Udtalelse afgivet af Indenrigs- og Sundhedsministeriet om en kommunes pligt til at rette henvendelse til tilbudsgiver ved uklarhed om rækkevidden af et forbehold/vilkår ved udbud af fast ejendom og om kommunens ret til at lægge vægt på, at et tilbud er vedlagt dokumentation for, at tilbudsgiver økonomisk er i stand til at opfylde købsaftalen (udbuds-bekendtgørelsens § 6, stk. 2).

Udtalelse afgivet af Indenrigs- og Sundhedsministeriet om en kommunes pligt til at rette henvendelse til tilbudsgiver ved uklarhed om rækkevidden af et forbehold/vilkår ved udbud af fast ejendom og om kommunens ret til at lægge vægt på, at et tilbud er vedlagt dokumentation for, at tilbudsgiver økonomisk er i stand til at opfylde købsaftalen (udbuds-bekendtgørelsens § 6, stk. 2).

Resumé

Resumé af Indenrigs- og Sundhedsministeriets afgørelse af 11. november 2003

8.

Andre udtalelser og afgørelser

Om en kommunes pligt til at rette henvendelse til tilbudsgiver ved uklarhed om rækkevidden af et forbehold/vilkår ved udbud af fast ejendom og om kommunens ret til at lægge vægt på, at et tilbud er vedlagt dokumentation for, at tilbudsgiver økonomisk er i stand til at opfylde købsaftalen (udbuds-bekendtgørelsens § 6, stk. 2).

Generelt udtalt, at en kommunalbestyrelse ved salg af kommunens faste ejendomme skal sælge til markedsprisen, dvs. den højeste pris der kan opnås i handel og vandel.

Kommunalbestyrelsen kan kun antage et tilbud, der er lavere end det højeste, hvis der herved varetages en saglig, kommunal interesse, jf. udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2.

Endvidere udtalt, at spørgsmålet om, hvorvidt en kommune efter udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2, kan antage et lavere tilbud end det højeste under henvisning til et vilkår eller forbehold i det højeste bud, må bero på et skøn over rækkevidden af vilkåret eller forbeholdet indeholdt i det højeste, afgivne tilbud samt en vurdering af, hvorvidt det ved valget mellem forskellige tilbudsgivere er lovligt at lægge vægt på det pågældende vilkår eller forbehold med den nærmere fastlagte rækkevidde.

Det antages i den forbindelse, at en kommune altid er berettiget til at tage kontakt til en tilbudsgiver med henblik på en afklaring af indholdet af et tilbud, herunder en uddybning af vilkår og forbehold m.v. for herved at kunne vurdere rækkevidden heraf.

Endvidere udtalt, at kommunen vil være forpligtet til at rette henvendelse til højestbydende med henblik på en afklaring af et vilkår eller forbehold m.v. i tilfælde, hvor betydningen af vilkåret eller forbeholdet kan give anledning til en sådan tvivl, at der ikke uden en sådan henvendelse til højestbydende vil kunne foretages en vurdering af rækkevidden af vilkåret eller forbeholdet.

På den baggrund var det i den konkrete sag Indenrigs- og Sundhedsministeriets opfattelse, at kommunen havde pligt til at rette henvendelse til højestbydende med henblik på en afklaring af rækkevidden af, at der efter tilbudsgiverens navn var tilføjet ”eller ordre”.

Ministeriet fandt således ikke, at det var i overensstemmelse med § 6, stk. 2, i udbudsbekendtgørelsen at afvise et tilbud under henvisning til, at der efter tilbudsgiverens navn var tilføjet ”eller ordre”, uden at have rettet henvendelse til tilbudsgiveren med henblik på afklaring af rækkevidden af tilføjelsen.

Ministeriet bemærkede i den forbindelse, at det vil været et sagligt kommunalt hensyn at lægge vægt på, at der ved det højeste bud er usikkerhed om, hvem der er køber af ejendommen, således at det ikke kan vurderes, om den pågældende køber har mulighed for at overtage ejendommen til den givne budsum og på de fastsatte vilkår.

Endvidere udtalt, at det følger af almindelige kommunalretlige grundsætninger, at kommunerne har en helt generel forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt.

En kommune er efter udbudsreglerne således ikke afskåret fra ved valget af tilbudsgiver at lægge vægt på, om der foreligger dokumentation for, at tilbudsgiver økonomisk er i stand til at opfylde købsaftalen.

Det er en betingelse herfor, at det i udbudsmaterialet eller på anden måde er gjort klart overfor tilbudsgiver, at en sådan dokumentation vil kunne tillægges betydning ved valget af tilbudsgiver, således at tilbudsgiver herved gives mulighed for at tage højde herfor.

