EE
Riigikohtu Halduskolleegium — III-3/1-38/95 Riigikohtu halduskolleegiumi 1. detsembri 1995. a. määrus E. Õ. kassatsioonkaebuse läbivaatamine õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise asjas — RT III, 1996, 4, 62
Statutory Text (1 Articles)
RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI MÄÄRUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 1. detsembril 1995. a. III-3/1-38/95 E. Õ. kassatsioonkaebuse läbivaatamine õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise asjas. Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Hele-Kai Remmel ja Harri Salmann vaatas 30. novembril 1995. a. avalikul kohtuistungil läbi E. Õ. kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 18. septembri 1995. a. otsusele haldusasjas nr. II-3/181/95. Protsessiosalistena võtsid istungist osa E. Õ. ja Tallinna Linnavalitsuse esindajad õigusnõunik-linnasekretäri asetäitja Heikki Ojamaa ning Linnaplaneerimise ameti juhataja asetäitja Taimi Lokotar. Juures oli halduskolleegiumi sekretär Tiiu Varend. 8. novembril 1994. a. sõlmisid H. V. müüjana ja E. Õ. ostjana ostu-müügilepingu. Selle lepingu objektiks oli Tallinnas, Lehtmäe tee 18 asuv pooleliolev elamu. Ostu-müügileping kanti 8. novembril 1994. a. notariaalregistrisse. Nimetatud ostu-müügilepingu sõlmimiseks väljastati notarile kaks dokumenti — Tallinna Linnavarade Ameti 1. novembri 1994. a. teatis nr. 5982 selle kohta, et kod. H. V.-le kuuluva vara suhtes Lehtmäe tee 18 ei ole esitatud restitutsiooninõudeid ja Tallinna Hooneregistri Munitsipaalettevõtte 2. novembri 1994. a. õiend nr. 21660 selle kohta, et Lehtmäe tee 18 pooleliolev elamu maksumusega 9500 krooni kuulub omanik H. V.-le. Tallinna Hooneregistri Munitsipaalettevõte registreeris 18. novembril 1994. a. nimetatud vara asukohaga Tallinnas, Lehtmäe tee 18, maatükiga 1311 m2, eraomandiõiguse alusel E. Õ. nimele ning kandis registriraamatusse. Selle kohta anti E. Õ.-le teatis nr. 21660 esitamiseks Tallinna Linnaplaneerimise Ametile. E. Õ. pöördus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poole sooviga teha muudatusi nimetatud elamu ehitusprojektis ja vormistada ümber maakasutus. 16. juuni 1989. a. Tallinna Linna RSN TK otsusega anti S. M. Kirovi nimelisele Näidiskalurikolhoosile luba välja anda 107 individuaalelamu ehituskrunti Tallinnas Kakumäel. 31. jaanuaril 1991. a. eraldati S. M. Kirovi nimelise Näidiskalurikolhoosi volinike koosoleku otsuse alusel H. V.-le krunt individuaalelamu ehitamiseks Tallinnas Lehtmäe tee 18 suurusega 1311 m2. Väidetavalt kinnitas 11. juulil 1991. a. Tallinna Linna RSN TK Arhitektuuri ja Planeerimise Peavalitsuse komisjon otsusega nr. 1854 selle krundi asendiplaani ja samal kuupäeval registreeris Tallinna Riiklik Arhitektuuri ja Ehituse Kontrolli Inspektsioon (edaspidi Tallinna RAEK Inspektsioon), lähtudes kinnitatud ehitusprojektist, ehitusloa kande nr. 270 all. Tallinna Linnavalitsuse 9. veebruari 1995. a. korralduse nr. 422-k punkti 1 kohaselt tagastati Tallinnas Lehtmäe tn. 16; 18 asuv õigusvastaselt võõrandatud maa Haabersti linnaosas suurusega 9365 m2 omandireformi õigustatud subjektile A. L.-ile eramaana. Sama korralduse punkti 3.3 kohaselt tühistati seoses maa tagastamisega Lehtmäe tn. 18 töö nr. E-14-91 all 15. märtsil 1991. a. kinnitatud maakasutusplaan. 5. aprillil 1995. a. esitas E. Õ. kaebuse Tallinna Halduskohtule, paludes tunnistada linnavalitsuse 9. veebruari 1995. a. korraldus nr. 422-k täielikult seadusevastaseks. 30. mail 1995. a. muutis E. Õ. esindaja kaebust osaliselt, taotledes nimetatud korralduse tühistamist osas, mis käsitleb õigusvastaselt võõrandatud varana Tallinnas, Lehtmäe tee 16; 18 asuva 9365 m2 suuruse maa tagastamist A. L.