Om offentligt udbud ved salg af kommunalt ejet travbane og prisfastsættelse heraf

§ 2, stk. 3, i ovennævnte bekendtgørelse har følgende ordlyd

»Stk. 3. Med tilsynsmyndighedens samtykke kan offentligt udbud endvidere undlades ved mageskifter samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud.«

Af vejledning nr. 99 af 20. juni 1991 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme fremgår følgende vedrørende bekendtgørelsens § 2, stk. 3

»Efter bekendtgørelsens § 2, stk. 3, er der mulighed for i konkrete tilfælde at opnå fritagelse for offentligt udbud. Efter bestemmelsen kan den kommunale tilsynsmyndighed meddele samtykke til, at offentligt udbud undlades ved mageskifter, samt ved salg, hvor der foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud.

Den sidstnævnte undtagelsesbestemmelse tænkes kun anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det må antages på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget, og på den anden side, at et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud.

Som eksempler på tilfælde, der afhængigt af de konkrete omstændigheder vil kunne begrunde en undladelse af offentligt udbud, kan nævnes salg til en virksomhed af en naboejendom med henblik på en udvidelse af virksomheden, salg i forbindelse med en arkitektkonkurrence om en ejendoms bebyggelse samt salg til erhvervsbyggeri, hvor der foreligger et tilbud om køb af en bestemt ejendom, der som følge af dens beliggenhed, dens anvendelsesmuligheder eller andre forhold er af særlig betydning for den pågældende tilbudsgiver.

Det er i øvrigt forudsat, at tilsynsmyndigheden påser, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen. Dette gælder også, når overdragelsen består i - eller når der i overdragelsen indgår - et mageskifte.«

Formålet med reglerne om offentligt udbud i forbindelse med salg af kommunale ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod en kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber, jf. bemærkningerne til § 68 i det til grund liggende lovforslag.

De særlige begrænsninger, der gælder med hensyn til, hvem der kan få totalisatorbevilling i forbindelse med travbanedrift, har ikke kunnet begrunde, at alene lejeren, der havde bevillingen, kunne komme i betragtning som køber af ejendommen. Det samme gælder det forhold, at lejeren ejede flere staldbygninger på det lejede areal, eller at kommunen havde tillid til, at lejeren ville kunne videreføre travbanen.

Ministeriet skal i denne forbindelse tillige henvise til, at det i lejekontrakten mellem kommunen og Nykøbing F. Travbane A/S er forudsat, at der kan ske salg til andre end lejeren. Efter lejekontraktens § 10 har lejeren således en forkøbsret i tilfælde af kommunalt salg i lejeperioden, således at lejeren efter modtagelsen af bekræftet afskrift af den med trediemand indgåede aftale skal erklære sig rede til at overtage ejendommen for en pris svarende til de med trediemand aftalte vilkår. Det forhold, at der vil kunne opstå uenighed mellem en ny ejer og Nykøbing F. Travbane A/S vedrørende den for travbanen tinglyste lejekontakt, er endvidere uden betydning for spørgsmålet om, hvorvidt offentligt udbud kan undlades.

De ovennævnte forhold, der af tilsynsrådet er anført som begrundelse for en undladelse af offentligt udbud, har således efter ministeriets opfattelse ikke en sådan karakter, at det på forhånd har kunnet udelukkes, at også andre end lejeren, Nykøbing F. Travbane A/S, kunne have ønske om at afgive tilbud på køb af travbanen.

Indenrigsministeriet finder derfor, at der ikke har været det tilstrækkelige grundlag for at fritage for offentligt udbud, og at Nykøbing F. Kommunes salg af travbaneejendommen således burde være sket efter forudgående offentligt udbud.

Da salget er gennemført, har ministeriet imidlertid ikke mulighed for at foretage videre i sagen, jf. § 61, stk. 1, og § 61a, stk. 1, i den kommunale styrelseslov.

2. Kommunens pris for salget af ejendommen

For så vidt angår spørgsmålet om den salgspris på 1,2 mio.kr. kontant, som Nykøbing F. Kommune har solgt travbaneejendommen til, bemærkes, at spørgsmålet om fastsættelse af de nærmere vilkår for salget af en kommunal ejendom - herunder salgspris - ikke er lovreguleret.

Spørgsmålet om lovligheden af kommunens pris for salget af ejendommen skal derfor afgøres efter de almindelige kommunalretlige grundsætninger om kommuners opgavevaretagelse.

Disse kommunalretlig grundsætninger indeholder en helt generel forpligtelse for kommunerne til at handle økonomisk forsvarligt i alle dispositioner, ligesom det også følger af grundsætningerne, at kommuner som udgangspunkt ikke uden lovhjemmel må yde tilskud til enkeltpersoner eller til enkelte virksomheder.

I forbindelse med salg af fast ejendom indebærer dette efter de kommunale tilsynsmyndigheders praksis, at kommunen som udgangspunkt skal søge ejendommen afhændet til den højeste pris, der kan opnås i handel og vandel - markedsprisen. Dette gælder uafhængigt af, om der skal ske offentligt udbud forud for salget. Der henvises herom til Erik Harder, Dansk Kommunalforvaltning II, Opgaver, 1987, side 149 f., Jens Garde og Jørgen Mathiassen, Kommunalret, 1991, side 49 f. og side 56 f., og Hans Gammeltoft-Hansen m.fl., Forvaltningsret, 1994, side 477 ff., men modsat Mogens Heide-Jørgensen, Den kommunale interesse, 1993, side 74 ff., der forholder sig kritisk til de kommunale tilsynsmyndigheders krav om salg til markedsprisen.

Der kan dog være situationer, hvor kommunen lovligt vil kunne sælge til et beløb, der ligger under markedsprisen. Dette forudsætter imidlertid, at der ved salget varetages saglige, kommunale interesser, jf. således den kommenterede styrelseslov ved Preben Espersen m.fl., 1991, side 246.

Indenrigsministeriet har i den konkrete sag lagt til grund, at kommunens salg af travbaneejendommen er sket til et aktieselskab, som har til formål at drive væddeløbsbanen på erhvervsmæssige vilkår, jf. bestemmelserne i selskabets vedtægter om selskabets formål og om udbetaling af udbytte til aktionærerne.

Nykøbing F. Kommunes salg af ejendommen har derfor skullet ske til markedsprisen.

En kommunalbestyrelse skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen. I mange tilfælde vil det imidlertid ikke være muligt at foretage en entydig konstatering af en bestemt markedspris. Dette gælder navnlig i situationer, hvor der ikke sker offentligt udbud. Fastlæggelsen af markedsprisen vil derfor ofte skulle ske ved udøvelse af et skøn.

Ved udøvelsen af dette skøn tilkommer der kommunalbestyrelsen en vis margin. Såfremt der gør sig særlige forhold gældende, f.eks. fordi udnyttelsen af arealerne er undergivet visse specielle begrænsninge, der vanskeliggør fastlæggelsen af markedsprisen, må rammerne for udøvelsen af skønnet antages at være ganske vide.

I den foreliggende sag har Tilsynsrådet for Storstrøms Amt i forbindelse med den meddelte dispensation fra reglerne om offentligt udbud vurderet, om salget skete til markedspris.

Til brug for denne vurdering indhentede tilsynsrådet en ejendomsmæglervurdering af ejendommen fra Nykøbing F. Kommune som dokumentation for, at salgsprisen var fastsat på markedsmæssige vilkår og således svarede til markedsprisen. Herudover foretog tilsynsrådets formand en besigtigelse af ejendommen.

Det fremgår af den vurderingsrapport, som ejendomsmæglerfirmaet JN Erhvervscenter har udarbejdet, at ejendommens kontantværdi efter ejendomsmæglerfirmaets vurdering kunne ansættes til 1,1 mio.kr.

Med hensyn til forudsætningen i vurderingsrapporten om lejeindtægten ved ejendommen har Nykøbing F. Byråd ved ovennævnte udtalelse af 12. oktober kr., idet byrådet havde accepteret en anmodning fra Nykøbing F. Travbane A/S om, at lejevilkårene i lejekontraktens § 8 ændredes. Lejen for 1992 og 1993 fastsattes herefter til 120.000 kr. årligt uden den regulering af lejen efter den faktiske omsætning, som var fastsat i lejekontraktens § 8.

