Værdiansættelse Kontor- og forretningsejendomme Industri- og håndværksejendomme Markedsleje (* 1)

Værdiansættelse Kontor- og forretningsejendomme Industri- og håndværksejendomme Markedsleje (* 1)

15.11.95 - 582-0009

I henhold til værdiansættelsesbekendtgørelsens § 6, 2. pkt., § 8, stk. 2, og § 15, stk. 3, skal der ved belåning af kontor- og forretningsejendomme samt industri- og håndværksejendomme, der ikke mindst for 50% af bygningsarealets vedkommende anvendes af ejeren eller et med denne koncernforbundet selskab, ved værdiansættelsen ansættes en markedsleje. Herved forstås den leje, som de pågældende lokaler aktuelt vil kunne (gen)udlejes til, idet der herved tages hensyn til de senest indgåede kontrakter med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Er de lokaler, der skal belånes, væsentligt dårligere eller væsentligt bedre end de lokaler, der udbydes eller netop har været udbudt i området, eller kan der af andre grunde ikke findes sammenlignelige ejendomme i lokalområdet, ansættes markedsværdien under hensyntagen til markedslejeniveauet for tilsvarende lokaler i tilsvarende lokalområder.

For en række ejendomme vil der være tale om, at der på grund af beliggenhed og/eller særindretning vil kunne ansættes en markedsleje ved genudleje til samme anvendelse og en anden, lavere markedsleje ved genudleje til alternativ anvendelse inden for ejendomskategorien. Eksempelvis vil der typisk være tale om, at en dagligvarebutik i et mindre bysamfund vil kunne udlejes til samme formål til en højere (m2)-leje end til anden anvendelse, herunder til anden detailhandelsvirksomhed. Ligeledes vil en specialindrettet kontor- og forretningsejendom, som f.eks. en klinik eller et laboratorie, eller en specialindrettet industriejendom, som f.eks. et slagteri, i visse tilfælde kunne udlejes til en leje, der i et vist omfang afspejler meromkostningerne ved særindretningerne.

Værdiansættelse af specialindrettede ejendomme ved uændret anvendelse kan typisk ske for hotellers og landbrugsejendommes vedkommende, og efter Finanstilsynets opfattelse er det tilsvarende en forudsætning for, at der i ovennævnte tilfælde vil kunne lægges en markedsværdi ved uændret anvendelse til grund ved værdiansættelsen, at uændret anvendelse er meget sandsynlig.

Det skal således kunne sandsynliggøres, at aktuel genudleje kan påregnes at ske til uændret anvendelse. Der skal således være tale om et større antal potentielle efterspørgere efter de pågældende lokaler/særindretninger til det ansatte lejeniveau. Jo mere speciel særindretningen er, jo mindre efterspørgsel vil der alt andet lige være efter den, og jo mindre værdi kan den derfor tillægges ved realkreditbelåning.

Den markedsleje ved uændret anvendelse, der i givet fald kan lægges til grund, skal afspejle alternative etableringsomkostninger og særindretningernes stand. Den anvendte markedsleje skal således være væsentligt mindre end udgiften til leje af egnede lokaler og finansieringsomkostningerne ved særindretning af disse.

Ved låneudmåling bør der i sådanne tilfælde i særlig grad tages hensyn til særindretningernes levetid.

Med skrivelse af 15. november 1995 præciserede Finanstilsynet markedslejebegrebet i værdiansættelsesbekendtgørelsen.