Riigikohtu Halduskolleegium — 3-3-1-65-06 Riigikohtu halduskolleegiumi 12. detsembri 2006. a kohtuotsus AS X.X.X. XXXXXX kaebuses Tallinna Linnavolikogu 11. novembri 2004. a otsuse nr 249 tühistamise ja haldusakti tagasitäitmiseks ettekirjutuse tegemise nõudes — RT III, 1, 6

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-3-1-65-06 Otsuse kuupäev 12. detsember 2006 Kohtukoosseis Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Harri Salmann Kohtuasi AS X.X.X. XXXXXX kaebus Tallinna Linnavolikogu 11. novembri 2004. a otsuse nr 249 tühistamise ja haldusakti tagasitäitmiseks ettekirjutuse tegemise nõudes Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 14. juuni 2006. a otsus haldusasjas nr 3-04-393 Menetluse alus Riigikohtus Tallinna Linnavolikogu ja AS X.X.X. XXXXXX kassatsioonkaebused Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus Resolutsioon 1. Rahuldada Tallinna Linnavolikogu kassatsioonkaebus. 2. Jätta AS X.X.X. XXXXXX kassatsioonkaebus rahuldamata. 3. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 14. juuni 2006. a otsus haldusasjas nr 3-04-393. 4. Jätta jõusse Tallinna Halduskohtu 20. aprilli 2005. a otsus haldusasjas nr 3-2527/2004, jättes otsuse põhjendustest välja seisukoha, mille kohaselt olid AS X.X.X. XXXXXX pakkumised ebajärjekindlad ja vastuolulised. 5. Tagastada kautsjon Tallinna Linnavolikogule. 6. AS X.X.X. XXXXXX kautsjon arvata riigituludesse. Asjaolud ja menetluse käik 1. Tallinna Linnavalitsuse 11. septembri 1997. a korraldusega nr 3375-k määrati kindlaks Pae tn 80 asuva linnamaa (2121 m2) rendile andmise tingimused, sh kasutusse andmise viis – avalik suuline enampakkumine – ja rendi tähtaeg kaks aastat. Muude tingimustena määrati, et rentnikul ei ole õigust rajada renditavale maale maaga püsivalt ühendatud ehitisi. Tallinna Linnavalitsuse 28. novembri 1997. a korraldusega nr 4757-k otsustati anda Pae tn 80 linnamaa rendile AS-le XXXXX tähtajaga kaks aastat. 29. detsembril 1997. a sõlmisid Tallinna linn ja AS XXXXX maarendilepingu sama linnamaa tasu eest kasutusse andmiseks tähtajaga kaks aastat, s.o kuni 29. detsembrini 1999. Tallinna Linnavalitsuse 22. detsembri 1999. a korraldusega nr 8099-k otsustati pikendada AS-ga XXXXX sõlmitud maarendilepingu tähtaega 29. detsembrini 2009. 2. AS XXXXXXXX-X ja X.X.X. XXXXX OÜ esitasid Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palusid tühistada Tallinna Linnavalitsuse 22. detsembri 1999. a korralduse nr 8099-k. Kaebuse kohaselt kuulub AS-le XXXXXXXX-X omandiõiguse alusel Pae tn 76 kinnistu, kus asub kaubanduskeskus. Tallinna linna ja X.X.X. XXXXX OÜ vahel sõlmiti 12. augustil 1999. a hoonestusõiguse seadmise leping, millega linnale kuuluv Pae tn 78 kinnistu koormati X.X.X. XXXXX OÜ kasuks hoonestusõigusega ja sinna ehitatakse kaubanduskeskust. Pae tn 76 ja 78 kinnistud piirnevad Pae tn 80 maaüksusega. AS XXXXXXXX-X ja X.X.X. XXXXX OÜ esitasid taotluse algatada Pae tn 76, 78, 80 piirkonda hõlmav detailplaneering, mis ei näe ette avatud turu säilimist Pae tn 80 maal ja mille käigus nähakse ette Pae tn 80 maaüksuse sihtotstarbe muutmine transpordimaaks kaebajate kaubanduskeskuste külastajate teenindamiseks. Korraldus rikub kaebajate õigust saada tulevikus uue enampakkumise korraldamisel enda kasutusse Pae tn 80 maad ja piirab kaebajatel Pae tn 80 maaüksuse kasutamiseks korraldataval uuel avalikul enampakkumisel osalemist. Kui enampakkumisel oleks olnud teada, et lepingut pikendatakse 10 aasta võrra, oleks AS XXXXXXXX-X teinud teistsuguse enampakkumise. 3. Tallinna Halduskohtu 7. juuli 2000. a otsusega jäeti AS XXXXXXXX-X ja X.X.X. XXXXX OÜ kaebus rahuldamata. Kohus leidis, et vaidlustatud korraldus ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi, sest neil puudub seadusest tulenev õigus saada enda kasutusse Pae tn 80 asuvat kinnistut transpordimaana Pae tn 76 ja 78 kinnistute teenindamiseks. X.X.X. XXXXX ei osalenud enampakkumisel, mistõttu ei saa teise isikuga sõlmitud lepingu pikendamine tema huve rikkuda. Asjaolu, et AS XXXXXXXX-X osales enampakkumisel, ei muuda teda huvitatud isikuks AS-ga XXXXX sõlmitud maarendilepingu tähtaja pikendamise suhtes. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 18. detsembri 2000. a otsusega jäeti halduskohtu otsus muutmata. Riigikohtu erikogu 20. detsembri 2001. a otsusega haldusasjas nr 3-3-1-15-01 tühistati ringkonnakohtu otsus ja saadeti asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsusega haldusasjas nr 3-197/02 tühistati Tallinna Linnavalitsuse 22. detsembri 1999. a korraldus nr 8099-k ja tehti linnavalitsusele ettekirjutus ennistada korralduse andmisele eelnenud olukord. Ringkonnakohtu otsusega tuvastati, et maarendilepingu pikendamise kokkulepe on tühine, sest selle sõlmimisel rikuti oluliselt seadust. Otsuses märgiti ühtlasi, et AS-le XXXXX 10. augustil 2001. a välja antud ehitusluba ajutise ehitise püstitamiseks ei saa olla takistuseks haldusakti tagasitäitmiseks. Tallinna Linnavalitsus ja AS XXXXX palusid Tallinna Ringkonnakohtul selgitada, mida tuleb mõista 9. mai 2002. a kohtuotsuse ettekirjutuses märgitu all – ennistada korralduse andmisele eelnenud olukord. Selgitust sooviti seoses asjaoluga, et Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet väljastas 10. augustil 2001 AS-le XXXXX ehitusloa Pae tn 80 kinnistule ajutise turuhoone püstitamiseks tähtajaga kuni 5 aastat. Nimetatud ehitusloa õigusvastaseks tunnistamise kaebuse jättis halduskohus rahuldamata põhjusel, et kaebajatel puudus selle õigusvastasuse kindlaks tegemiseks põhjendatud huvi. AS XXXXX püstitas selle ehitusloa alusel maaga püsivalt ühendatud hoone. Tallinna Ringkonnakohus selgitas 31. jaanuari 2003. a määrusega haldusasjas nr II-3/197/02 ettekirjutust järgmiselt: korralduse andmisele eelnenud olukorra ennistamise all tuleb mõista seda, et Tallinna linn nõuab Pae tn 80 maa oma valdusesse tagasi ning otsustab uuesti maa kasutusse andmise üle. Maatüki kasutusse andmine sõltub linnavalitsuse kaalutlusõigusest. Veel märgiti, et maatüki hoonestamiseks väljastatud ehitusluba ja selle alusel maale püstitatud ajutine hoone ei olnud kohtuvaidluse teemaks, nende suhtes ei ole ringkonnakohus otsust langetanud ning selles osas ei saa ringkonnakohus selgitusi anda. 4. Tallinna Linnaplaneerimise Amet koostas AS-le XXXXX 26. oktoobril 2000 Pae tn 80 krundile projekteerimistingimused turuhoone projekteerimiseks arvestusega, et pärast rendilepingu lõppemist võiks hoone demonteerida. Kuid Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti 17. septembri 2001. a kirjaga annulleeriti projekteerimistingimused, sest nende väljastamisel ei järgitud tollal kehtinud planeerimis- ja ehitusseadust. Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet andis 10. augustil 2001 AS-le XXXXX ehitusloa nr 02801, kehtivusega kuni 10. august 2006, Pae tn 80 kinnistule ajutise äri- ja turuhoone ehitamiseks. Tallinna Linnaplaneerimise Amet andis 13. detsembril 2004 kasutusloa nr 3493 Pae tn 80 kinnistul asuvale hoonele, kuid kasutusloas ei ole märgitud, et tegemist on ajutise ehitisega. 