Baggrunden herfor var, at forudsætningerne om selskabets forventede omsætning var ændret væsentligt som følge af, at selskabet efter indgåelsen af lejekontrakten fik betydeligt større indtægter ved at begynde at indgå såkaldte Dan Toto væddemål. Af selskabets samlede omsætning i 1991 på 13.254.000 kr. udgjorde omsætningen fra Dan Toto således 8.392.800 kr.

Indenrigsministeriet har ingen bemærkninger til, at byrådet på denne baggrund har indgået en ændret aftale med selskabet om lejen.

Med hensyn til forudsætningerne i vurderingsrapporten om de på ejendommen hvilende ejendomsskatter og andre skatter og afgifter fremgår det af oplysningerne i sagen, at de i vurderingsrapporten anførte beløb for kommunal og amtskommunal grundskyld også indeholer udgifter til de øvrige skatter og afgifter, som ejendommens drift er forbundet med, samt at de i vurderingsrapporten anførte udgifter til grundskyld på i alt 33.931 kr. i 1993 kun er ca. 5,700 kr. højere end de faktiske udgifter.

Indenrigsministeriet har på baggrund af ovenstående forhold ikke grundlag for at anse den vurdering af ejendommen, som er foretaget af ejendomsmæglerfirmaet JN Erhvervscenter, for ukvalificeret.

Tilsynsrådets formand har på baggrund af sin besigtigelse af ejendommen vurderet, at der måtte antages at have været et behov for store fremtidige investeringer til forbedring og vedligeholdelse af ejendommen, således at dette udgiftsbehov i fuldt så høj grad vil påvirke prisen som omfanget af de hidtidige investeringer. Det var endvidere formandens vurdering, at bygninger og anlæg kun var repareret nødtørftigt, og at travbanen gav et »forsømt indtryk«, uanset at der var investeret godt 1 mio. kr. i vedligeholdelse af bygninger og nyt inventar.

De har særligt anført, at et totalisatoranlæg, som er indkøbt af Nykøbing F. Travbane A/S, mens selskabet var lejer af ejendommen, burde have været omfattet af kommunens salg af ejendommen, da anlægget efter lejekontrakten må anses for at tilhøre kommunen.

Indenrigsministeriet har imidlertid forstået oplysningerne i sagen således, at kommunen og selskabet er enige om, at det pågældende anlæg ikke var omfattet af lejemålet. Ministeriet har endvidere lagt til grund, at baggrunden herfor er, at anlægget var købt af selskabet for et så betydeligt beløb, at det ville være urimeligt af kommunen at gøre gældende, at anlægget tilhørte kommunen som udlejer af ejendommen.

Indenrigsministeriet har ikke grundlag for at antage, at kommunens stillingtagen til dette spørgsmål var usagligt begrundet. Der er herefter ikke grundlag for at antage, at kommunen ved fastsættelse af salgsprisen var forpligtet til at medtage totalisatoranlægget.

Med hensyn til den brugsret over ejendommen matr. 1 u Hasselø Inddæmning, Nykøbing F, som ifølge salgsvilkårene tilkommer Nykøbing F. Travbane A/S til græsning af heste må Indenrigsministeriet lægge til grund, at denne brugsret er indgået som en integreret del af kommunens salg af travbaneejendommen og derfor også som en del af salgsprisen, jf. herved vurderingsrapporten. Der må i den forbindelse især lægges vægt på, at kommunens årlige udgifter for selskabets benyttelse af denne ejendom kun udgør ca. 5.000 kr., og at brugsretten kun gælder i det omfang, den er forenelig med kommunens anvendelse af arealet.

Det fremgår endvidere af sagen, at Nykøbing F. Kommune erhvervede ejendommen i 1990 for 1,1 mio. kr. kontant. Det forhold, at den offentlige vurdering af den omhandlede ejendom ved årsreguleringen pr. 1. januar 1992 er ansat til 2,3 mio. kr., kan efter ministeriets opfattelse ikke tillægges afgørende betydning ved fastsættelse af markedsprisen for ejendommen, da der efter det oplyste ved den offentlige vurdering ikke er taget hensyn til den på ejendommne tinglyste lejekontrakt, der er uopsigelig fra udlejers side.

Indenrigsministeriet finder herefter ikke grundlag for at antage, at ejendommen er solgt for et beløb, der på salgstidspunktet måtte anses for lavere end markedsprisen.

Ministeriet foretager sig herefter ikke videre i sagen.

Med venlig hilsen

Per Hansen

Ebbe Hansen

Hovvænget 17

4800 Nykøbing F

De har ved brev af 12. september 1995 til indenrigsministeren anført, at ministeriets udtalelse af 18. august 1995 i sagen vedrørende Nykøbing F. Travbane hviler på et fejlagtigt grundlag for så vidt angår det i sagen omhandlede totalisatoranlæg.

Indenrigsministeriet har i ovennævnte udtalelse bl.a. anført følgende om totalisatoranlægget

»De har særligt anført, at et totalisatoranlæg, som er indkøbt af Nykøbing F. Travbane A/S, mens selskabet var lejer af ejendommen, burde have været omfattet af kommunens salg af ejendommen, da anlægget efter lejekontrakten må anses for at tilhøre kommunen.

Indenrigsministeriet har imidlertid forstået oplysningerne i sagen således, at kommunen og selskabet er enige om, at det pågældende anlæg ikke var omfattet af lejemålet. Ministeriet har endvidere lagt til grund, at baggrunden herfor er, at anlægget var købt af selskabet for et så betydeligt beløb, at det ville være urimeligt af kommunen at gøre gældende, at anlægget tilhørte kommunen som udlejer af ejendommen.

Indenrigsministeriet har ikke grundlag for at antage, at kommunens stillingtagen til dette spørgsmål var usagligt begrundet. Der er herefter ikke grundlag for at antage, at kommunen ved fastsættelse af salgsprisen var forpligtet til at medtage totalisatoranlægget.«

De har i ovennævnte henvendelse herom anført følgende

»Anskaffelssummen for totalisatoranlægget har været ganske betydelig, i alt ca. kr. 500.000, således som det tidligere er oplyst. Men det er en fatal antagelse, at det skulle være lejer som har bekostet anskaffelsen.

Ved kommunens erhvervelse af ejendommen i juli 1990, medfølger totalisatoranlægget naturligvis som en del af det samlede inventar (kopi vedlagt i sagen), og først da ejendommen søges videresolgt ultimo 1992, først da kan en del af den samlede købesum henføres til inventaret for køber, Nykøbing F. Travbane A/S.

Indenrigsministeriet's beslutning hviler dermed på et fejlagtigt grundlag, idet dette anlæg er installeret og bekostet af den tidligere ejer af ejendommen, Lolland Falsters Væddeløbsbane A.m.b.a., hvilket fandt sted i 1986/87.«

Indenrigsministeren har ved brev af 10. oktober 1995 meddelt Dem, at ministeriet på baggrund af Deres fornyede henvendelse i sagen havde fundet det nødvendigt at anmode Tilsynsrådet for Storstrøms Amt om en udtalelse herom, hvilket skete ved brev af samme dato.

Tilsynsrådet for Storstrøms Amt har efter indhentet udtalelse fra Nykøbing F. Byråd ved brev af 6. februar 1996 afgivet følgende udtalelse til Indenrigsministeriet

»På baggrund af de nu fremkomne oplysninger må tilsynsrådet konkludere, at totalisatoranlægget på Nykøbing F. Travbane ikke er et entydigt begreb. Dette består af en ældre - og mindre - del, som Nykøbing F. Byråd overtog ved købet i 1990, og som var regnskabsmæssigt afskrevet på tidspunktet for videresalget af ejendommen i 1992, og en nyere del, som Nykøbing F. Travbane A/S har bekostet i lejeperioden.

Om dette forholds indflydelse på vurderingsrapporten har byrådet udtalt

»Ejendomsmægleren har ikke specifikt nævnt driftsinventar og driftsmateriel i sin vurderingsrapport. Men i rapporten oplyses det bl.a. på side 4, at vurderingen - ud over besigtigelsen - er blevet foretaget på grundlag af nogle nærmere anførte oplysninger (dokumenter) fra ejeren. Det drejer sig bla.a. om »Udkast til betinget skøde med følgebrev af 06.01.93 fra advokatfirma Lysholt og Thostrup«. Af det her omtalte betingede skøde fremgik det bl.a. af § 1 (ligesom i det endelige skøde), at »Ejendommen overdrages med ....., herunder alt til anlægget, bygningerne og væddeløbsbanens drift i det hele taget hørende driftsinventar og driftsmateriel for så vidt dette tilhører sælgeren«.