En efterfølgende anmodning om en sådan dokumentation over for den person, der har afgivet tilbud, vil efter omstændighederne være tilstrækkelig.

På den baggrund udtalt, at såfremt højestbydende blev anmodet om en bankindeståelse for, at højestbydende økonomisk var i stand til at erhverve ejendommen, kunne kommunen lovligt sælge ejendommen til næsthøjestbydende, da det således var gjort højestbydende klart, at kommunen ville lægge vægt på en sådan dokumentation ved valget af tilbudsgiver.

Ministeriet fandt ikke tilstrækkeligt grundlag for at afvise, at kommunen ved et ejendomsmæglerfirma havde gjort dette klart for højestbydende.

(Indenrigs- og Sundhedsministeriets brev af 11. november 2003 til en borger – 1. kommunekontor, j.nr. 2003-2076/020-1)

Indenrigs- og Sundhedsministeriets brev af 11. november 2003 til en borger.

Ved brev af 22. november 2002 klagede De til Indenrigs- og Sundhedsministeriet over F Amtskommunes behandling af sag om salg af amtskommunens faste ejendom matr.nr.

XX, Y By, Z.

De oplyste i den forbindelse, at amtskommunen efter Deres opfattelse solgte ejendommen i strid med § 68 i lov om kommunernes styrelse og § 6, stk. 2, i bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme, idet F Amtskommune besluttede at sælge ejendommen til en tilbudsgiver, der ifølge Dem ikke var den højestbydende.

De oplyste endvidere, at De afgav det højeste købstilbud på ejendommen.

Indenrigs- og Sundhedsministeriet har nu afsluttet behandlingen af sagen.

Det er Indenrigs- og Sundhedsministeriets opfattelse, at det ikke var i overensstemmelse med § 6, stk. 2, i udbudsbekendtgørelsen, at F Amtskommune afviste Deres tilbud under henvisning til tilføjelsen ”eller ordre” uden at have rettet henvendelse til Dem med henblik på en afklaring af række-vidden af tilføjelsen.

Indenrigs- og Sundhedsministeriet finder imidlertid samlet set ikke fuldt tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at F Amtskommunes salg af ejendommen matr. nr. XX, Y By, Z, til næsthøjestbydende var i strid med udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2.

Ministeriet har således ikke fundet fuldt tilstrækkeligt grundlag for at afvise, at F Amtskommune ved ejendomsmæglerfirmaet D havde gjort det klart for Dem, at amtskommunen ved valget af tilbudsgiver ville kunne lægge vægt på dokumentation for, at De var i stand til at opfylde købsaftalen.

På denne baggrund har Indenrigs- og Sundhedsministeriet således ikke fundet fuldt tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at F Amtskommune handlede i strid med lovgivningen ved at lægge vægt på den manglende dokumentation.

Her følger en gennemgang af sagens baggrund og en nærmere begrundelse for Indenrigs- og Sundhedsministeriets opfattelse.

Sagsfremstilling

Det fremgår af sagen, at F Amtskommune ved annonce i en lokalavis den 17. juli 2002 udbød ejendommen matr.nr.

XX, Y By, Z, til salg gennem ejendomsmæglerfirmaet D.

Det fremgår af udbudsmaterialet, at ejendommen skulle overtages af køber den 1. november 2003, og at købstilbud skulle være indleveret senest den 20. september 2002 kl. 12.

Ved brev af 23. september 2002 oplyste ejendomsmæglerfirmaet D til F Amtskommune, at der var indkommet fire bud på ejendommen.

Det oplyses i brevet, at det højeste bud er 2.250.000 kr. (tilbudsgiver nr. 1), men at der for dette bud ikke foreligger økonomisk bekræftelse på købet af ejendommen, ligesom der ikke er advokatgodkendelse for handlens vilkår.

D gør opmærksom på, at disse forhold ikke er betinget i udbudsmaterialet.

Det oplyses tillige, at det næsthøjeste bud lyder på 2.201.000 kr. (tilbudsgiver nr. 2), og at der med dette bud følger en advokatgodkendelse af handelsvilkårene og en bankgodkendelse af ejerskiftefinansiering, hvilket efter D´s vurdering er betryggende.

Der gøres endelig i brevet opmærksom på, at overtagelsesdagen og bankgodkendelsen kan blive problematisk pr. 1. november 2002, alt efter hvornår amtskommunen træffer afgørelse om udbudssagen.

Det oplyses endelig, at tilbudsgiver nr. 1 er anmodet om at fremskaffe dokumentation for, at hun økonomisk kan godkendes til det afgivne bud.

Sagen vedrørende salget af ejendommen blev behandlet på et møde i F Amtskommunes økonomiudvalg den 30. september 2002.