5. AS XXXXX tegi tema poolt Pae tn 80 krundile püstitatud hoone müügipakkumise AS-le XXXXXXXX-X, esitades AS Reinhard Kinnisvara 25. oktoobri 2002. a eksperthinnangu nr 206-02, mille kohaselt on Pae tn 80 asuva ärihoone turuväärtus 35 200 000 krooni. AS XXXXXXXX-X vastas pakkumisele eitavalt. 6. AS X.X.X. XXXXXX omandas AS-lt XXXXXXXX-X Pae tn 76 asuva kinnistu 27. septembri 2002. a müügilepingu alusel. Kinnistu soetamise ajal püüti algatada Tallinna Linnavalitsuses seda piirkonda hõlmav detailplaneering. Kuid detailplaneeringut ei ole kinnitatud ega kehtestatud. 7. AS X.X.X. XXXXXX tegi 11. juunil 2003. a Tallinna linnale ettepaneku Pae tn 80 kinnistu võõrandamiseks hinnaga 7 500 000 krooni. Tallinna Linnavalitsuse 25. juuni 2003. a kirjaga nr LV-1/03/3380 osundati AS-le X.X.X. XXXXXX, et lisaks ostuhinnale tuleb tal endale võtta ka kolmandate isikute võimalikud kahjunõuded Tallinna linna vastu, mis tulenevad Pae tn 80 kinnistu müügist. AS X.X.X. XXXXXX esitas 10. novembril 2004. a pakkumise Pae tn kinnistu omandamiseks hinnaga 23 000 000 krooni, kuid 11. novembril 2004. a esitas uue avalduse, milles pakkus hinnaks 7 500 000 krooni. 8. Tallinna Linnavolikogu 11. novembri 2004. a otsusega nr 249 müüdi Pae tn 80 asuv kinnistu otsustuskorras AS-le XXXXX hinnaga 6 300 000 krooni. Ostuhind tuli tasuda täies ulatuses enne ostu-müügilepingu sõlmimist. Leping sõlmiti ja kinnistusraamatusse märgiti Pae tn 80 kinnistu omanikuna AS XXXXX. Otsuse tegemise alusena märgiti järgmist: «Juhindudes linnavolikogu 20. märtsi 1997 määrusega nr 8 kinnitatud Linnavara võõrandamise korra punktidest 10.1, 14, 16.3 ja 63.1 ning aktsiaseltsi XXXXX 18. oktoobri 2002 taotlusest ja Tallinna Ringkonnakohtu Halduskolleegiumi 20. septembri 2004 otsusest nr 2-3/273/04 ning tulenevalt linnavalitsuse ettepanekust, ...». 9. AS X.X.X. XXXXXX esitas 30. novembril 2004 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavolikogu 11. novembri 2004. a otsuse nr 249 tühistamiseks ja ettekirjutuse tegemiseks volikogule otsuse tagasitäitmiseks. Kaebaja leidis, et Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsusega kohustati Tallinna linna taastama 1999. a sõlmitud ebaseadusliku maarendilepingu eelne olukord. Olukorra taastamise eesmärgiks oli vältida ebaseaduslike konkurentsieeliste loomine ning tagada kõigi põhiseaduslikud õigused ettevõtlusvabadusele ja võrdsele kohtlemisele. Vaatamata tsiviilõiguslikule müügilepingule on tegemist avalik-õigusliku vaidlusega. Linnavara võõrandamine on reguleeritud avalik-õiguslike normidega – Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997. a määrusega nr 8 kinnitatud Linnavara võõrandamise korraga. Küsimus tuleb otsustada avaliku õiguse põhimõtetest lähtudes, arvestades diskretsioonireegleid, avalikku huvi, võrdse kohtlemise põhimõtet jne. Vaidlustatud otsusega rikuti kaebaja subjektiivseid õigusi, mis tulenevad võrdse kohtlemise põhimõttest, põhiõigusest omandile ja ettevõtlusele, linnavara võõrandamisele ja maa-ala planeerimise normidest. Linnavara võõrandamise kord peab avalike huvide kõrval kaitsma ka linna elaniku ja ettevõtja huvi saada võrdsetel alustel enda kasutusse linna poolt pakutavaid kinnistuid, ning huvi, et linn ei looks teistele isikutele vara üleandmisega põhjendamatuid konkurentsieeliseid. Nimetatud korda tuleb tõlgendada selliselt, et ta loob põhjendatult ja isiklikult huvitatud ettevõtjale või muule isikule subjektiivse õiguse nõuda linnalt linnavara võõrandamisel sellest korrast kinnipidamist. Ettevõtjale linna vara võõrandamisega konkurentsieeliste loomine riivab ettevõtlusvabadust ja võib rikkuda võrdse kohtlemise põhimõtet. Võrdset kohtlemist takistab asjaolu, et linna maal asub AS-i XXXXX poolt ebaseaduslikult ehitatud hoone. Kaebajal on õigus nõuda, et linn ei tugineks oma tegevuses õigusvastastele toimingutele. Linnavalitsuse 28. novembri 1997. a korraldusega nr 4757-k anti Pae tn 80 maa rendile AS-le XXXXX esialgu kaheks aastaks ja lepingutingimustes määrati, et rentnikul ei ole õigust rajada sellele maale maaga püsivalt ühendatud ehitisi. Seega ei olnud AS-l XXXXX võimalik õiguspärasel teel ehitada sellele maale alalist hoonet. Hoonet ei saa muuta seaduslikuks asjaolu, et hoonele on välja antud ehitusluba ja see kehtib. Kohatu on vaidlustatud otsuse vastuvõtmine motiivil, et sellel maal asub AS XXXXX ehitatud hoone. AS XXXXX on alates 1999. a kasutanud seda maad ilma õigusliku aluseta ja ehitanud sellele detailplaneeringut omamata suurehitise. Linnavolikogu vaidlustatud otsusest ei selgu, millisel põhjusel otsustati müüa linnavara. Otsusest ja seletuskirjast ei selgu, kuidas on linn kaalunud otsuse tegemist. 10. Tallinna Linnavolikogu vaidles kaebusele vastu ja leidis, et kaebus on põhjendamatu. Kaebaja ei ole põhjendanud, milles seisneb tema ettevõtlusvabaduse ja võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumine. Asjaolu, et linn käsutab oma vara, ei saa mõjutada kaebaja õigusi ja vabadusi, sest võõrandamise tulemusena tekivad õigused ja kohustused vaid tehingu pooltel – omandajal ja võõrandajal, riivamata sealjuures kaebaja ettevõtlusvabadust. Linnavara võõrandamine saab rikkuda kolmanda isiku õigusi ainult siis, kui linnavara võõrandamisel on rikutud sätet, mis avalike huvide kõrval kaitseb ka isiku erahuve, või kui linn on loonud vara üleandmisega teistele põhjendamatuid konkurentsieeliseid. Kaebaja ei ole osundanud ühelegi tema erahuve kaitsvale sättele, mida linnavolikogu oleks Pae tn 80 kinnistu võõrandamisel rikkunud. Kaebaja ei ole põhjendanud, milles seisnes AS-le XXXXX konkurentsieeliste loomine. Linn selgitas kaebajale, miks ei olnud tema pakkumised vastuvõetavad. 25. juuni 2003. a kirjas osundas linnavalitsus, et lisaks maa ostuhinna tasumisele peab kaebaja olema nõus võtma enda kanda ka kolmandate isikute võimalikud kahjunõuded linna vastu, millised tulenevad selle kinnistu müügist, mis võib ulatuda 33 000 000 kroonini. Seega pidi kaebaja pakkuma selle kinnistu eest vähemalt 33 000 000 krooni rohkem, kui pakkus AS XXXXX. Kaebaja kirjale ei vastanud ega teinud AS XXXXX pakkumisest paremat pakkumist. Linnavolikogu juhindus parima pakkumise väljaselgitamisel objektiivsest kriteeriumist, et parim pakkumine on see, mis on linnale majanduslikult kõige soodsam. Kaebaja pakkumine ei olnud selle kriteeriumi kohaselt parim ja seetõttu ei loonud vaidlustatud otsus konkurentsieeliseid AS-le XXXXX. Otsuse tühistamine ei muudaks kaebaja õiguslikku positsiooni, sest tema esitatud madalam pakkumine ei annaks talle õigust vaidlusaluse kinnistu omandamiseks. Lisaks arvestati ka sellega, et Pae tn 80 kinnistule on ehitatud turuhoone, mis on sihtotstarbelises kasutuses. Seal tegutsevad erinevad ettevõtjad ja nende äritegevuse säilitamine on oluline avalike huvide seisukohalt. Loodud on täiendavad töökohad ning laekuvad maksud riigile ja kohalikule omavalitsusele. Kaebaja ei ole avaldanud soovi selle kinnistu kasutamiseks mingil kindlal otstarbel ja ei ole kinnitanud ka endise omaniku AS XXXXXXXX-X soovi kasutada seda parkla ehituseks. Kinnistu võõrandamisel kaebajale kaotab AS XXXXX märkimisväärseid investeeringuid, mida ta on teinud selle kinnistu parendamiseks ja turuhoone ehitamiseks. 