Derfor må vi gå ud fra, at ejendomsmægleren i vurderingen af markedsprisen har taget højde for værdien af driftsinventar og driftsmateriel.

I øvrigt blev salgsprisen som tidligere nævnt fastsat 100.000 kr. højere end ejendomsmæglervurderingen. Det er vores opfattelse, at driftsinventar og driftsmateriel, herunder totalisatoranlægget, under ingen omstændigheder repræsenterede en højere værdi end dette beløb. Det kunne det formentlig ikke have indbragt ved et eventuelt særskilt salg. Alene af den grund har det ingen betydning, om der er taget højde for det i ejendomsmæglerens vurderingsrapport.'

Det er tilsynsrådets opfattelse, at de nu fremkomne oplysninger om totalisatoranlægget grundet de faktiske forhold ikke kan antages at anfægte grundlaget for vurderingsrapporten og således heller ikke dens vurdering af markedsprisen for pågældende ejendom.'

Udover det i tilsynsrådets udtalelse medtagne citat fra Nykøbing F. Byråds udtalelse af 13. december 1995 til tilsynsrådet, har byrådet bl.a. anført følgende i udtalelsen

»Der er formentlig sket nogle misforståelser omkring totalisatoranlægget i forbindelse med tilsynsrådets behandling af sagen om dispensation fra reglerne om offentligt udbud.

Det fremgår af tilsynsrådets notat af 21. april 1993 ..., at ... stiftamtmand Lauritz Hvidt den 21. april 1993 havde foretaget en besigtigelse af Nykøbing F. Travbane. Ved denne besigtigelse blev følgende bl.a. oplyst

»Selve totalisatormaskinerne havde koste ca. 400.000 kr. Det blev både af kommunen og travbanen bestridt, at dette ville blive betragtet som nødvendigt tilbehør, der nu tilhører ejer (Nykøbing F. Kommune) i henhold til lejeaftalens § 8. Bortset herfra ville kommunen finde det »umoralsk«, at lejer ved et køb i givet fald endnu en gang skulle betale for en eventuel værdiforøgelse, som lejer selv havde bekostet.'

Baggrunden herfor var, at totalisatormaskinerne var anskaffet efter, at Nykøbing F. Travbane A/S (det nye selskab) havde overtaget driften af banen (indgået lejekontrakt med Nykøbing F. Kommune).

Vi har nu undersøgt dette forhold igen på grundlag af Ebbe Hansens henvendelse til indenrigsministeren.

Det fremgår af den inventarfortegnelse, som medfulgte, da kommunen overtog ejendommen af konkursboet efter Lolland-Falsters Væddeløbsbane A.m.b.a., at der bl.a. var et totalisatoranlæg med tilhørende 5 stk. terminaler.

Det er altså ikke korrekt, at hele totalisatoranlægget var anskaffet af Nykøbing F. Travbane A/S (det nye selskab). Derfor er bemærkningerne i det omtalte notat om totalisatormaskinerne for unuancerede. Efter en fornyet drøftelse med direktør Dennis Stenbæk, Nykøbing F. Travbane A/S forholdt det sig således

* Det oprindelige anlæg er anskaffet af Lolland-Falsters Væddeløbsbane A.m.b.a.

* Nykøbing F. Travbane A/S udvidede anlægget ved at leje yderligere 8 totalisatormaskiner hos Det Danske Travselskab. Den omtalte investering på 400.000 kr. er altså udtryk for den kapitaliserede værdi af lejeaftalen med Det Danske Travselskab. Efterfølgende har Nykøbing F. Travbane A/S købt 6 af makinerne.

* Ved kommunens salg den 31. december 1992 repræsenterede det oprindelige totalisatoranlæg fra Lolland-Falster Væddeløbsbanes tid ikke nogen egentlig værdi. Det er helt normalt, at sådanne anlæg afskrives over 5-6 år.'

Tilsynsrådet har sammen med ovennævnte udtalelse fremsendt kopi af et telefonnotat af 26. september 1995, hvoraf det bl.a. fremgår, at Nykøbing F. Travbane A/S' direktør, Dennis Stenbæk, telefonisk har oplyst over for tilsynsrådet, at to totalisatormaskiner indgik i handelen, og at disse var syv til ni år gamle på salgstidspunktet.

Indenrigsministeriet skal herefter udtale følgende

Nykøbing F. Kommunes salg af den i sagen omhandlede travbaneejendom har som anført i ministeriets udtalelse af 18. august 1995 ud fra kommunalretlige grundsætninger om kommuners opgavevaretagelse skullet ske til markedsprisen.

En kommunalbestyrelses fastlæggelse af markedsprisen for en ejendom vil ofte skulle ske ved udøvelse af et skøn, hvor der tilkommer kommunalbestyrelsen en vis margin.

I det foreliggende tilfælde var udnyttelsesmulighederne af ejendommen begrænset, jf. kommunens uopsigelige lejekontrakt med Nykøbing F. Travbane A/S, på en sådan måde, at markedsprisens fastlæggelse vanskeliggøres heraf. I et sådant tilfælde må kommunalbestyrelsen antages at have ganske vide rammer for udøvelsen af sit skøn over markedsprisen for ejendommen.

Til brug for dette skøn har Nykøbing F. Byråd fået foretaget den i sagen omhandlede ejendomsmæglervurdering af JN Erhvervscenter og efter dette ejendomsmæglerfirmas vurdering kunne ejendommens kontantværdi ansættes til 1,1 mio.kr., hvilket var 0,1 mio.kr. lavere end den pris, som ejendommen solgtes for. Herudover foretog tilsynsrådets formand sammen med repræsentanter for Nykøbing F. Kommune og Nykøbing F. Travbane A/S er besigtigelse af ejendommen.

Det må på grundlag af de ovenfor anførte oplysninger fra byrådet kunne lægges til grund, at kommunen og Nykøbing F. Travbane A/S var enige om, at det totalisatoranlæg, som Nykøbing F. Travbane A/S havde lejet og senere købte af Det Danske Travselskab, ikke var omfattet af lejemålet mellem kommunen og Nykøbing F. Travbane A/S og derfor heller ikke af handelen.

Indenrigsministeriet har forstået byrådets seneste oplysninger i sagen således, at det totalisatoranlæg, som kommunen havde erhvervet sammen med travbaneejendommen, var omfattet af handelen, at dette anlæg på salgstidspunktet var regnskabsmæssigt afskrevet af kommunen, og at anlægget efter byrådets vurdering ikke havde nogen værdi af betydning. Det bemærkes hertil, at en regnskabsmæssig afskrivning af et anlæg ikke nødvendigvis indebærer, at anlægget ikke har en handelsværdi. På baggrund af oplysningerne om dette anlægs alder finder ministeriet imidlertid ikke grundlag for at antage, at byrådet ved vurderingen af det pågældende anlægs værdi på salgstidspunktet er gået ud over de rammer, inden for hvilke byrådet skal udøve sit skøn over anlæggets markedsværdi og betydningen heraf for fastsættelsen af ejendommens markedsværdi.

Indenrigsministeriet finder herefter fortsat ikke grundlag for at antage, at ejendommen ikke er solgt for et beløb, der på salgstidspunktet måtte anses for at svare til markedsprisen for ejendommen.

Ministeriet foretager herefter ikke yderligere i sagen.

Kopi af denne udtalelse er samtidig sendt til Nykøbing F. Byråd og Tilsynsrådet for Storstrøms Amt.

Med venlig hilsen

Per Hansen

Om offentligt udbud ved salg af kommunalt ejet travbane og prisfastsættelse heraf

Ebbe Hansen

Hovvænget 17

4800 Nykøbing F

De har ved brev af 14. juni 1993 med bilag anmodet Indenrigsministeriet om at vurdere lovligheden af Tilsynsrådet for Storstrøms Amts tilladelse af 28. april 1993 til Nykøbing F. Kommune til at afhænde ejendommen Nykøbing F. Travbane uden offentligt udbud, samt at vurdere lovligheden af Nykøbing F. Kommunes salg af ejendommen til selskabet Nykøbing F. Travbane A/S.

Indenrigsministeriets udtalelse (sammenfatning)

Med hensyn til spørgsmålet om lovligheden af tilsynsrådets tilladelse af 28. april 1993 til at afhænde ejendommen uden offentligt udbud er det sammenfattende Indenrigsministeriets opfattelse, at Nykøbing F. Kommunes salg af travbaneejendommen burde være sket efter forudgående offentligt udbud. Da salget er gennemført, har ministeriet imidlertid ikke mulighed for at foretage sig videre i sagen.