Om tilbudene fremgår følgende af sagsfremstillingen til sagens behandling

”Tilbud nr. 1 er det højeste, men som anført afgivet af A ell. ordre, d.v.s. at tilbudsgiver ikke nødvendigvis selv vil erhverve ejendommen, men forbeholder sig at videreoverdrage denne.

Herudover oplyser ejendomsmægleren, at tilbudsgiver nr. 1 er anmodet om økonomisk bekræftelse på sin mulighed for at erhverve ejendommen for det afgivne bud.

Sådan dokumentation er uagtet anmodningen p.t. ikke fremkommet.

Næsthøjeste tilbud (nr. 2) på 2.201.000 kr. er vedlagt såvel advokatgodkendelse af handelsvilkårene som bekræftelse fra Danske Bank vedr. finansiering af handlen, dog forudsat Realkredit Danmarks bekræftelse af ejendommen som belåningsegnet ud fra den tilbudte købspris.

I h.t. § 6, stk. 2, i ovennævnte bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af (amts)kommunens faste ejendomme, kan salg ske til en tilbudsgiver, der ikke har afgivet højeste købstilbud, såfremt der herved varetages en saglig, amtslig interesse.

Da tilbud nr. 1 – uagtet at det nominelt er 49.000 kr. højere end tilbud nr. 2 – ikke økonomisk er dokumenteret, og ejendommen via ”ordreklausulen” forbeholdes videreoverdraget med deraf følgende risiko for manglende og/eller forsinket gennemførelse, må tilbud nr. 2 efter omstændighederne anses for det for amtet bedste, idet en manglende gennemførelse vedr. købstilbud nr. 1 vil medføre fornyet salgsudbud, yderligere mægleromkostninger og forsinkelse vedr. salgsprovenuets indbetaling til amtet. ….”

Økonomiudvalget traf beslutning om at indstille over for amtsrådet, at tilbud nr. 2 blev accepteret, og at de øvrige tilbud som konsekvens deraf blev afslået.

På amtsrådets møde den 10. oktober 2002 tiltrådte amtsrådet økonomiudvalgets indstilling om accept af tilbud nr. 2.

Ved telefax af 11. oktober 2002 til F Amtskommune meddelte advokat B følgende

”Som advokat for A skal jeg hermed meddele, at min klient ved licitation med frist den 20. september d.å. erhvervede ovennævnte ejendom som højestbydende.

Dags dato er det telefonisk meddelt min klient, at ejendommen til trods vil blive afhændet til anden bydende.

Naturligvis er udbyder forpligtet til at afhænde ejendommen til min klient som højestbydende.

Køber er herefter alene min klient, idet min klient frafalder det i tilbudet anførte f.s.v.a. ”eller ordre”.”

I en telefax fremsendt samme dag oplyste De bl.a., at De fortsat afventer instruktioner om, hvor deponeringen skal foretages.

Ved telefax af 14. oktober 2002 anmodede F Amtskommune om en skriftlig redegørelse fra D vedrørende telefaxer af 11. oktober 2002 fra Deres advokat og Dem.

Ved telefax af 14. oktober 2002 til F Amtskommune oplyste ejendomsmæglerfirmaet D, at D ved en fejl på dagen for budfristen havde oplyst, hvem den højestbydende var.

D oplyste tillige, at D samme dag tog kontakt til Dem med henblik på fremskaffelse af en bankindeståelse på det tilbudte beløb mandag eller tirsdag i den følgende uge.

Det blev oplyst overfor Dem, at amtskommunen formentlig ønskede en bankindeståelse.

D oplyste, at De ikke reagerede på anmodningen efterfølgende.

D oplyste endelig, at D på intet tidspunkt havde bekræftet over for Dem, at De havde fået ejendommen, og at Danbolig ikke havde anmodet Dem om at deponere.

Ved brev af 22. oktober 2002 til F Amtskommune oplyste De, at De fortsat afventede tilbagemelding om, hvor deponering skulle finde sted, da De fortsat gik ud fra, at De var køber af ejendommen.

Ved brev af 28. oktober 2002 til advokat B oplyste F Amtskommune, at amtskommunen havde accepteret at sælge ejendommen matr.nr. 2 XX, Y By, Z, til en anden tilbudsgiver end deres klient, idet dette andet tilbud efter amtskommunens opfattelse var mere fordelagtigt.

Amtskommunen henviste i den forbindelse til telefonsamtale mellem Dem og D af 11. oktober, hvor det tillige blev oplyst, at det var besluttet at sælge ejendommen til anden side.

Amtskommunen oplyste tillige, at amtskommunens accept blev meddelt den anden tilbudsgiver den 11. oktober 2002, således at der på dette tidspunkt forelå en endelig og bindende aftale om amtskommunens overdragelse af nævnte ejendom til denne anden tilbudsgiver.

Kopi af dette brev blev tillige sendt til Dem.

