Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-1-26-96 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28. veebruari 1996. a. kohtuotsus K. H. hagis V. K. ja A. K. vastu eluruumi üürilepingu lõpetamiseks ja nende väljatõstmiseks eluruumist ilma teist eluruumi vastu andmata — RT III, 1996, 9, 133

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 28. veebruaril 1996. a. 3-2-1-26-96 Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed: H. Jõks ja L. Laarmaa vaatas läbi avalikul kohtuistungil 19. veebruaril 1996. a. V. K. kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu 6. novembri 1995. a. otsuse K. H. hagis V. K. ja A. K. vastu eluruumi üürilepingu lõpetamiseks ja nende väljatõstmiseks eluruumist ilma teist eluruumi vastu andmata. Tartu Ringkonnakohus tuvastas, et 26. oktoobril 1993. a. tagastati K. H.-le elumajad Viljandi linnas Mäe 3 ja 3a. A. K. ja V. K. koos kahe alaealise lapsega olid sisse kirjutatud eluruumi Mäe 3-2. Viljandi Maakohtule 1. juulil 1994. a. esitatud hagiavalduses palus K. H. tunnistada A. ja V. K. Mäe 3-2 eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks nende äraoleku tõttu. 13. märtsil 1995. a. esitas hageja kirjaliku avalduse hagi aluse muutmiseks. Hageja taotles ES §-de 46 ja 54 lg. 1 alusel üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja kostjate väljatõstmist, kuna nad andsid eluruumi hageja nõusolekuta allüürile 1993. a. veebruaris K. N.-ile ja 1994. a. veebruaris M. M.-ile. Maakohus rahuldas hagi ES §-de 46 ja 54 lg. 1 ning TsKS §-de 57 lg. 1, 228 ja 229 alusel. Tartu Ringkonnakohus jättis V. K. apellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsioonikohus leidis, et maakohtu otsus on põhjendatud ja seaduslik ning TsKS § 313 lg. 2 kohaselt ei ole vajalik kõiki selle põhjendusi korrata. Apellatsioonikohtu otsuse põhjenduste kohaselt oli V. K. üürniku perekonna­liige. Tulenevalt ES-st § 36 lg. 1 kasutavad üürnikuga koos elavad perekonna­liikmed üürnikuga võrdselt kõiki õigusi ja kannavad kõiki kohustusi, mis tule­nevad üürilepingust, kui nende majutamisel ei olnud teistsugust kokkulepet. Seetõttu pidi V. K. tagama, et eluruumi ei kasutaks teised isikud ebaseadusliku allüürilepingu alusel. Üürileandja kui eluruumi omaniku õiguste kaitsmise seisukohalt ES § 54 lg. 1 p. 2 järgi ei saa tähtsust omada, millisel määral üür­niku täisealine perekonnaliige oli süüdi üürniku poolt allüürilepingu sõlmimises kehtivat korda rikkudes. Apellatsioonikohus muutis Viljandi Maakohtu 5. juuni 1995. a. ostuse resolutiivosa: «Lõpetada ME Elamu ja A. K. vahel sõlmitud eluruumi Viljandis Mäe 3-2 üürileping ennetähtaegselt.», asendades sõnad «ME Elamu» sõnaga «K. H.», kuna pidas ekslikuks, et lõpetatakse ME Elamu, kes ei olnud aga enam lepingu pooleks, ja A. K. vaheline üürileping. Apellatsioonikohtu põhjen­dustest nähtuvalt ei saa A. K. ja K. H. vahel 26. oktoobril 1994. a. sõlmitud üürilepingut ES § 34 alusel käsitleda uue üürilepinguna. Tegemist on üüri­lepingu muutmise kokkuleppega. Muus osas jäeti maakohtu otsus muutmata. Kassatsioonkaebuses palub V. K. tühistada Tartu Ringkonnakohtu 6. no­vembri 1995. a. otsuse tervikuna materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ning saata asi uueks arutamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassaator leiab, et ES § 54 lg. 1 p. 2 näeb üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise üürileandja nõudel ette vaid siis, kui üürnik ja temaga koos elavad perekonnaliikmed on rikkunud eluruumi allüürile andmise korda. Tema seda korda rikkunud ei ole. Eluruum anti allüürile tema nõusolekuta ja tema tahte vastaselt, tema ravil viibimise ajal. Kuna tema nõusolekuta ei olnud A. K.-l õigust eluruumi allüürile anda, siis on ebaõige ringkonnakohtu seisukoht, et tähtsust ei oma see, mil määral üürniku täisealine perekonnaliige on süüdi üürniku poolt allüürilepingu seadusevastases sõlmimises. Pealegi ei ole ta A. K. perekonnaliikmeks, kuna nende abielu lahutati 1991. a. Seega on väär ring­konnakohtu seisukoht, et täisealise perekonnaliikmena pidi V. K. tagama, et eluruumi ei kasutataks ebaseadusliku allüürilepingu alusel teised isikud. A. K. ja K. H. sõlmisid 26. oktoobril 1994. a. uue üürilepingu Mäe 3-2 eluruumi kasutamiseks. Maakohtu otsuses sõna «ME Elamu» asendamisel sõnaga «K. H.» lõpetas apellatsioonikohus mitte maakohtus arutluse all olnud õigussuhte üürileandja ja üürniku vahel, vaid teise analoogilise suhte samade subjektide vahel, mida pooled aga vaidlustanud pole. Sellega ületas apellat­sioonikohus haginõude piire. Vastustaja ei ole oma seisukohta kaebuse kohta esitanud. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsKS § 347 p. 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Väär on on apellatsioonikohtu seisukoht, et eluruumi omanikust üürile­andja õiguste kaitsmise seisukohalt ES § 54 lg. 1 p. 2 järgi ei oma tähtsust, mil määral üürniku täisealine perekonnaliige oli süüdi üürniku poolt eluruumi allüürile andmises kehtivat korda rikkudes. Elamuseadus ei kaitse mitte ainult üürileandja, vaid ka üürniku ja tema perekonnaliikme õigusi. ES § 46 lg. 1 sätestab eluruumi allüürile andmiseks ka üürniku perekonnaliikmete nõusoleku. Kohtud pole tuvastanud, et eluruumi allüürile andmine toimus A. K. lahutatud abikaasa V. K. nõusolekul. Sellise nõusoleku puudumisel on eluruumi allüürile andmisega rikutud ka V. K. õigusi ning alusetu on tema suhtes ES § 54 lg. 1 p. 2 kohaldamine. Nimetatud säte on kohaldatav üürniku ja temaga koos ela­vate isikute väljatõstmisel, kes on andnud üürilepingu alusel kasutatava elu­ruumi allüürile kehtivat korda rikkudes. Väär on kassaatori väide, et asendades maakohtu otsuse resolutiivosas «ME Elamu» sõnaga «K. H.», lõpetas ring­konnakohus õigussuhte, mida kohtus ei vaidlustatud. Apellatsioonikohtu nime­tatud muudatus on õige, kuna elamu tagastamisel K. H.-le ME Elamu ja A. K. vahel sõlmitud üürilepingut ei lõpetatud, vahetus ainult üürileandja, kelleks sai hageja. 26. oktoobril 1994. a. hageja ja A. K. poolt allakirjutatud kokkulepe kujutab selle lepingu muutmist, kuna puudub märge kehtiva lepingu lõpetamise kohta. Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium otsustas: Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 6. novembri 1995. a. otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kaebus rahuldada. Tagastada V. K.-le 30. novembril 1995. a. tasutud kautsjon 200 (kakssada krooni). Eesistuja J. LUIK Liikmed H. JÕKS L. LAARMAA