Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-93-96 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. septembri 1996. a. kohtuotsus M. S.-i hagis L. T. ja A. S.-i vastu eluruumi üürilepingu lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks — RT III, 1996, 24, 326

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 19. septembril 1996. a. 3-2-1-93-96 Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laar­maa ja T. Vernik, hageja M.S.-i ja tema esindaja vandeadvokaat J. Tedderi ning kostja L. T. ja tema esindaja vandeadvokaat N. Lausmaa osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 9. septembril 1996. a. L. T. kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu 4. aprilli 1996. a. otsuse M. S.-i hagis L. T. ja A. S.-i vastu eluruumi üürilepingu lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks. Tallinna Linnavalitsuse 11. juuni 1993. a. määruse nr. 164 alusel tagastati 14. juulil 1993. a. M. S.-ile ja A. K.-le õigusvastaselt võõrandatud hooned Tallinnas Muru 16. Omandi kasutamise korra määrasid omanikud kokkuleppeli­selt. 1963. aastal oli Tallinna Linna RSN Täitevkomitee tunnistanud eluruumi Muru 16—3 avariipinnaks. Seal elanud A. S.-i perekond sai uue korteri Tallinnas Raua 1—67. 5. septembril 1986. a. sõlmiti Nõmme Elamuekspluatat­sioonivalitsuse ja A. S.-i tütre L. T. (sünd. S.) vahel üürileping Muru 16—3 2-toalise korteri kasutamiseks. Tallinna Politseiprefektuuri Nõmme politseijaos­konna teatise kohaselt elab L. T. ajutiselt oma vanemate korteris Tallinnas Raua 1—67. 11. oktoobril 1994. a. esitatud hagis palus M. S. elamuseaduse §-de 4 lg. 1 ja 2, 54 lg. 1 p.-de 1 ja 2 ning 51 lg. 1 p. 2 alusel L. T. ja A. S.-i eluruumist Muru 16—3 välja tõsta ning L. T.-ga üürilepingu lõpetada. Hagiavalduse kohaselt ei ela L. T. Muru 16—3 korteris, kuid seal elab endiselt A. S., kes on keeldunud sõlmimast üürilepingut ja kandmast kohustusi eluruumi kasutamise eest. Kohtuistungil 1. novembril 1995. a. täpsustas hageja hagi alust, paludes hagi rahuldada ES §-de 4 lg. 1 ja 2, 53 ja 54 lg. 1 p. 1 ja 2 alusel. Tallinna Linnakohtu 11. jaanuari 1996. a. otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohus leidis, et hagi ei ole küllaldaselt tõendatud. L. T. elab ajutiselt Tallinnas Raua 1—67 oma vanemate korteris, sest ta ei ole vaidlusaluses korteris saanud elada mõjuvatel põhjustel. Vaidlusalune korter on avariiline ja nõrga tervisega väikelapsega elamiseks kõlbmatu. Varemsõlmitud üürileping kehtib ka uue omaniku M. S.-i suhtes. L. T. on üüri ja kommunaalmakseid tasunud Nõmme EEV-le ja hagejale. Üürivõlgnevust ei ole olnud. Kohus leidis, et ei ole veenvalt tõendatud, et vaidlusaluses korteris elaks allüürnikuna A. S., kes ise on sele­tanud, et ta käib seda korterit vaid hooldamas. Tallinna Ringkonnakohtu 4. aprilli 1996. a. otsusega tühistati osaliselt linnakohtu otsus ning sõnastati see uuesti. L. T.-ga sõlmitud üürileping loeti lõppenuks ES § 53 alusel. Hagi jäeti rahuldamata A. S.-i väljatõstmiseks Muru 16—3 korterist. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on hageja täielikult tõendanud hagi alust L. T.-ga üürilepingu lõpetamiseks ES § 53 järgi (üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine üürniku algatusel) ja selles osas on võimalik teha uus otsus. TsÜS § 21 lg. 1 kohaselt loetakse isiku elukohaks koht, kus ta alaliselt või peamiselt elab. Lastepolikliiniku ja politseijaoskonna teatiste kohaselt elab L. T. oma vanemate 3-toalises korteris Raua 1—67. Ka tunnistajad ja L. T. ise on kinnita­nud, et ta elab vaidlusaluses korteris vaid suviti. L. T. on ka seletanud, et ta elab oma abikaasa 2-toalises korteris Lasnamäel. Seega on L. T.