Det fremgår af F Amtskommunes telefonnotat af 30. oktober 2002, at De samme dag tog telefonisk kontakt til amtskommunen med henblik på at få oplyst, hvorfor ejendommen ikke var solgt til Dem som højestbydende.

Det blev i den forbindelse oplyst, at amtskommunen havde vurderet de indkommende tilbud og havde lagt vægt på, at tilføjelsen ”eller ordre” i Deres tilbud havde givet amtskommunen anledning til og grundlag for at vælge et andet tilbud.

Det fremgår tillige af telefonreferatet, at det blev oplyst over for dem, at Deres frafald af ”eller ordre” først var modtaget dagen efter amtsrådets beslutning om at acceptere et andet tilbud.

Det fremgår endelig af telefon-referatet, at det blev oplyst over for Dem, at amtskommunen ikke må forhandle med tilbudsgiverne.

Ved brev af 19. november 2002 klagede De til F Amtskommune over amtskommunens beslutning om at sælge ejendommen til en anden end Dem.

De anmodede i denne forbindelse om en udførlig forklaring på, hvilken saglig kommunal interesse, der blev varetaget ved salget til laverebydende.

De stillede i brevet krav om, at ejendommen blev solgt til Dem som højestbydende.

Ved brev af 22. november 2002 klagede De til Indenrigs- og Sundhedsministeriet over F Amtskommunes behandling af sagen.

De anførte i den forbindelse, at amtskommunen efter Deres opfattelse har afhændet ejendommen i strid med § 68 i lov om kommunernes styrelse og § 6, stk. 2, i bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme, idet F Amtskommune besluttede at sælge den omhandlede ejendom til en tilbudsgiver, der ifølge Dem ikke var den højestbydende.

De anførte endelig, at De afgav det højeste købstilbud på ejendommen.

De anmodede endvidere ministeriet om at rette henvendelse til tinglysningskontoret ved Retten i Helsingør med henblik på, at tinglysningen af salget af den pågældende ejendom sættes i bero.

Ved brev af 27. november 2002 til advokat B oplyste F Amtskommune følgende

”Ved salget af nævnte ejendom har Amtet søgt at varetage to saglige, kommunale interesser.

Dels har Amtet søgt at opnå den mest gunstige salgspris for ejendommen.

Dels har Amtet søgt at sikre, at den, til hvem ejendommen skal overdrages, også har mulighed for at opfylde de for overdragelsen fastsatte vilkår og dette så betids, at ejendommens overdragelse kunne berigtiges inden den fastsatte overtagelsesdag, den 1. november 2002.

Det bud, som Deres klient har givet på ejendommen, lyder på kontant kr. 2.250.000,00.

Det bud, som Amtet har accepteret, lyder på kontant kr. 2.201.000,00 svarende til kr. 49.000,00 under det af Deres klient afgivne tilbud.

Det af Deres klient afgivne tilbud er afgivet af Deres klient eller ordre.

Ved angivelsen af ”eller ordre” har Deres klient tilkendegivet, at tilbuddet ikke nødvendigvis er afgivet på egne vegne, ligesom angivelsen ”eller ordre” også kan være udtryk for, at Deres klient forinden ejendomsoverdragelsens endelige gennemførelse har forbeholdt sig retten til at videreoverdrage ejendommen til tredjemand.

Uanset hvorledes angivelsen ”eller ordre” skal forstås, medfører angivelsen ”eller ordre” efter Amtets opfattelse en risiko for, at ejendomsoverdragelsen ville blive forsinket, eller at ejendomsoverdragelsen ikke kunne blive gennemført.

Det tilbud, som Amtet har accepteret, indeholder ikke angivelsen ”eller ordre”, hvorfor der ikke for så vidt angår dette tilbud var noget tvivl om, til hvem ejendommen skulle overdrages.

Med det tilbud, som Amtet accepterede, var vedlagt såvel en advokatgodkendelse af handelsvilkårene som bekræftelse fra Danske Bank med hensyn til købernes mulighed for finansiering af ejendommen.

På baggrund heraf vurderede Amtet, at der i relation til dette tilbud var vished for, at ejendomsoverdragelsen kunne gennemføres inden den fastsatte overtagelsesdag, den 1. november 2002, samt på de for ejendomsoverdragelsen fastsatte vilkår.

Under hensyntagen til den ovenfor angivne usikkerhed i relation til angivelsen af ”eller ordre” i det af Deres klient afgivne bud, hvilken usikkerhed ikke gør sig gældende for det af Amtet accepterede bud, samt den ovenfor beskrevne sikkerhed for dels en rettidig gennemførelse af ejendomsoverdragelsen, dels at køberne også i økonomisk henseende havde mulighed for at erhverve ejendommen på de fastsatte vilkår, var det Amtets opfattelse, at det tilbud, som Amtet har accepteret, ud fra en samlet vurdering var bedre og mere fordelagtigt for Amtet end Deres klients tilbud.

