Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-103-96 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 3. oktoobri 1996. a. kohtuotsus AS-i Paide KEK ja AS-i Halda hagis T. L.-i vastu rendilepingu, eluruumi orderi ja sissekirjutuse kehtetuks tunnistamiseks ja T. L.-i vastuhagis AS-i Paide KEK ja AS-i Halda vastu üürilepingu sõlmimise kohustamiseks — RT III, 1996, 29, 377

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 3. oktoobril 1996. a. 3-2-1-103-96 Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laar­maa ja T. Vernik, kostja T. L.-i ja tema esindaja advokaat S. Musta osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 23. septembril 1996. a. AS-i Paide KEK kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkol­leegiumi 9. mai 1996. a. otsuse AS-i Paide KEK ja AS-i Halda hagis T. L.-i vastu rendilepingu, eluruumi orderi ja sissekirjutuse kehtetuks tunnistami­seks ja T. L.-i vastuhagis AS-i Paide KEK ja AS-i Halda vastu üürilepingu sõlmi­mise kohustamiseks. 25. juunil 1992. a. eraldas Paide KEK erafirmale Skat 3-toalise korteri Paides Soo 20—31. Erafirma Skat teatas Paide Linnavalitsusele nimetatud korteri eraldamisest T. L.-ile. Linnavalitsuse korterikomisjon andis 28. septemb­ril 1992. a. T. L.-ile välja eluruumi orderi nr. 120. Järva Politseiprefektuuri Passiamet kirjutas T. L.-i koos kolme alaealise lapsega korterisse sisse 12. oktoobril 1992. a. Paide KEK sõlmis T. L.-iga tähtajalise eluruumi rendi­lepingu viieks kuuks alates 2. novembrist 1992. a. kuni 31. märtsini 1993. a. Selle lepingu kohaselt pidi T. L. esimese maksena tasuma 1992. a. eest 5000 krooni, siis igakuiselt 10 000 krooni ja 1993. a. märtsikuu eest 8000 krooni, kokku 53 000 krooni. Rendilepingus sätestati ka poolte üürisuhted ja sellest tulenev T. L.-i eesõigus renditud eluruumide ostmiseks nende erastamise korral, kusjuures müügihinnast pidi sel juhul maha arvatama lepingujärgselt makstud summa. Paide KEK-i bilanssi kuuluvat elamufondi haldab alates 30. novembrist 1993. a. AS Halda. Järva Maakohtule esitatud hagis palus Paide KEK tunnistada kehtetuks eluruumi rendilepingu kui tühise ja teeseldud tehingu TsÜS §-de 66 ja 70 alusel, sest rendilepinguga on varjatud teisi tehinguid. Eluruumi omaniku ja üürniku vahelisi suhteid ei saa reguleerida rendilepinguga vaid üürilepinguga ja vaidlus­alusel rendilepingul on ostu-müügilepingu tunnused. Hageja palus tunnistada kehtetuks eluruumi eraldamise, eluruumi orderi ja selle alusel toimunud kostja sissekirjutuse, kuna orderi taotlemise ja väljaandmisega ning eluruumi eralda­misega rikuti ES § 8 lg. 1 p. 1 ja 2 sätteid, milles määratletakse kohaliku omavalitsuse organite võimkond elamusuhete reguleerimisel, s.o. eluruumi vajavate isikute arvestuse ja eluruumide andmise korra kehtestamine. Kostja esitas vastuhagi ES §-de 4, 5, 28, 29, 30 ja 31 alusel nõudega kohustada hagejaid sõlmima temaga kui eluruumi faktilise kasutajaga üürileping Soo 20—31 eluruumi kasutamiseks, sest ta elab korteris seaduslikul alusel ning tasub korteri eest üüri ja kommunaalmakseid. Järva Maakohtu 12. veebruari 1996. a. otsusega rahuldati hagi osaliselt ning tunnistati eluruumi rendileping tühiseks ja kehtetuks algusest peale, sest see tehing oli seadusega vastuolus. Rahuldamata jäeti nõue tunnistada kehte­tuks T. L.-ile välja antud eluruumi order ja selle alusel toimunud sissekirjutus. Kohus kohustas AS-i Paide KEK ning AS-i Halda sõlmima T. L.-iga eluruumi Soo 20—31 kasutamiseks kirjaliku üürilepingu. Kohus juhindus TsÜS §-st 66 ja ES §-dest 4, 5, 28, 29, 30 ja 31. Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 1996. a. otsusega maakohtu otsus tühistati ja tehti uus otsus. Hagi rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks jäeti rahuldamata. Menetlus lõpetati eluruumi orderi ja sissekirjutuse kehtetuks tunnistamise hagis. Vastuhagi eluruumi üürilepingu sõlmimise kohustamiseks jäeti rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et hagiavalduses taotleti rendilepingu kehtetuks tunnistamist TsÜS § 70 alusel (teeseldud tehing) koos TsÜS §-st 66 (tühine tehing) tulenevate tagajärgedega. Maakohus tunnistas ekslikult kehtetuks rendilepingu TsÜS § 66 alusel, sest tühine tehing on kehtetu algusest peale ja kohtul ei ole alust ega ka vajadust sellise tehingu kehtetuks tunnistamiseks. Ringkonnakohus leidis, et hageja poolt esitatud nõue ei kuulu seetõttu rahuldamisele, et TsÜS §-id 66 ja 70 ei ole üheaegselt kohaldatavad. Mõlemad paragrahvid on kohaldatavad tühise tehingu suhtes küll, kuid tehingu tühisuse erinevatest põhjustest tulenevalt on tagajärjed erinevad. TsÜS § 70 alusel on teeseldud tehing tühine, kuid siis kohaldatakse varjatud tehingu suhtes selle tehingu kohta käivaid sätteid. Ringkonnakohus leidis, et haginõudest lähtuvalt kuuluksid kohaldamisele ostu-müügilepingu kohta käivad sätted, kuid hageja ei ole seda taotlenud. Ringkonnakohus leidis, et eluruumi tagastamise nõue rendilepingu tühisuse tõttu ei kuulu rahuldamisele, sest omandiõigus eluruumile Paides Soo t. 20—31 ei ole üle läinud T. L.-ile, eluruum kuulub endiselt hagejale. T. L. ei asustanud eluruumi rendilepingu alusel, vaid orderi alusel. Seega oli hageja nõue kahe­poolseks restitutsiooniks põhjendamatu. Maakohus tuvastas õigesti, et eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks on ES § 4 kohaselt kirjalik üürileping. ES § 5 alusel ei tohi eluruumist kedagi välja tõsta või piirata tema poolt eluruumi kasutamise õigust teisiti kui elamuseaduses sätestatud alustel ja korras. Kostja vastu ei ole esitatud hagi eluruumi faktilise kasutamise lõpetamiseks ega eluruumist väljatõstmiseks. Otsuse põhjenduste kohaselt pidanuks maakohus menetluse eluruumi orderi ja sissekirjutuse kehtetuks tunnistamiseks lõpetama TsKS § 218 p. 1 alusel, aga mitte hagi rahuldamata jätma, sest see vaidlus ei kuulu tsiviilkohtu pädevusse. Eluruumi eraldamine, orderi väljaandmine ja sissekirjutuse tegemine on haldusõiguslikud toimingud ning neid saab vaidlustada üksnes halduskohtus. Ringkonnakohus leidis, et T. L.-i poolt esitatud vastuhagi, milles nõuti eluruumi üürilepingu sõlmimist, ei kuulu rahuldamisele. Elamuseadus ei sätesta üürile andja kohustust üürilepingu sõlmimiseks. TsÜS § 61 lg. 1 ja 3 kohaselt on tehingus oluline isiku tahe. Tahteavaldus peab vastama isiku vabalt kujunenud tegelikule tahtele. Sellest tulenevalt ei saa kostjat ilma seadusliku aluseta kohustada lepingut sõlmima. ES § 28 sätestab üüri­lepingu mõiste ja asjaolud, milles pooled peavad kokku leppima. T. L. ei ole hagiavalduses osundanud, millistel tingimustel ta üürilepingu sõlmimist taotleb ja millisest seadusest tulenevalt. Viidatud ES § 4 lg. 1 peab eluruumide kasu­tamise õiguslikeks alusteks omandiõigust eluruumile, liikmelisust elamu­kooperatiivis, eluruumi üürilepingut või muud seaduses ettenähtud alust. T. L. ei ole esitanud hagi, milles taotleks õiguse tunnustamist eluruumi Soo t. 20—31 kasutamiseks. Kassatsioonkaebuses palus Paide KEK-i esindaja tühistada apellatsiooni­kohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hagi rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks. Pooled on tunnistanud, et rendileping on tühine ja kehtetu. Ka apellatsioonikohus nendib, et rendileping on tühine, kuid ei tunnista seda. Sellega on kohtulahendi formuleering loonud õigusliku vaakumi, mis ei lase omanikul edaspidi kaitsta oma õigusi ja nõuda vara välja võõrast ebaseaduslikust valdusest. Apellatsioonikohus tugines TsÜS §-le 70 lg. 3, mis käsitleb seaduste kohaldamist varjatud tehingutele. Paide KEK pole nõudnud ostu-müügilepingu täitmist, sest eluruumi müümise õigus tekkis hagejal alles pärast vaidlustatava rendilepingu kehtivusaja lõppemist. Seega tuleb rendilepingu tühistamisel arvestada ka TsÜS § 66 lg. 2 sätetega. Apellatsioonikohus tõlgendas vääralt materiaalõiguse norme. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis T. L., et rendileping ei oma käesolevas asjas mingit tähtsust, sest ta elab vaidlusaluses korteris orderi ja sissekirjutuse alusel, aga mitte rendilepingu alusel. Kolleegiumi istungil palusid T. L. ja tema esindaja advokaat S. Must jätta kohtuotsuse muutmata. Kolleegium leidis, et materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu tuleb apellatsioonikohtu otsus tühistada osas, millega hagi rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks jäeti rahuldamata. Hagis taotleti rendilepingu kehtetuks tunnistamist TsÜS § 70 alusel koos TsÜS §-st 66 tulenevate tagajärgedega. Kolleegium leidis, et TsÜS §-le 70 ei ole kohaldatavad TsÜS §-i 66 tagajärjed ja seda järgmistel põhjustel. TsÜS § 66 kohaselt on tehing tühine, kui see on vastuolus seadusega, põhiseadusliku korra või heade kommetega. Tühine tehing on kehtetu algusest peale ja seda ei pea täitma. Tühise tehingu järgi saadu peavad pooled tagas­tama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu rahas. Eeltoodud paragrahv on üldsäte igasuguse seaduse nõuetele, põhiseadusliku korra või heade kommetega vastuolus oleva tehingu kehtetuks tunnistamise jaoks. Seda sätet kohaldatakse alati, kui puudub erisäte ühe või teise seaduse nõuetele mittevastava konkreetse tehingu kehtetuks tunnistamiseks. Seda normi ei saa kohaldada siis, kui vaieldavat õigussuhet reguleerib mõni erisäte — näiteks teeseldud tehingute suhtes kohaldatav TsÜS § 70. Põhjus on selles, et nende sätete kohaldamisel on võimalikud erinevad tagajärjed. TsÜS § 70 kohaselt on teeseldud tehing see tehing, mille pooled on teinud teise tehingu, mida tegelikult teha taheti, varjamiseks. Tehing, mida tegelikult teha taheti, on varjatud tehing. Teeseldud tehing on tühine. Varjatud tehingu suhtes kohaldatakse varjatava tehingu kohta käivaid sätteid. Apellatsioonikohus leidis, et haginõudest lähtuvalt tuleks kohaldada ostu-müügilepingu kohta käivaid sätteid. Kui kohus nii leidis, siis ta ka ühtlasi tunnustas, et eluruumi rendileping oli teeseldud tehing ja ostu-müügileping varjatud tehing. Kui apellatsioonikohus nii leidis, siis pidanuks ka vaidluse lahendama varjatud tehingu(te) suhtes kohaldatavate seadusesätete alusel. Vale on apellatsioonikohtu järeldus, et siis peab hageja esitama uue nõude varjatud tehingu vaidlustamiseks. Hageja ei pea midagi rohkem nõudma, sest teeseldud tehing, mille kehtetust taotleti, sisaldab endas varjatud tehingu — järelikult taotletigi varjatud tehingu kehtetuks tunnistamist, sest teeseldud tehing on seaduse järgi tühine niikuinii. TsÜS § 70 toob kaasa varjatud tehingust tulenevad tagajärjed sõltuvalt sellest, kas varjatud tehing oli tühine või mitte. Vaidluse lahendamisel tuleb silmas pidada, et varjatud tehing(ud) tehti 2. novembril 1992. a., varjatud tehingule juriidilise hinnangu andmisel tuleb lähtuda sellel ajal kehtinud seadustest. Kuna kassatsioonkaebuses vaidlustati vaid rendilepingut puudutav osa, siis kontrollis kolleegium vaid seda osa apellatsioonikohtu otsusest. Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsKS §-st 346 lg. 1, tsiviilkolleegium otsustas: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. mai 1996. a. otsus osas, millega jäeti hagi rahuldamata rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks ja asi selles osas saata uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Muus osas jätta kohtuotsus muutmata. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Aktsiaseltsile Paide KEK 7. juunil 1996. a. makstud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. LUIK Liikmed L. LAARMAA T. VERNIK