Indenrigsministeriet finder ikke grundlag for at antage, at ejendommen er solgt for et beløb, der på salgstidspunktet måtte anses for lavere end markedsprisen.

Der er nedenfor nærmere redegjort for sagens baggrund og for ministeriets udtalelse.

Sagens baggrund

Det fremgår af sagen, at Nykøbing F. Kommune pr. 1. juli 1990 købte ejendommen matr.nr. 1a, 1ab, 1ac, 1v, 1y, alle Hasselø Inddæmning, Nykøbing F. (Nykøbing F. Travbane), samt ejendommen matr.nr. 1u, Hasselø Inddæmning, Nykøbing F. (tidligere losseplads) af konkursboet efter Lolland-Falsters Væddeløbsbane A.m.b.a. for 1,1 mio. kr. kontant.

De omhandlede ejendomme blev herefter ved lejekontrakt af 7. november 1990 udlejet til Nykøbing F. Travbane A/S.

Lejekontrakten af 7. november 1990 mellem Nykøbing F. Kommune og Nykøbing F. Travbane A/S indeholder bl.a. følgende bestemmelser

»§ 1 Parterne og det lejede. Underskrevne Nykøbing F. kommune (i det følgende kaldet udlejeren) udlejer herved til medunderskrevne Nykøbing F. Travbane A/S (i det følgende kaldet lejeren) den kommunen tilhørende faste ejendom matr. nr. areal heraf vej 1 a Hasselø Inddæmning, Nykøbing F. 21.6219 (m2) 8730 (m2) 1 u smst. 8.6351 (m2) 1765 (m2) 1 ab smst. 2.5509 (m2) 0 (m2) 1 ac smst. 2295 (m2) 0 (m2) 1 v smst. 2.9191 (m2) 865 (m2) 1 y smst. 2.3990 (m2) 0 (m2) 1 z smst. 1.2890 (m2) 850 (m2) ---------------------------- Areal i alt ifølge tingbogen 39.6445 (m2) 1.2210 (m2) Lejemålet omfatter, udover det nævnte grundareal, tillige det derpå værende baneanlæg for trav- og hundevæddeløb med tilhørende bygninger, herunder dommertårn, lukket (ældre) trætribune, kombineret restaurations-, totalisator- og tilskuerbygning, administrationsbygning samt staldbygninger, med alt til anlægget og væddeløbsbanens drift i det hele taget hørende driftsinventar og driftsmateriel, således som dette er nærmere opregnet i vedhæftede fortegnelse over det medfølgende driftsinventar og driftsmateriel. Det lejede må ikke uden skriftligt samtykke fra udlejeren bruges til andet end væddeløbsbane. § 2 Lejemålets begyndelse, ophør og genforhandling. Lejemålet begynder den 01. juli 1990 og fortsætter, bortset fra misligholdelsestilfælde, uopsigeligt fra udlejerens side. Fra lejerens side kan lejemålet opsiges med et halvt års forudgående varsel til den første i en måned. De for lejemålet fastsatte vilkår, herunder lejens størrelse, vil være at genforhandle hver andet år inden den 01. april, således at første genforhandling skal være afsluttet inden den 01. april 1992, anden genforhandling inden den 01. april 1994 og så fremdeles. Ved disse genforhandlinger vil udgangspunktet for lejefastsættelsen være et årligt lejebeløb svarende til 2,5% af lejerens omsætning, dog minimum kr. 120.000,00 årligt. § 3 Lejen og dens betaling. Lejen for tiden 01.07.1990 til 31.12.1990 er fastsat til kr. 44.000,00, hvilket beløb vil være at erlægge senest den 31.12.1990. Lejen for tiden 01.01.1991 til 31.12.1991 er foreløbigt fastsat til kr. 88.000,00, hvilket beløb erlægges med 22.000,00 henholdsvis den 31.03., 30.06., 30.09. og 31.12.1991. Endelig fastsættelse af lejen finder sted, så snart det af lejerens revisor reviderede årsregnskab foreligger og senest den 01. april 1992, idet den endelige årsleje skal svare til 2,5% af lejerens omsætning, dog minimum det foreløbigt fastsatte lejebeløb. Et eventuelt efterreguleringsbeløb vil være at erlægge senest den 30.06.1992 Lejen for år 1992 og 1993 vil være at fastsætte ved en i § 2 nævnte genforhandling, idet udgangspunktet herefter vil være en foreløbigt fastsat årsleje på kr. 120.000,00 med endelig efterregulering inden det følgende års 01. april som foran beskrevet. ... § 5 Vedligeholdelse. Den fremtidige vedligeholdelse af ejendommens bygninger påhviler fuldt ud lejeren, hvad enten der er tale om udvendig eller indvendig vedligeholdelse, nødvendig fornyelse eller udskiftning af bygningsdele som følge af slid og ælde eller andet. ... I det omfang det ikke af lejeren findes forsvarligt at vedligeholde/reparere det medfølgende inventar og driftsmateriel, skal lejeren efter forudgående indhentet samtykke fra udlejeren være berettiget til at bortskaffe/give dette i bytte i forbindelse med indkøb af andet tilsvarende inventar eller materiel i eget navn. ... § 8 Aflevering. Ved lejemålets ophør skal lejeren aflevere det lejede med alt dertil hørende til udlejeren. Hvad der af lejeren måtte være installeret eller indføjet i ejendommen betragtes som dele af og tilbehør til denne, og må således ikke fjernes af lejeren, og lejeren kan ikke rejse krav på godtgørelse for forbedringer. ... § 10 Forkøbsret. Dersom udlejeren under lejeforholdets beståen skulle ønske at afhænde ejendommen, har lejeren forkøbsret til denne. Bliver forkøbsretten aktuel skal lejeren inden 3 uger efter modtagelsen af bekræftet afskrift af den med tredjemand indgåede aftale, erklære sig rede til at overtage ejendommen for en pris svarende til de med tredjemand aftalte vilkår. ... § 12 Tinglysning. Nærværende lejekontrakt vil være at tinglyse på ejendommen matr.nr. 1 a, 1 u, 1 ab, 1 ac, 1 v, 1 y og 1 z Hasselø Inddæmning, Nykøbing F., med respekt af de på ejendommen nu påhvilende hæftelser, servitutter og andre byrder, hvorunder henvises til ejendommens blad i tingbogen.«

Lejekontrakten blev endelig tinglyst den 21. januar 1991 med retsvirkning fra den 6. december 1990 med respekt af de på den omhandlede ejendom påhvilende hæftelser, servitutter og andre byrder.

Nykøbing F. Kommune anmodede ved brev af 8. januar 1993 Tilsynsrådet for Storstrøms Amt om tilladelse til at sælge ejendommen matr.nr. 1a m.fl., Hasselø Inddæmning (Nykøbing F. Travbane), til den daværende lejer af ejendommen, Nykøbing F. Travbane A/S, uden offentligt udbud for en pris af 1,2 mill. kr. kontant.

Som begrundelse for ansøgningen var oplyst følgende

»1. Anlægget kan ikke sælges til anden side med henblik på drift af væddeløbsbane. Der gives ikke totalisatorbevilling til andre end de nu bestående trav- og galopselskaber. Det er besluttet i Dansk Travsports Centralforbund. Kulturministeriet er bevillingsmyndighed, men bevillingen udstedes efter indstilling fra Centralforbundet.

2. Anlægget er indrettet til travbanedrift og er ikke i dets nuværende form anvendeligt til andet. Det vil være forbundet med så store omkostninger - hvis det skal anvendes til andet formål - at det forekommer fuldstændig urealistisk alene ud fra en økonomisk betragtning.

3. Kommunen købte den 1. juli 1990 ejendommen af konkursboet efter Lolland-Falsters Væddeløbsbane a.m.b.a. for 1,1 mill. kr. kontant. I købet medfulgte matr.nr. 1 u ibid. (tidl. losseplads), men dette areal på 86.351 (m2) beholder kommunen. Hele ejendommen har været udlejet til Nykøbing F. Travbane siden 1. juli 1990. Lejen har kunnet forrente investeringen. Kommune får således mere end fuld dækning for den i 1990 foretagne investering samtidig med, at vi beholder de nævnte 86.351 (m2).