Ved Amtets beslutning om salg af ejendommen til anden side end Deres klient har Amtet således varetaget en saglig, kommunal interesse.”

Amtskommunen oplyste desuden, at frafaldet den 11. oktober 2002 af angivelsen ”eller ordre” er afgivet efter amtskommunens accept af tilbudet fra den anden tilbudsgiver, og at ejendommen således allerede på tidspunktet for frafaldet var solgt til anden side.

På baggrund af Deres klage af 22. november 2002 rettede Indenrigs- og Sundhedsministeriet den 3. december 2002 telefonisk henvendelse til F Amtskommune med anmodning om oplysninger om, hvorvidt beslutningen om salg af den omhandlede ejendom var meddelt den tilbudsgiver, hvis bud var accepteret af amtskommunen.

Ved telefax af 3. december 2002 fremsendte F Amtskommune en del af sagens akter.

Det fremgår heraf, at F Amtskommune den 11. oktober 2002 og igen den 28. oktober 2002 accepterede købstilbuddet fra en anden tilbudsgiver end Dem vedrørende den omhandlede ejendom.

Ved brev af 23. december 2002 til Deres advokat B oplyste Indenrigs- og Sundhedsministeriet, at ministeriet havde lagt til grund, at beslutningen om at antage et andet tilbud end Deres var bragt til udførelse, idet F Amtskommune den 11. oktober 2002 og igen den 28. oktober 2002 havde orienteret den valgte tilbudsgiver om amtsrådets beslutning om at antage den pågældendes købstilbud.

Ministeriet fandt på baggrund heraf ikke grundlag for at suspendere F Amtsråds beslutning om at antage et andet tilbud vedrørende den omhandlede ejendom end Deres tilbud.

Ministeriet anmodede samtidig hermed F Amtsråd om en udtalelse om sagen samt kopi af sagens akter.

Ved brev af 7. februar 2003 meddelte F Amtskommune, at amtskommunen ved at sælge ejendommen til næsthøjestbydende varetog en saglig kommunal interesse.

Af brevet fremgår følgende om dette spørgsmål

”Ved Amtets beslutning om at sælge ejendommen til den næsthøjestbydende varetog Amtet nogle saglige, kommunale interesser, idet Amtet ved salg af ejendommen til næsthøjestbydende dels har søgt at opnå den efter omstændighederne mest gunstige salgspris for ejendommen, dels har søgt at sikre, at den, til hvem ejendommen overdrages, også har mulighed for at opfylde de til overdragelsen fastsatte vilkår og dette så betids, at ejendommens overdragelse kunne berigtiges inden den fastsatte overtagelsesdag, den 1. november 2002.

Der henvises i den forbindelse til det anførte i Amtets brev af 27. november 2002 til advokat Jan Levin. (…)

Det er Amtets opfattelse, at de interesser, som Amtet har søgt at varetage ved salget af ejendommen til en anden end den højestbydende, er at anse for saglige, kommunale interesser.

Ligeledes er det Amtets opfattelse, at det skøn, som Amtet har udøvet ved beslutningen om at sælge ejendommen til en anden end den højestbydende, er udøvet inden for de rammer, som Amtet kan agere indenfor.

På denne baggrund er det Amtets opfattelse, at lovligheden af Amtets beslutning om at sælge ejendommen til en anden end den højestbydende ikke kan anfægtes.

Salget af den omhandlede ejendom er endelig gennemført.

Køberne til ejendommen har således til Amtet betalt den aftalte købesum, ligesom køberne har fået tinglyst adkomst til ejendommen.

Da køberne har fået tinglyst adkomst til ejendommen, er det Amtets opfattelse, at Amtets beslutning om at sælge ejendommen til en anden end den højestbydende ikke kan annulleres, idet væsentlige hensyn til køberne af ejendommen – og dermed til private interesser – taler for ikke at annullere Amtets beslutning om salg af ejendommen, jfr. § 61, stk. 1, 3. pkt. i lov om kommunernes styrelse.

I øvrigt skal det for god ordens skyld bemærkes, at annullation af en af Amtet truffet beslutning kan alene ske, såfremt der ikke foreligger nogen rimelig tvivl om, at beslutningen er truffet i strid med lovgivningen, og at der efter Amtets opfattelse ikke foreligger en sådan fornøden klarhed for at anse beslutningen for truffet i strid med lovgivningen.”

Ved brev af 21. februar 2003 anmodede Indenrigs- og Sundhedsministeriet om Deres eventuelle supplerende oplysninger i sagen.

