Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-95-96 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. septembri 1996. a. kohtuotsus M. P. hagis korteriühistu Mõisa vastu 40 000 krooni väljamõistmiseks — RT III, 1996, 24, 328

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 19. septembril 1996. a. 3-2-1-95-96 Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laar­maa ja T. Vernik, korteriühistu Mõisa esindaja vandeadvokaat M. Tamme osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 9. septembril 1996. a. Korteriühistu Mõisa kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. aprilli 1996. a. otsuse M. P. hagis korteriühistu Mõisa vastu 40 000 krooni väljamõistmiseks. Hageja M. P. õde A. A. astus 1991. a. elamukooperatiivi Sport liikmeks. Kooperatiivi üldkoosoleku 24. jaanuari 1992. a. otsusega heideti A. A. koo­peratiivi liikmete hulgast välja. A. A. suri 7. novembril 1992. a. Tartu Linna­kohtu 12. detsembri 1993. a. otsusega tunnistati A. A. 20. aprillil 1984. a., 2. aprillil 1985. a., 4. aprillil 1985. a., 23. aprillil 1985. a., 10. septembril 1986. a. ja 29. mail 1989. a. tehtud testamendid, millega ta pärandas kogu oma vara riigile, kehtetuks, kuna A. A. oli nimetatud testamentide tegemise ajal vaimu­haiguse tõttu teovõimetu. A. A. pärimistoimikust nähtub, et M. P. on tema ainus pärija. Samuti nähtub pärimistoimikust, et kooperatiivkorterit ei olnud loetud pärandvara hulka. Käesoleval ajal on elamukooperatiivi Sport õigusjärgla­seks korteriühistu (KÜ) Mõisa, kes on A. A. kasutuses olnud korteri võõranda­nud. Tartu Linnakohtule 14. aprillil 1994. a. esitatud hagis palus M. P. tunnistada end KÜ Mõisa liikmeks või välja mõista korteri maksumus 40 000 krooni. Kohtuistungil 8. novembril 1995. a. loobus hageja alternatiivsest nõudest tema tunnistamiseks korteriühistu liikmeks ning taotles välja mõista kostjalt A. A. osak tema korteri väärtuses. Linnakohus jättis hagi rahuldamata. M. P. apellatsioonkaebuse alusel tühistas Tartu Ringkonnakohus linnakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega rahuldas hagi. Ringkonnakohtu otsusega mõisteti korteriühistult välja 40 000 krooni hageja kasuks. Ringkonnakohtu põhjenduste kohaselt on M. P.-l A. A. pärijana TsK §-de 531 lg. 1 ja 2 ning 536 lg. 1 p. 2 ja lg. 2, EK § 115 lg. 1 ja elamukooperatiivi põhikirja p. 22 ning ES § 23 lg. 2 alusel õigus nõuda korteriühistult osakuna rahasummat, mis vastab A. A. kasutuses olnud ühetoalise korteri väärtusele. Elamukooperatiivi Sport põhikirja p. 12 sätestas, et elamukooperatiivi liikme osamaks peab vastama talle antava korteri ehitusmaksumusele. Selles, et A. A. poolt oli tasutud kogu osak, asjas vaidlust ei ole. Ringkonnakohus asus seisukohale, et elamuühistu (elamukooperatiivi) liikme osakut elamuühistu (elamukooperatiivi) varas ei ole õige käsitleda muutumatu väärtusena — osaku väärtus suureneb või väheneb vastavalt kogu elamuühistu (elamukooperatiivi) omanduses oleva elamu väärtuse suurenemisele või vähenemisele. Elamuühistu (elamukooperatiivi) omandist osaku eraldamise korral saab TsÜS § 4 lg. 1 ja TsKS § 9 lg. 3 alusel kohaldada seaduse ana­loogiat, kasutades AÕS sätteid, mis reguleerivad kaasomandi jagamist. Vastavalt AÕS §-le 77 lg. 2 vaidluse korral kaasomandi jagamisel võib kohus anda asja ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas. AÕS § 77 lg. 3 sätestatu mõttest tuleneb, et kaasomandi jagamisel lähtutakse mõtteliste osade väärtusest, mitte aga sellest, kui palju üks või teine kaasomanik selle kaasomandi soetamiseks on raha maksnud. Apellatsioonikohus leidis, et A. A. kasutuses olnud korteri hinna määra­misel tuleb juhinduda AÕS §-st 29, võttes aluseks A. A. korterile vastava korteri keskmise müügihinna. Kinnisvarafirmade õienditega on tõendatud, et 