-l olnud pikaajaliselt teine alaline elukoht, kus tal on paremad elamistingimused. Apellatsioonikohus leidis, et linnakohus jättis põhjendatult hagi rahuldamata ES § 54 lg. 1 p. 1 ja 2 alusel (üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine üürile andja algatusel, kui on tasumata korteriüür või kommunaalteenused või korter on antud allüürile kehtivat korda rikkudes). Linnakohtu otsus oli selles osas piisavalt motiveeritud. Hageja ei ole aga usaldusväärselt tõendanud, et A. S. elab vaidlusaluses eluruumis, mistõttu puudub õiguslik alus tema väljatõstmiseks ja hagi on tema suhtes jäetud põhjendatult rahuldamata. Kassatsioonkaebuses palus L. T. apellatsioonikohtu otsuse tühistada osas, millega loeti temaga sõlmitud üürileping lõppenuks ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja leidis, et ES § 6 kohaselt on omanik kohustatud tagama talle kuuluva eluruumi korrashoiu. Omandireformi aluste seaduse § 12 lg. 4 kohaselt ei kuulu elamu tagastamisele, kui omanik keeldub enda kanda võtmast kõiki elamu suhtes varem kehtinud kohustusi. Hageja teadis elamut tagasi saades, et ta peab tagama üürnikele normaalsed elamistingimused, kuid ei ole midagi selleks teinud, et kostjal oleks võimalik korteris elada. Seega on kostja avariilisest korterist ära olnud mõjuvatel põhjustel. Apellatsioonikohus jättis üürniku õigused kaitseta ja omaniku kohustused tähelepanuta ning rakendas seetõttu materiaalõigusnormi valesti. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis M. S., et apellatsioonikohtu otsus on õige. Üürnikul on alati õigus valida endale meelepärane eluruum ning lõpetada üürileping, kui ta alaliselt asub elama mujale. Seda on kostja teinudki, asudes elama kõigi mugavustega korterisse Tallinna kesklinnas. Kohus on sellele õigusliku hinnangu andnud ning hagi põhjendatult rahuldanud. Kassatsioonkae­buse viide omandireformi aluste seadusele ei ole asjakohane, sest vaidluse sisuks ei olnud elamu tagastamine hagejale, vaid üürilepingu lõpetamine. Kolleegiumi istungil palusid kostja ja tema esindaja kohtuotsuse tühistada osas, millega üürileping loeti lõppenuks. Hageja ja tema esindaja palusid jätta kohtuotsuse muutmata. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks ei ole alust. ES § 53 sätestab üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise üürniku algatusel, mille kohaselt on üürnikul õigus igal ajal eluruumi üürileping lõpetada ja lahkumise korral alatiseks elama teise kohta loetakse üürileping lõppenuks alates lahkumise päevast. Apellatsioonikohus on esitatud tõendeid kogumis hinnates tulnud õigesti järeldusele, et üürnikul L. T.-l on teine alatine elukoht, mistõttu vaidlusaluse eluruumi üürileping tuleb lugeda lõppenuks. Kohus ei ole materiaalõigusnormi ebaõigesti kohaldanud. Kassatsioonkaebuse väitega, et hageja ei remontinud ära tema korterit ja seetõttu oli kostja korterist ära mõjuvatel põhjustel, ei ole ümber lükatud tõsiasja, et kostja asus alatiselt elama teise kohta. Elamuseadus ei seo alatist elama asumist teise elukohta põhjustega, miks seda tehti. Oluline on see, et üürileping loetakse lõppenuks, kui üürnik asus alatiseks elama teise elukohta. Juhindudes TsKS §-st 346 p. 1, kolleegium otsustas: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. aprilli 1996. a. otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Eesistuja J. LUIK Liikmed L. LAARMAA T. VERNIK