Ved brev af 1. april 2002 oplyste De, at F Amtskommune ved at sælge til en laverebydende ikke har varetaget en saglig kommunal interesse, og at et lavere bud end Deres ikke kan siges at være den mest gunstige salgspris.

For så vidt angår amtskommunens anbringende vedrørende sikring af handlens gennemførelse anførte De, at der ikke var grund til at antage, at De ikke skulle kunne opfylde de for overdragelsen fastsatte vilkår.

De understregede i den forbindelse, at overtagelsesdagen efter Deres bud var 1. november 2002, og at De gentagne gange forsøgte at foretage fornøden deponering i henhold til salgsbetingelserne.

De gjorde gældende, at der således var tale om magtfordrejning.

De anførte desuden, at De den 19. september 2002 blev ringet op af ejendomsmæglerfirmaet D, der oplyste, at De var højestbydende og skulle sørge for at have det deponerede beløb på 135.000 kr. klar.

De oplyste i den forbindelse, at De herefter rykkede både telefonisk og skriftligt den 22. oktober 2002 for instruktion for, hvordan deponeringen skulle ske.

De oplyste i brevet yderligere, at amtskommunen først ultimo oktober 2002 meddelte Dem, at ejendommen var solgt til laverebydende.

De antager, at årsagen til dette sene meddelelsestidspunkt var at forsinke en eventuel indsigelse, således at salget ikke kunne omstødes.

Ved Deres telefoniske henvendelse den 1. juli 2003 oplyste Indenrigs- og Sundhedsministeriet, at sagen fortsat var under behandling i ministeriet.

De anmodede i denne forbindelse om, at ejendomsmæglerfirmaet D redegørelse af 14. oktober 2002 blev sendt til Dem, således at De fik mulighed for at forholde Dem til oplysningerne heri.

Redegørelsen blev samme dag sendt til Dem.

Ved brev af 25. juli 2003 har De oplyst, at det ikke er i overensstemmelse med sandheden, at ejendomsmæglerfirmaet D i brevet af 14. oktober 2002 oplyser, at De blev anmodet om at have en bankindeståelse for budsummen klar den efterfølgende mandag eller tirsdag.

De har i den forbindelse anført, at De hverken af ejendomsmæglerfirmaet D eller F Amtskommune er blevet anmodet om en bankindeståelse for budsummen.

De har desuden gentaget, at de den 19. september 2002 blev ringet op af ejendomsmæglerfirmaet D, hvor De blev meddelt, at De som højestbydende havde fået ejendommen og skulle sørge for at have det deponerede beløb klar.

De har i den forbindelse anført, at De netop flere gange rykkede for oplysninger om, hvordan deponeringen skulle ske.

Indenrigs- og Sundhedsministeriets udtalelse

Det tilsyn, som Indenrigs- og Sundhedsministeriet udøver over for amtskommunerne, er et retligt tilsyn.

Tilsynet omfatter kun spørgsmål om, hvorvidt der er sket en tilsidesættelse af den lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder, herunder offentligretlige retsgrundsætninger, jf. § 61 i lov om kommunernes styrelse (lovbekendtgørelse nr. 629 af 29. juni 2001).

De kommunale tilsynsmyndigheder kan således ikke tage stilling til, om amtskommunernes sagsbehandling er rimelig eller hensigtsmæssig, eller til spørgsmål vedrørende skønsudøvelse, så længe skønnet udøves inden for de rammer, der er fastsat i lovgivningen.

§ 68, stk. 1, i lov om kommunernes styrelse har følgende ordlyd

”Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud.

Indenrigsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud.”

Formålet med reglerne om offentligt udbud i forbindelse med salg af kommunale ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom.

Muligheden for at modtage købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud.

Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod en kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber.

I henhold til styrelseslovens § 68, stk. 1, er der i bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1999 (udbudsbekendtgørelsen) fastsat nærmere regler om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme.

Udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2, har følgende ordlyd

”Salg til en tilbudsgiver, der ikke har afgivet det højeste købstilbud, kan ske, såfremt der herved varetages en saglig, kommunal interesse.”

En kommunalbestyrelse skal ved salg af kommunens faste ejendomme sælge til markedsprisen, dvs. den højeste pris der kan opnås i handel og vandel.

Kommunalbestyrelsen kan kun antage et tilbud, der er lavere end det højeste, hvis der herved varetages en saglig, kommunal interesse, jf. udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2.

Spørgsmålet om, hvorvidt en kommune efter udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2, kan antage et lavere tilbud end det højeste under henvisning til et vilkår eller forbehold i det højeste bud, må bero på et skøn over rækkevidden af vilkåret eller forbeholdet indeholdt i det højeste, afgivne tilbud samt en vurdering af, hvorvidt det ved valget mellem forskellige tilbudsgivere er lovligt at lægge vægt på det pågældende vilkår eller forbehold med den nærmere fastlagte rækkevidde.

