Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-29-96 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 13. märtsi 1996. a. kohtuotsus K.-J. S.-i hagis Nõmme Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte ja N. J.-i vastu ostu-müügilepingu tühiseks tunnistamiseks ja N. J.-i vastuhagis omandiõiguse tunnistamiseks elamu osale — RT III, 1996, 11, 161

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 13. märtsil 1996. a. 3-2-1-29-96 Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, N. J.-i esindaja vandeadvokaat J. Leppiku ja K.-J. S.-i esindaja vandeadvokaat S. Schneideri osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 4. märtsil 1996. a. N. J.-i kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. novembri 1995. a. otsuse K.-J. S.-i hagis Nõmme Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte ja N. J.-i vastu ostu-müügilepingu tühiseks tunnista­miseks ja N. J.-i vastuhagis omandiõiguse tunnistamiseks elamu osale. K.-J. S. esitas septembris 1991. a. Tallinna Linnavarade Ametile taotluse Tallinnas Pärnu mnt. 398 asuva elamu ja krundi tagastamiseks. 28. veebruaril 1994. a. tunnistas Õigusvastaselt Võõrandatud Vara Tagastamise ja Kompen­seerimise Tallinna Linnakomisjon K.-J. S.-i Pärnu mnt. 398 hoone ja krundi osas omandireformi õigustatud subjektiks. 4. veebruaril 1994. a. müüs Tallinna Elamuekspluatatsiooni Valitsus elu­ruumide erastamise korras N. J.-ile majast Pärnu mnt. 398 korteri nr. 1 koos vastava osaga elamust. Hagiavalduses palus K.-J. S. tunnistada see tehing seadusega vastuolus oleku tõttu tühiseks ja algusest peale kehtetuks. Hagi­avalduse kohaselt on ostu-müügileping vastuolus eluruumide erastamise seaduse §-ga 3 lg. 5, mille kohaselt õigusvastaselt võõrandatud eluruumid, mille tagastamiseks või kompenseerimiseks on esitatud ettenähtud korras avaldus, ei kuulu erastamisele kuni tagastamise küsimuse otsustamiseni või õigustatud subjekti notariaalselt tõestatud loobumiseni vara tagastamise nõudest. Kostja N. J. esitas vastuhagi, milles palus kohtul tunnistada tema omandi­õigust korterile Pärnu mnt. 398. Tallinna Linnakohus, juhindudes TsÜS §-dest 66 lg. 2, 3 ja 4 ning 170 lg. 2 ja eluruumide erastamise seaduse §-st 3 lg. 5 p. 4 ning TsKS §-st 228, rahuldas põhihagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on korteri ostu-müügileping vastuolus eluruumide erastamise seaduse §-ga 3 lg. 5 p. 4 ning seetõttu tühine ja kehtetu algusest peale. Nõmme Kinnisvarahoolduse ME-l ei olnud õigust sõlmida N. J.-iga vaidlusalust lepingut, sest puudus hageja kui õigustatud subjekti notariaalselt tõestatud loobumine vara tagastamise nõudest. Asjaolu, et lepingupooled ei olnud teadlikud erastamist takistavatest asja­oludest, ei muuda tühist tehingut kehtivaks. Tallinna Ringkonnakohus vaatas menetlust jätkamata läbi N. J.-i apellat­sioonkaebuse, jättis selle rahuldamata ja Tallinna Linnakohtu 6. septembri 1995. a. otsuse muutmata. Apellatsioonikohus leidis, et linnakohus on põhjendatult põhihagi rahul­danud ning otsus ei vaja täiendavat motiveerimist. Kassatsioonkaebuses palub N. J. tühistada apellatsioonikohtu otsuse protsessiõiguse normide rikkumise tõttu ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassaatori väidetel rikkus ringkonnakohus TsKS § 301 lg. 1, ületades apellatsioonkaebuse piire. Apellatsioonikohus leidis, et linnakohus on põhjen­datult põhihagi rahuldanud, kuigi kaebuses seda ei vaidlustatud, vaidlustati vastuhagi rahuldamata jätmist ning taotleti selle rahuldamist. Samuti jättis apellatsioonikohus kontrollimata vastustaja esitatud meelevaldsed vastuväiteid. Kuna kohus teatas apellandile vastustajalt vastuse saamisest, siis jätkas ta menetlust ning ei omanud õigust asja lahendada TsKS § 292 lg. 1 p. 1 korras. Kassaator leiab, et ta on heauskne omandaja, kelle õigused on kaitstavad AÕS § 95 lg. 1 alusel, mida apellatsioonikohus aga ei arvestanud. Vastustajad peavad kohtuotsust õigeks. Kolleegium leiab, et kohtuotsuse tühistamiseks ei ole alust. Apellatsiooni­kohus leidis, et esimese astme kohus on põhjendatult põhihagi rahuldanud ning otsus täiendavat motiveerimist ei vaja, nõustudes täielikult linnakohtu põhjen­dustega. Alusetu on kassaatori väide, et ringkonnakohus väljus apellatsioon­kaebuse piiridest, kuna ei käsitlenud otsuses vastuhagi rahuldamata jätmist, mille peale apellatsioonkaebus oli esitatud. Hagi rahuldamine, mida kostja apellat­sioonkaebuses ei vaidlustanud, välistas vastuhagi rahuldamise. Seega kontrollis apellatsioonikohus põhjendatult põhihagi rahuldamise õigsust, ning vastuhagi rahuldamata jätmine eraldi põhjendamist ei vajanud. Põhjendamatu on samuti kassaatori väide, et ringkonnakohus lahendas asja menetlusvormis, milleks tal õigus puudus. Apellandile vastustaja vastuse saatmine ei võta apellatsiooni­kohtult õigust otsustada asi TsKS § 292 lg. 1 p. 1 alusel kaebuse põhjal ilma menetlust jätkamata. Väär on kassaatori seisukoht, et AÕS § 95 lg. 1 on TsÜS § 66 suhtes erisäte. Eluruumi ostu-müügileping on vastuolu tõttu eluruumide erastamise seaduse §-ga 3 lg. 5 p. 4 kehtetu algusest peale. Lepingu notariaalse tões­tamisega järgiti küll selle vorminõudeid, kuid see ei kõrvalda vastuolu osundatud seadusega ega muuda tühist lepingut kehtivaks. Õigusliku aluse puudumisel ei tekkinud kostjal omandit eluruumile ning tema viide AÕS §-le 95 lg. 1 ei ole asjakohane. Juhindudes TsKS §-st 346 p. 1, kolleegium otsustas: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. novembri 1995. a. otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Eesistuja H. JÕKS Liikmed J. LUIK T. VERNIK