Ejendomsværdien pr. 1. januar 1992 (excl. matr.nr. 1 u) andrager 2.731.500 kr., heraf grundværdi 474.000 kr. (grundareal 310.094 (m2), heraf vej 10.445 (m2).«

Nykøbing F. Byråd og Nykøbing F. Travbane A/S har henholdsvis den 19. og 14. januar 1993 underskrevet et betinget skøde om overdragelsen af ejendommen. Det betingede skøde har bl.a. følgende indhold

»§ 1. Ejendommen overdrages med det nævnte grundareal og med det her på værende baneanlæg for trav- og hundevæddeløb med tilhørende bygninger, herunder dommertårn, lukket (ældre) trætribune, kombineret restaurations-, totalisator- og tilskuerbygning, administrationsbygning samt staldbygninger (bortset fra staldbygningerne på mat.nr. 1 ac smst., der tilhører Arvid Olsen), med alt grund, mur og nagelfast tilbehør og øvrige rette tilliggende og tilhørende, herunder alt til anlægget, bygningerne og væddeløbsbanens drift i det hele taget hørende driftsinventar og driftsmateriel for så vidt dette tilhører sælgeren. ... Køberen tillægges ret til vederlagsfri brug af matr.nr. 1 u Hasselø Inddæmning, Nykøbing F. a areal 8.6351 (m2), heraf vej 1765 (m2) til hestefolde, i det omfang en sådan brug er forenelig med sælgerens anvendelse af arealet. ... § 3. Ejendommen overtages af køberen den 31. december 1992 ... § 4. Købesummen er aftalt til kr. 1.200.000,00, skriver ..., hvilket beløb deponeres hos sælger og frigives til sælgeren, når tilsynsmyndighedens godkendelse af salget foreligger ...«

I et brev af 21. januar 1993 til Tilsynsrådet for Storstrøms Amt fremkom De bl.a. med følgende kommentarer til byrådets ansøgning om samtykke til salg uden offentligt udbud

»Ad 1) Byrådet udtaler, at anlægget ikke kan sælges til anden side med henvisning til, at der ikke kan opnås totalisatorbevilling til andre end de allerede bestående trav- og galopbaner.

Jeg kan som tidligere bestyrelsesmedlem i det nu konkursramte selskab, Lolland Falsters Væddeløbsbane A.m.b.a., bekræfte, at jeg er bekendt med de begrænsninger der for såvidt angår totalisatorbevillingen er omtalt, og det der her er fremført er fuldt ud korrekt.

Men totalisatorbevillingen har absolut intet med ejerforholdet på selve baneanlægget at gøre, hvilket kan dokumenteres af, at det i dag er Nykøbing F. Travbane A/S, der har totalisatorbevillingen, medens det er Nykøbing F. kommune der ejer anlæg etc. som fulgte med ved overtagelsen pr. 1. juli 1990.

Der eksisterer intet lovmæssigt eller andre krav om, at bevillingshaver af totalisatorbevillingen og ejeren af anlægget skal være identiske.

Byrådets fremstilling er derfor meget misvisende af de faktiske forhold, men havde påstanden været korrekt, havde det naturligvis været et velbegrundet indlæg.

Tilsvarende forhold kendes i øvrigt også fra andre baner i landet.

Ad 2) Anlæggets særlige indretning og beskaffenhed er naturligvis specielt egnet til afvikling af travbanedrift, og det vil formentlig også være i en købers interesse, såfremt det ikke lykkes den nuværende lejer at erhverve ejendommen, at forhandle med den nuværende lejer om lejemål.

De økonomiske betragtninger, som Byrådet fremkommer med i denne forbindelse, vil i givet fald ikke blive aktuelle at afholde af kommunens midler, og det er derfor ikke et anliggende som på nogen måde er relevant at drage frem i denne sammenhæng, men udelukkende et spørgsmål som køber skal tage stilling til.

Ad 3) Erhvervelsen fandt sted den 1. juli 1990 til en pris af 1,1 million kroner kontant.

Ejendommen blev, efter forhandlinger med kuratoren i boet efter Lolland Falsters Væddeløbsbane A.m.b.a., advokat Sven Lysholt Hansen, der tillige på daværende tidspunkt var medlem af Nykøbing F. Travbane A/S's bestyrelse, og i dag besidder formandsposten i selskabet, overtaget på særdeles favorable vilkår.

At der virkelig var tale om et fordelagtigt køb, synes at fremgå af borgmester Poul-Erik Pedersens udtalelser til Folketidende hhv. den 26. og 27. september 1990, ...

Borgmesteren mente altså dengang, at ejendommen repræsenterede en værdi på mellem 2,2 millioner og 3,3 millioner, som nu, excl. det areal som kommunen selv ønsker at beholde, indstilles afhændet for kr. 1,2 million.«

Tilsynsrådet for Storstrøms Amt anmodede ved brev af 26. januar 1993 Nykøbing F. Byråd om en udtalelse i anledning af Deres brev af 21. januar 1993. Byrådet udtalte herefter ved brev af 10. februar 1993 bl.a. følgende

» Det er selvfølgelig korrekt, at bevillingehaveren og ejeren af anlægget ikke nødvendigvis skal være identiske. Det har jo ganske rigtigt heller ikke været tilfældet, medens Nykøbing F. Kommune har ejet anlægget.

Byrådet ønsker imidlertid ikke at afhænde anlægget til andre end Nykøbing F. Travbane A/S, da der ikke vil være nogen sikkerhed for, at en anden ny ejer og Nykøbing F. Travbane A/S kan blive enige om en lejeaftale.

Kun ved et salg til Nykøbing F. Travbane A/S er byrådet sikker på, at travbanen fortsat kan eksistere, da de jo har totalisatorbevillingen.

Det er meget vigtigt for byrådet, at travbanen bevares af turist-, sports- og fritidsmæssige grunde. Det var også årsagen til kommunens erhvervelse i 1990, som samtidig sikrede nogle arbejdspladser.

Hvis der - mod forventning - ikke kan opnås samtykke til afhændelse uden offentlig udbud, ønsker byrådet altså ikke at afhænde anlægget. Lejemålet med Nykøbing F. Travbane A/S må så fortsætte uændret.«

I brev af 26. marts 1993 meddelte Tilsynsrådet for Storstrøms Amt i henhold til § 2, stk. 3, i bekendtgørelse af 20. juni 1991 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme samtykke til, at salget skete uden offentligt udbud, idet tilsynsrådet fandt, at der forelå særlige forhold, der kunne begrunde en undladelse af offentligt udbud. Tilsynsrådets samtykke var betinget af, at kommunen indsendte ejendomsmæglervurdering til dokumentation af, at salgsprisen svarede til markedsprisen.

Ved brev af 6. april 1993 fremsendte byrådet en vurderingsrapport udarbejdet af JN Erhvervscenter, hvori ejendommen var vurderet til 1,1 mio. kr. Af vurderingsrapporten fremgik bl.a. følgende