Det antages i den forbindelse, at en kommune altid er berettiget til at tage kontakt til en tilbudsgiver med henblik på en afklaring af indholdet af et tilbud, herunder en uddybning af vilkår og forbehold m.v. for herved at kunne vurdere rækkevidden heraf.

Det er endvidere Indenrigs- og Sundhedsministeriets opfattelse, at kommunen vil være forpligtet til at rette henvendelse til højestbydende med henblik på en afklaring af et vilkår eller forbehold m.v. i tilfælde, hvor betydningen af vilkåret eller forbeholdet kan give anledning til en sådan tvivl, at der ikke uden en sådan henvendelse til højestbydende vil kunne foretages en vurdering af rækkevidden af vilkåret eller forbeholdet.

Det fremgår af sagen, at F Amtsråd ved valget af tilbudsgiver bl.a. har lagt vægt på, at tilbudsgiveren ifølge Deres tilbud var tilføjet ”eller ordre”, og at virkningen heraf efter amtskommunens opfattelse var, at tilbuddet ikke nødvendigvis var afgivet på egne vegne, eller at De forinden ejendomsoverdragelsens endelige gennemførelse forbeholdt Dem ret til at videreoverdrage ejendommen.

Dette ville efter amtskommunens opfattelse eventuelt kunne forsinke gennemførelsen af handlen eller medføre, at ejendomsoverdragelsen ikke kunne gennemføres.

Det er Indenrigs- og Sundhedsministeriets opfattelse, at betydningen af, at tilbudsgiveren ifølge Deres tilbud var anført som Dem ”eller ordre”, kunne give anledning til en sådan tvivl, at rækkevidden af vilkåret ikke uden en henvendelse til Dem eller Deres advokat kunne vurderes.

Ministeriet skal i den forbindelse bemærke, at det vil være et sagligt kommunalt hensyn at lægge vægt på, at der ved det højeste bud er usikkerhed om, hvem der er køber af ejendommen, således at det ikke kan vurderes, om den pågældende køber har mulighed for at overtage ejendommen til den givne budsum og på de fastsatte vilkår.

Det er således ministeriets opfattelse, at det ikke på baggrund af Deres tilbud kunne afgøres, om hensigten med den valgte tilføjelse var at tage forbehold for, at en anden end Dem kunne stå som køber af den omhandlede ejendom, ligesom det ikke kunne vurderes, om dette i givet fald ville have økonomisk betydning for Deres tilbud.

Det er på denne baggrund ministeriets opfattelse, at F Amtskommune havde pligt til at rette henvendelse til Dem med henblik på en afklaring af tilføjelsen ”eller ordre” i Deres tilbud.

Ministeriet finder således ikke, at det var i overensstemmelse med § 6, stk. 2, i udbudsbekendtgørelsen at afvise Deres tilbud under henvisning til tilføjelsen ”eller ordre” uden at have rettet henvendelse til Dem med henblik på en afklaring af rækkevidden af tilføjelsen.

Det bemærkes i den forbindelse, at en sådan afklaring kunne have været foretaget fra den 20. september 2002, som var fristen for afgivelse af tilbud.

Det fremgår endvidere af sagen, at F Amtsråd ved valget af tilbudsgiver har lagt vægt på, at De af ejendomsmæglerfirmaet D var anmodet om en økonomisk bekræftelse på Deres mulighed for at erhverve ejendommen for det afgivne bud, og at en sådan dokumentation ikke var modtaget forud for amtsrådets møde den 10. oktober 2002.

Amtsrådet har endvidere lagt vægt på, at tilbuddet fra næsthøjestbydende var vedlagt såvel en advokatgodkendelse af handelsvilkårene som en bekræftelse fra en bank vedrørende finansiering af handlen, idet bekræftelsen var forudsat kreditforeningens bekræftelse af ejendommen som belåningsegnet ud fra den tilbudte købspris.

Det følger af almindelige kommunalretlige grundsætninger, at kommunerne har en helt generel forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt.

Det er i den forbindelse Indenrigs- og Sundhedsministeriets opfattelse, at en kommune ikke efter udbudsreglerne er afskåret fra ved valget af tilbudsgiver at lægge vægt på, om der foreligger dokumentation for, at tilbudsgiver økonomisk er i stand til at opfylde købsaftalen.

Det er imidlertid efter Indenrigs- og Sundhedsministeriets opfattelse en betingelse herfor, at det i udbudsmaterialet eller på anden måde er gjort klart overfor tilbudsgiver, at en sådan dokumentation vil kunne tillægges betydning ved valget af tilbudsgiver, således at tilbudsgiver herved gives mulighed for at tage højde herfor.