-ile. Kaebaja leidis, et selle maa tagastamine on vastuolus Eesti Vabariigi maareformi seaduse § 6 lg. 2 punktiga 3, mis sätestab, et maad ei tagastata kas osaliselt või tervikuna, kui maal asuvad teise isiku hooned või rajatised ning ei lepita kokku hoonestusõiguse seadmises vastavalt sama seaduse § 7, § 9 ja § 10. Ehitustöid alustati endise omaniku H. V. poolt 1991. a. Asjaolu, et ehitustööd hiljem katkesid, ei saa olla aluseks väitele, et ehitustöödega pole alustatud ning 1991. a. välja antud ehitusluba on kehtivuse kaotanud. Tallinna Halduskohtu 15. juuni 1995. a. otsusega jäeti kaebus rahuldamata põhjusel, et puudus alus maa tagastamata jätmiseks endisele omanikule tulenevalt maareformi seaduse § 6 lg. 2 p. 3. Nimetatud maal ei asu teise isiku hooneid ega rajatisi, samuti ehitusloa alusel alustatud ehitisi. Halduskohus leidis, et 8. novembril 1994. a. sõlmitud ostu-müügilepingust tulenevad vaidlused ei kuulu halduskohtu pädevusse ning need tuleb kaebajal lahendada tsiviilkohtumenetluse korras. 27. juunil 1995. a. esitas E. Õ. esindaja vandeadvokaat Aare Tark apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule, paludes halduskohtu otsus tühistada ja tunnistada linnavalitsuse vaidlustatud korraldus seadusevastaseks osas, mis käsitleb nimetatud maa tagastamist A. L.-ile. Tallinna Ringkonnakohtu 18. septembri 1995. a. otsusega jäeti halduskohtu otsus muutmata ja kaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu halduskolleegium leidis, et halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. 8. novembril 1994. a. sõlmitud ostu-müügilepingu objektiks oli sisuliselt ehituskrunt, mitte pooleliolev elamu. Pooleliolevaks elamuks ei saa lugeda tasandatud krundil maasse paigaldatud mingeid vundamendiplokke. Kohus leidis, et E. Õ. taotles suurte muudatuste tegemist ehitusprojektis, taotluse rahuldamisel oleks tegu uue projekti ja ehitusloa kinnitamisega. Taotluse rahuldamisest keelduti, kuna nimetatud maale oli esitatud tagastamise avaldus. ENSV MaaK § 51 lg. 2 sätestab, et maatüki kasutamisõiguse võib lõpetada, kui maatükk on kasutamata jäetud kaks aastat järjest või kui maatükki ei kasutata otstarbeks, milleks see oli antud. Antud juhul on tõendatud, et H. V. lõpetas ehitustegevuse 1991. a., tasandades maa ja kasutades ehituskrunti kuni ostu-müügilepingu sõlmimiseni juurvilja kasvatamiseks. 16. oktoobril 1995. a. esitas E. Õ. kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada E. Õ. kaebus vaidlustatud korralduse osaliseks tühistamiseks. Kassaator leiab, et maareformi seaduse § 6 lg. 2 p. 3 ja lg. 3 kohaselt ei oleks saanud vaidlustatud maad tagastada, sest 1991. a. anti H. V.-le ehitusluba, mis on kehtiv. Maareformi seadus ega ükski teine üldkehtiv normatiivakt ei kehtesta ehitusloa kehtivuse piirtähtaega. Kohtud on ehitusloa kehtivuse kindlaksmääramisel ebaõigesti aluseks võtnud 1993. a. ajutise ehitusmääruse ja 1981. a. juhendi dokumentide vormistamise korra kohta. Ehitustööde katkemine ei ole aluseks ehitusloa kehtetuks tunnistamisel. Ükski õigusakt ei määratle, millises järgus olevaid ehitustöid loetakse ehitustegevuse alustamiseks, millise kiirusega ja mahus peab see kulgema ning milliseks tähtajaks valmima. Kohtud on arvestanud vaid tunnistajana üle kuulatud T. J.-i ütlusi, kes Tallinna Linnaplaneerimise Ameti töötajana käis 1994. a. oktoobris-novembris krundil. Kohtud on jätnud aga tähelepanuta teiste tunnistajate ütlused. Oluline on see, et nii kaebuse esitaja tunnistajad H. V., K. R. ja H. R. kui ka A. L.-i tunnistaja Ü. P. kinnitavad, et 1991. a. sügisel alustati krundil ehitustegevust — vundamendi ehitust. Kassaator leiab, viidates Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 6. juuli 1995. a. otsusele analoogses haldusasjas nr. II-3/158/95, et ei oma tähtsust, kas ehitusluba praeguseks hetkeks on aegunud või mitte. Maareformi seaduse vastuvõtmise ajaks, s.o. 17. oktoobriks 1991. a. oli H. V.-le välja antud kehtiv ehitusluba. Järelikult ei olnud Tallinna Linnavalitsusel alust maa tagastamiseks A. L.