»RESUME FORMÅL Vurderingen er foretaget til brug for rekvirenten Nykøbing F. Kommune, i forbindelse med salg af den samlede ejendom bestående af matr. nr. 1a, 1ab, 1ac, 1v, 1y og 1z, Hasselø Inddæmning, Nykøbing F. TEMA FOR VURDERINGEN Temaet for vurderingen er i henhold til rekvirentens anmodning, at vurdere ejendommens kontante værdi i fri handel og vandel under hensyntagen til de på tiden herskende forhold. FORUDSÆTNINGER Ved besvarelse af det opstillede vurderingstema forudsættes: ... at den på ejendommen tinglyste lejekontrakt mellem Nykøbing F. kommune, som udlejer, og Nykøbing F. Travbane A/S, som lejer, er uopsigelig fra udlejers side, bortset fra misligholdelsestilfælde, at ejendommen - jvf. nævnte uopsigelighed - er vurderet ud fra, at den skal anvendes til samme formål som hidtil, at ejendommens lejeindtægt forud for salget og efter seneste genforhandling andrager kr. 120.000 p.a. uden form for aftalt regulering, og at der ikke forefindes latente lejebetalingskrav, at udlejer i h. t. den tinglyste lejekontrakt betaler ejendomsskatter samt brandforsikringspræmie, og lejer betaler øvrige driftsudgifter på ejendommen, ... at matr.nr. 1u, Hasselø Inddæmning, Nykøbing F. - tidligere, men nu opfyldt losseplads - forbliver kommunens ejendom, men at brugsretten overgår til køber af den samlede ejendom, at ejendommen handles kontant GRUNDLAG FOR VURDERINGEN ANVENDELSE/UDVIDELSE M.V. Ejendommens aktuelle anvendelse: Travbane med tilhørende anlæg, omfattende stalde, administration, restaurant, tilskuertribune, dommertårn m.v. Da det af kommunen (udlejer) med travbaneselskabet (lejer) indgåede lejemål er uopsigeligt (uden tidsbegrænsning) fra udlejers side, er alternative anvendelsesmuligheder ikke p.t. relevante. TILBUDSPLIGT Der foreligger forkøbsret til ejendommen for Nykøbing F. Travbane A/S i h.t. tinglyst lejekontrakt, lyst den 21.01.91. ... ØKONOMISKE FORHOLD ... DEPOSITA OG LEJEINDTÆGT Der er ikke indbetalt depositum i forbindelse med hidtil gældende lejemål. Der er ikke forudbetalt husleje. Huslejen er hidtil betalt bagud. Ejendommens lejeindtægt kan opgøres således: Boligdel Erhvervsdel Lejeindtægt for den udlejede del kr. kr. 120.000 --------------------------------------------------------------------- Samlede lejeindtægter kr. 120.000 --------------------------------------------------------------------- Der foreligger ingen aftaler om lejeregulering. DRIFTSBUDGET LEJEINDTÆGT j.fr. tidligere kr. 120.000 DRIFTSUDGIFTER: Grundskyld Amt (1993) kr. 12.567 Grundskyld Kommune (1993) kr. 21.364 Forsikring (kun brand) kr. 4.477 ------------------------------------------ Driftsudgifter i alt kr. 38.408 --------------------------------------------------------------------- Nettoleje/overskud før finansiering kr. 81.592 Prioritetsydelser (kontanthandel) kr. 0 --------------------------------------------------------------------- Til forrentning af egenkapital første år kr. 81.592

KONKLUSION

Kontantværdien af omhandlede ejendom omfattende matr.nr. 1a, 1ab, 1ac, 1v, 1y og 1z, Hasselø Inddæmning, Nykøbing F., ansættes til kr. 1.100.000«

De har under et møde den 21. april 1993 med tilsynsrådets formand fremsat Deres bemærkninger til den ovenfor citerede vurdering. Det fremgår af tilsynsrådets formands referat af mødet, at De under mødet bl.a. anførte, at værdien af ejendommen i ejendomsmæglervurderingen var sat for lavt i forhold til, at lejeren har investeret i forbedringer af ejendommen. Der var efter Deres opfattelse ikke taget hensyn til værdien af inventaret. Som et eksempel herpå nævnte De en totalisatormaskine til 500.000 kr.

Efter at tilsynsrådets formand den 21. april 1993 havde besigtiget travbanen, godkendte tilsynsrådet den 28. april 1993 kommunens salg af ejendommen uden offentligt udbud.

Med brev af 28. april 1993 orienterede tilsynsrådets formand Dem om tilsynsrådets samtykke. Formanden fremsendte samtidig ovennævnte referat af mødet den 21. juni 1993 med Dem, samt et notat om sin besigtigelse af travbanen, idet han medelte Dem, at han ikke fandt, at grundlaget for vurderingsrapporten var blevet anfægtet.

Af tilsynsrådets formands notat om besigtigelsen af den omhandlede ejendom den 21. april 1993 fremgår bl.a. følgende

»Efter mit eget lægmandsskøn er det tydeligt, at bygninger og anlæg er nødtørftigt repararet, men flere bygninger giver til trods herfor alligevel et forsømt indtryk. En gennemgribende istandsættelse vil formentlig være meget bekostelig.

Under besigtigelsen blev det oplyst

- Travbanen har investeret godt 1 mill kr. i vedligeholdelse af bygninger og nyt inventar i løbet af det sidste par år.

- selve totalisatormaskinerne havde kostet ca. 400.000 kr. Det blev både af kommunen og travbanen bestridt, at dette ville blive betragtet som nødvendigt tilbehør, der nu tilhører ejer i henhold til lejeaftalens § 8. Bortset herfra ville kommunen finde det »umoralsk«, at lejer ved et køb i givet fald endnu en gang skulle betale for en eventuel værdiforøgelse, som lejer selv havde bekostet.'

Nykøbing F. Byråd har den 21. maj 1993 meddelt Nykøbing F. Travbane A/S endeligt skøde på den overdragne ejendom. Det endelige skøde er tinglyst på ejendommen den 26. maj 1993.

De har i Deres henvendelse af 14. juni 1993 til Indenrigsministeriet kommenteret de enkelte punkter i det udarbejdede referat af Deres møde med tilsynsrådets formand.

De har bl.a. anført, at værdien af ejendommen på salgstidspunktet den 31. december 1992 ikke kan sammenlignes med værdien på erhvervelstidspunktet den 1. juli 1990, idet der i den mellemliggende periode er afholdt udgifter på meget betydelige forbedringer. De fremhæver, at der på salgstidspunktet var tale om en igangværende ekspansiv virksomhed, og ikke som på erhvervelsestidspunktet, hvor der var tale om en konkursramt virksomhed.

De har endvidere anført, at det er Deres opfattelse, at der ved fastsættelsen af markedsprisen for den omhandlede ejendom ikke er taget højde for værdien af det inventar - herunder en totalisatormaskine - som er bekostet af Nykøbing F. Travbane A/S i egenskab af lejer.

De har opfordret Indenrigsministeriet til at indhente en udtalelse fra f.eks. Dansk Ejendomsmæglerforening eller Gaarde, statsaut. ejendomsmæglere og valuarer om den vurdering, der er foretaget af JN Erhvervscenter, Nykøbing F, i forbindelse med salget. Det er Deres opfattelse, at vurderingen ikke er kvalificeret. Den henviser til, at en statsautoriseret ejendomsmægler i Nykøbing F. skulle dele Deres opfattelse heraf.

Indenrigsministeriet har ved brev af 13. juli 1993 meddelt Dem, at ministeriet har indhentet en udtalelse fra tilsynsrådet i anledning af Deres klage til ministeriet. I tilsynsrådets udtalelse af 9. september 1993 er bl.a. anført følgende

»Om sagens to hovedspørgsmål skal Tilsynsrådet udtale

1. Spørgsmål om dispensation fra hovedreglen om offentligt udbud.

Tilsynsrådet har i sin godkendelse henvist til § 2, stk. 3, i Indenrigsministeriets bekendtgørelse nr. 472 af 25. juli 1991, hvorefter tilsynsmyndigheden kan give samtykke til undladelse af offentligt udbud »... ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold ...«. Tilsynsrådet har henvist til, at der i »... tilbud om køb af en bestemt ejendom, der som følge af dens beliggenhed, dens anvendelsesmuligheder eller andre forhold er af særlig betydning for den pågældende tilbudsgiver«.

Det bemærkes,

at der gælder særlige begrænsninger for, hvem der kan få bevilling til at drive arealet som væddeløbsbane

at kommunen havde tillid til, at lejeren af arealet kunne videreføre travbanen

at kommunen ikke havde sikkerhed for, at der kunne opnås enighed om en lejeaftale mellem en eventuel anden ejer og Nykøbing F. Travbane A/S og

at Nykøbing F. Travbane A/S i forvejen ejede flere staldbygninger på det lejede areal.

2. Spørgsmål om dokumentation af, at salgsprisen svarer til markedsprisen.

Tilsynsrådet gjorde sin godkendelse af 26. marts 1993 betinget af, at ejendomsmæglervurdering snarest blev indsendt til tilsynsrådet.

Nykøbing F. Byråd sendte den 6. april 1993 »Vurderingsrapport vedrørende Nykøbing F. Travbane« udarbejdet af JN Erhvervscenter i Nykøbing F.

Idet Tilsynsrådet henviser til vurderingsrapporten, skal særligt bemærkes

Tilsynsrådets formand har den 21. april 1992 besigtiget travbanen. Idet henvises til notat herom skal Tilsynsrådet bemærke, at det tilsyneladende behov for store fremtidige investeringer (til forbedringer og vedligeholdelse) efter Tilsynsrådets opfattelse i fuldt så høj grad vil påvirke prisen som omfanget af de hidtidige investeringer.

Der foreligger ikke fuld klarhed over, i hvilket omfang inventar indgik i - eller ville kunne holdes uden for handelen. Tilsynsrådet har ikke søgt at indhente vurdering på enkelte dele heraf, herunder det omtalte »totalisatoranlæg«, men har ud fra en helhedsvurdering taget stilling til, om der efter tilsynsrådets opfattelse er rejst berettigede indvendinger mod vurderingsrapportens ansættelse af den formodede markedsværdi. ...