11. AS XXXXX vaidles kaebusele vastu ja palus jätta kaebuse rahuldamata. Kaebusest ei selgu kaebaja õiguste ja vabaduste rikkumine. Omanik on vaba oma omandit käsutama, kuni see ei riku teiste isikute õigusi. Asjaolu, et linna asemel on kinnistu omanikuks AS XXXXX, ei saa iseenesest rikkuda kaebaja õigusi. Ebavõrdselt saab kohelda vaid samas olukorras olevaid isikuid. Kaebusest ei nähtu, mis puutumus saab olla kaebaja ja AS XXXXX vahel, v.a naabriks olemine. Kaebaja ei ole seda kinnistut kasutanud, ta ei ole sinna investeerinud. AS-le XXXXX anti Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 13. detsembril 2004 kasutusluba ehitise kasutamiseks. Seega ei ole tegemist võrdses olukorras olevate isikutega. Kaebaja eelistamine oleks aga tähendanud ebavõrdset kohtlemist AS XXXXX suhtes. Väide põhjendamatust konkurentsieelisest on paljasõnaline. Konkurentsieeliste loomisega oleks olnud tegemist siis, kui linn ei oleks lubanud kaebajal pakkumist esitada või pakkumiste hindamisel oleks kasutatud ebaobjektiivseid kriteeriume. Kuna linn andis ehitisele nii ehitusloa kui ka kasutusloa, siis tekkis AS-l XXXXX usaldus, et turuhoone ehitamine kinnistule on õiguspärane. Turuhoone maksumus on 35 200 000 krooni ja seda ei ole kaebaja vaidlustanud. Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsusega tuvastati 24. detsembril 1999 sõlmitud maarendilepingu osalise muutmise kokkuleppe tühisus. Kuni 1. juulini 2002 kehtinud TsÜS § 66 lg 5 kohaselt peavad pooled tühise tehingu järgi saadu tagastama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu rahas. Sellest tulenevalt tekkis Tallinna linnal AS XXXXX ees rahaline kohustus tagastada kinnistule tehtud parendused või hüvitada nende maksumus. Kinnistu võõrandamisega AS-le XXXXX vabanes linn hüvitamise kohustusest. AS XXXXX pakkumisest sai linn kasu 6 300 000 + 35 200 000 = 41 500 000 krooni. Kaebaja pakkumisest oleks linn saanud kasu ainult 7 500 000 krooni. Valides soodsama pakkumise, ei loonud linn kellelegi konkurentsieeliseid. Linn ei ole rikkunud kaebaja ettevõtlusvabadust ja õigust võrdsele kohtlemisele. Väär on kaebaja väide, et turuhoone on ajutine ehitis. Ehitusloas ei määratud hoone likvideerimise tähtaega, samuti ei tulene ehitusloast, et hoone ehitatakse piiratud ajavahemikuks. Ka kasutusloas puuduvad viited hoone ajutise iseloomu kohta. 12. Tallinna Halduskohtu 20. aprilli 2005. a otsusega haldusasjas nr 3-2527/2004 jäeti kaebus rahuldamata. Otsuse põhjendused olid järgmised: 1) Pae tn 80 kinnistu hoonele antud ehitus- ja kasutusload on kehtivad; 2) Tallinna Linnavalitsuse 25. juuni 2003. a ettepanekule AS X.X.X. XXXXXX tähtajaks ei vastanud. Tema 10. ja 11. novembril 2004 esitatud ettepanekutest nähtuvalt oli tal võimalik teha omapoolseid pakkumisi kinnistu omandamiseks, kuid tema pakkumised olid ebajärjekindlad, vastuolulised ja linnale vähem soodsad. Linnavolikogu lähtus kinnistu otsustuskorras võõrandamisel objektiivsest kriteeriumist, et parimaks pakkumiseks on linnale majanduslikult kõige soodsam pakkumine. Linnavara otsustuskorras müümisega AS-le XXXXX ei loonud linn talle kui ettevõtjale põhjendamatuid konkurentsieeliseid AS X.X.X. XXXXXX ees; 3) AS X.X.X. XXXXXX ei avaldanud selgesõnaliselt kinnistu kasutamise eesmärki mingiks kindlaks otstarbeks. Samuti ei nähtu Pae tn 76 kinnistu endise omaniku AS XXXXXXXX-X soovi kasutada Pae tn 80 kinnistut parkla ehituseks. Seega AS X.X.X. XXXXXX ei põhjendanud, millist ettevõtlust ta soovib sellel kinnistul arendada, mis takistab ettevõtlusega tegelemist ja kuidas piirab ettevõtlusvabadust kinnistu võõrandamine AS-le XXXXX; 4) linnavolikogu otsustas võõrandada kinnistu AS-le XXXXX asjakohastel kaalutlustel, võttes arvesse, et kinnistu oli juba AS XXXXX kasutuses, kes investeeris ja ehitas sinna linna teadmisel ning heakskiidul avalikus kasutuses oleva kaubandushoone. Kinnistu võõrandamine koos sellel asuva hoonega mõnele teisele isikule oleks toonud kaasa kahjunõude esitamise linna vastu hoone maksumuse ulatuses. AS X.X.X. XXXXXX ei teinud kinnistu omandamiseks linnale sellist hinnapakkumist, mis peale kinnistu maksumuse oleks võimaldanud linnal katta ka tema vastu esitatavatest võimalikest nõuetest tulenevad kohustused. AS XXXXX pakkumine oli Pae tn 80 kinnistu võõrandamisel linnale majanduslikult kõige soodsam. Samuti võimaldas kinnistu võõrandamine AS-le XXXXX arvesse võtta avalikku huvi. Seega ei ole tegemist võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumisega; 5) AS-l X.X.X. XXXXXX võib olla huvi naaberkinnistu omandamiseks, kuid selle asjaolu hindamisel tuleb arvestada tema erahuvi kaalukust võrreldes avaliku huviga. Pae tn 80 kinnistule on juba ehitatud turuhoone, mida kasutatakse sihtotstarbeliselt. Seal tegutsevad kaubandus-, toitlustus- ja teenindusettevõtjad, kelle ettevõtluse säilimine on oluline avalike huvide seisukohalt. Lisaks linnaelanike teenindamisele on avalik huvi seotud ka täiendavate töökohtade loomise ja maksude laekumisega riigile ja kohalikule omavalitsusele; 6) vaidlustatud linnavolikogu otsusega ei rikuta AS X.X.X. XXXXXX õigusi ega piirata tema vabadusi. Tema subjektiivseid avalikke õigusi ei ole rikutud. Sellest tulenevalt ei kuulu rahuldamisele ka nõue ettekirjutuse tegemiseks linnavolikogu otsuse tagasitäitmiseks. 13. AS X.X.X. XXXXXX apellatsioonkaebuses Tallinna Ringkonnakohtule paluti halduskohtu otsus tühistada ja saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebust põhjendati järgmiselt: 1) kuna AS X.X.X. XXXXXX leidis, et tema õigusi rikuti, oleks pidanud halduskohus andma hinnangu ka haldusakti seaduslikkusele. Tõendite väär hindamine on toonud kaasa ebaõige kohtuotsuse; 2) ostjana vara võõrandamisel osalemise võimaldamiseks ei saa lugeda asjaolu, et apellant on omaalgatuslikult korduvalt saatnud linnale taotlusi, kaebusi, avaldusi ja ettepanekuid. Eeldusi nende rahuldamiseks ei loodud, sest avalikku enampakkumist välja ei kuulutatud. Otsuse tegemisel lähtuti ebavõrdsetest eeldustest, et AS-le XXXXX müüakse maa ilma hooneta, kuid apellandile tehakse ettepanek osta maa koos hoonega. Tulenevalt Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsusest on apellandil õigus eeldada, et taolist diferentseerimist ei tehta. Ringkonnakohtu otsusega kohustati andma Pae tn 80 kinnistu kasutusse arvestusega, et ennistada tuleb olukord, mis eelnes AS XXXXX poolt turuhoone ehitamisele. Vaidlustatud linnavolikogu otsusega eelistati alusetult AS-i XXXXX; 3) apellant ei eksitanud oma pakkumistega linna, sest linnavolikogu istungi protokollist ilmneb, et linnavolikogu sai üheselt aru ja lähtus apellandi tehtud pakkumisest 23 000 000 krooni. Nimetatud pakkumist ei arvestatud seetõttu, et see oli väiksem turuhoone maksumusest, mitte aga seetõttu, et volikogu poleks seda mõistnud; 4) AS XXXXX ja AS X.X.X. XXXXXX tegutsevad samal teenusturul, sest mõlemad tegelevad kauplemispindade kasutusse andmisega – AS XXXXX Pae tn 80 kinnistul ja apellant Pae tn 76 kinnistul. Kui apellant peab kauplemisega tegelemiseks soetama maa või seda rentima konkurentsitingimustes, siis AS-le XXXXX andis linn tasuta kasutada maa ja hiljem võimaldas maa välja osta soodustingimustel, s.t ilma konkursita ja olukorras, kus linna maale hoone ehitamisel ei olnud temal vaja läbida keerukat detailplaneeringuprotsessi. Ühele kaubandusega tegelevale ettevõttele luuakse soodustingimuste andmisega oma ettevõtluse arendamiseks konkurentsieelised võrreldes nende kaubandusega tegelejatega, kes ei saa linnalt soodustusi. Konkurentsieeliste loomisega takistatakse vaba ettevõtlust. Pae tn 80 kinnistul asub AS-i XXXXX ehitatud hoone, järelikult ei ole ettevõtjad võrdses olukorras. Vaatamata hoone olemasolule oleks tulnud kohelda pakkujaid võrdselt, st selliselt, nagu kinnistul hoonet ei asuks. Linnavara võõrandamisel ei saa luua eeliseid isikule, kes on püstitanud maale hoone ebaseaduslikult. Ehitusloa ja kasutusloa väljaandmine ei muuda õiguspäraseks asjaolu, et ehitusluba anti ajutise ehitise püstitamiseks. AS XXXXX ehitas maaga püsivalt ühendatud ja vähemalt 50-aastase elueaga massiivse turuhoone. Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsuse kohaselt ei saa kolmandale isikule välja antud ajutise ehitise püstitamiseks antud ehitusluba olla takistuseks haldusakti tagasitäitmisele. 14. Tallinna Ringkonnakohtu 14. juuni 2006. a otsusega rahuldati AS X.X.X. XXXXXX apellatsioonkaebus osaliselt. Ringkonnakohus tühistas halduskohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega tühistas Tallinna Linnavolikogu 11. novembri 2004. a otsuse nr 249. Muus osas jäeti kaebus rahuldamata. Otsust põhjendati järgmiselt: 1) linnavolikogu vaidlustatud otsuse õiguspärasuse hindamisel ei ole oluline välja selgitada täpset summat, mida AS X.X.X. XXXXXX oli valmis Pae tn 80 kinnistu eest tasuma. Oluline on see, et vara müüdi AS-le XXXXX väiksema summa eest, kui pakkus AS X.X.X. XXXXXX ja otsuse tegemisel eelistati AS-i XXXXX kaalutlusel, et temale vara võõrandamisel hoitakse ära linna vastu kahju hüvitamise nõude esitamine; 2) oluline ei ole ka asjaolu, kas otsustuskorras vara võõrandamisel anti apellandile selge võimalus oma lõpliku pakkumise esitamiseks või mitte. Linnavara võõrandamise kord ei näe ette piiranguid vara võõrandamiseks otsustuskorras. Ka juhul, kui sama vara omandamisest on huvitatud rohkem kui üks ostja, võib linnavara võõrandada otsustuskorras; 3) linnavolikogu vaidlustatud otsus on õigusvastane põhjusel, et otsuse tegemisel koheldi AS-i X.X.X. XXXXXX ja AS-i XXXXX ebavõrdselt ilma legitiimse põhjuseta. Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsusega tühistati Tallinna Linnavalitsuse 22. detsembri 1999. a korraldus nr 8099-k, millega pikendati Pae tn 80 kinnistu rendileping AS-ga XXXXX ja tehti linnavalitsusele ettekirjutus ennistada selle korralduse andmisele eelnenud olukord. Ringkonnakohus leidis, et rendilepingu muutmine oli tühine tehing. Seega ei antud Pae tn 80 kinnistut AS XXXXX kasutusse õiguslikul alusel. Ringkonnakohtu 31. jaanuari 2003. a määrusest oma 9. mai 2002. a otsuse selgitamiseks nähtub, et Pae tn 80 maatüki hoonestamiseks väljastatud ehitusluba ja selle alusel maale püstitatud ajutine hoone ei olnud tollases asjas kohtuvaidluse teemaks. Ringkonnakohtu 2002. a otsuse kohaselt AS-le XXXXX 10. augustil 2001 välja antud ehitusluba ajutise ehitise püstitamiseks ei saa olla takistuseks haldusakti tagasitäitmiseks. Ringkonnakohtu otsusega kohustati Tallinna Linnavalitsust ennistama vaidlustatud korralduse andmisele eelnenud olukord. Tallinna Linnavolikogu 11. novembri 2004. a otsuse nr 249 andmise ajal oli Pae tn 80 kinnistul ajutine hoone, mis püstitati kehtiva ehitusloa alusel tähtajaga kuni 10. august 2006. Linnavalitsus andis ehitusloa tingimustes, kus maad kasutati ilma õigusliku aluseta. Ringkonnakohtu 2002. a jõustunud kohtuotsusega leiti, et ajutise ehitise olemasolu ei saanud takistada maa rendilepingu tagasitäitmist. Rendileping oli sellest kohtuotsusest tulenevalt linna ja AS XXXXX vahel lõppenud 1999. a. Ehitusloa andmise ajal kehtis planeerimis- ja ehitusseaduse § 53 lg 1, mille kohaselt annab kohalik omavalitsus ehitusloa ehitise alustamiseks kinnisasja omanikule või isikule, kelle kasuks on seatud võõral maal ehitiste omamist võimaldav asjaõigus. Pae tn 80 kinnistule ajutise ehitise püstitamisel anti ehitusluba seda nõuet rikkudes; 4) linna poolt õigusvastaselt antud haldusaktid või õigusvastased toimingud ei tohi kaasa tuua isikute ebavõrdset kohtlemist. Avalikes huvides on küll võimalike riigivastutuse nõuete esitamise ärahoidmine või kahju hüvitamise kohustusest vabanemine, kuid see ei õigusta isikute ebavõrdset kohtlemist linnavara võõrandamisel. Ilma seadusliku põhjuseta isikute ebavõrdne kohtlemine linnavara võõrandamisel on selline kaalutlusõiguse rikkumine, mis toob kaasa vaidlustatud õigusakti õigusvastasuse; 5) asja lahendamisel ei ole oluline, kas AS X.X.X. XXXXXX näitas vara ostmise taotluse esitamisel eesmärki, milleks ta soovib kinnistut kasutada. Töökohtade loomine ja kaubandustegevus võib olla oluline avalik huvi, mille tõttu võib vara omandajaid kohelda erinevalt, kuid antud asjas linnavolikogu otsuse tegemisel ei tuvastanud, et AS X.X.X. XXXXXX nimetatud tegevusega Pae tn 80 kinnistul tegeleda ei kavatse. Hoonele ei olnud antud vara võõrandamise otsustamise ajaks tähtajatut kasutusluba ja ringkonnakohtu istungil väitis linnavolikogu esindaja, et ka AS-le XXXXX ei antud vara võõrandamise otsustamise ajal lubadust kasutusloa väljastamiseks ehitisele püsiva ehitisena. Seetõttu oleks ennatlik järeldada, et AS-le X.X.X. XXXXXX vara otsustuskorras müümisel oleks kahjustatud avalik huvi kinnistu kasutamiseks senisel otstarbel; 6) AS X.X.X. XXXXXX ja AS XXXXX ebavõrdse kohtlemise seaduslikuks põhjuseks ei olnud vaidlustatud otsuse tegemisel ka AS XXXXX õiguspärane ootus, et vara võõrandatakse temale. Temale ei antud lubadusi enne vara võõrandamist ajutise ehitise püstitamiseks antud ehitusloa alusel ehitatud hoone püsivaks kasutamiseks. Hoone kasutusluba anti alles 13. detsembril 2004, seega rohkem kui kuu aega pärast linnavolikogu vaidlustatud otsuse tegemist. Sellist ootust ei saanud tal tekkida ka Tallinna Ringkonnakohtu otsusest haldusasjas nr 2-3/273/04, millega kohustati Tallinna Linnavalitsust otsustama kasutusloa andmine. Ringkonnakohus ei näinud selles otsuses ette, et kasutusluba peab olema tähtajatu. Ajutise ehitise olemasolu ei loo õiguspärast ootust, et ajutise ehitise omanikule võõrandatakse ka ajutise ehitise alune maa; 7) AS X.X.X. XXXXXX taotles kaebuses lisaks linnavolikogu otsuse tühistamisele ka linnavolikogu otsuse tagasitäitmist, kuid ta ei täpsustanud, mida ta tagasitäitmise all silmas peab. Ringkonnakohus leiab, et linnavolikogu otsuse tagasitäitmisena tuleb mõista vara tagasinõudmist linna omandisse. Linnavolikogu otsuse tagasitäitmine saab toimuda üksnes juhul, kui vara võõrandamise leping oli tühine või kui kohus selle lepingu tühistab; 8) alates 1. juulist 2002 kehtiva TsÜS § 87 kohaselt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Seaduse mõttega vastuolus olev tehing ei ole tühine, kui seaduses puudub selge keeld tehingut teha (Riigikohtu 13. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-19-05). Linnavara võõrandamise kord ei näe ette, milliseid kaalutlusi võib arvestada ja milliseid mitte vara omandaja valikul. Seetõttu ei anna see säte alust linna ja AS XXXXX vahel sõlmitud võlaõigusliku lepingu ja asjaõiguslepingu, millega nähti ette Pae tn 80 kinnistu võõrandamine, tühisuse tuvastamiseks; 9) lepingu tühistamist ei saa nõuda halduskohtus. Vara võõrandamiseks sõlmitud leping on oma olemuselt tsiviilõiguslik leping. TsÜS § 90 lg 1 kohaselt võib tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu, seaduses sätestatud korras tühistada. Seadus võib sätestada muid aluseid, mille esinemise korral võib tehingu tühistada. Kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega saab halduskohus teha linnavolikogule ettekirjutuse, et see esitaks tsiviilkohtumenetluses hagi lepingu tühiseks tunnistamiseks ja vara väljanõudmiseks. Ringkonnakohus leidis, et ta ei näe TsÜS § 90 lg-st 1 tulenevalt sellise ettekirjutise tegemiseks alust, sest selline hagi oleks perspektiivitu. AS X.X.X. XXXXXX ei ole näidanud, et leping oleks tehtud eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu. Seetõttu jääb AS X.X.X. XXXXXX taotlus lepingu tagasitäitmise ettekirjutuse tegemiseks rahuldamata. Menetlusosaliste põhjendused Riigikohtus 15. Tallinna Linnavolikogu kassatsioonkaebuses palutakse tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta jõusse halduskohtu otsus. Kassatsioonkaebust põhjendatakse järgmiselt: 1) AS-le XXXXX väljastati 10. augustil 2001 Pae tn 80 turuhoone püstitamiseks ehitusluba. Ringkonnakohus andis otsuses hinnangu selle ehitusloa seaduslikkusele. Ehitusloa vaidlustamise ja selle õigusvastasuse tuvastamise tähtajad on möödunud. HKMS § 34 lg 2 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust apellatsioonkaebuse ja sellele esitatud vastuväidete piires. Käesolevas kohtumenetluses ei kuulatud linnavolikogu ära nende motiivide osas, mis on antud kohtuotsuse aluseks, s.o eelkõige linnavolikogu tegevuse seaduslikkusele hinnangu andmine seoses Pae tn 80 ehitusloa väljastamisega. Võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumist sai ringkonnakohus hinnata üksnes seoses vaidlustatud linnavolikogu otsusega ja sellele eelnenud haldusmenetlusega; 2) Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsusega kohustati linnavalitsust andma Pae tn 80 kinnistu kasutusse sellise arvestusega, et olukord, mis eelnes AS XXXXX poolt sellele maale hoone ehitamisele, tuleb ennistada. Tallinna Ringkonnakohus selgitas 31. jaanuari 2003. a määrusega seda ringkonnakohtu otsust. Määruse kohaselt ei olnud selle maatüki hoonestamiseks väljastatud ehitusluba ning selle ehitusloa alusel maale püstitatud hoone antud kohtuvaidluse teemaks, nende suhtes ei ole ringkonnakohus otsust langetanud ja selles osas ei saa ringkonnakohus selgitust anda. Seega leidis ringkonnakohus nüüd ekslikult, et ringkonnakohtu 31. jaanuari 2003. a määrusest nähtub, et selle maatüki hoonestamiseks välja antud ehitusluba ja selle alusel maale püstitatud ajutine hoone ei olnud selles asjas kohtuvaidluse teemaks ning selle kohaselt ei saa AS-le XXXXX välja antud ehitusluba ajutise ehitise püstitamiseks olla takistuseks haldusakti tagasitäitmiseks. Ekslik on, nagu oleks nimetatud määrusega kohustatud Tallinna linna nõudma Pae tn 80 kinnistu oma valdusesse tagasi, hoolimata ringkonnakohtu 9. mai 2002. a otsusele eelnenud selle kinnistuga seonduvatest õiguspärastest olukorra muutustest (ehitusloa väljastamine ja selle loa alusel hoone ehitamine); 3) ringkonnakohus leidis ebaõigesti, et linnavalitsus andis ehitusloa tingimustes, kus maad kasutati ilma õigusliku aluseta, millega rikuti PES § 53 lg-t 1. AS XXXXX püstitas ajutise ehitise õiguslikul alusel ja temal kui ehitise ajutisel omanikul on õiguspärane ootus eeldada, et talle antud ehitusluba jääb kehtima kuni loas märgitud tähtajani. Ehitusloa väljastamisel oli tal kehtiv maarendileping, samuti hoone projekt ja siis kehtisid ka projekteerimistingimused, mis hiljem annulleeriti. Ehitusloa väljastamise ajal kehtis PES § 53 lg 3, mille kohaselt on kohalikul omavalitsusel õigus ehitusluba tühistada, kui ehitust ei ole alustatud ühe aasta jooksul arvates ehitusloa väljaandmise päevast või kui ehitusloa taotlemisel on esitatud valeandmeid. Ehitusloa tühistamise aluste loetelu on ammendav; 4) tegemist ei ole võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumisega. Võrdse kohtlemise põhimõtte kohaselt käsitletakse ühetaoliselt kõiki isikuid ühtedes ja samades oludes ning samadel eeldustel. Ühetaoline kohtlemine peab olema tagatud ühesuguste asjaolude korral. Võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumisega on tegemist siis, kui ühesuguseid asjaolusid käsitletakse ilma nähtavate mõistlike põhjendusteta erinevalt. Võrdse kohtlemise põhimõtet pole rikutud, kui haldusorgani diskretsiooniline otsus rajanes kohtumenetluses tuvastamist leidnud asjaoludest tulenevatel asjakohastel kaalutlustel. AS XXXXX pakkumine Pae tn 80 kinnistu võõrandamisel oli linnale majanduslikult kõige soodsam ja linnavolikogu diskretsiooniline otsus rajanes kohtumenetluses tuvastamist leidnud asjaoludest tulenevatel asjakohastel legitiimsetel kaalutlustel. Kaalumisel võeti arvesse asjaolu, et kinnistu on AS XXXXX kasutuses ja ta on püstitanud sinna õiguslikul alusel avaliku kaubandushoone. Turuhoone püstitati ja kasutatakse kehtivate haldusaktide (ehitus- ja kasutusload) alusel. TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Turuhoone on kinnistuga püsivalt ühendatud ehitis ja ta on kinnistu oluline osa. Volikogu ei saanud võõrandada kinnistut ilma turuhooneta. Kinnistu võõrandamisel AS-le X.X.X. XXXXXX või mõnele teisele isikule oleks toonud kaasa kahjunõude linna vastu turuhoone maksumuse ulatuses. AS X.X.X. XXXXXX ei teinud linnale sellist hinnapakkumist, mis oleks sisaldanud peale kinnistu maksumuse ka kinnitust selle kohta, et ta võtab üle ka võimalikud kahjunõuded. 16. AS X.X.X. XXXXXX kassatsioonkaebuses palutakse muuta ringkonnakohtu otsus osas, millega jäeti rahuldamata kaebus haldusakti tagasitäitmise ettekirjutise tegemise nõudes ja teha selles osas uus otsus. Kassatsioonkaebust põhjendatakse järgmiselt. Ebaõige on, et ringkonnakohus analüüsis linnavara võõrandamise lepingu tühisust, lähtudes samadest kaalutlusvigadest, mis olid aluseks haldusakti tühistamisele. Haldusakti tagasitäitmise nõude rahuldamise võimalikkust saab analüüsida siis, kui haldusakt otsustatakse tühistada. Haldusakti tagasitäitmise tingib asjaolu, et sellist haldusakti enam juriidiliselt ei eksisteeri. Esineb olukordi, kus tagasitäitmine on võimatu, sest õiguslik olustik on muutunud pöördumatult. Antud asjas on vaja välja selgitada, kas haldusakti mitteeksisteerimise korral on võimalik taastada endine olukord. Ringkonnakohus eksis TsÜS § 87 ja § 90 kohaldamisel. Lähtuda tuleks olukorrast, kus linnavolikogu otsus on tühistatud ja seda ei ole. Kuid samas on olemas pooltevaheline leping, millega Tallinna linn müüs oma vara AS-le XXXXX. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 34 lg 1 kohaselt on munitsipaalomand vallale või linnale kuluv vara ja lg 2 kohaselt kehtestab selle vara valitsemise korra volikogu. Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997. a määrusega nr 8 kinnitati Linnavara võõrandamise kord. Selle korra p 10 kohaselt on linnavara võõrandamise otsustajaks kinnisvara puhul, samuti vallasvara puhul väärtusega üle 500 000 krooni ja teerajatiste puhul väärtusega üle 50 000 krooni ning aktsiate ja osade puhul linnavolikogu linnavalitsuse ettepanekul. Korra p 14 kohaselt peab linnavara võõrandamise otsus sisaldama järgmisi andmeid: linnavara nimetus, asukoht, põhinäitajad; linnavara võõrandamise õiguslik alus; linnavara võõrandamise viis; avaliku enampakkumise ja eelläbirääkimistega pakkumise puhul alghind ja maksetingimused; vajadusel müügi lisatingimused. Kui aga haldusakt on tühistatud, siis puudub kohaliku omavalitsuse üksusel pädeva isiku otsus (volitus) vara müügiks. Sellisel juhul puuduvad ka pädeva organi poolt kindlaks määratud vara müügi tingimused. Isik, kes linna nimel tehingu allkirjastas, ei omanud selleks volitusi, sest puudus pädeva organi otsus. TsÜS § 129 lg 1 kohaselt teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Ringkonnakohus oleks pidanud kohaldama seda sätet ja tuvastama Tallinna linna ja AS XXXXX vahelise ostu-müügitehingu tühisuse. Riigikohtu erikogu 20. detsembri 2001. a otsuses märgitakse, et halduskohtul ei ole takistusi avalik õigusliku vaidluse lahendamise käigus tuvastada tsiviilõigusliku lepingu tühisust. Võlaõigusliku tehingu tühisuse korral on kinnistusraamatu kanne kinnistu omaniku kohta ebaõige. Haldusakti tagasitäitmiseks peab Tallinna linn esitama avalduse kinnistusraamatu kande parandamiseks. 17. AS XXXXX kirjalikus vastuses Tallinna Linnavolikogu kassatsioonkaebusele nõustutakse linnavolikogu kaebusega. 18. AS X.X.X. XXXXXX kirjalikus vastuses Tallinna Linnavolikogu kassatsioonkaebusele vaieldakse kaebusele vastu ja leitakse, et selle motiivid ei anna alust ringkonnakohtu otsuse muutmiseks või tühistamiseks. Ringkonnakohus ei väljunud apellatsiooni piiridest ja ei ületanud pädevust. Kohus on asja sisuliselt lahendades analüüsinud just neid asjaolusid, mis omavad antud vaidluses tähtsust. Kuigi ehitusluba ei olnud selle vaidluse esemeks, ei tähenda see, et kohus ei või anda sellele hinnangut niivõrd, kuivõrd see on oluline antud vaidluse lahendamiseks. Pelgalt ehitusloa olemasolu ei saa õigustada linna ebaseaduslikku tegevust. Alalise ehitise püstitamise õigust ei olnud. Ehitusluba anti detailplaneeringuta. Ehitusloa andmisel ei olnud AS XXXXX maa omanik ja tema kasuks ei olnud seatud ka asjaõigust. Õige on ringkonnakohtu järeldus, et kuigi AS XXXXX püstitas sellel kinnistul turuhoone, ei saanud see asjaolu õigustada temale kinnistu müüki. Ringkonnakohus leidis õigesti, et hoone olemasolu ei saa olla takistuseks kinnistu võõrandamisel enampakkumisel kellelegi teisele. Kõiki asjaolusid arvesse võttes ei saa AS-l XXXXX olla rahalisi nõudeid linna vastu. Tallinna linn ja AS XXXXX teadsid, et alates 1999. a on nende tegevus kohtus vaidlustatud. 19. AS XXXXX kirjalikus vastuses AS X.X.X. XXXXXX kassatsioonkaebusele leitakse, et kaebus ei anna alust ringkonnakohtu otsuse muutmiseks. Haldusakti tagasitäitmine on antud juhul menetluslikult võimatu. Riigikohus peab tuginema asja lahendades ringkonnakohtu poolt tuvastatud asjaoludele. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud AS X.X.X. XXXXXX õigusi omandi- või kinnistusraamatu kannete suhtes. Kassaator ei ole viidanud materiaalseadusele, mis võimaldaks tagasitäitmist. Ta ei ole esitanud kohustamiskaebust ega toonud varasemates kohtumenetlustes välja, milles saab seisneda tagasitäitmine. Kassatsioonkaebusest jääb arusaamatuks, milles oleks pidanud seisnema tagasitäitmine ja kuidas saab haldusõiguslikult tagasi täita kahepoolset tsiviilõiguslikku lepingut, kehtivaid kandeavaldusi ja kuidas on võimalik haldusõiguslikult lõpetada omandit. Kassaator nõuab otsust, mis oleks vastuolus põhiseaduse §-ga 32 ja rikuks ühtlasi omanikule põhiseaduse §-ga 24 garanteeritud õigusi. Samas ta ei selgita, kuidas saab ühepoolne avaldus haldusakti tagasi täita ja kinnistusraamatu seisu muuta. Ta ei ole varasemalt lepingut ja kandeavaldust vaidlustanud. HKMS § 26 lg 1 kohaselt on halduskohtu ettekirjutus tagasitäitmiseks võimalik vaid tagasitäitmise võimalikkuse korral, kusjuures ära tuleb näidata tagasitäitmise viis. Õigusliku sisuta on väide, et linnal tuleb esitada avaldus kande parandamiseks. Ta ei ole varem palunud teha sellist kohustavat otsust, ta ei oma subjektiivset õigust kinnistusraamatu kannete suhtes, kohus ei ole tuvastanud tema õigusi kannete osas ja ta ei ole õigustloovaid kandeid vaidlustanud AÕS § 65 korras. Mitteomaniku ühepoolse avalduse alusel ei ole võimalik omaniku kasuks tehtud kannet muuta. AÕS § 65 kohaselt on kande muutmiseks vajalik selle isiku nõusolek, kelle õigusi parandamine puudutab. Kui see isik ei anna nõusolekut ühe kuu jooksul, on kande muutmist taotleval isikul õigus esitada hagi. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt saab tahteavaldust asendada kohtuotsus, kuid selleks on vajalik tsiviilkohtu otsust. Kinnisomandi üleandmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Müük on kahepoolne leping, seega on vajalik kahepoolne tahteavaldus. Kahepoolset lepingut ja kandeavaldust ei saa asendada ühepoolne haldusakt. Kassaator tugineb TsÜS §-s 87 sätestatud tehingu tühisusele. Tagajärjeks oleks TsÜS § 84 lg-s 1 sätestatud alusetu rikastumine. Alusetut rikastumist reguleerib VÕS § 1028. Sellest järeldub, et tegemist on tsiviilõigusliku vaidlusega ja kassaator ei saa olla tehingu pooleks ning kunagiseks omanikuks mitteoleva isikuna nõuda vara tagastamist linnale. Haldusorgan võib kasutada kaalutlusõigust ja otsustada, kas oma algse tahteavalduse muutmine ja selle tagajärgede tagasitäitmine on põhjendatud ja vajalik või mitte (Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-32-04). Müügileping tehti kahepoolse tahteavalduse alusel ja ühepoolne tahteavaldus omandi tagastamiseks on õiguslikult mittepädev. Kinnistusraamatu kande kustutamine tähendab omandi lõpetamist. Arvestades kaebuse piire, ei ole seni tõstatatud kannete õigusliku aluse ja lepingu kehtivuse küsimust. Tagasitäitmine tähendab omandi lõpetamist ja seda ei saa teha halduskohus. Halduskohus on pädev otsustama haldusakti seaduslikkuse üle. Pooltevahelisest tsiviilõigussuhtest tuleneva asjaolu tuvastamine on üldkohtu pädevuses. Pooltevaheline müügileping ja omandiõiguse üleandmine on tsiviilõiguslikud küsimused. Olemuselt tsiviilõiguslikud küsimused lahendatakse tsiviilkohtus. Tsiviilõigusliku lepingu tühisuse ja ebaõigete omandikannete küsimused lahendatakse tsiviilkohtus. Halduskohtu pädevuses ei ole omandi lõpetamine ja vara üleandmine ühest omandist teise või linna kohustamine sellise haldusakti väljaandmiseks. AS XXXXX lisab käesolevale vastusele kinnistusraamatu kande, millest on näha, et kinnistusraamatusse on kantud uue omanikuna OÜ XXXXXXX. See tõend tuleb võtta antud asja juurde, sest OÜ XXXXXXX kanti kinnistusraamatusse 4. juulil 2006, s.o pärast Tallinna Ringkonnakohtu 14. juuni 2006. a kohtuotsust. Uue omaniku näol ei ole tegemist menetlusosalisega ja temalt ei ole menetlusväliselt ning administratiivselt võimalik tagaselja omandit ära võtta või anda haldusakte, mis kohustaksid teda omandit ära andma. Kohtuotsuse täitmise võimatuseks on ka tagajärg, mida ei ole hiljem mõistlik kõrvaldada. Isegi kui haldusorgan teeks HMS § 85 lg-s 3 sätestatud ettekirjutuse, ei võimaldaks see AS-lt XXXXX ega uuelt omanikult omandit ära võtta. Kassaatoril ei ole üldse õigust nõuda tagasitäitmist, seda vähem veel teise isiku kasuks, sest puudub vastav seadus. Kassaator ei saa tehingu pooleks mitteoleva isikuna nõuda vara tagastamist. HMS § 69 lg 1 kohaselt tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistatud haldusakti alusel isikule üle antud asi, raha või muu soodustus tagastatakse või hüvitatakse eraõiguses alusetu rikastumise kohta käivate sätete kohaselt. Alusetu rikastumine saaks puudutada müügilepingu pooli, mitte aga kassaatorit. Kassaatoril ei ole õigus nõuda tagasitäitmist ka seetõttu, et ta esitas tühistamiskaebuse, mis peab olema seotud subjektiivsete õiguste rikkumisega. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt rikuti kassaatori õigust võrdsele kohtlemisele. Haldusaktiga ei ole kassaatorilt vara ära võetud. Tagasitäitmine ei saaks taastada kaebaja rikutud õigusi. Tagasitäitmise korral taasomandab Tallinna linn vara ja lõpeb praeguse omaniku omandiõigus. Kassaator ei ole omandisuhete osaline. Ta ei saa pretendeerida Pae tn 80 kinnistule ja selle lahutamatuks osaks olevale hoonele sõltumata haldusakti kehtivusest. Kui kassaatorile on tekitatud kahju ebaseadusliku haldusaktiga, siis kuulub see hüvitamisele riigivastutuse seaduse alusel. Kassaatori viited tehingu tühisusele on asjakohatud. Väär on tema seisukoht, mis puudutab TsÜS § 87. Puudub seadusega sätestatud keeld, sh seadusega sätestatud keeld tagajärje suhtes, sest Kohaliku omavalitsuse korralduse seadus annab kohalikule omavalitsusele pädevuse vara võõrandada. Linnavara võõrandati Linnavara võõrandamise korra alusel. Kassaator ei ole varasemas menetluses väitnud, et otsustuskorras müük oleks iseenesest ebaseaduslik või et linnal puudub selleks üldse pädevus. Ekslik on viide TsÜS §-le 129, sest see puudutab tsiviilõiguslikku tehingulist esindust. Volitusi kontrollis notar. Isegi kui volitus tuleneks haldusaktist, siis nii kaua, kui haldusakt kehtis, oli lepingule allakirjutanud esindajal volitus sõlmida leping. Tegemist on uue väitega, mis ei põhine ka ringkonnakohtu poolt tuvastatud asjaoludel. Kassaator ajab algusest peale segamini kehtetu ja tühistatud haldusakti. Ekslik on tema seisukoht, et juhul, kui kohus tühistab haldusakti, siis seda ei eksisteeri algusest peale. Vaidlustatud haldusakt eksisteerib ka praegu, sest ei ole jõustunud kohtuotsust. Haldusakt kehtib, kuni see on kehtetuks tunnistatud või tühistatud kohtu poolt. Haldusakti algusest peale kehtetus on ammendavalt loetletud HMS §-s 63 ja see puudutab haldusakti tühisust. Tühisuse aluseid antud asjas tuvastatud ei ole ja nendele alustele ei ole kassaator tuginenud. Riigikohtu halduskolleegiumi seisukoht 20. AS X.X.X. XXXXXX vaidlustas halduskohtus Tallinna Linnavolikogu 11. novembri 2004. a otsuse Pae tn 80 krundi otsustuskorras võõrandamise kohta põhjendusega, et linn lõi sellega AS-le XXXXX põhjendamatud konkurentsieelised AS X.X.X. XXXXXX ees, et see takistab temal tegeleda vaba ettevõtlusega ja rikuti võrdse kohtlemise põhimõtet. Halduskohus leidis, et linnavolikogu vaidlustatud otsusega ei rikuta AS X.X.X. XXXXXX õigusi ega piirata tema vabadusi. Ringkonnakohus leidis, et linnavolikogu otsuse tegemisel koheldi AS-i X.X.X. XXXXXX ja AS-i XXXXX ebavõrdselt ilma legitiimse põhjuseta. Riigikohtu halduskolleegium uurib, kas AS X.X.X. XXXXXX neid õigusi ja huvisid rikuti. 21. Riigikohtu halduskolleegium märgib kõigepealt, et käesolev kohtuvaidlus sai alguse sellest, et Tallinna Linnavalitsus otsustas anda Pae tn 80 linnamaa rendile. Selleks määras ta 11. septembri 1997. a korraldusega nr 3375-k kindlaks, et rendile andmine toimub avaliku suulise enampakkumisena ja tähtajaga 2 aastat, seejuures rentnikul ei ole õigust rajada maale maaga püsivalt ühendatud ehitisi. Linnavalitsuse 28. novembri 1997. a korraldusega nr 4757-k otsustati anda maa rendile AS-le XXXXX kui parimale pakkujale, ja 29. detsembril 1997 sõlmisid Tallinna linn ja AS XXXXX maarendilepingu kaheks aastaks, s.o kuni 29. detsembrini 1999. Seejärel pikendas Tallinna Linnavalitsus 22. detsembri 1999. a korraldusega nr 8099-k eelnimetatud maarendilepingut kuni 29. detsembrini 2009. Pae tn 80 kinnistu naabrid AS XXXXXXXX-X, kes osales enampakkumisel, ja X.X.X. XXXXX OÜ, kes ei osalenud enampakkumisel, vaidlustasid maarendilepingu pikendamise halduskohtus ja palusid sellega seoses tühistada Tallinna Linnavalitsuse 22. detsembri 1999. a korralduse nr 8099-k. Kaebajate huviks oli saada Pae tn 80 linnamaa nende kaubanduskeskuste teenindamiseks parklana ja seetõttu nad ei soovinud seal lahtist turgu, mis loodi ja tegutses seal AS XXXXX ettevõtlusena. Kohtuvaidluse tulemusena tühistas Tallinna Ringkonnakohus 9. mai 2002. a kohtuotsusega haldusasjas nr 3-197/02 Tallinna Linnavalitsuse vaidlustatud korralduse ja tegi linnavalitsusele ettekirjutuse ennistada korralduse andmisele eelnenud olukord. Seejuures tuvastas ringkonnakohus lepingu osas, et maarendilepingu pikendamise kokkulepe on tühine, sest selle sõlmimisel rikuti oluliselt seadust. Ringkonnakohus märkis lisaks seda, et ehkki AS-le XXXXX anti 10. augustil 2001 ehitusluba ajutise ehitise püstitamiseks Pae tn 80 maale, ei saa see ehitusluba olla takistuseks korralduse tagasitäitmiseks. Ringkonnakohus ei uurinud ega tuvastanud kohtumenetluses, kas selle ehitusloa alusel oli kohtuotsuse tegemise ajaks valmis ehitatud turuhoone ja ei märkinud otsuses, millisel viisil oleks pidanud linn täitma ettekirjutuse turuhoone olemasolu korral. Kuid ringkonnakohtu tehtud ettekirjutuse kohaselt oleks pidanud Tallinna Linnavalitsus nõudma Pae tn 80 maa oma valdusesse tagasi ja otsustama uuesti maa kasutusse andmise üle, kasutades selleks kaalutlusõigust. Seejuures oli linnavalitsusel võimalik anda maatükk kasutusse ka otsustuskorras või jätta maa edasi linna kasutusse. Linnavalitsus seda ringkonnakohtuotsust ei täitnud. Ringkonnakohtu 2002. a otsusest tulenes, et maarendilepingu muutmine oli tühine tehing ja leping Tallinna linna ja AS XXXXX vahel oli lõppenud tagasiulatuvalt 1999. aastal. Maa koos sinna ehitusloa alusel püstitatud turuhoonega jäi endiselt AS XXXXX kasutusse. Kuigi linnavalitsus jättis ringkonnakohtu otsuse täitmata, ei ole ka kaebuse esitaja AS X.X.X. XXXXXX pöördunud halduskohtusse, nõudmaks Tallinna linnalt ringkonnakohtu otsuse täitmist, et kaitsta oma rikutud õigusi või huvisid. 