Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-94-96 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. septembri 1996. a. kohtuotsus Osaühingu Kirna hagis E. I. vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, üürniku ja temaga koos elavate isikute väljatõstmiseks ning üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevuse nõudes — RT III, 1996, 24, 327

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 19. septembril 1996. a. 3-2-1-94-96 Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laar­maa ja T. Vernik, kassaatori H. I. osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtu­istungil 9. septembril 1996. a. H. ja E. I. kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkol­leegiumi 18. aprilli 1996. a. otsuse Osaühingu Kirna hagis E. I. vastu üüri­lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, üürniku ja temaga koos elavate isikute väljatõst­miseks ning üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevuse nõudes. 3. juulil 1984. a. sõlmitud üürilepingu alusel on E. I. kasutuses Osaühingule (OÜ) Kirna kuuluv korter Türi-Allikul 4—24. Järva Maakohtule 2. märtsil 1995. a. esitatud hagis palus OÜ Kirna, tuginedes ES §-dele 37 ja 54 lg. 1 p. 1 eluruumi üürilepingu kostjaga ennetähtaegselt lõpetada, kostja koos teiste temaga kooselavate isikutega elamispinnalt välja tõsta, kuna kostja on alates 1994. a. juunist jätnud tasumata üüri ja kommunaalteenuste eest ning temalt sisse nõuda tasumata üüri ja kommunaalteenuste eest ajavahemikul juuni kuni november 1994. a. 1755 krooni 15 senti. Võlgnevust on tunnistanud kostja abikaasa H. I., kes hagejale esitatud avalduses teatab, milliste teenuste eest on ta nõus tasuma ja milliste eest mitte. H. I. tasus 14. detsembril 1994. a. võlg­nevusest 252 krooni 85 senti. Ülejäänud osas võlgnevuse tasumisest keelduti põhjendusega, et perekond elab oma majas ega kasuta tegelikult korterit. Järva Maakohtu 20. novembri 1995. a. otsusega rahuldati OÜ Kirna hagi osaliselt kommunaalteenuste võlgnevuse osas. Ülejäänud osas jäeti hagi rahul­damata. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping Türi-Allikul asuva korteri kasutamiseks. Nimetatud lepingu p. 2.2 alusel kohustub E. I. kui üürnik tasuma õigeaegselt kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Tasumise tähtaega lepingus kehtestatud ei ole. Kuni 1994. a. suveni peeti korteriüür ja kommunaalteenused kinni osaühingus töötavate töötajate palgast, pärast seda tuli igal üürnikul tasuda üüri ja kommunaalteenuste eest hageja juures kohapeal. ES § 37 alusel lasub üürnikul kohustus tasuda üüri ja kommunaal- ja muude talle osutatavate teenuste eest vastavalt üürilepingule. ES § 28 lg. 1 alusel kohustub üürile andja andma eluruumi üürniku kasutusse teatud tingi­mustel. Need tingimused on poolte vahel üürilepinguga reguleeritud. Teenustest osaline loobumine ei ole üürilepinguga reguleeritud. Seega kõik muudatused üürilepingus peavad olema tehtud poolte kokkuleppel. Seda on aga E. I. eiranud. Kostja põhjendusi teenuste osaliseks tasumiseks kohus arvesse ei võtnud. Tema korteris tehtud keskkütteradiaatorite reguleerimiskraanide kontrolli tulemusena selgus, et kraanid, millised kostja omal riisikol sulges, ei taganud radiaatorite täielikku väljalülitamist küttesüsteemist. ES § 54 lg. 1 p. 1 alusel on üürileandjal õigus nõuda üürilepingu enne­tähtaegset lõpetamist ja üürniku väljatõstmist, kui üürnik jätab mõjuva põhjuseta tasumata rohkem kui 3 kuu korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Kohus luges tõendatuks, et hageja poolt ei esitatud kostjale teenuste arveid perioodi eest juunist kuni novembrini 1994. a., kuigi kostja nõudis korduvalt nende esitamist. Vastav arve esitati 15. detsembril 1994. a. Peale arve saamist