Der henvises i øvrigt til Tilsynsrådets endelige godkendelse af 28. april 1993.

Det er sammenfattende Tilsynsrådets opfattelse, at der ikke er fremkommet oplysninger, der afgørende ændrer grundlaget for den fremlagte vurderingsrapport.'

Tilsynsrådet har som bilag til udtalelsen af 9. september 1993 vedlagt et årsregnskab for perioden 1. januar til 31. december 1992 for Nykøbing F. Travbane A/S, der er underskrevet den 30. juni 1993 af bestyrelsen og direktionen for selskabet. Det fremgår af dette årsregnskab, at nettoomsætningen i henholdsvis 1991 og 1992 har været 13.254.000 kr. og 13.769.946 kr.

I Deres brev af 27. september 1993 til Indenrigsministeriet har De på baggrund af tilsynsrådets udtalelse i sagen bl.a. anført følgende

»Iflg. § 2 stk. 3 i ministeriets bekendtgørelse af 20. juni 1991 hedder det, at der foreligger en dispensationsregel, der dog kun tænkes anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det må antages på den ene side, at krav om offentlig udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget, og på den anden side, at et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud.

I den foreliggende sag har Tilsynsrådets stillingtagen bl.a. været begrundet i de krav som sælger har stillet til køber.

Disse krav er imidlertid ikke alene så restriktive, at de for enkelte punkters vedkommende kun kan opfyldes af den nuværende lejer, - eksempelvis har kommunen tilkendegivet, at man kun er interesseret i at sælge til den nuværende lejer, men herudover påvirker sådanne vilkår værdiansættelsen i nedadgående retning, samtidig med at man med overvejende sikkerhed vil kunne konstatere, at kredsen af interesserede købere vil være stærkt reducerede, formentlig til een enkelt.

Hvis kommunen anses for berettiget til at afhænde en ejendom på vilkår som her beskrevet, mener jeg, at man kommer i konflikt med intentionerne bag lovens tilblivelse, herunder at sikre kommunen det bedst mulige købstilbud. ... ...

Tilsynsrådet udtaler endvidere, at der ikke foreligger fuld klarhed over, i hvilket omfang inventar indgik i - eller ville holdes uden for handelen.

Dette er iflg. Stiftamtmanden den 24. ds. begrundet i, at det er et privatretlig spørgsmål som tilsynet ikke blander sig i.

Jeg må fastholde, at lejeren i fuldt omfang har overtaget samtlige inventargenstande som kommunen overtog efter det konkursramte travselskab i juli 1990. ...«

Nykøbing F. Kommune har den 27. juni 1994 overfor Indenrigsministeriet telefonisk oplyst, at der ved den offentlige vurdering pr. 1. januar 1992 af den omhandlede ejendom ikke er taget hensyn til den på ejendommen tinglyste lejekontrakt af 7. november 1990 mellem Nykøbing F. Kommune og Nykøbing F. Travbane A/S.

Indenrigsministeriet har ved brev af 26. juli 1994 anmodet Tilsynsrådet for Storstrøms Amt om en supplerende udtalelse i sagen, som tilsynsrådet har afgivet ved brev af 18. november 1994 på baggrund af oplysninger ved brev af 12. oktober 1994 fra kommunen.

Indenrigsministeriet har ved ovennævnte brev af 26. juli 1994 anmodet tilsynsrådet om en udtalelse om, hvorvidt tilsynsrådet nærmere har undersøgt, om den oven for citerede forudsætning i vurderingsrapporten om, at ejendommens lejeindtægt efter seneste genforhandling andrager 120.000 kr., er korrekt. Ministeriet har samtidig anmodet tilsynsrådet om, såfremt den omhandlede forudsætning er korrekt, at oplyse, om tilsynsrådet har undersøgt, på hvilket grundlag Nykøbing F. Kommune tilsyneladende har undladt at gøre retten til henholdsvis efterregulering og genforhandling af den årlige leje for den omhandlede ejendom, jf. lejekontraktens §§ 2 og 3, gældende. Ministeriet har endvidere anmodet tilsynsrådet om at oplyse, om den korrekte årlige lejes størrelse er indgået i rådets overvejelser om, hvorvidt travbanen er solgt til markedsprisen.

Ved ovennævnte brev af 12. oktober 1994 har Nykøbing F. Byråd om disse spørgsmål oplyst følgende

»Travselskabet har betalt følgende

Perioden 1/7-31/12-1990 - 44.000 kr.

Perioden 1/1-31/12-1991 - 88.000 kr.

Perioden 1/1-31/12-1992 - 120.000 kr.

Lejen for 1990 fastsattes til 44.000 kr. Lejen for 1991 fastsattes til en minimumsleje på 88.000 kr. med en efterregulering pr. 1. april på 2,5% af banens nettoomsætning, jfr. regnskab 1991. Fra 1992 og fremover aftaltes lejen til minimum 120.000 kr. med den nævnte efterregulering.

I skrivelse af 29. april 1992 anmodede travselskabet om, at lejen for 1991 forblev på minimumsbeløbet på 88.000 kr. uden opfyldelse af lejekontraktens efterreguleringsbestemmelse, idet banen havde et yderst nødvendigt investeringsbehov.

Selskabet oplyste, at den samlede omsætning udgjorde 13.254.000 kr., hvoraf omsætningen i de landsdækkende DanToto-boder udgjorde 8.392.800 kr. Den reelle omsætning på banen udgjorde således 4.861.200 kr.

Endvider anmodede selskabet om, at kontraktens bestemmelse om omsætningsberegning af lejen udgik, og at lejen blev fastsat til en fast årlig leje på 120.000 kr., hvilket i øvrigt nogenlunde svarede til 2,5% af banens omsætning i 1991 (121.524 kr.). Subsidiært anmodede selskabet om, at banens omsætning generelt blev lagt til grund ved den endelige lejeberegning.

Byrådet vedtog i mødet den 12. maj 1992,

at lejen for 1991 ikke skulle reguleres i henhold til den faktiske baneomsætning, og

at lejen for 1992 og 1993 fastsattes til 120.000 kr. årligt uden regulering efter den faktiske omsætning.

Som det fremgår af ... var baggrunden for byrådets beslutning dels at DanToto først var etableret efter kontraktens indgåelse, og dels at et fast lejebeløb på 120.000 kr. gav en rimelig forrentning af kommunens investering.«

Ved ovennævnte brev af 18. november 1994 har tilsynsrådet herefter oplyst følgende

»Kommunens genforhandling med Travselskabet resulterede, som det fremgår af kommunens brev, i en leje for 1991 på 88.000 kr. og for 1992 og 1993 på 120.000 kr. årligt.

Det er endvidere oplyst, at der i banens bruttoindtægter indgår 5% af indtægterne fra Dan Toto.

Tilsynsrådet har på baggrund af oplysningerne i sagen intet grundlag for at antage, at lejen var urimelig endsige indebar en ulovlig støtte til travselskabet.«

Indenrigsministeriet har ved ovennævnte brev af 26. juli 1994 endvidere anmodet tilsynsrådet om at oplyse, om tilsynsrådet har undersøgt det forhold, at grundskylden til henholdsvis Storstrøms Amtskommune og Nykøbing F. Kommune tilsyneladende er beregnet forkert i det driftsbudget, som er opstillet i vurderingsrapporten. Det bemærkes i denne forbindelse, at den amtskommunale og den kommunale grundskyld for 1993 var 10 henholdsvis 17 promille.

Ved ovennævnte brev af 12. oktober 1994 har Nykøbing F. Byråd om disse spørgsmål oplyst følgende

»Ejendomsmæglerfirmaet har i sin vurderingsrapport medtaget de totale skatter og afgifter (ejendomsskat, afgifter til landindvindingsanlæg Nor, rottebekæmpelse, septic- og trixtanke, renovation og evt. renter for for sen betaling af foregående års ejendomskatter). De samlede skatter og afgifter har firmaet delt i forholdstallet 10 til 17 (amtets og kommunens grundskyldspromiller).