En efterfølgende anmodning om en sådan dokumentation over for den person, der har afgivet tilbud, vil efter omstændighederne være tilstrækkeligt.

Ministeriet skal i den forbindelse bemærke, at der efter sagens akter foreligger modstridende oplysninger om, hvorvidt De er blevet anmodet om dokumentation for, at De økonomisk var i stand til at opfylde købsaftalen.

Det fremgår således af ejendomsmæglerfirmaet D´s brev af 23. september 2002 til F Amtskommune, at De som tilbudsgiver nr. 1 er anmodet om ”at fremskaffe dokumentation for, at hun økonomisk kan godkendes til det afgivne bud”.

Det fremgår desuden af ejendomsmæglerfirmaets telefax af 14. oktober 2002 til F Amtskommune, at D kontaktede Dem den 20. september 2002 med henblik på, at De ”som højestbydende burde fremkomme med en bankindeståelse på det tilbudte beløb mandag/tirsdag den efterfølgende uge”.

Det fremgår tillige af telefaxen, at det blev oplyst over for Dem, ”at amtet formentlig ville have en bankindeståelse for, at hun kunne købe ejendommen”.

Det oplyses endelig i telefaxen, at De ikke efterfølgende reagerede på denne anmodning.

Heroverfor har De i brev af 25. juli 2003 oplyst, at ejendomsmæglerfirmaet D aldrig har anmodet Dem om at fremskaffe dokumentation for, at De økonomisk var i stand til at opfylde købsaftalen.

De har oplyst, at De alene var blevet anmodet om at holde det deponerede beløb klar.

Såfremt det således – i overensstemmelse med oplysningerne fra ejendomsmæglerfirmaet D – lægges til grund, at De den 20. september 2002 blev anmodet om en bankindeståelse for, at De økonomisk var i stand til at erhverve ejendommen, og at De ikke efterfølgende reagerede på anmodningen, er det Indenrigs- og Sundhedsministeriets vurdering, at F Amtskommune lovligt kunne sælge ejendommen til næsthøjestbydende, jf. udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2.

Indenrigs- og Sundhedsministeriet har herved lagt vægt på, at det således var gjort Dem klart, at amtsrådet ville kunne lægge vægt på en sådan dokumentation ved valget af tilbudsgiver.

Hvis det derimod – i overensstemmelse med Deres oplysninger – lægges til grund, at De alene af ejendomsmæglerfirmaet D blev anmodet om at holde det deponerede beløb klar, er det ministeriets vurdering, at F Amtskommune ikke lovligt kunne sælge ejendommen til næsthøjestbydende, jf. udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2.

Indenrigs- og Sundhedsministeriet har herved lagt vægt på, at det således ikke var gjort Dem klart, at amtsrådet ville kunne lægge vægt på en sådan dokumentation ved valget af tilbudsgiver.

Det bemærkes i denne forbindelse, at tilsynsmyndighederne behandler deres sager på skriftligt grundlag og ikke har mulighed for at foranstalte vidneførelse.

Der er således grænser for tilsynets muligheder for at skabe klarhed over en sags faktiske omstændigheder, såfremt der foreligger indbyrdes modstridende oplysninger i sagen, og det skriftlige grundlag ikke giver grundlag for en entydig fastlæggelse af faktum.

Det er Indenrigs- og Sundhedsministeriets opfattelse, at faktum vedrørende den del af sagen, hvorom der foreligger modstridende oplysninger, ikke vil kunne fastlægges på skriftligt grundlag.

På denne baggrund finder Indenrigs- og Sundhedsministeriet samlet set ikke fuldt tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at F Amtskommunes salg af ejendommen matr. nr. XX, Y By, Z, til næsthøjestbydende var i strid med udbudsbekendtgørelsens § 6, stk. 2.

Ministeriet har således ikke fundet fuldt tilstrækkeligt grundlag for at afvise, at F Amtskommune ved ejendomsmæglerfirmaet D havde gjort det klart for Dem, at amtskommunen ved valget af tilbudsgiver ville kunne lægge vægt på dokumentation for, at De var i stand til at opfylde købsaftalen.

På denne baggrund har Indenrigs- og Sundhedsministeriet således ikke fundet fuldt tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at F Amtskommune handlede i strid med lovgivningen ved at lægge vægt på den manglende dokumentation.

Ministeriet skal tilføje, at spørgsmålet om fastlæggelse af faktum eventuelt vil kunne afklares ved domstolene, ligesom eventuelle krav i forbindelse med sagen vil kunne afgøres ved domstolene.

Ministeriet har ved brev af dags dato meddelt F Amtskommune sin retsopfattelse.

Ministeriet foretager sig herefter ikke yderligere i sagen.

Med venlig hilsen

Lina Bertelsen