kostja osaliselt teenuste eest ka tasus summas 252 krooni 85 senti. Ringkonnakohus jättis Järva Maakohtu otsuse muutmata. Apellatsiooni­kohtu põhjenduste kohaselt tuleneb haginõue pooltevahelisest üürilepingust. Üürilepingu p. 2.2 kohaselt on üürniku kohustuseks õigeaegselt tasuda korteri­üüri ja kommunaalteenuste eest. Vastuolus ES §-dega 28 ja 37 on E. I. ühepoolselt keeldunud üürilepingu täitmisest, tasudes osaliselt kommunaalteenuste eest. E. I. eelnev teade OÜ-le Kirna, et ta ei kasuta kõiki kommunaalteenuseid, ei muuda automaatselt lepingutingimusi. Kassatsioonkaebuses paluvad E. I. ja H. I. ringkonnakohtu otsust muuta kommunaalteenuste väljamõistmise osas ning jätta hagi selles osas rahuldamata. Kassaatorid leiavad, et absolutiseeritud on ES § 37 lg. 2 ja mitte tunnistatud üürniku õigust keelduda sellistest teenustest, milliste mitteosutamine on kolman­date isikute huve riivamata võimalik ja millest keeldumiseks on üürnik aegsasti esitanud vastava avalduse. Kohtud jätsid tähelepanuta, et hageja nõue on seadusevastane, kuna Järva Maakohtu halduskohtuniku 7. märtsi 1995. a. otsusega tunnistati täielikult seadusevastaseks osaühingu juhatuse 14. detsembri 1994. a. koosoleku protokolli nr. 20 p. 2, milles oli tekst «... soojust välja lülitada ei saa ja kuna korter on tema käsutuses, tuleb teenuste eest maksta.» Halduskohtuniku otsuses oli põhitähele­panu küll suunatud kostjate korteri erastamisavalduse rahuldamata jätmise ebaseaduslikkusele, kuid soojatarbimise kohustusest vabastas haldus­kohus kostjad samuti. Vastuses kassatsioonkaebusele ei nõustu OÜ Kirna kassaatorite ES § 37 tõlgendusega, mille kohaselt peaks üürnik tasuma vaid nende teenuste eest, mida ta soovib vastu võtta. Üürilepingu sõlmimine tähendab, et üürnik kasutab kogu teenuste kogumit, kui poolte vahel ei ole kokku lepitud teisiti. Üürniku abikaasa H. I. ei ole oma avalduses üürileandajale teinud ettepanekut üüri­lepingu vastavate sätete muutmiseks, vaid teatab, mille eest ta kavatseb tasuda. Kostjale sobivate maksete hulgas ei nimeta ta ka üüri, mis on üüri­lepingu oluline tingimus. Kassaatorite viide halduskohtu otsusele on asjakohatu, kuna see kohtuotsus ei puuduta üürilepingu täitmisega seonduvaid küsimusi. Kolleegiumi istungil jäi kassaator H. I. kaebuse väidete juurde. Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonna­kohtu otsuse muutmiseks. Apellatsioonikohus asus õigesti seisukohale, et OÜ Kirna nõue tuleneb 3. juulil 1984. a. sõlmitud üürilepingust, mille p. 2.2 kohaselt kohustus üürnik õigeaegselt tasuma korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Üürilepingu muut­miseks ei ole kostja ettepanekut teinud. Apellatsioonikohus leidis põhjendatult, et kostja avaldus, milles ta teatas üürile andjale, et ta ei kasuta kõiki kommu­naalteenuseid, ei muuda lepingust tulenevat kohustist tasuda üüri ja kommunaal­teenuste eest. Kuna kostja ühepoolselt keeldus üürilepingu täitmisest kommu­naalteenuste osas, on OÜ-l Kirna ES §-de 28 ja 37 alusel õigus nõuda üüri­lepingus kokkulepitud kohustuse täitmist. Alusetu on kassatsioonkaebuses esitatud väide, et halduskohtu 7. märtsi 1995. a. otsusest tulenevalt on hageja soojatarbimise võlgnevuse nõue seaduse­vastane. Nimetatud otsus on tehtud korteri erastamisest keeldumise seaduslik­kuse küsimuses. Halduskohus tunnistas seadusliku aluse puudumise tõttu hageja juhatuse otsuse H. I.-le korteri erastamisest keeldumises seadusevastaseks, millega aga ei otsustanud üürilepingust tulenevate poolte õiguste ja kohustuste seaduslikkuse üle. Juhindudes TsKS §-st 346 p. 1, kolleegium otsustas: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 18. aprilli 1996. a. otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Eesistuja J. LUIK Liikmed L. LAARMAA T. VERNIK