseärasusi arvesse võttev väärtus.

Hinnatsooni väärtus määratakse 1 krooni täpsusega maatüki ruutmeetri või krundi ehitusõiguse ruutmeetri kohta, maatulundusmaa kõlvikute, välja arvatud õuemaa, osas aga 100 krooni täpsusega hektari kohta.

Hindamisel lähtutakse maakatastris registreeritud katastriüksuse sihtotstarbe liigist ja kõlvikust.

Kui maatükk ei ole maakatastris registreeritud, võetakse hindamisel aluseks linna- või vallavalitsuse andmed tegeliku maakasutuse kohta.

Kui tegemist on sihtotstarbe liigi või kõlvikuga, mille osas turuinformatsioon puudub, võib hindamisel kasutada eeldatavale alternatiivsele kasutusele vastavat samas piirkonnas (hinnatsoonis) oleva maa väärtust.

Piirkondades, kus sihtotstarbe liigi osas on välja kujunenud ja eristatavad standardkrundid, määratakse need hindamise käigus. Standardkrunt on turupiirkonnas enim esineva suurusega krunt.

Standardkrundi väärtus on aluseks tsoneerimisel ja eri tsoonide omavahelisel võrdlemisel.

Standardkrundile ja standardkrundi suurust ületava(te)le maatüki osa(de)le leitakse väärtus (kroonides maatüki või ehitusõiguse ruutmeetri kohta) hindamise käigus ning maatüki eri osadele kohaldatavad väärtused esitatakse maa väärtuste loetelus hinnatsoonide ja sihtotstarvete või kõlvikute kaupa.

Ühe omavalitsusüksuse piires määratakse ühele sihtotstarbe liigile üldjuhul üks standardkrunt.

Hindamisel võetakse arvesse ka need maa väärtust tõstvad tegurid, mis ei ole seotud sihtotstarbelise kasutusega, kui nimetatud tegurid mõjutavad väärtust üle 20 protsendi.

Paragrahvis 24 nimetatud põhimõtet rakendatakse ehituslikku või puhkeotstarbelist potentsiaali omava maatulundusmaa hindamisel eeldusel, et väärtuse tõus kajastub kasutatavas turuinformatsioonis.

Kõlvik on ühetaolise majandusliku sihtotstarbe ja/või loodusliku seisundiga katastriüksuse osa, mida ei piiritleta piirimärkidega vastavalt «Maakatastriseaduse» (RT I 1994, 74, 1324; 2001, 9, 41) § 2 punktile 11.

Haritava maa hindamine

Loodusliku rohumaa ja muu maa hindamisel leitakse väärtus turuinformatsiooni alusel, arvestades haritava maaga võrreldes madalamat tulutootlikkuse võimet (iseloomulik looduslikule rohumaale) või selle otsest puudumist (iseloomulik muule maale).

Metsamaa hindamine

Tsoonides, kus puudub võimalus standardkrundi leidmiseks, loetakse elamumaa ja maatulundusmaa õuemaa suuruseks 1000 m 2.

Kuni 1000 m2 suurune elamumaa ja maatulundusmaa loetakse kogu ulatuses vastavalt elamumaaks ja maatulundusmaa õuemaaks, seda ületava pinna hindamisel lähtutakse tsooni valdava sihtotstarbe liigi või kõlviku väärtusest.

Kuni 10 000 m2 suurune tootmismaa loetakse kogu ulatuses tootmismaaks, seda ületava pinna hindamisel lähtutakse tsooni valdava sihtotstarbe liigi või kõlviku väärtusest.

Tsooni valdava sihtotstarbe liigi väärtus koos selgitustega selle leidmise ja rakendamise kohta esitatakse iga tsooni kohta seletuskirjas.

Kui turuinformatsioonile tuginedes ei ole võimalik määrata sotsiaalmaa, veekogude maa, transpordimaa, jäätmehoidlamaa, riigikaitsemaa, kaitsealuse maa ja sihtotstarbeta maa väärtust, kasutatakse hindamise alusena piirkonna (näiteks tsooni) valdavale sihtotstarbe liigile või kõlvikule vastavat keskmist väärtust, mida korrigeeritakse parandusteguriga 0,2.

Kui maa saadud väärtus on madalam kui hinnatsoonis paikneva muu maa väärtus, kasutatakse maa hindamise alusena vastava hinnatsooni muu maa väärtust.

Riigikaitse- ja kaitsealuse maa hindamisel kasutatakse hindamise alusena omavalitsusüksuse keskmist metsamaa väärtust.

Mäetööstusmaa hindamisel on turuinformatsiooni puudumisel aluseks hinnatsooni valdav sihtotstarbe liik või kõlvik. Andmed hinnatsooni valdava sihtotstarbe liigi või kõlviku kohta esitatakse hindamise tulemustes.

[Käesolevast tekstist välja jäetud]