22. Riigikohtu halduskolleegium nendib, et käimasoleva kohtumenetluse ajal 26. oktoobril 2000 koostas Tallinna Linnaplaneerimise Amet AS-le XXXXX Pae tn 80 krundile projekteerimistingimused turuhoone projekteerimiseks arvestusega, et pärast rendilepingu lõppemist võiks hoone demonteerida. Seejärel andis Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet 10. augustil 2001 AS-le XXXXX ehitusloa Pae tn 80 kinnistule ajutise äri- ja turuhoone püstitamiseks tähtajaga kuni 5 aastat, s.o kuni 10. augustini 2006. Pärast ehitusloa saamist, 17. septembril 2001 Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet annulleeris projekteerimistingimused. Ehkki AS XXXXXXXX-X ja X.X.X. XXXXX taotlesid Pae tn 76, 78 ja 80 piirkonda hõlmava detailplaneeringu algatamist, detailplaneeringut ei kinnitatud ega kehtestatud. Ehitusluba anti AS-le XXXXX olukorras, kus detailplaneeringut ei olnud kehtestatud ja isikule, kes ei olnud maa omanik ning kelle kasuks tõenäoliselt ei olnud seatud ka võõral maal ehitise omamist võimaldavat asjaõigust. AS XXXXX ehitas turuhoone, mis oli alalise iseloomuga ja maaga püsivalt ühendatud. 13. detsembril 2004 andis Tallinna Linnaplaneerimise Amet kasutusloa Pae tn 80 kinnistul asuvale hoonele ja seal ei ole märgitud, et turuhoone oleks ajutine ehitis. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et Pae tn 80 hoonele antud ehitus- ja kasutusload on kehtivad. AS XXXXX püstitas turuhoone kehtiva ehitusloa alusel ja ehitusloa andmise ajal oli ka kehtiv maarendileping, samuti hoone projekt ja projekteerimistingimused, mis hiljem annulleeriti. Kaebaja AS X.X.X. XXXXXX ei ole pöördunud halduskohtusse ega vaidlustanud ehitusloast kinnipidamist, samuti ei ole ta vaidlustanud detailplaneeringu kehtestamata jätmist. Ehitusloa vaidlustamise ja selle õigusvastasuse tuvastamise tähtajad on käesolevaks ajaks möödunud. Ehitusluba ja selle alusel maale püstitatud hoone ei olnud ka 9. mai 2002. a ringkonnakohtu otsuses märgitud kohtuvaidluse teemaks. AS XXXXX püstitas ajutise ehitise asemel alalise ehitise, mistõttu tulnuks kõne alla turuhoone lammutamine. Lammutamise otsustuse tegemisel pidi linn kaaluma, kas 35 200 000 krooni maksva turuhoone lammutamine on põhjendatud. Halduskolleegium peab selle turuhoone lammutamist äärmuslikuks abinõuks, mis ei ole põhjendatud. 23. 11. novembril 2004 müüs Tallinna Linnavolikogu otsustuskorras Pae tn kinnistu AS-le XXXXX hinnaga 6 300 000 krooni, leides, et see on linnale majanduslikult kõige soodsam. Leping sõlmiti ja kinnistusraamatusse märgiti omanikuna AS XXXXX. AS XXXXX vastuses kassatsioonkaebusele väidetakse, et 1 kuu pärast ringkonnakohtu 14. juuni 2006. a kohtuotsust on 4. juulil 2006 kantud kinnistusraamatusse uue omanikuna OÜ Hexanor. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et AS XXXXX pakkumine Pae tn 80 kinnistu võõrandamisel oli kujunenud olukorras linnale majanduslikult kõige soodasam ja linnavolikogu hindas tekkinud olukorda õigesti. Kinnistu oli AS XXXXX kasutuses ja ta püstitas sinna õiguslikul alusel avaliku turuhoone. TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, s.h ehitised, mistõttu ei saanud volikogu võõrandada kinnistut ilma turuhooneta. Kinnistu võõrandamisel mõnele teisele isikule oleks kaasa toonud kahjunõude linna vastu turuhoone maksumuse ulatuses. Kuni 1. juulini 2002 kehtinud TsÜS § 66 lg 5 kohaselt pidid pooled tühise tehingu järgi saadu tagastama, selle võimatuse korral hüvitama saadu rahas. Sellest tulenevalt tekkis linnal kohustus tagastada kinnistule tehtud parendused või hüvitada nende maksumus. Kinnistu võõrandamisega AS-le XXXXX vabanes linn hüvitamise kohustusest. Tallinna linn andis AS-le X.X.X. XXXXXX võimaluse teha omapoolne soodsam pakkumine, kuid viimase tehtud pakkumine ei olnud linnale majanduslikult soodsam. Kinnistu võõrandamisega AS-le XXXXX ei loonud linn temale kui ettevõtjale põhjendamatuid konkurentsieeliseid AS X.X.X. XXXXXX ees. 24. Riigikohtu halduskolleegium märgib, et AS-l X.X.X. XXXXXX võib olla huvi naaberkinnistu omandamiseks, kuid selle asjaolu hindamisel ja kaalumisel pidi linn arvestama tema erahuvi kaalukust võrreldes avaliku huviga. Tallinna Linnavolikogu arvestas Pae tn 80 kinnistu võõrandamisel AS-le XXXXX sellega, et kinnistule on juba ehitatud linna teadmisel ja heakskiidul turuhoone, mis on avalikus kasutuses ja mida kasutatakse sihtotstarbeliselt, ning et ka ettevõtluse säilimine on oluline avalik huvi. AS X.X.X. XXXXXX ei ole hilisema kohtumenetluse käigus, pärast Pae tn 76 omandamist AS-lt XXXXXXXX-X, põhjendanud, millist ettevõtlust tema soovis Pae tn 80 kinnistul arendada ja kuidas takistab selle kinnistu võõrandamine AS-le XXXXX tema ettevõtlusvabadust. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et AS X.X.X. XXXXXX ettevõtlusvabadust ei ole rikutud. 25. Riigikohtu halduskolleegium leiab erinevalt ringkonnakohtust, et antud juhtumil ei rikutud ka võrdse kohtlemise põhimõtet. Võrdse kohtlemise põhimõtte kohaselt käsitletakse ühetaoliselt kõiki isikuid ühtedes ja samades oludes ning samadel eeldustel. Ühetaoline kohtlemine peab olema tagatud ühesuguste asjaolude korral. Võrdse kohtlemise rikkumisega on tegemist siis, kui ühesuguseid asjaolusid käsitletakse ilma nähtavate mõistlike põhjendusteta erinevalt. Võrdse kohtlemise põhimõtet pole rikutud, kui haldusorgani kaalutlusotsus rajanes kohtumenetluses tuvastamist leidnud asjaoludest tulenevatel asjakohastel kaalutlustel. Eeltoodust tulenevalt oli AS XXXXX pakkumine Pae tn 80 kinnistu võõrandamisel linnale majanduslikult kõige soodsam ja linnavolikogu diskretsiooniline otsus võõrandada kinnistu AS-le XXXXX rajanes kohtumenetluses tuvastamist leidnud asjaoludest tulenevatel asjakohastel ja legitiimsetel kaalutlustel. 26. Riigikohtu halduskolleegiumi arvates ei loodud vaidlustatud linnavolikogu otsusega AS-le XXXXX põhjendamatuid konkurentsieeliseid AS X.X.X. XXXXXX ees, ei takistatud AS X.X.X. XXXXXX ettevõtlusvabadust ega rikutud võrdse kohtlemise põhimõtet. Seetõttu ei olnud põhjendatud ka AS X.X.X. XXXXXX taotlus ettekirjutuse tegemiseks linnavolikogu otsuse tagasitäitmiseks. 27. Kassatsioonkaebuses taotleb AS X.X.X. XXXXXX linnavolikogu vaidlustatud otsuse tagasitäitmist TsÜS § 129 lg 1 alusel. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et nimetatud alus on ekslik, sest see puudutab tsiviilõiguslikku tehingulist esindust. Antud tehingu puhul kontrollis volitusi notar. Tegemist on uue väitega, mis esitati alles kassatsiooniastmes ja mis ei tugine ringkonnakohtu poolt tuvastatud asjaoludel. 28. Eeltoodu alusel kuulub Tallinna Linnavolikogu kassatsioonkaebus rahuldamisele ja AS X.X.X. XXXXXX kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 14. juuni 2006. a otsus haldusasjas nr 3-04-393 tuleb tühistada ja jõusse jätta Tallinna Halduskohtu 20. aprilli 2005. a otsus haldusasjas nr 3-2527/2004. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et halduskohtu otsuse põhjendustest tuleb jätta välja seisukoht, mille kohaselt olid AS X.X.X. XXXXXX pakkumised ebajärjekindlad ja vastuolulised. Linnavolikogu istungi protokollist ilmneb, et volikogu sai üheselt aru ja lähtus pakkumisest 23 000 000 krooni, kuid seda pakkumist ei arvestanud volikogu seetõttu, et see oli väiksem turuhoone maksumusest. 29. Tallinna Linnavolikogu ei ole menetluskulude hüvitamise taotlust esitanud. Tallinna Linnavolikogu kautsjon (maksjaks Elamumajandusamet) kuulub tagastamisele. AS X.X.X. XXXXXX kautsjon arvatakse riigituludesse. Tõnu ANTON Indrek KOOLMEISTER Harri SALMANN