1-toalise korteri turuhind ei ole väiksem kui 40 000 krooni. Kassatsioonkaebuses palus KÜ Mõisa Tartu Ringkonnakohtu 22. aprilli 1996. a. otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonikohus kohaldas alusetult elamuseaduse ja asjaõigusseaduse sätteid. A. A. heideti kooperatiivist välja ning seejärel tekkis tal õigus tagasi saada korteri ehitamiseks sissemakstud osamaks. Pärijal on õigus nõuda seda sama väljaheitmisel kehtinud seaduse, mitte hiljem välja antud seaduste alusel. Kassaator leiab, et hagi rahuldamisel kohaldas apellatsioonikohus ekslikult TsÜS § 4 lg. 1 alusel seaduse analoogiat, õige olnuks sama paragrahvi lõike 2 alusel lähtuda õiguse analoogiast. Seaduse üldine mõte peab lähtuma õiguse üldisest mõttest. Vastustaja M. P. ei ole oma seisukohta kassatsioonkaebuse suhtes esitanud. Kolleegiumi istungil jäi KÜ Mõisa esindaja kassatsioonkaebuse väidete juurde. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsKS § 347 p. 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Apellatsioonikohtu otsusest nähtuvalt pidas kohus tuvastatuks, et KÜ Mõisa on elamukooperatiivi Sport õigusjärglane elamuühistuna. KÜ Mõisa ei ole kassatsioonkaebuses neid asjaolusid vaidlustanud. Asja lahendamisel on apellatsioonikohus ekslikult asjaõigusseaduse kaas­omandi jagamist reguleerivaid sätteid kasutades jaganud elamuühistu vara kui kaasomandit. Apellatsioonikohus on jätnud tähelepanuta, et elamuühistu ja tema liige ei ole elamu ja selles asuvate korterite ega ka osamaksude osas kaas­omanikud. Vastavalt ES §-s 14 lg. 1 antud elamuühistu mõistele on elamuühistu mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on liikme valdusesse anda liikmelisuse alusel kasutamiseks eluruum omaette korterina elamuühistule kuuluvas elamus ning korraldada elamu, elamualuse ja elamu teenindamiseks vajaliku maa majandamist. Selle määratluse järgi on elamu omanik elamuühistu. Tulenevalt ÜS §-st 28 on ühistu liikmete osamaksud samuti ühistu vara. Osundatud paragrahvi lõike 1 järgi tekib ühistu vara tema liikmete osamaksu­dest ja muudest maksetest, ühistu tegevusest saadavast tulust, riigi ja kohaliku omavalitsuse majandusabist ning muudest laekumistest. Kassaatori seisukoht, et hagejal on õigus osamaksule A. A. väljaheitmise ajal kehtinud seaduse alusel ning korteriühistu bilansis märgitud suuruses, ei ole põhjendatud. Väljaheitmise ajal kehtinud elamukooperatiivi Sport põhikirja p. 14 nägi ette kooperatiivist lahkunud liikmele tema osamaksu tagastamise ühe kuu jooksul pärast kooperatiivist lahkumist. Asja materjalidest nähtuvalt elamu­kooperatiiv seda nõuet ei järginud. Apellatsioonikohus asus seetõttu õigesti seisukohale, et hagejal A. A. pärijana on õigus ES § 23 lg. 2 alusel vaidlustada kohtu korras temale väljamaksmisele kuuluva osamaksu suurust, kuid jättis tähelepanuta, et osaku suuruse määramisel tuleb juhinduda ES §-st 14 lg. 2. Nimetatud sätte kohaselt peab elamuühistu liikme osamaksu suurus vastama tema valdusesse antava või tema valduses oleva eluruumi üldpinna suurusega vastavale osale elamu ehitusmaksumusest. Juhul kui ehitusmaksumuse alusel arvutatud osamaks on väiksem kui korteri harilik väärtus, tuleb tagastatav osamaks määrata AÕS § 29 kohaselt, mida apellatsioonikohus tegi õigesti, kuid ekslikult lähtus 1-toalise korteri keskmisest turuhinnast. Hagejale väljamaksmi­sele kuuluva osamaksu suuruse määramisel tuleb lähtuda konkreetse korteri turuhinnast. Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium otsustas: Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. aprilli 1996. a. otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada korteriühistule Mõisa 17. mail 1996. a. tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni. Eesistuja J. LUIK Liikmed L. LAARMAA T. VERNIK