Riigikohtu Tsiviilkolleegium — III-2/1-100/95 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. detsembri 1995. a. kohtuotsus V. L.-i hagis V. T. vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamiseks — RT III, 1996, 4, 53

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 21. detsembril 1995. a. III-2/1-100/95 Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laar­maa ja T. Vernik vaatas läbi avalikul kohtuistungil 11. detsembril 1995. a. V. T. kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu 25. septembri 1995. a. otsuse V. L.-i hagis V. T. vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamiseks. 7. detsembril 1993. a. sõlmitud üürilepingu alusel Viljandi Linna Munitsi­paalettevõtte Elamu ja V. T. vahel kasutab V. T. 3-toalist korterit elamis­pin­naga 59,5 m2 Viljandis Tallinna 8-9 koos kolme alaealise lapsega. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise aktiga nr. 122 15. märtsist 1994. a. tagastati V. L.-ile elamu Viljandis Tallinna 8 ning talle pandi kohustus säilitada seniste üürnikega üürilepingud vastavalt elamuseaduse sätetele. 4. juulil 1994. a. esitatud hagis palus V. L. mitmesugustel põhjustel elamu­seaduse § 54 lg. 1 p. 2, 3 ja 4 alusel V. T.-ga üürilepingu ennetähtaegselt lõpe­tada, sealhulgas põhjusel, et V. T. andis eluruumi allüürile ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta ja ilma kirjaliku allüürilepinguta (ESi § 46 lg. 1). Viljandi Maakohtu 13. aprilli 1995. a. otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohus leidis, et puuduvad alused V. T.-ga üürilepingu lõpetamiseks. Tartu Ringkonnakohtu 25. septembri 1995. a. otsusega maakohtu otsus tühistati ja tehti uus otsus, rahuldades V. L.-i hagi V. T. vastu eluruumi üüri­lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ning eluruumist väljatõstmiseks ilma teist eluruumi vastu andmata. Kohtuotsuse motiivide kohaselt andis V. T. eluruumi allüürile suulise lepingu alusel tasu eest 1993. a. novembrist kuni 1994. a. maini, kuigi selleks puudus üürileandja nõusolek nii 1993. a. sügisel kui ka 1994. a. kevadel, kui eluruumi omanikuks sai V. Laane. Sellega rikkus V. T. ESi § 46 lg. 1 sätteid ja ta kuulub vaidlusalusest eluruumist väljatõstmisele ESi § 46, § 47 ja § 54 lg. 1 p. 1 alusel. Teistel alustel ei kuulu hagi rahuldamisele. Kassatsioonkaebuses palus V. T. kohtuotsuse tühistada. Kohus tõlgendas vääralt materiaalõigusnormi, leides et V. T. andis korteri allüürile kehtivat korda rikkudes. ME Elamu, kes oli 1993. a. novembris üürileandjaks, ei ole mingeid pretensioone kunagi esitanud. Majale uue omaniku tekkides palus V. T. allüürnikel eluruumi vabastada võimalikult kiiresti, mida allüürnikud ka tegid. Sisuliselt oli allüürileping lõpetatud uue üürileandja tekkimise ajaks. Vastuses kaebusele leidis V. L., et ringkonnakohtu otsus on õige. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada materiaal­õigus­normi väära tõlgendamise tõttu. ESi § 46 lg. 1 kohaselt on üürnikul õigus anda allüürile üürilepingu järgi kasutatav eluruum üürileandja kirjalikul nõusolekul. Üürileandja võib nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja üürniku väljatõstmist eluruumist, kui üürnik on andnud üürilepingu alusel kasutatava eluruumi allüürile kehtivat korda rikkudes (ESi § 54 lg. 1 p. 2). Ringkonnakohus pidas tõendatuks, et suuline allüürileping kestis kuni 1994. a. maikuuni, kuid jättis tähelepanuta, et hagi esitati kohtusse 4. juulil 1994. a. Kolleegium leidis, et hageja kui üürileandja õiguste rikkumine lõppes allüürilepingu lõpetamisega enne hagi kohtusse esitamist. Seega oli põhjus, miks hageja kostjat eluruumist välja tõsta tahtis, ära langenud ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Juhindudes TsKSi § 346 p. 4, kolleegium otsustas: Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 25. septembri 1995. a. otsus ja jätta V. L.-i hagi V. T. vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamiseks rahuldamata. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada V. T.-le kautsjon 200 (kakssada) krooni, mis on tasutud Hoiu­panka 19. oktoobril 1995. a. Eesistuja J. LUIK Liikmed L. LAARMAA T. VERNIK