Det rigtige regnestykke ser således ud

Vurderingsår 1992

Kommunal grundskyld ................................. 8.058,00 kr. Amtskommunal grundskyld ............................. 4.740,00 kr. ------------- Ejendomsskatter i alt 12.798,00 kr. Øvrige skatter og afgifter 20.189,00 kr. (betaling til landindvindingsanlæg Nor ca. ------------- 16.000 kr. + afgifter til septic- og trixtanke, rottebekæmpelse, renovation og evt. renter for for sen indbetaling af foregående års ejendomsskatter) Skatter og afgifter i alt 32.987,00 kr.« ---------------

Tilsynsrådet har i ovennævnte brev af 18. november 1994 henvist til de oplysninger fra kommunen, som er citeret herover.

Indenrigsministeriet har endelig ved ovennævnte brev af 26. juli 1994 anmodet tilsynsrådet om en udtalelse om det forhold, at Nykøbing F. Travbane A/S ifølge det betingede skøde vederlagsfrit kan benytte matr. nr. 1 u Hasselø. Ministeriet har samtidig anmodet tilsynsrådet om at oplyse størrelsen af de årlige udgifter, som kommunen vil have som følge af den omhandlede bestemmelse.

Ved ovennævnte brev af 12. oktober 1994 har Nykøbing F. Byråd om disse spørgsmål oplyst følgende

»Oprindelig indgik matr.nr. 1 u, Hasselø Inddæmning, Nykøbing F. i handelen med travselskabet. Arealet blev udtaget af planmæssige årsager og for at undgå problemer omkring Norupgård Losseplads, som drives af de 4 falsterkommuner og administreres af I/S Refa. Arealet repræsenterer ikke nogen egentlig værdi, og da travbanen havde behov for at benytte en del af arealet aftaltes det, at de indtil videre vederlagsfrit har brugsretten til arealet.

Får kommunen senere behov for arealet eller en del heraf til andre formål, vil brugsretten blive inddraget.«

Tilsynsrådet har i ovennævnte brev af 18. november 1994 dels henvist til de oplysninger fra kommunen, som er citeret herover, dels oplyst, at kommunen supplerende har oplyst, at kommunens udgifter til arealet i 1993 var på 4.943,27 kr., at travbaneselskabet har påtaget sig at vedligeholde arealet, så længe den har brugsretten, samt at arealet anvendes af travbaneselskabet til græsning for hestene.

Tilsynsrådet har i ovennævnte brev af 18. november 1994 sammenfattende bemærket følgende

»Nykøbing F. Kommune har solgt Nykøbing F. Travbane uden økonomisk tab. Tilsynsrådet kan henholde sig til sin udtalelse af 9. september 1993, hvorefter der efter rådets opfattelse ikke er fremkommet oplysninger, der afgørende ændrer grundlaget for den fremlagte vurderingsrapport. Dette skal efter rådets opfattelse også ses i lyset af de vanskelige økonomiske vilkår for dansk travsport i alminelighed og Nykøbing F. Travbane i særdeleshed.«

De har ved brev af 3. november 1994 til indenrigsministeren rejst en række nye spørgsmål, der ikke vedrører Nykøbing F. Kommunens salg af ejendommen Nykøbing F. Travbane til Nykøbing Travbane A/S. Disse spørgsmål har ikke tidligere har været behandlet af Tilsynsrådet for Storstrøms Amt, der varetager det kommunale tilsyn med Nykøbing F. Kommune og med Sydfalster Kommune. Indenrigsministeriet har derfor ved brev af den 28. november 1994 fremsendt Deres brev af 3. november 1994 Tilsynsrådet for Storstrøms Amt til videre foranstaltning, hvilket De er blevet orienteret om ved indenrigsministerens brev af 25. november 1994.

Tilsynsrådet har den 10. august 1995 på ministeriets foranledning fremsendt kopi af den ovenfor citerede betingede skøde og af vedtægter for Nykøbing F. Travbane A/S. Tilsynsrådet har samtidig oplyst, at de samlede skatter og afgifter på travbaneejendommen i 1993 udgjorde 28.227,86 kr.

Nykøbing F. Travbane A/S's ovennævnte vedtægter har følgende formålsbestemmelse

»§ 2. Selskabets primære formål er at drive en væddeløbsbane for travløb.«

Vedtægterne indeholder ingen bestemmelser om udbyttebegrænsning.

Indenrigsministeriets udtalelse

Indenrigsministeriet skal indledningsvis udtale, at ministeriet ikke er almindelig klageinstans i forhold til tilsynsrådene. Indenrigsministeriet fører alene et retligt tilsyn med tilsynsrådene, jf. § 61a i lov om kommunernes styrelse, og tager som led heri sager op til vurdering, hvis ministeriet har grund til at antage, at den retsopfattelse, som tilsynsrådet har givet udtryk for, er urigtig eller hviler på et urigtigt, faktisk grundlag.

Det bemærkes endvidere, at det tilsyn, som de kommunale tilsynsmyndigheder udøver over for kommunerne i henhold til § 61 i lov om kommunernes styrelse, udelukkende er et retligt tilsyn. Dette indebærer, at de kommunale tilsynsmyndigheder alene påser lovligheden af kommunalbestyrelsernes beslutninger eller undladelser. De kommunale tilsynsmyndigheder har derimod ikke kompetence til at udtale sig om, hvorvidt en given disposition er rimelig eller hensigtsmæssig, eller om spørgsmål vedrørende skønsudøvelse, så længe skønnet udøves inden for de rammer, der er fastsat i lovgivningen.

Tilsynet omfatter endvidere kun den lovgivning, der særligt retter sig til kommunerne og offentlige myndigheder, og ikke den lovgivning, der gælder for både kommuner og private. Tilsynet omfatter derfor ikke spørgsmål af privatretlig karakter.

Indenrigsministeriets udtalelse er herefter opdelt i følgende spørgsmål

1. Tilsynsrådets godkendelse af, at salget af ejendommen kunne ske uden udbud.

2. Kommunens pris for salget af ejendommen

1. Tilsynsrådets godkendelse af, at salget af ejendommen kunne ske uden udbud

Det samtykke, som Tilsynsrådet for Storstrøms Amt gav til, at Nykøbing F. Kommune solgte ejendommen Nykøbing F. Travbane uden offentligt udbud, blev givet i henhold til § 2, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Bekendtgørelsen er udstedt i medfør af § 68, stk. 1, i den kommunale styrelseslov.

Bestemmelsen i § 68, stk. 1, i den kommunale styrelseslov har følgende ordlyd

»§ 68. Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Indenrigsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud.«

Ingen

Generelt udtalt, at formålet med reglerne om offentligt udbud i forbindelse med salg af kommunale ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber.

Endvidere udtalt, at det forhold, at lejeren af ejendommen havde totalisatorbevilling, ikke har kunnet begrunde, at alene lejeren, kunne komme i betragtning som køber af ejendommen. Det samme gælder det forhold, at lejeren ejede flere staldbygninger på det lejede areal, eller at kommunen havde tillid til, at lejeren ville kunne videreføre travbanen.

I den konkrete sag fandt Indenrigsministeriet, at de af tilsynsrådet anførte grunde for undladelse af offentligt udbud, ikke havde en sådan karakter, at det på forhånd har kunnet udelukkes, at andre end lejeren kunne have ønske om at afgive tilbud på travbanen.

Indenrigsministeriet fandt derfor, at der ikke har været tilstrækkeligt grundlag for at fritage for offentligt udbud.

Endvidere udtalt, at når salget er gennemført, har ministeriet ikke mulighed for at foretage videre.

Spørgsmålet om salgspris er ikke lovreguleret, og må derfor afgøres efter de almindelige kommunalretlige grundsætninger om kommuners opgavevaretagelse. Kommunen skal som følge heraf som udgangspunkt søge ejendommen afhændet til den i handel og vandel højst opnåelige pris - markedsprisen. Dette gælder uafhængigt af, om der sker forudgående offentligt udbud.

Konkret udtalt, at salget er sket til et aktieselskab, som har til formål at drive væddeløbsbanen på erhvervsmæssige vilkår, hvorfor salget skulle ske til markedsprisen.

Ved fastsættelse af markedsprisen må der ofte udøves et skøn af kommunalbestyrelsen. Denne skal dog udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen. Konkret var der indhentet en ejendomsmæglervurdering som dokumentation for markedsprisen, suppleret med en besigtigelse foretaget af tilsynsrådets formand.

Indenrigsministeriet udtalte, at der ikke er grundlag for at antage, at ejendommen, der solgtes til 1,2 mio., er solgt for et beløb, der på salgstidspunktet måtte anses for lavere end markedsprisen.