-ile. Maareformi seaduse § 6 lg. 2 p. 3 ja lg. 3 järgi oleks pidanud jätma vaidlusaluse maa tagastamata. Kassaatori arvates on ringkonnakohtu seisukohad selles asjas ebaõiged. Kassatsioonkaebusele saadetud vastuses leiab A. L., et halduskohtu ja ringkonnakohtu otsused on õiged. Tutvunud esitatud materjalidega ja kuulanud ära protsessiosalised, Riigikohtu halduskolleegium leidis: Maareformi seaduse § 6 lg. 2 p. 3 kohaselt ei tagastata maad kas osaliselt või tervikuna, kui sellel maal asuvad teise isiku hooned või rajatised ning ei lepita kokku hoonestusõiguse seadmises vastavalt sama seaduse § 7, § 9 ja § 10. Nimetatud seaduse § 7 lg. 1 kohaselt ei tagastata linna piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad, kui see maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina ning kehtivad õigusaktid ei võimalda maa jagamist ja kui õigustatud subjekt ning praegune ehitise omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks või ehitiste võõrandamises õigustatud subjektile. Tallinna Hooneregistri Munitsipaalettevõtte 2. novembri 1994. a. õiendi nr. 21660 ja Tallinna Linnavarade Ameti 1. novembri 1994. a. teatise nr. 5982 (halduskohtu toimiku lk. 56 ja 93) alusel sõlmiti 8. novembril 1994. a. notariaalne ostu-müügileping Tallinnas, Lehtmäe tee 18 asuva poolelioleva elamu kohta, mille juurde kuulub krunt suurusega 1311 m2. 8. novembril 1994. a. kanti see leping notariaalregistrisse ja 18. novembril 1994. a. kanti lepingu objektiks olev vara Tallinna Hooneregistrisse (halduskohtu toimiku lk. 6 ja 7). Kohtutoimikutes puuduvad andmed, et nimetatud juriidilised dokumendid, kanded ja ostu-müügileping oleks tunnistatud kehtetuks enne või pärast õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamist 9. veebruaril 1995. a. Kohtutoimikutes puuduvad andmed ka selle kohta, et maareformi õigustatud subjekt A. L. ja E. Õ. oleksid kokku leppinud maale hoonestusõiguse seadmises E. Õ. kasuks või ehitise võõrandamiseks õigustatud subjektile A. L.-ile. Tallinna Linnavalitsuse 9. veebruari 1995. a. korraldusega nr. 422-k tagastati A. L.-ile Tallinnas, Lehtmäe tn. 16; 18 asuv õigusvastaselt võõrandatud maa suurusega 9365 m2, millest vaidlusaluse maa suurus on 1311 m2. Kohtutoimikutes puuduvad samuti andmed, et nimetatud maa tagastamisel oleks arutatud ja otsustatud selle maa jagamise küsimust. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium, jättes apellatsioonkaebuse rahuldamata, leidis, et 8. novembril 1994. a. sõlmitud ostu-müügilepingu objektiks oli «sisuliselt ehituskrunt, mitte pooleliolev elamu». Tehes sellise järelduse, lahendas ringkonnakohus maa- ja linnakohtu pädevusse kuuluva küsimuse. TKSi § 1 lg. 1, § 2 ja § 5 lg. 2 kohaselt lahendatakse sellesisuline vaidlus hagimenetluse korras. Seega ületas ringkonnakohus halduskohtule antud pädevust, samuti apellatsioonkaebuse piire, tuvastades asjaolu, mida apellatsioonkaebuses ei palutud. Ringkonnakohtu halduskolleegium, lahendades maakasutuse küsimust, järeldas ENSV MaaK § 51 lg. 2 alusel, et antud juhul on maakasutusõigus lõppenud. ENSV MaaK § 51 lg. 2 alusel võib maatüki kasutamisõiguse lõpetada, kui maatükk on jäetud kasutamata kaks aastat järjest või kui maatükki ei kasutata otstarbeks, milleks see oli antud. Ringkonnakohtu halduskolleegium lähtus antud juhul eeldusest, et selliste aluste olemasolul lõpeb maakasutusõigus iseenesest. Taoline eeldus on ebaõige põhjusel, et ENSV MaaK § 52 lg. 3 kohaselt saab maakasutusõigus sätestatud põhjustel lõppeda üksnes maa kasutamiseks andnud organi vormistatud otsusega. Samas on jäetud tähelepanuta maareformi seaduse § 36 lg. 2, mille kohaselt jätkub maa kasutamine seni kehtiva kasutusõiguse alusel kuni maa tagastamiseni või muul viisil eraomandisse andmiseni. Ehitusloa kehtivuse küsimus ei ole antud vaidluses asjassepuutuv. Eeltoodu alusel kuulub kassatsioonkaebus rahuldamisele osaliselt. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 18. septembri 1995. a. otsus antud asjas kuulub tühistamisele. Juhindudes HKSi § 57 p. 2 ja § 68 lg. 3, Riigikohtu halduskolleegium otsustab: 1. Rahuldada kassatsioonkaebus osaliselt. 2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 18. septembri 1995. a. otsus haldusasjas nr. II-3/181/95 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule teises koosseisus. 3. Tagastada advokaadibüroole Tark & Co kassatsioonikautsjon 225 (kakssada kakskümmend viis) krooni. Määrus jõustub 8. detsembril 1995. a. teatavaks tegemisest. Tõnu ANTON Hele-Kai REMMEL Harri SALMANN