Riigikohtu Tsiviilkolleegium — III-2/1-54/95 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kohtuotsus 4. oktoobrist 1995. a. Munitsipaalettevõtte «Räpina Majavalitsus» hagis M.-R. P. vastu üürilepingu enne­tähtaegseks lõpetamiseks, üürivõla nõudmiseks ja eluruumist väljatõst­mi­seks ilma teist eluruumi vastu andmata — RT III, 1995, 15, 184

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus, 4. oktoobril 1995. a. III-2/1-54/95 Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja T. Vernik, kostja M.-R. P. osavõtul vaatas läbi avalikul kohtuistungil 25. sep­tembril 1995. a. M.-R. P. kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu 19. mai 1995. a. otsuse Munitsipaalettevõtte «Räpina Majavalitsus» hagis M.-R. P. vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, üürivõla nõudmiseks ja eluruu­mist väljatõstmiseks ilma teist eluruumi vastu andmata. 14. mail 1987. a. sõlmitud tähtajatu üürilepingu alusel kasutab M.-R. P. koos nelja lapsega 4-toalist kõigi mugavustega korterit elamispinnaga 53,17 m2 Räpinas Võhandu 53—20. 21. juunil 1994. a. esitatud hagiavalduses palus Räpina Majavalitsus M.-R. P.-ga üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada, välja mõista üürivõlg 5073 krooni ja ta koos temaga elavate isikutega korterist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Hagi esitati elamuseaduse § 54 lg. 1 p. 1 ja 2 alusel, kuna üürnik on jätnud mõjuvate põhjusteta rohkem kui kolm kuud maksmata korteriüüri ja tasumata kommunaalteenuste eest ning üürnik on andnud eluruumi allüürile kehtivat korda rikkudes. Põlva Maakohtu 5. septembri 1994. a. otsusega rahuldati hagi osaliselt. M.-R. P.-lt mõisteti välja võlg 5073 krooni majavalitsuse kasuks ja hagi tema väljatõstmiseks korterist jäeti rahuldamata. Tartu Ringkonnakohtu 19. mai 1995. a. otsusega tühistati maakohtu otsus osas, millega M.-R. P. jäeti välja tõstmata korterist. Asjas tehti uus otsus, millega üürileping lõpetati ja M.-R. P. koos temaga elavate isikutega tõsteti eluruumist välja ilma teist eluruumi vastu andmata. Võlanõude osas jäeti otsus muutmata. Kohtuotsuse motiivide kohaselt kuulub kostja eluruumist väljatõstmisele ESi § 54 lg. 1 p. 2 alusel, kuna M.-R. P. andis üürilepingu alusel kasutatava eluruumi allüürile kehtivat korda rikkudes ilma üürile andja kirjaliku nõus­olekuta (ESi § 46). Kohus leidis, et kuigi allüürileping oli lõpetatud enne hagi esitamist kohtusse, ei vabasta see üürnikku vastutusest ESi § 54 lg. 1 p. 2 järgi, mille kohaselt võib üürile andja nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja üürniku väljatõstmist. Ringkonnakohus leidis, et maakohus on õigesti põhjen­da­nud hagi rahuldamata jätmist ESi § 54 lg. 1 p. 1 alusel seetõttu, et kostja ei ole jätnud makseid tasumata ilma mõjuvate põhjusteta — kohtus leidis tõendamist, et kostja ei ole saanud töötasu alates 1. juulist 1992. a., lapsed on saanud alimente 190 krooni kuus, mistõttu kostjal puudusid vahendid maksete tasumi­seks ja seetõttu puudus alus üürilepingu lõpetamiseks ESi § 54 lg. 1 p. 1 järgi. Kassatsioonkaebuses palus M.-R. P. tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega üürileping ennetähtaegselt lõpetati ning ta eluruumist välja tõsteti. Allüürileping oli lõpetatud veebruaris 1994. a. ja maakohus arvestas sellega otsuse tegemisel. Ringkonnakohus jättis arvestamata, et kassaator kasvatab üksinda nelja last ja nad elavad laste isa pensionist saadavast rahast. Teise eluruumi ostmiseks puuduvad kassaatoril vahendid. Ringkonnakohus kohaldas seadust vääralt ja formaalselt, sest vabatahtlikult lõpetatud allüürileping ei saa hiljem olla üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise aluseks. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis Räpina Majavalitsus, et ESi § 54 lg. 1 p. 2 lubab üürile andjal nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist juhul, kui üürnik on andnud eluruumi allüürile kehtivat korda rikkudes, s.t. ilma üürile andja kirjaliku nõusolekuta. Seaduse teksti kohaselt piisab üürile andja sellise õiguse tekkimiseks juriidilisest faktist, et üürnik on andnud eluruumi allüürile. Allüürilepingu kehtivuse aeg või lepingu lõpetamise moment ei oma tähtsust. Üürile andjal on õigus nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist sõltumata sellest, kas kohtusse pöördumise hetkeks on allüürileping lõpetatud või mitte. Vastuses leitakse ka, et M.-R. P. väited maksujõuetusest pole päris põhjendatud, sest ta pole kordagi taotlenud ettenähtud soodustusi. Kostja ei kasuta sihipära­selt korterit — ta elab koos lastega mujal ja vaidlusalust korterit kasutavad kõrvalised isikud. Kolleegiumi istungil palus M.-R. P. ringkonnakohtu otsuse tühistada tema eluruumist väljatõstmise osas. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada materiaalõigusnormi väära tõlgendamise tõttu. ESi § 46 lg. 1 kohaselt on üürnikul õigus anda allüürile üürilepingu järgi kasutatav eluruum üürile andja kirjalikul nõusolekul. Üürile andja võib nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja üürniku väjatõstmist eluruumist, kui üürnik on andnud üürilepingu alusel kasutatava eluruumi allüürile kehtivat korda rikkudes (ESi § 54 lg. 1 p. 2). Ringkonnakohus on ekslikult asunud seisukohale, et kuigi allüürileping oli lõpetatud enne hagi esitamist kohtusse, ei vabasta see kostjat vastutusest ESi § 54 lg. 1 p. 2 järgi. Kolleegium leidis, et hageja kui üürile andja õiguste rikkumine lõppes allüürilepingu lõpetamisega mitu kuud enne hagi kohtusse esitamist. Seega oli põhjus, miks hageja kostjat eluruumist välja tõsta tahtis, ära langenud ja hagi tuleb selles osas rahuldamata jätta. Juhindudes TsKSi § 346 p. 4 kolleegium otsustas: Tühistada osaliselt Tartu Ringkonnakohtu 19. mai 1995. a. otsus osas, millega lõpetati ennetähtaegselt ME Räpina Majandusvalitsuse ja M.-R. P. vahel sõlmitud üürileping 4-toalise korteri Võhandu 53—20 Räpinas kasutamiseks ja üürnik koos temaga elavate isikutega välja tõsteti ning jätta hagi selles osas rahuldamata. Muus osas jätta otsus muutmata. Tagastada M.-R. P.-le kautsjon 200 (kakssada) krooni, mis on tasutud Põhja-Eesti Panga Tartu filiaali 19. juunil 1995. a. Eesistuja J. LUIK Liikmed H. JÕKS T. VERNIK